¡Muy buenos días a todos!

Vamos con el tema de hoy que es de lo más apasionante y diferente a lo que estamos acostumbrados. Hoy vamos a hablar de la inversión inmobiliaria.

Antes de nada, quiero decir que no soy tan experto como me gustaría y aunque me he metido bastante de lleno en aprender todas las ventajas y desventajas, quiero dejar claro que todo lo que busco, como en otras inversiones, es conseguir una rentabilidad superior a la normal que podemos encontrar en cualquier banco (si es que es posible actualmente).

La inversión inmobiliaria tiene algunos problemas asociados que quiero destacar al principio del podcast, para ir así corrigiéndolos a medida que vaya explicándoos y creo que al final de todo, os explicaré lo mejor de todo.

Problemas posibles para un piso de 300.000€ de segunda mano:

Hipoteca del 80% de un banco (240.000€) + 20% del precio de la vivienda (60.000€). Esta hipoteca viene asociada normalmente con: seguro de hogar y seguro de vida hasta, al menos, que acabes de pagar la totalidad de la hipoteca. Mes a mes desembolsando una cantidad de dinero que a lo mejor son 50€ o 100€ mensuales pero que suman a lo que tienes que pagar de hipoteca al mes.

Gastos iniciales:

Notario que normalmente nos deleita con una firma bastante costosa. Alrededor de 800€ por 3 minutos de su tiempo y un gran autógrafo.

Gasto del registro de la propiedad: alrededor de 500€ para poner un registro en una base de datos. Ya sabéis, que el tiempo de los funcionarios es caro.

El gasto de la gestión del inmueble: aproximadamente 500 €.

Lo gordo: el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). En cada comunidad autónoma es diferente, pero, por ejemplo, en Cataluña es hasta un 10% del valor del inmueble. Por tanto, en el ejemplo, seria de hasta 30.000€.

Vamos, que, en total, con la broma de los gastos iniciales, has desembolsado la friolera de casi 32.000€ sin tan siquiera conseguir poner un mueble en el piso. ¿Qué os parece?

Por último, tienes que acondicionarlo: es decir, un piso NUNCA está como lo quieres. Siempre tienes que hacer obras. Que, si quiero las luces nuevas, los cables de la electricidad o del agua nuevo. O quiero el gas nuevo también. Esto es un dolor de cabeza nuevo que tenemos que tener en cuenta cuando lo compramos. Esto tiene un coste. Por poneros un ejemplo, un amigo se compró un piso recientemente y lo que hizo antes de plantar la tele en medio del salón, fue crear el salón. Tiró absolutamente todas las paredes que pudo, quitó el baño, la cocina y hasta los cables del timbre. Lo cambió todo. El tema aquí es que él es un manitas, y que con ayuda de otro manitas y dos amigos más, en cuestión de 2 semanas construyó una casa normal en una casa espectacular. La hizo a su gusto: empezó como os digo con coger papel, boli y el plano de su casa y empezó a diseñar como quería las habitaciones (que por cierto quitó una) y empezó con el piso lo más diáfano posible.

Pues os preguntaréis, ¿porque os explico esto de mi amigo? Pues porque entre materiales y tiempo (que no valoro porque la gracia es intentar hacer lo máximo tú mismo), se gastó alrededor de 13.000€ para mejorar el piso casi un 30% del precio del piso que si no recuerdo mal era de 230.000€. Es decir, lo revaloraron después de las obras y ganó casi 70.000€ de valor de piso con solo 13.000€. Y, además, a su gusto en materiales, en orden y en espacios.

No os penséis que acaba aquí la cosa. Cuando hayamos acabado de retocar el piso, ahora hace falta sacarle rentabilidad. Para hacerlo, hay varias maneras y es aquí donde empieza el juego de todo esto. Entre las opciones hay:

– Vender el piso

– Alquilar el piso

Y dentro de estas dos, hay varias posibilidades en cada una de ellas:

Vender el piso:

– Hay agencias que lo que hacen es, tu les das el piso y les pagas un fijo, y ellos se encargan de “colocarte” el piso a alguien que esté interesado, haciendo las visitas, el papeleo y todo.

– Puedes usar las plataformas típicas de compra-venta de inmuebles capaces de llegar a un montón de compradores feroces para poder sacar el máximo partido sin intermediarios. Esto lleva mucho más tiempo por tu parte, pero te cercionas que nadie más que tu tiene beneficio.

Alquilar el piso:

– Puedes alquilar el piso por habitación. Es decir, puedes vivir en una habitación y alquilar otra habitación a alguien que quiera estar una larga duración. Lo que haces así es asegurarte un ingreso fijo durante un largo periodo de tiempo que a lo mejor te permita liquidar más rápidamente la hipoteca.

– Puedes alquilar una habitación a alguien por unos días en vez de una larga estancia y aprovecharte de que las ofertas actuales de las plataformas de alquiler por días nos ofrecen unos precios más elevados para los visitantes y beneficios para ti más elevados en proporción. El peligro es que puedes tener fechas que los visitantes sean escasos.

– Alquilar el piso entero a alguien (una pareja, unos amigos, una familia, una empresa o unos estudiantes) de esta manera, estas alquilando el piso entero.

Obviamente los dos tienen unas ventajas más buenas y algunas más malas, tales como:

– En la compra-venta obtienes liquidez casi inmediata. Es decir, compras, reformas y vendes. No hay más. Este es lo típico de siempre. No hay secreto y es que al final, lo que se quiere es tener liquidez rápida y poder ir escalando en el beneficio de las propiedades. A medida que vas haciendo la compra-venta de los inmuebles, vas sacando rentabilidad y llega un punto que puedes comprar dos inmuebles en vez de uno, haciendo así que trabajes con dinero únicamente tuyo en vez de con el del banco y también que puedas olvidarte rápido de los problemas (o dile pagos) asociados de tener un piso.

– En la compra-venta, aunque parezca buena, el problema es que no tienes el piso como tal. Es decir, que solo le puedes sacar partido una única vez. En cambio, con el alquiler se lo puedes sacar recurrentemente de por vida. Lo que haces es que, si todo va bien, el alquiler del piso (de la forma que sea) sea un buen ingreso constante y recurrente que te permite poder incluso vivir de rentas.

En el caso que alquilemos, tenemos varios puntos a destacar:

– Si alquilamos el piso entero, tenemos la posibilidad de conseguir una rentabilidad buena constante y puede llegar incluso a darse el caso que se alquile el piso por más importe incluso de lo que se paga de gastos mensuales de piso. Siempre teniendo en cuenta que tenemos que partir de la base de:

– Gastos de comunidad

– Gastos de seguro de hogar

– Hipoteca mensual

– Seguro de prevención de pago de alquiler

– IBI anual

– Si alquilamos solo una parte del piso, yo creo que es lo mejor de todas las opciones. ¿Porqué? Pues porque tienes el poder de todo. Estas en el piso constantemente usándolo como cada día. A parte, te da cobijo en el día a día y te da para controlar absolutamente todo en tu piso, mientras dejas entrar a alguien de manera puntual o de manera estable. En el caso que no te guste alguna de las cosas, puedes hacer uso de tu poder del piso e invitarlo a salir del piso. En el caso que todo vaya bien, los ingresos pueden ser importantes, haciendo incluso que pueda rentarte por el mismo importe, si lo haces bien, de lo que pagas de hipoteca (hablo de, por ejemplo, una habitación bonita y grande para gente que esté de paso durante un par de días).

Por hacer números rápidos, os dejo unos cuantos puntos importantes:

– El precio de los alquileres sube un 15,9% en 2016: Madrid y Barcelona, en máximos históricos

– Un 15% de los pisos de Madrid y Barcelona se ocupa en menos de 48 horas

– A través de un estudio hecho por una empresa inglesa (Nested), se estimó que, si se hace uso de plataformas de alquiler de piso vacacional, puedes pagar un piso de 430.000 en 8 años mientras que, en condiciones normales, es decir, alquiler de larga duración, lo pagas en 30 años. Es decir, multiplicas por 4 los ingresos y eso es muchísimo. Es por eso que me fijo en este tipo de inversión, porque, aunque tenemos que contar con el deterioro de los interiores del piso, tenemos que tener en cuenta que, si todo está lo más parametrizado posible, tener un piso amortizado en menos de 10 años y poder seguir rentándolo a la misma velocidad, te permite tener una vía de ingresos espectacular.

Y nada más por hoy. Creía necesario este tipo de podcast, un poco más alejado de las pantallas y más cercano a algo tangible. Algo que durante muchos años mucha gente ha podido ganar dinero y que después del gran boom inmobiliario que ha habido en este país, si se hacen bien las cosas, se puede aún sacar jugo, aunque como en todo, tenemos que modernizarnos y saber cómo adaptarnos a los cambios normales que hay en la sociedad actual. Si sabemos hacerlo, creo firmemente que se puede sacar un beneficio muy bueno.

Si tenéis alguna duda, tenéis algún problema en sacar rentabilidad de un inmueble o alguna idea respecto a esto, podéis enviarme un mail a través del formulario de contacto de la web. Mientras tanto, podéis suscribiros al canal y regalarme un me gusta en iVoox y 5 estrellas en iTunes.

¡Muchas gracias a todos!

¡Hasta el viernes!

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