前言

这一开年啊，大家伙呢，忙的都是脚后跟打后脑勺，晓云老师也不例外，自然科学基金申请，加上几个文章dealine往上一堆，新学期开张这课再这么一上，忙的差点吐了血。不过啊，晓云老师心里还有点庆幸，忙工作也就算了，还好没忙房子的事儿，要不一准的趴下。可不是么？别的地方不敢说，咱这帝都啊，大家伙说到底，一年到头就忙两件事，一件事是工作，天天996别提了，第二件事，就是房子了。眼见着过去十年，房价翻了10倍，原来琢磨着，挺一挺卖个肾还能凑合买个厕所，现在，您就是把去全家七八口子的大腰子都给串一块儿，撒点孜然全卖了，您也买不进四环的房。那既然是这样，怨天尤人呢，也是没有半点的卵用，除了埋头赶紧赚钱之外，当务之急的事儿，就是找个长租的公寓，到年龄了谁不拉家带口啊？可不都得先把家里这几大口子人给安置踏实了么? 这回啊，晓云老师就跟大家聊聊这长租公寓这点事儿。

话说长租公寓这生意，可真不是什么新生意，自打人类有多余的房子，这买卖就在这，没有上千年也有几百年了，但是为什么这两年有炒到风口上来了呢？还不是因为国内这房价涨得太离谱了么，眼见着全国各地的房价都要突破天际，出来说句公道话，房是用来住的，不是用来炒的。这一脚急刹车，多少房地产商直接飞出车窗外摔死了，没死的也被撞了七荤八素。炒房子割韭菜不行了，但是这几百万人在城市里，住的问题咋解决啊？政府救得了一个，还能就的了一双么？所以这个事儿，还是得市场来解决。这不，从国企，到私企，再到各种小玩家，大家伙举着政策红旗，就冲到这个号称是五万亿的租房市场上来了。

那要是细致看起来，这里面有哪些人呢？晓云老师看来，基本分三种，第一种，就是开发商或者酒店背景的管理公司，管理公司自己虽然没房，但是架不住母公司有啊，但凡母公司手里有闲置资源，这开发商就直接拎过来升级改造，变成长租公寓开始赚钱，还能靠着母公司的信用找银行借银子。这种套路，玩的双击666的，就是像万科这种企业。第二种人呢，是中介背景的玩家。一二线城市的听友们会心一笑，可不就是说到链家的自如公寓，还有我爱我家的相寓了么。这撮合租房的事儿，就是人家老本行，这店早就开的每个小区边上都是了，他们进来玩，可不是天经地义的么？这最后一种呢，就是我们亲爱的小微创业者了，不过叫他们小微，是委屈他们了，手里没个几个亿，您还真玩不动这个生意。这帮人呢，在长租公寓这行当数量最多，路子最野，也趟出了不少有意思的项目。

核心问题

介绍完了这里面的玩家，熟悉晓云老师节目的小云彩们，都知道下面该说什么了，没错，今天啊，晓云老师就跟大家介绍介绍，这看起来又是刚需、客单价又超高的香饽饽行业，到底有什么问题？

话说这长租公寓行当呢，问题说多也多，说少也少，核心问题其实就一个，真他喵的不赚钱。诶，这大家伙急了，不是说五万亿的市场么？咱先别管这数太大没啥感觉，就单拿北京来说，一个月一家三口能住下的房，要你个七八千是一点不多，我工资还没捂热就全给房东了，这么大的客单价还能不赚钱？嘿，您还别说，还真就不赚钱。为什么这么说呢，咱得话分几头说。

首先呢，这一个月的租金贵不贵？大几千一万的确实贵，但是啊，看您怎么看这事儿，跟您工资比那是贵的离谱，但是要是跟房子本身比，那真是一个天上一个地上，听说过租售比吧，就是房租比房价，世界公认1：200是安全线，北京这破地方，1:500早就满街都是，1:1000也是随来随有。这什么意思呢，咱换成大白话说，就是如果一家企业，买了一套房，要指着您这点房租回本，您这房子70年产权都过完了，咱这儿还差30年才能全收回来，您还别觉得坑爹，还里面没算利息呢，要连那个一起算，估计得等到贾跃亭回国的时候才能回本，您说，是坑还是不坑？

明白了这拿房的成本贵的离谱，做过买卖的朋友，这心里就有数了，这拿房贵先放在一边，在这上面，还有运营成本，还有各种税费，加上摊销折旧这些，以晓云老师的经验，没有个6-7年，您这现金流就休想能平衡的了。咱实打实的说，这长租公寓的买卖，别说10%了，您要是能做到2-3%的利润率，您就是行业的领先标兵大哥大，大部分玩家亏的是血泪横流，小门小户的那种裤衩都快当出去了。谁要敢说自己在这领域赚了暴利了，您不用等晓云老师，您就直接上去大嘴巴抽丫的就行了。那这时候大家伙儿迷糊了，这么薄的利，那还玩个毛线啊？为什么还有这一大票子人往里冲啊？晓云老师就笑了，先前冲进来一大票人，有的呢，是看着倒腾房子赚钱快，跟着惯性进来的，但是更多的，是被政策指挥棒赶进来的，这进来是都进来了，但最后能留下的人，肯定都是不差钱，或者不赚快钱的主儿，像碧桂园这种基因的企业进来，您就放心，这蹲马步的生意要能踏实做上五年，晓云老师四个字儿倒着写。

商业玩法

那好了，问题来了，虽说这钱不是快钱，但我要是真心实意想做这长租公寓的买卖，有哪些玩法呢，这里面，依着晓云老师，大面上主要分成两类。

这第一类玩法，叫集中式。简单来说，就是您集中拿地，一栋一栋，一个小区一个小区的拿。然后统一往外租。有点实力的大开发商，基本都喜欢这样的方式。为啥啊？集中拿便宜啊，这一方面是房子本身批发过来的总归还是便宜一些，另一方面，物业都在自己手里，所有都统一运营，东西要买几百套上千套房一起买，雇人也不需要东雇一摊儿西雇一摊儿，这省出来的运营成本，可不都是白花花的银子么？这种模式啊，经济账的小算盘，打的是piapia直响。但是啊，这天底下好事儿还能让你一个人占全了,晓云老师讲话是有一好就没俩好，咱就拿北京来开刀，城区里面，您再有钱，哪儿还能这么拿地啊？基本上有这个条件，您掏得起钱的地块，往近里说都四五环开外了。这时候问题就来了，您是房子也拿了，运营成本也省了，但是我单位在西三环我住东五环，上班单程俩小时我吃饱了撑的啊？您不要钱我也不能这个住法啊，好了，想明白了这个，您再看看数据，业界公开透明的数据，您只要是65%的入住率达不到，赚钱的事儿您就只能做梦流哈喇子想了，您这公寓远的，都快河北移动欢迎您了，与其指着北京客户还不如指望着雄安呢。

这第二类玩法，叫分散式。这个呢，离大家生活更近一些，比如链家的自如公寓就是这种，跟刚才集中式的比，分散式天生就散布在各处，离着大家工作单位近。这前期也不需要拿房，资金压力没有那么大，看起来，比集中式的有优势多了。但是啊，还是那句话，有一好就没俩好，您既然房子不是自己的，房东哪天要收房，您一点招没有，这是一层不确定性，这是其一，其二，您既然分散在各处，这租房又是一个特别重运营的活，您这地面上的团队，就得多复制好多份，恨不得俩三小区就得配一个，这临街地面的门面也少不了，这成本就翻了个的蹭蹭往上涨。刚才说了，一共就2-3%，您这手稍微一哆嗦，就得尿裤子上，这运营管理的苦功夫，您这边可有的熬了。

行业大坑

听明白了长租公寓的玩法，新的问题出来了，这个行业有什么大坑呢？晓云老师哈哈一笑，现在哪个行业没坑啊？咱今天啊，不偏不倚，讲一个创业者的坑，再讲一个消费者的坑，两头咱都给顾上了。

先说这创业者的坑，这长租公寓的行当，创业最大的坑，就是补贴容易补死人，这也就是为什么这一行，互联网人进来一个死一个，进来两个死一双。您补贴不是不可以，但是您这个客单价体量摆在那里呢，再加上刚才说过好多次，这利润就这么点，您兜里有多少钱，架得住您像滴滴，像ofo当年这么烧着玩啊？远的不说，前两期的节目，晓云老师讲的爱屋吉屋免了中介费，为猪买了单，壮士没做成，成了烈士，直接挺尸在那儿了。长租公寓这行当，咱说白了，除了老调常谈的location location location，剩下的就是服务了，用户这粘性，跟补贴是半点关系没有，那钱除了给自己和投资人打鸡血用，其实还不如打水漂您还能听个响儿呢。毛爷爷说，论持久战，这长租公寓那个长字，说的是客户，其实也说的是咱创业者，靠着融资那点伟哥，没有蹲马步的长性，不做好十年以上的规划，最好您还是洗洗睡别进来了。

说完了创业者的坑，咱再看看消费者的坑。刚才咱一直说，这长租公寓的生意赚钱没那没快，那要是开发商，真想赚快钱套现，怎么办呢？人家俩眼一转，联合金融机构骗老百姓呗。怎么玩呢？人家开发商花钱弄下来一块地，搞成租赁的物业，然后找个代运营的公司，说好了，帮着做一年代运营，要求5%的回报率，这个事儿，打鸡血怎么着都能做到，然后呢，开发商就找到金融机构，说你看，我们这个租赁的盘子，能赚钱，收益是行业顶尖水平，怎么样，收了吧？金融机构一看，呦呵，确实这数据不错啊，有点心动，但是这心里再一翻个，这帮孙子要是骗子怎么办啊，不怕，我找人帮我兜着，于是呢，咱们随便假设啊，你这楼盘20个亿，金融机构猴精的就出10个亿，剩下10个亿，包装成理财产品，卖给老百姓，然后开发商呢，拿着20亿现金乐呵儿的走人了，金融机构呢，分散出一半风险，稳赚不赔了，到时候代运营的团队一撤，收益变成负的，打回原形，这亏损的部分，就该咱们老百姓帮着擦屁股了，您说这帮孙子们，是黑是不黑？

结语

说到这儿，大家伙都倒吸了一口冷气，我的个乖乖，这城里套路太深了。晓云老师就笑了，可不是么？现在咱们这个经济的L行，到底在那一竖还是在那一横，还说不准呢，都能看见的是，这钱不好赚了。这原来大家都不惜得看，觉得是臭大粪的长租公寓这种慢生意，现在都拿出来当香饽饽供起来了，这里面，还有贼心不死的，想把这事儿包装成智商税卖给老百姓继续套现的，真是乱象丛生，不过，咱话又说回来，实事求是的讲，地产行业，在可见的未来，租赁是最大机会。越是这种艰难的时候，越是这种蹲马步的生意，谁要是能熬下来这几年，谁就有资格能在地产行业笑傲江湖。到底这里面谁能笑到最后，各位小云彩们，就跟着晓云老师一起，喝茶看戏吧。

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这一讲就到这里，谢谢大家！