IFM 38: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

Heute schon „ge-leveraged“? Immer wieder preisen Immobilien-Investoren-Gurus bei facebook irgendwelche „100-Prozent-Finanzierungen“. Gibt es sowas?

Vorneweg: Natürlich gibt Ihnen keine Bank die Kosten plus Grunderwerbsteuer plus Malerprovision auf ein Grundstück. Sonst könnte man sich so viele Immobilien kaufen, wie man wollte.

Keine Bank würde sich eine Immobilie als Sicherheit für den gesamten Kredit dienen lässt und dann auch noch für die Erwerbsnebenkosten aufkommen. Dann wäre ja von Anfang an das Risiko größer als der Wert der Immobilie. Wie kommen also die „In fünf Jahren reicher als Donald Trump“-Jünger auf solche Ideen?

Ganz einfach: Die Differenz zwischen dem, was die Bank als Sicherheit akzeptiert kann man durchaus als Blankokredit – also Kredit ohne Sicherheiten aufnehmen. So, wie man das auch tun würde, wenn man sich Konsumwünsche erfüllen will. Das tut die Bank aber, weil das Einkommen des Kreditnehmers einen solchen Kredit rechtfertigt. Das heißt eben genau nicht, dass die Bank die zu finanzierende Immobilie nun klasse finden würde und vom Erfolg des Vorhabens ausgeht.

So hat man dann seine „de facto“-100-Prozent-Finanzierung. Und nun? Was kann schon schiefgehen?

Nun muss die gekaufte Immobilie „nur noch“ diese 100 Prozent (oder mit Nebenkosten 115 Prozent) abzahlen. Ein Mieter fällt aus? Eine Reparatur überrascht uns kalt? Was dann? Dann ist die Rechnung dahin.

Bei drei Prozent Tilgung pro Jahr sind also nach fünf Jahren die Nebenkosten abbezahlt – jetzt erst bezahlen die Raten die Immobilie selbst. Das stimmt aber auch nur dann, wenn der Preis noch so ist wie vor fünf Jahren, also zum Kaufzeitpunkt.

Insofern bleibt zu diskutieren, ob es ein genialer Coup ist, eine „100-oder-mehr-Prozent-Finanzierung“ auf die Beine gestellt zu haben oder ob man sich damit etwas aufhalst, was schnell den Zauber des schnellen Reichtums zerstreut.

Nicht zuletzt darf es doch auch nicht Ziel sein, eine Bank dahin bekommen zu haben, Kapital herauszureichen –egal, an wen. Denn „Finanzierungsbekommer“ und „Immobilieninvestor“ sind nämlich verschiedene Dinge.

Diskussion und Schlussfolgerungen gibt es in unserer heutigen Sendung. Viel Spaß – wir haben Euch und Sie gern vor Fehlern beschützt.

Unter anderen sprechen wir auch von Alex Fischer, dem Investment-Punk Gerald Hörhan und „Immopreneur“ Thomas Knedel.