价值投资

价值投资 episodes:

• 01.31.2016

  20160131 找到笋盘是最基本重要的技能

  在房地产这个行业，找到笋盘是我们的技能之一，而且是最基本最重要的一个技能。然而大多数人并不相信房东会为他的房子降价30到50万来卖，他不能理解这种行为，所以他总是问我，为什么房东愿意降那么多卖给你呢？难道他是傻瓜吗？我觉得他这问题问反了，不是因为什么，房东才愿意降价卖给我。而是房东本身已经愿意降价了，我才去买他的房子。这就叫因为和所以，而不是所以然后才因为。这就是我觉得做为一个专业投资人和一个普通买房者之间最大的区别所在，而这种思维他们很难理解。

  
• 01.30.2016

  20160130 不一定要好的谈判技巧

  很多人认为买房一定要很好的谈判技巧，所以都认为我是一个谈判技巧很高超的人。据我亲人对我多年的观察结果显示，他们认为我是一个比较木讷并且反应慢半拍的人。我对这个结果感到很无奈，因为我确实是这样一个人。如果你遇到一个不愿意降低的房东，即使给我三寸不烂之舌，我能说动天地，我也说不动他为我降一分钱。然而，我总是寻找那些愿意降价卖的房东，他们总是有自己特殊的理由想要尽快拿到现金而套现他的房子。那在这个时候，降价就来得非常容易。所以不是非常高超的谈判技巧能够让他降价,而是你需要去寻找那些愿意降价的房东就可以了。

  
• 01.29.2016

  20160129 买房好难！

  很多第一次购房的朋友总是告诉我，买房真的好难。特别是买第一套，太难了。而我也带着这个疑问去问了一位曾经买过10几20套房子的朋友。他给我的答案是，买房确实是很难。我每买一套房子的时候都感觉好难。这个答案让我十分惊讶，我以为对他来说很轻松。其实不是，他在每买一套房子的时候，都是在资金紧张，环境不好情况不佳压力很大的时候买的，然而他一步一步买过来了，而且买了10几套。那个时候我有种感同深受，因为我每买一套房子的时候都感觉自己很困难，但这么几年下来，我买了好多套。

  
• 01.28.2016

  20160128 投资买新还是买旧

  买房子是应该买漂亮的房子，还是破旧的房子。对于我个人而言，我比较倾向买破旧的房子。是因为破旧的房子能够给我比较大的想象的空间和改造的可能性，因此能够提高盈利。当然，这并不是绝对的。因为我看中是漂亮的房子还是破旧的房子给我带来更多的利润，并用有利于我长期持有。所以，你不一定是要买破旧的房子，而是要关注这个房子本身，它是否有价值。有时候漂亮的房子它反而更有价值，但往往大多数人喜欢漂亮的房子，而因为大多数人喜欢，所以他的预期就比较接近市场价。所以漂亮的房子不容易找到笋盘。

  
• 01.27.2016

  20160127 物业管理好！

  很多人说不动产就是不动它，但是很多人理解错了。说就是不去动它，不去管它，甚至不去理它，这是不对的。物业管理对于一个房子来说是非常重要的，它决定了房子的长期增值还有长期的现金流（租金）来支撑他的月供。要不然的话，你买完房就一直在流血。而流血发生的情况趆久，就越厌恶所买的房子。最终你会因为厌恶它而放弃它。所以你就不能做到长期持有。物业管理好的小区，物业增值往往都不错，所以我比较喜欢物业费比较贵的小区。同时物业所有人对房子的关注和提升它的价值对持有物业本身是非常重要的。重要到无以复加，你应该关注物业管理。

  
• 01.26.2016

  20160126 银行喜欢所以我喜欢！

  有时候有人向我推荐房子的时候，说这套房子房东非常急用钱，要被法院查封了。法院的人就在这里，低于市场价100万。赶紧来，再不来就来不急了。往往这种房子都有一个迫切的需要在支撑着他。要钱要得很急，有各种理由，房东要急卖房。对于这种情况的发生，我往往不怎么看这个故事本身。我喜欢看这个房子本身的数据，是不是真的低于市场价，而不是因为楼层及光线的原因低于市场价。不管业主是因为什么原因而急卖房，因为离婚、破产、被查封，这些我都不关心。我关心的是业主卖的房子是不是足够的便宜。我们因为便宜而买房，而不是因为故事买房。

  
• 01.25.2016

  20160125 是猫还是虎？

  很多人问我，你为什么那么喜欢房地产？从本质上来说，因为银行喜欢房地产，所以我才喜欢房地产。因为银行喜欢它，所以愿意给他贷款，并且二成到三成的首付就能买到十成的房子，甚至你买的房子足够笋的话，一成的首付就能买到。这时候，比方房子涨了20%，你首付了一成，实际收益是十成的20%，所以你的回报是200%。因为银行喜欢它，所以需要用钱的时候，银行都愿意借钱给我，而其它资产不行。所以银行喜欢房地产，我才喜欢房地产。

  
• 01.24.2016

  20160124 生意盈利换固定资产！

  在二千多年前的 《史记》中《货殖传记》有写道，去就与时俯仰，获其赢利，以末致财，用本守之。去就与时俯仰，获其赢利，讲的就是做生意要根据行情和时事，低买高卖，获得中间的利润。以末致财，用本守之的意思是用这种方法和技巧来获得财富。用土地来把获得的财富储存起来。二千多年的智慧到现在依然适用，我们做生意就应该把盈利部分变成固定资产，用以保存。其它的资产很难保存。

  
• 01.23.2016

  20160123 越老越吃香！

  我特别尊敬老人，因为我也会老去。随着年龄的增长，我们的精力往往不如年轻的时候，我们也会日渐的衰老。所以我们如果在选择职业的时候，选一份越老越吃香的职业。就比方说，医生或会计师，这是很多人心目中比较理想的选择。同样道理，买房子也是一样的。随着我们年龄的增加，房子的年龄也在增加。当我们越老越不值钱的时候，而房子却越老越值钱。只要它的地理位置是好的，它的学区周围配套是好的。那么选择一套房子，就好象为我们选择第二个职业一样，越老越吃香。

  
• 01.23.2016

  20160122 纸换砖头！

  房子和其它消费品是不一样的，具备优质的投资属性，所以我们所谓的花钱买房，其实没有真的花掉，而是货币转换成了等价的房产。我们在任何时候都可以将房子再次转换成等价的货币。这和你去吃喝玩乐是完全不一样的概念，那个钱是真的花没了，是永远不可逆转的。你留下来的只是排泄物和美好的回忆，所以如果房子租金能够抵利息，就可以买。至于你的本金，还在你手里，由纸变成了砖。纸是可以无限印的，而砖头是有限的。特别是一线城市和强二线城市的砖头是永远有限的。

  
• 01.22.2016

  20160101 房价为什么会涨？

  一套房子，80平米，你买它10年以后它还是80平米。可是为什么房价涨了呢？其实房子的平方数并没有变化，变化的是房子窗户外面的东西。多了一个医院，多了一条马路 ，多了一个购物中心，多了一个好的学校。这些都导致了房子周围环境发生了变化。所以房子周围的环境提升了这个房子的品质，从而这个房子的价格涨了。因为周围环境品质提升了，周围人群的素质以及他的收入提升了，这些拥有比较高支付能力的人给房子更高的溢价空间，所以房价涨了。

  
• 01.22.2016

  20160113 长期持有可以踩中每个上涨节点

  很多人总是遗憾的告诉我，如果我2014年在深圳买房就好了，那我现在就是富翁了。我总是遗憾的告诉她没有如果。我们无法预测市场上的每一个节点而且无法找准每个节点。但是我一个朋友却可以做到，他的名字叫做长期持有。长期持有一个物业，你无法在最低的点进入。但是呢，如果你长期持有的话，你可以获得每一次涨幅的丰收。而长期持有的关键在于拥有长期稳定的现金流。我们可以从别人的物业当中的租金增值部分来获得长期稳定的现金流，以维持我们长期持有的物业。然后就可以蒙对每个节点。

  
• 01.22.2016

  20160114 一线周边小城市投资是巨大陷阱

  昨天我用滴滴打车，在车上和师傅聊天。师傅开的是本田雅阁，来深圳十年了没有买房。他很骄傲的告诉我他在东莞有套房涨了，三千买的现在一万多。我跟他说你赶紧卖掉，他不理解我，认为还能涨。在房地产投资上有一个巨大的陷阱就类似于东莞这样的。对深圳来说，惠州、大亚湾、东莞长安、中山这些都是巨大的陷阱。厦门的漳州港，就是中心城市旁边的小县城，位置离城市又比较近的地方，会被认为是有价值投资的地方，其实是巨大的错误。

  
• 01.22.2016

  20160115 宁可错过100次机会也不能投错一次

  买房不要等，买完了等！等！等！微信公众号：子安买房笔记

  
• 01.22.2016

  20160116 提升知识经验来提高把握机会的能力

  昨天我们聊到投资机会，说到那些错过的投资机会。为什么说要慎之又慎，原因在于，你这个鸡蛋如果打破了，你积累下一个鸡蛋的时间可能要再四、五年，这就是谨慎的原因。另外，我们人生中错过的机会永远比获得的机会多，这是因为在我们知识经验不够的时候，机会出现了，我们也不一定抓得住。但是，上天是公平的。你抓住一次机会就有可能让你一下子翻身，一个机会有可能让你赚好几百万。所以，即使我们错过的机会永远比我们抓住的多得多，但是我们仍然通过这些错过的机会来不断的把握和提升我们抓住机会的能力。

  
• 01.22.2016

  20160117 现金流与资本利得相辅相成

  我们非常注重做现金流，所以我们做房屋承包的工作。你做二房东的终极目的是不做二房东，做大房东。拥有自己的物业，能够收一辈子的租，这就是我们做现金流最终极的原因。这个过程中不断加大关于现金流的投资，同时不断持有我们的物业。四个绿房子一个红酒店，一个都不能少。光做现金流你就很难获得资本利得，光做资本利得你很难等到春天的到来。只有两者相结合才能让你走得又稳又快又有钱，还能赚一辈子租金，这就是我认为最佳的方式。

  
• 01.22.2016

  20160118 套现房子创业有时会后悔

  如果你买一个车子，你就要经常开车去跑。你业务跑得越勤车子开的公里数越多，有可能赚到钱更多。同样的道理，如果你买一个不动产，那你就尽量不动它。我们有很多次会遇到非常好的投资机会，有可能是生意的机会，有可能是其它的，让你不得不去筹资金。当你筹不到资金的时候，你最终你会想要套现你手中的房子。而如果你真的这么做的话，你会发现，也许你会做得很好，另外一种可能性是5年8年以后你的所有努力加起来 ，不如你当初不卖那套房子来赚的钱更多。我身边有很多这样真实案例，我不希望你犯同样的错。

  
• 01.22.2016

  20160119 你养它20年，它养你100年!

  买房子就跟生一个小孩一样，你付了首付就相当于把它生下来了。生下来之后 ，你还要管它衣食住行，吃喝拉撒，就是每个月要还月供。那买一个房子的好处就在于你养它20年，它养你100年。哇！我觉得这是多么划算的生意。所以，我每买一套房子就好象生了一个孩子一样。我要多么小心的呵护我这个孩子，再怎么过分爱护都不为过。因为我知道我老了以后，它会养我一辈子，养完我以后还养我儿子我孙子，世世代代。所以20年的投入相对于100年的回报，实在太划算了。

  
• 01.22.2016

  20160120 专注、专注、专注！

  随着岁月的流逝，很多人过了而立之年，或者即将要步入，但他们仍然没有什么成就。我总结了一下，大部分有两个原因。一部分人认为人生只有一条路，这条路走不通，所以他就没有路走了。另外一部分人总觉得人生有无数种方向，他东也想尝试西也想尝试，后面也没有走出一条自己的路。在我看来，人的一生确实有很多条路，你应该在尝试多种后选一条自己坚定的路走下去。因为每条路都会遇到困难，解决困难是我们获得成就的方法，而且是唯一的方法。你只有在一个行业里面做到极致，在一个细分市场里面做到龙头老大，才能够在这个行业有所成就。而每个人在每个行业都一定会遇到困难，所以我认为是这个原因。

  
• 01.22.2016

  20160121 二0一六年是涨还是跌？

  很多人问我2016年房价到底是涨还是跌？我认为我的知识面承载不了这个问题，所以我感到诚惶诚恐，我无法回答这个问题。然而即使如此，我仍然在这个行业继续拼搏 ，并把它当成我一生的事业。是因为我无法预测今年的房价是涨还是跌，但是我知道30年以后这个城市的房价是涨。有个朋友告诉我30年要涨100倍，我说你太鸡血。但每每想到这句话，我都热血沸腾。是因为我知道在一个人口流入和存款增加的城市，人群素质的提高和收入的提升，这个城市的进入的门槛会越来越高，而这些都会导致30年后房价永远会超出你想象。所以我仍然无法预测2016房价会怎样，但是我仍然买房。

  
• 01.22.2016

  20160112 房子5%决定95%

  正常情况下一个小区在卖的房子大约只占5%，其它暂时都是不卖的。那决定这个小区的价格是这5%的报价，也决定后面95%的卖价。同时这5%的房子当中的笋盘是不计算在内的。根据我以往谈单的经验，笋盘大部分是在当天或者三天之内被消化掉的，甚至是在中介不知道的情况下。笋盘是不列入市场价的。比方说400万的房子350万给她买下来，可很快成交，它是不记录在市场价的，这就是笋盘。

  
• 01.22.2016

  20160111 春节前买房是个不错的时机

  每一次房地产上涨或下跌的时候，市场上总是存在两种声音。一种认为房地产会涨，另一种认为会跌，并且列了一堆的理由，然后他们的名字叫专家。那我发现在认为房地产下跌的这个专家不存在了，这时候我才发现现在中国经济非常严峻。政府已经不允许阻挠经济复苏这种声音存在了，2016年的主题仍然是去库存降利率，拉动投资与复苏经济。如果能在春节前把房买了，明年应该会有比较不错的回报。比明年会好买一些，这是我的建议。

  
• 01.22.2016

  20160102 城市限购怎么办？

  在购房的路上，有些城市是被限购限贷的。遇到这种情况，应该怎么办？我认为限购限贷，是政府帮你压住房价不涨，或者涨得慢。这个时候你应该做的是，当政府把一扇大门关上的时候把很多有钱买房的人关在门外的时候，你应该找个后门爬进去。通过公司购房，借用亲朋好友的名字，公证或者其它一切合法且能够保证你产权完整的方式。当政府把大门打开的时候，一群人涌入之前把房子买下来。因为这个会为你未来带来很大的财富增长，限购就买房！

  
• 01.22.2016

  20160103 与就业机会比起来，风景空气都不算什么

  对楼市来说，地段永远决定命运。一线城市和强二线城市，因为人口的净流入，因为虹吸效应，因为它们提供了很好的就业机会，并且能够很容易地找到。所以他们对于小城市和三线以下的城市人口吸引力是不断在增强的。相对于就业机会而言，那些田园情怀、空气好、老家有湖有溪、大的住宅，这些全都不重要，重要的是有就业机会。能养活一家人，所以因为这个原因，这些城市的房价会依然上涨。我坚持看好未来二十年一线与强二线城市的房价，不看好三线及以下城市房价。

  
• 01.22.2016

  20160104 还款期限怎么选择？

  在贷款过程中对于还款期限的选择，很多人看法是不一样的。有些人说少一些期限利息会少很多，这是正确的。又有一些人说长一点期限还款压力小一些，这同样是正确的。在选择贷款期限，我个人的看法，你应该选择你能力承受范围之内尽量期限长一点的还款方式。因为在中国最好的贷款品种是按揭贷款，利率最低，期限最长。而这个优势是其它贷款所不具备的。所以你应该选择最长的期限，这样还款压力小。你买第二套房子的时间会缩短，能力会增强。

  
• 01.22.2016

  20160105 房价高？那是你看不上老破小。

  很多人说现在房价太高了，根本买不起。其实100来万的房子在一线城市还大量存在，只是它又老又你看不上它。也许只有30平方，然后又是八几年的房子，而且脏乱差。同样是150万，可以在三线城市买到150平方，一线可能只是30平方。也许你看不上它的面积，但我想说的是，同样是150万，5年后一线城市房子会增值到300万，而三线城市可能连200万都涨不到。

  
• 01.22.2016

  20160106 买房几分钟，看房几年功！

  俗话说，买房几分钟看房几年工。在市场火爆或销售特别好的情况下，房源往往很快成交。快则当天放出成交，慢则三天或一星期。如果是这种情况留给你考虑的时间很少，那这个时候考验的是你对这个区域的了解程度。对这个区域各楼盘、户型、朝向、面积及优缺点的了解。只有这样才能支撑起你对买和不买做快速的决定，把房子拿下。

  
• 01.22.2016

  20160107 漂亮砖头买不买？

  因为出差的缘故，我经常会去到各个城市，包括三线和二线城市。我看到那个地方的楼房，特别是新区域盖的比一线城市的漂亮多了，又美观大气全石材干挂。我就在想这个建筑技术已经相当成熟，在一平米3千多的房价地方盖得比一线城市10万的房子还要漂亮，但为什么那么漂亮的房子上不了价格。我认为本质是，在中国从来不缺砖头，缺的是稀缺地段不可复制的东西。因为房地产是一个抢地盘的行业，所以你只要在关键区域占了这个地盘，一辈子都值钱。

  
• 01.22.2016

  20160108 提前坐在那里，等着接盘侠

  昨天有一个朋友在市中心位置购买了一套300多万的房子，然后我们聊到为什么这个房子以后能涨价呢？上涨的真实动力在哪里呢？当我站在楼下马路中间，看着川流不息的人流，身穿高档衣服、西装领带，我就知道动力在哪里。这个市中心的地方，这么多的总经理、高管、高级白领以及集团公司的领导层，这些人就是房价上涨最真实的动力。因为他们收入、职位的提升，所以都是我们的接盘侠。我们提前坐在那里，等他们来。

  
• 01.22.2016

  20160109 如何寻找一个合适的笋盘？

  房地产行业是很神奇的。也许一个笋盘就能过超过你全年内所有的努力总和还要更多。那如何寻找一个合适的笋盘呢？有时候房东放出来的价钱连中介都跟我说，没有想到会有这么便宜的。比方说房东放的价格是400万，实际上能值450万。中介说房东放这么便宜价格，怎么也没有想到。中介还认为这个价格不可能的，你应该报个更低的价格，万一房东答应了呢。我成功过，你也应该如此。

  
• 01.22.2016

  20160110 决心与勇气是稀缺资源，去买房吧！

  买房对于中国家庭来说是一件大事。大部分人买房总是非常谨慎，要考虑所有因素，同时做好所有准备。并且把可能出现的困难想得足够多，然后才敢去买房。正因为如此难，一年两年都不一定买的，十年八年那也不一定买。所以在我看来，买房过程中有一个宝贵的稀缺资源，叫做决心和勇气。往往有决心和勇气的人比有智慧的人更容易买到房子，买房要有决心要有勇气，去买房吧！