Bricks & Bots

Im Investmentgeschäft entscheidet am Ende der Handschlag, nicht der Chatbot. Trotzdem hat sich bei CBRE Austria in den letzten sechs Monaten enorm viel verändert. Kristof Konstantin und Sebastian Berloffa sprechen mit Marcel Wieser, der als Investmentberater im Bereich Living große Wohnimmobilien-Transaktionen begleitet. Er hat den Umbruch von innen miterlebt: vom holprigen KI-Start bis zu Datensätzen, an die vorher keiner gedacht hat.
Excel trägt die Finanzwelt. Jetzt sitzt Claude mittendrin.

Der große Hebel liegt nicht im Exposé
Teaser und Investment Memoranden baut man auch in PowerPoint schnell. Der eigentliche Zeitfresser war immer die Datenaufbereitung: Zinslisten, Restlaufzeiten, Indexierungen. Dazu Commercial-Mietverträge, in denen jeder Mieter etwas anderes verhandelt hat, Vertrag für Vertrag händisch ins Excel übertragen. Marcel erzählt, wie das heute läuft und warum trotzdem nichts ungeprüft beim Kunden landet. Wenn die KI die Fleißarbeit übernimmt, was bleibt dann eigentlich vom Handwerk übrig?

Konzern-KI mit Positivliste
Globale AI-Strategie, Schulung für alle, Claude direkt im Excel, eine eigene Unternehmens-KI mit mehreren Modellen und eine klare Liste, was erlaubt ist. Klingt nach Komfort, den sich kein KMU leisten kann. Wir reden darüber, was davon wirklich übertragbar ist und wo Schatten-KI trotzdem durchrutscht. Ist eine Positivliste Schutz oder nur die Verschiebung des Problems?

Innovation Group statt Online-Formular
Wer neu ins Unternehmen kommt, wird nach sechs Monaten gefragt, was besser laufen könnte. Das ist die bisher beste Antwort auf unsere Frage nach dem analogen schwarzen Loch. Und ausgerechnet Marcels erster Vorschlag hatte mit KI gar nichts zu tun. Hören große Organisationen ihren Jungen wirklich zu, oder nur einmal im Halbjahr?

AI Hacks und Wilder Westen
Ein Kollege verbindet einen Wecker mit der KI, um mehr aus dem Token-Limit rauszuholen. Es gibt einen europaweiten Wettbewerb um die besten Skills. Dazu kommen Vibe-Coding-Projekte, die am Hosting scheitern. Wir fragen auch, ob KI ein Altersthema ist und warum Marcel AI Slop auf LinkedIn nicht mehr sehen kann. Ist das noch Innovation oder schon Wildwuchs?

Ersetzt KI den Investmentberater?
Marcel hat darauf eine klare Antwort in einem Satz. Hält sie auch dann, wenn die Kunden selbst einmal nachziehen?

Die Aussagen im Gespräch geben die persönliche Sicht des Gastes wieder und sind keine offizielle Stellungnahme von CBRE.

Kapitel:
00:00 Intro: endlich die Investment-Brille
01:17 Marcel Wieser: Sparkasse, Bewertung, Investment
03:49 Was ein Investmentmakler eigentlich macht
05:23 Zahlen oder Emotion: wie Investoren abgeholt werden
07:25 Das analoge schwarze Loch und die Innovation Group
12:17 Marcels Vorschlag: Benefits statt Digitalisierung
13:50 Globale AI-Strategie und Schulung für alle
18:31 Tool-Stack: Salesforce, onOffice und Claude
23:36 Excel bleibt, Claude zieht ein
24:22 Eigene Unternehmens-KI mit mehreren Modellen
25:04 Schatten-KI und die Positivliste
28:12 Exposés: warum KI noch nicht ready to use ist
29:09 Der große Hebel: Datenaufbereitung
31:36 Mietverträge früher und heute
35:01 Change Management: ist KI ein Altersthema?
37:40 Wilder Westen, Insellösungen und der Token-Hack
39:57 Vibe Coding und der europaweite Skills-Wettbewerb
40:33 Automatisierungsplattformen für alle?
43:33 Datenschutz als rote Linie
43:54 Merken die Kunden, dass KI im Spiel ist?
46:30 AI Slop im Profi-Kontext
49:49 Vibe-Coding-Fuck-ups
54:39 Ersetzt KI den Investmentberater?
55:14 Verabschiedung

Das Giebelkreuz kennt jeder. Wie viel Software dahinter selbst geschrieben wird, weiß kaum wer.

In Folge 17 ist Michael Mack bei uns, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien für Niederösterreich, Wien und das Burgenland. Es geht darum, wie eine dezentral gewachsene Makler-Organisation bei KI vorne bleibt.

Vom Neusiedler See bis zum Bodensee
Raiffeisen Immobilien ist regional organisiert, der Kunde sieht aber nur das Giebelkreuz und erwartet überall dieselbe Leistung. Dazu kommt ein Team von Anfang 20 bis zu Kolleg:innen mit Jahrzehnten im Haus. Michael tourt deshalb seit zwei Jahren mit KI-Workshops durch die Bundesländer. Wie nimmt man die Hemmschwelle, ohne die Regulatorik aus den Augen zu verlieren?

ImmoNow: zu früh für den Markt, genau richtig fürs Haus
ImmoNow startete vor rund zehn Jahren als Matching-Plattform für Mietimmobilien. Heute ist die ImmoNow Services GmbH der interne Digitalisierungsdienstleister der Gruppe: eigenes CRM, eigene Website, eigene Tools für die Bewertung. Der externe Verkauf des CRM kam mit Corona ins Stocken. Build statt Buy, mit Bank-Schnittstellen, die kein Standardanbieter mitbringt. Rechnet sich das noch, wenn KI das Bauen für alle billiger macht?

Copilot statt Vibe Coding
Im Bankenumfeld wirft man nicht einfach Daten in irgendein Tool. Bei Raiffeisen Immobilien laufen ChatGPT und Copilot auf Microsoft-365-Basis, selbstgehostete Modelle sind angedacht. Michael baut Präsentationen mit KI, sagt aber: Da steht viel Blödsinn drin, nichts geht raus, bevor es kontrolliert wurde. Wo hört die Zeitersparnis auf und wo fängt die Seelenlosigkeit an?

2.500 Gutachten, sieben Leute
In Ostösterreich schafft das Bewertungsteam 2.000 bis 2.500 Bewertungen pro Jahr mit sieben Personen, weil fast alles rund um die eigentliche Begutachtung automatisiert ist. Wie viel Effizienz steckt noch in Prozessen, die wir für unantastbar halten?

Der Makler bleibt, das Backoffice ändert sich
Für Michael zählt im Vertrieb die Persönlichkeit. KI soll übernehmen, was Makler ungern tun, etwa Termine strukturiert ins System einzutragen. Die gewonnene Zeit fließt in Körpersprache, Verhandlungstechnik und Kundenführung. Gleichzeitig ist erste Werbung in ChatGPT fürs nächste Jahr budgetiert. Fragt der Kunde von morgen zuerst die KI und erst dann den Makler?

Hinweis: Die Inhalte dieser Folge sind persönliche Einschätzungen und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

Kapitel
00:27 Intro: Netzwerk, Verbund und Innovation
02:26 Michael Mack: vom Controlling in die Immobilienbranche
04:49 Rennrad, Trainingspläne und KI
08:40 Raiffeisen Immobilien: dezentral, regional, ein Giebelkreuz
10:13 KI-Workshops in den Bundesländern
12:59 ImmoNow: von der Matching-Plattform zur Digitalisierungstochter
18:16 Das eigene CRM und die Schnittstellen zur Bank
20:01 Build vs. Buy
21:35 Der Raiffeisen-Verbund: Austausch, Compliance, Sicherheit
26:17 Wer vibe-codet? ChatGPT, Copilot und Datenschutz
28:26 Selbstgehostete KI und DSGVO
30:10 Welche KI wofür: Prozesse, Lizenzen, erste Workflows
33:53 Präsentationen mit KI: Zeitgewinn und Blödsinn im Output
38:55 Bühne vs. Meeting: wo KI nichts verloren hat
41:03 Im Vertrieb zählt die Persönlichkeit
42:37 Ersetzt KI den Makler?
45:03 Wer ImmoNow nutzt: Vertrieb, Vertriebsunterstützung, Bewertung
46:39 Eigene Tools: Lead-Generator und Bewertungsabteilung
47:32 2.000 bis 2.500 Bewertungen mit sieben Leuten
50:14 Größter Verbundmakler und Effizienz pro Kopf
51:02 Suchen Kunden über ChatGPT? A2A und KI-Werbung
53:44 Sichtbar für KI: Content, Code und Budget fürs Ausprobieren
57:28 Verabschiedung

Gabriel Eder ist Rechtsanwalt bei M2S Rechtsanwälte in Wien, zuhause im Miet- und Wohnrecht, viel vor Gericht und regelmäßig auf den Bühnen der Wiener Immobilienbubble. Wir wollten wissen, was sich bei den Juristen in Sachen KI tut. Die Antwort: mehr, als viele glauben. Und weniger, als manche hoffen.

„Mieterschaft" verrät dich
Seit etwa zwei Jahren landen bei Gabriel professionell klingende Schreiben von Leuten ohne Anwalt. Er erkennt die KI sofort, an Wörtern, die in Österreich niemand verwendet. Heikel wird es, wenn sich die Gegenseite auf einen Anspruch versteift, den es gar nicht gibt. Kennst du das aus deinem Posteingang?

Halbwissen ist brandgefährlich. Und gut fürs Geschäft.
Je mehr Leute mit KI-Rat in Probleme schlittern, desto mehr Beratung wird gebraucht. Gabriel sieht das gelassen. Der Unterschied zwischen ihm und dem Chatbot: Er haftet für das, was er rausschickt. Reicht das als Geschäftsmodell?

Die Zäsur
Jahrelang haben Anwälte KI genutzt wie alle anderen: E-Mails polieren, geschwärzt in die Free-Version. Jetzt gibt es kostenpflichtige Tools, zugeschnitten auf den Anwaltsberuf, mit ISO-Zertifikaten und Datenschutzversprechen. Gabriels Regel gilt trotzdem: Daten sind Entgelt, auch wenn das Abo zehn Euro kostet. Was fütterst du gerade in welches Tool?

Was die Tools können. Und was nicht.
Recherche zu OGH-Judikatur samt Excel-Übersicht in Sekunden: beeindruckend. Formulierungsqualität: enttäuschend, teils schlechter als die Gratis-Lösungen. Und wer die Materie nicht kennt, kann auch nicht prompten. Wann hast du ein Tool, das du vor zwei Jahren verworfen hast, zuletzt neu getestet?

Der Elefant im Raum
Juristen stehen ganz oben auf jeder Liste der bedrohten Berufe. Weniger Konzipienten, weniger Anwälte: Wer zahlt dann das System? Und was passiert, wenn irgendwann ein Programm entscheidet, wer Recht hat? Wo ziehst du die Grenze zwischen Hilfstool und Entscheider?

Der KI-Mietvertrag
Klingt nach Schablone, ist es nicht. Die Wertsicherungsdebatte hat gezeigt, wie schnell jahrzehntelange Marktpraxis kippt. Wer heute einen Mietvertrag baut, muss Tendenzen der Rechtsprechung vorwegnehmen. Kann das ein Tool, das nur aus der Vergangenheit lernt?

Keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zu Mietvertrag oder Wertsicherung bitte an einen Anwalt wenden.

Kapitel

00:00 Intro
03:40 Wer ist Gabriel Eder
06:16 Wertsicherung, Betriebskosten: Womit Gabriel auf Bühnen steht
12:18 „Mieterschaft": KI-Schreiben von Unvertretenen erkennen
14:18 Dunning-Kruger und gefährliches Halbwissen
16:29 Das Heil in der Flucht: Haftung als Unterschied
19:31 Die Zäsur: Vom E-Mail-Polieren zu Anwalts-Tools
23:29 Daten sind Entgelt: Datenschutz, Verschwiegenheit, RAO
25:45 Was die Tools können: Recherche und Judikatur-Excel
29:07 Was nicht funktioniert: Formulierungsqualität
32:11 Halbjährliche Sprünge: Verworfene Tools neu testen
34:13 Prompten heißt Fachkompetenz
35:21 Juristen ganz oben auf der Liste: Wer zahlt die Pensionen?
36:23 Anwaltspflicht und Sachverhalt: Wo KI nicht hin darf
38:14 Verwenden Richter KI?
41:06 Die Hochzeitskarte: Persönlichkeit gegen Präzision
43:27 Soft Skills werden wichtiger, nicht unwichtiger
44:29 450 Euro die Stunde: Honorar trotz KI
47:46 Der Konzipienten-Vergleich
48:45 Mandanten fragen nach der KI-Infrastruktur
51:18 Was Gabriel sofort ersetzen würde
52:31 Der KI-Mietvertrag und die Wertsicherung
56:11 Abmoderation

Seit 2. August 2026 musst du KI-generierte Inhalte kennzeichnen. Wer dich in Österreich dafür bestraft, weiß niemand. Auch nicht Kerstin Schatz, die an der Universität Wien genau dazu forscht.

Kristof und Sebastian setzen ihr Wissen über die KI-Verordnung auf null und lassen sich das Ding von vorne erklären. Kerstin dreht den Spieß um und stellt uns beiden Prüfungsfragen aus dem Makleralltag. Unsere Trefferquote: Eher durchwachsen.

Gültig, aber wer kontrolliert?
Bis zu 7 Prozent vom weltweiten Jahresumsatz oder 35 Millionen Euro. Die Verordnung ist in Kraft, Teile davon in Geltung. Nur die österreichische Behörde, die das eintreibt, steht noch nicht fest. Deutschland hat sie. Was ist Rechtssicherheit wert, wenn du die Regel kennst, aber nicht den Schiedsrichter?

Anbieter oder Betreiber?
Der Chatbot auf deiner Website läuft über ChatGPT, gebaut hat ihn eine Agentur. Bist du jetzt Betreiber oder Anbieter? Kerstin sagt: Es kommt darauf an, wer nach außen auftritt. Von genau dieser Antwort hängen alle deine Pflichten ab. Wie sicher bist du dir bei deiner?

Das Quiz
Ein Satz aus ChatGPT im Exposé. Rechtschreibkorrektur für deinen eigenen Text. Eine Küche, nur heller gemacht. Virtuelles Homestaging. Die Mülldeponie hinterm Einfamilienhaus, wegretuschiert. Wo kippt es vom Bildbearbeiten ins Deepfake?

Kennzeichnen ja, aber wie?
Die Verordnung sagt dir, wann du kennzeichnen musst. Wie, sagt sie nicht. Keine Schriftgröße, keine Position, kein Maßstab dafür, was „offensichtlich KI“ heißt. Zu viel Kennzeichnung wird nicht sanktioniert, zu wenig schon. Landen wir beim 34. Cookie-Banner, nur mit KI-Stempel?

Hochrisiko im Büro
Mitarbeiterliste in ChatGPT, Frage: Wen kündigen? Hochrisiko. Bonitätsbewertung von Mietinteressenten: Hochrisiko. Dazu Schulungspflicht ohne definiertes Niveau, Informationspflicht gegenüber Betroffenen, Halluzinationen und daneben ganz normal das Haftungsrecht, das die KI-Verordnung nicht ersetzt. Musst du dein Social-Media-Team schulen, nur weil es Postings mit KI schleift?

Part 2 folgt. Konkrete Anwendungsfälle und Fragen könnt ihr vorab gerne an uns schicken!

Wichtig: Diese Folge ist ein allgemeiner Überblick, keine Rechtsberatung! Aufgenommen am 28. August 2026.

Kapitel
00:00 Wissen auf null!
05:24 Was ist die KI-Verordnung? Strafen bis 7 Prozent
10:15 Wer sanktioniert? Österreich weiß es noch nicht
12:15 In Kraft vs. in Geltung: Was seit 2. August gilt
15:00 Für wen gilt sie? Brussels-Effekt und EuGH-Tempo
21:02 Anbieter oder Betreiber?
24:29 Verbotene KI: Manipulation und Kategorisierung
29:36 Hochrisiko: KI in HR, und was Software von KI trennt
36:06 Quiz 1: Der eine Satz im Exposé
41:56 Quiz 2: Rechtschreibkorrektur und redaktionelle Verantwortung
43:49 Quiz 3: Küche, Mülltonne, Homestaging: Was ist ein Deepfake?
51:38 Zu viel kennzeichnen wird nicht sanktioniert
53:21 Chatbots und KI-Agenten
56:14 Wie kennzeichnen?
01:00:10 Bonität, Halluzinationen, Schulungspflicht
01:04:57 Muss ich mein Social-Media-Team schulen?
01:06:08 Exposé aus dem CRM: Anbieter und Betreiber zugleich
01:10:07 DSGVO und EU AI Act? Geht das?
01:15:06 Timeline bis 2028 und Ausblick auf Part 2

„Wenn du nicht groß denkst, wirst du auch nicht groß." Sascha Haimovici führt die IMMOcontract, den Immobilienmakler der Volksbank, mit über 200 Filialen im Rücken und einem Team von 21 bis 76. Sein Prinzip: Think Big, dann umsetzen, Steine später wegheben. Was in dieser Folge auffällt: Der Mann, der groß denkt, findet an der KI genau eines nervig. Dass man nicht mehr denken muss.

Groß denken, früh scheitern?
Voicebot für die Bewertung, Chatbot auf der Homepage, Bodycam-Besichtigungen zwei Tage nach dem ersten Lockdown. Vieles davon fünf Jahre vor dem Hype. Manches hat überlebt, manches nicht. Ist Think Big eine Strategie oder nur die Bereitschaft, öfter danebenzuliegen?

Der Sascha, der immer Zeit hat
Weil der Tag nicht länger wird, schult bei der IMMOcontract jetzt ein Avatar. Der hat Zeit, wenn du Zeit hast. Nur Wienerisch kann er noch nicht. Wie groß darf man denken, wenn die Stimme dann doch nicht passt?

Wir dürfen noch denken
Die KI schlägt vor, der Mensch entscheidet, weil er haftet. Sascha nennt das die Vorschlagswelt und gibt ihr zwei Jahre. Wer denkt dann groß, wenn das Denken ausgelagert ist? Und was bleibt für Geschäftsführer übrig?

Unterstützen oder ersetzen
Die Tür ohne Makler hat sich nicht durchgesetzt, die Videobesichtigung schon. Der KI-Kalender, der Termine in Echtzeit umbaut, gefällt ihm. Wo kippt Unterstützung in Ersatz, und merkt man das rechtzeitig?

Vom Hund zur Immobilie
Welcher Hund passt zu einem Siebenjährigen? ChatGPT fragt Dinge, an die kein Häkchenfilter denkt. Suchen wir Wohnungen bald genauso? Und wie ehrlich bleibt so eine Suche, wenn auf ChatGPT Werbung läuft?

Groß denken, klein bleiben?
Kernprozesse als Trainingsdaten frei Haus, dazu ein KI-Markt, den drei Konzerne dominieren. Sascha wünscht sich für die KI trotzdem gesundes Wachstum statt jeden Tag was Neues. Passt das zu Think Big, oder ist das der Widerspruch, den er selbst nicht auflöst?

Fünf neue Leute im Monat
Während andere sparen, stellt Sascha ein. Jede Führungskraft soll Innovationsmanagerin sein, aber die Impulse kommen von oben. Geht Think Big nur mit einem, der treibt?

Feedback und Fragen gern über LinkedIn und Instagram unter Bricks & Bots. Und wenn dir die Folge gefallen hat: Wir freuen uns über deine konstruktive Kritik und Bewertung!

Kapitel

01:39 Über 200 Volksbank-Filialen als Vertriebskanal
03:37 Was nervt an KI? Denken, Schule, Jugend
04:55 Team von 21 bis 76: Wo geht Potenzial verloren?
06:55 Voicebot und Chatbot vor fünf Jahren
08:17 Umsetzer statt Tester
09:22 Corona 2020: Besichtigung mit Bodycam
11:19 Videotelefonie ja, Tür ohne Makler nein
13:57 Autokauf und Emotion
17:55 PropTech-Hype vs. KI-Hype
19:52 Der Avatar als Schulungstrainer
23:07 Wienerisch: Wo der Avatar scheitert
24:11 Automatisierung, Qualitätssiegel, Angst
26:23 Unterstützen statt ersetzen: Terminator, Surrogates, Token
30:13 Entscheidungen abgeben? Vorschlagswelt und Haftung
33:45 KI-Kalender für Makler
36:36 Privat: Auto als Investment, welcher Hund
39:30 Hund gegen Immobilie: Suche im Gespräch statt Filter
41:34 Werbung auf ChatGPT: Die Google-Parallele
46:37 Kernprozesse als Trainingsdaten
49:10 KI aus Europa, gemeinsam statt Verdrängung
52:08 Tempo: vom Handy 1996 zu gesundem Wachstum
56:31 Kinder, Schule, Social Media unter 14
60:28 Innovationsmanagement und fünf Neue im Monat
65:33 Schlusswort

Eine Agentur mit Legacy, ein Verlag mit Leitmedium-Anspruch, und dann kommt KI und wirft das Agentur-Game um. Iris Einwaller-Probst führt epmedia, das Cachalot Media House (Immobilien Magazin, immoflash, buildingTIMES) und das BELLEVUE Magazin in Hamburg. Wir wollten wissen: Was machst du mit so einem Setup, wenn Texte plötzlich vom Fließband kommen?

Wo ist die KI in der Immobranche wirklich?
Alle sagen, sie nutzen KI. Die meisten meinen: Text in ChatGPT reinschmeißen. Keine Prozesse, keine Regeln, dafür Schatten-KI mit Kundendaten im Gratis-Account. Iris erzählt, warum sie einen eigenen Online-Kurs gebaut hat, was ein Zwei-Tage-Workshop leistet und warum Kunden danach trotzdem wieder an der Hand genommen werden wollen.

Ist das, was du letztes Jahr gebaut hast, heute schon outdated?
Anfang des Jahres hat Iris gesagt, SaaS ist tot. Heute sieht sie das anders. Warum die Basics bleiben, wie oft sie ihre Kursvideos prüft und wieso im Training plötzlich die Hände hochgehen, wenn jemand Claude sagt.

Wie schaut eine Redaktion aus, die KI nicht bekämpft?
Ein selbstgebautes Redaktionssystem: Interview aufnehmen, ins System schicken, Transkript und Artikelentwurf im Wording des Redakteurs, Verteilung auf Plattform und Social Media vorbereitet. Iris' These: 80 Prozent aller Artikel sind ohnehin recycelte Presseaussendungen, KI gibt Redakteuren die Zeit für echte Recherche zurück. Sebastian erzählt von einem großen österreichischen Medium, in dem genau das Gegenteil passiert.

Wer zahlt für Content, wenn nur noch Agenten lesen?
Wenn dein KI-Assistent Newsletter vorsortiert und Websites für dich liest, sieht kein Mensch mehr die Banner. Iris' wilde These: Print und Out of Home werden wieder wichtiger. Kristof denkt Werbung Agent-zu-Agent weiter, Sebastian Pay-per-Request. Iris hält dagegen: Mit einem Nischenverlag verhandelt weder OpenAI noch Anthropic. Und wenn die Hosen einmal unten waren, kriegt man sie schwer wieder hoch.

Kommt die Arbeitslosigkeit von 50 Prozent?
Iris hat das Anfang des Jahres selbst prognostiziert und nimmt es zurück. Warum die Alterspyramide bremst und warum Österreich bei der Digitalisierung besser dasteht, als wir glauben.

Kapitel
00:00 Intro: Agentur mit Legacy trifft auf KI
01:11 Iris Einwaller-Probst: epmedia, Cachalot, BELLEVUE und der Pottwal
05:11 Wo ist die KI in der österreichischen Immobranche?
08:08 Schatten-KI und Use Cases: Exposé, Website, Arbeitsumgebung
10:02 Workshop als Inspirational Talk: das Missing Link danach
11:30 Zwei-Tage-Workshop und Hilfe zur Selbsthilfe
12:57 Pathfinder oder KMU-Budget: Wer kann sich das leisten?
16:07 Prozesse kennen, aber nicht aufschreiben können
18:09 Rabbit Hole KI: Basics für Unternehmer und die SaaS-Prediction
20:28 Schnelllebigkeit: Ist das Gebaute schon outdated?
23:32 Kursvideos monatlich prüfen, ChatGPT oder Claude?
26:41 KI im Verlag: das selbstgebaute Redaktionssystem
30:53 Weniger Redakteure, mehr Kanäle: Zeit für echte Recherche
34:19 KI löst Change-Prozesse aus: Plattform, Urangst, Uraufgabe
39:20 Wird Video wichtiger, wenn Text vom Fließband kommt?
41:31 Professional Slop, Dead Internet Theory, Robotik
44:44 Zukunft der Medien: Content öffnen oder sperren?
45:43 These: Print und Out of Home kommen zurück
48:00 Werbung Agent-zu-Agent und Pay-per-Request
50:32 Kleine Verlage, Paywalls, Gratis-Gewohnheit
54:22 GEO: Für LLMs gefunden werden als Agenturgeschäft
56:49 Bezirkspolitik, WKO Favoriten und Perplexity
1:00:28 50 Prozent Arbeitslosigkeit? Prediction revidiert
1:02:47 Es wird nicht so heiß gegessen: die Internet-Parallele
1:06:07 Österreich und Digitalisierung, Verabschiedung

Stell dir vor, du sollst ein Unternehmen digitalisieren, das 155 Jahre alt ist. Nicht neue Software auf alte Abläufe legen, sondern wirklich verstehen, wie gearbeitet wird. Freya Greiffenhagen macht genau das bei der ÖRAG Immobilien Gruppe, als CRM- und Prozessmanagerin im Innovations- und Digitalisierungsteam.

Warum passiert die eigentliche Arbeit, bevor irgendwer irgendwas anlegt?
Bevor bei der ÖRAG das erste Feld in onOffice entsteht, wird der Prozess aufgezeichnet, im Workshop zurückgespiegelt und so lange nachgefragt, bis auch der letzte Sonderfall am Tisch liegt. Mühsam. Und offensichtlich der einzige Weg, der später nicht teuer wird.

Was machst du, wenn es angeblich gar keine Pain Points gibt?
"Bei uns passt eh alles" ist die häufigste Antwort und gleichzeitig die unbrauchbarste. Freya erzählt, warum die echten Probleme erst in der dritten Nachfrage auftauchen und wieso Kolleginnen und Kollegen im Gespräch oft selbst merken, dass da noch was fehlt.

Kaufen oder selber bauen?
In der Folge mit Philipp Kanape von Engel & Völkers war die Ansage: CRM selbst bauen. Freya ist das Gegenmodell. Gekauftes Tool, maximal ausgereizt, Ressourcen ins Kerngeschäft. Wer hat jetzt recht? Vielleicht hängt es weniger an der Unternehmensgröße als an der Frage, welche Use Cases du überhaupt hast.

Und wo ist die KI?
Texte schreiben, Bildchen bearbeiten, das war es bei vielen. Freya trennt sauber zwischen KI und Automatisierung, was in der Praxis ständig durcheinandergeht. Viele wollen KI und brauchen eigentlich einen Automatismus. Dazu ein Satz, der hängen bleibt: Eine KI ist nur so gut wie die Person, die sie bedient.

Kann man Wissen demokratisieren, bevor man Agenten baut?
Statt fertige KI-Lösungen zu verteilen, bringt das Team den Maklerinnen und Maklern erst einmal bei, wie ein Prompt funktioniert. Damit sie selber sagen können, wo KI Sinn ergibt. Davor liegt allerdings die Fleißarbeit: Daten. Ohne sauberes Datenfundament bleibt der KI-Agent über dem CRM ein Werbeversprechen.

Ist KI eine Männerdomäne?
AI Gender Gap, Bias in Trainingsdaten, der Sicherheitsgurt, der nie für Frauenkörper ausgelegt war. Und gleichzeitig eine Wiener Expertinnenrunde rund um onOffice, in der fast ausschließlich Frauen sitzen. Was heißt das für die Branche?

Zum Schluss die Digitalstrategie 2028 und ein Teamziel, das man selten hört: dass es am Ende auch ohne das Innovationsteam funktioniert.

Kapitel:

00:00 155 Jahre Firmengeschichte digitalisieren
01:19 Freya Greiffenhagen, CRM- und Prozessmanagerin bei der ÖRAG
02:42 Der Einstieg: erst durch alle Abteilungen, dann bauen
04:12 Was die ÖRAG macht: Hausverwaltung, Vermittlung, Bewertung
05:35 onOffice als Zentrale im Alltag
06:12 OTTO Immobilien und das eugen!-Projekt
07:55 Eine ganze Abteilung onboarden: der Bewertungs-Case
09:54 Die eigentliche Arbeit passiert davor
11:51 Warum die echten Pain Points nie offensichtlich sind
13:27 Change Management und Betriebsblindheit
14:25 Gegenthese zum Eigenbau: kaufen und maximal ausreizen
18:47 Wann Selberbauen Sinn ergibt und wann nicht
20:30 Wo ist die KI im Daily Business?
21:12 KI ist nicht Automatisierung
25:54 Wissen demokratisieren: Daten, Prompts, MD-Files
27:31 Der KI-Agent über dem CRM: Zielbild oder Werbung?
33:29 Was automatisiert gehört und was Menschen machen müssen
36:59 Fuck-ups mit KI und das tägliche Mikro-Fuck-up
39:10 AI Gender Gap: Ist KI eine Männerdomäne?
42:51 Bias in den Daten, vom Sicherheitsgurt bis zum Haut-Screening
47:02 Von Age of Empires zur Freude an Prozessen
52:29 Digitalstrategie 2028 und das Ziel, sich selbst überflüssig zu machen

Mit 25 kommst du in ein Haus, in dem manche seit 30 Jahren arbeiten, und sollst dort die Prozesse umbauen. Genau da hat Cynthia Billisich 2020 bei OTTO Immobilien angefangen. Heute leitet sie eugen!, eine eigene GmbH mit eigenem Team, eigener Marke und 400 bis 600 Besichtigungen im Monat. Und sie sagt offen, an welcher Stelle sie beim Automatisieren bewusst stehen bleibt.

Eine Maklerin lernt coden
She Codes Plus, Frontend, vier Monate, HTML, CSS, GitHub, APIs. Warum macht das jemand, der gar nicht Programmiererin werden will? Was ändert sich im Gespräch mit Agenturen und Entwicklern, wenn du ungefähr weißt, was hinter der Oberfläche passiert? Und hilft dieses Wissen mehr beim Bauen oder beim Nein-Sagen?

Vom Innovationsprojekt zur eigenen GmbH
Ein Speed-Dating-Gespräch 2019, der Einstieg kurz vor dem Lockdown, die Gründung 2023. Warum wird aus einem Projekt einer etablierten Marke eine eigene Firma mit eigenem Namen? Was passt an einem schnellen, skalierbaren Prozess nicht in ein Haus, das für langjährige Marktexpertise und Service steht? Und was heißt Corporate Startup, wenn der Konzernname gleichzeitig dein Türöffner ist?

Das analoge schwarze Loch
Kristof bringt eine These mit: Neue Leute kommen mit Drive und verlieren ihn in bestehenden Prozessen. Ist Cynthia das Gegenbeispiel oder gab es die Reibung trotzdem? Warum wurde das Team am Anfang räumlich separiert? Und welcher Moment hat die Kolleginnen und Kollegen überzeugt?

Nicht alles digitalisieren
Prozess zerlegen, Miniprozesse anschauen, Small Steps. Was war der Denkfehler, den am Anfang fast alle machen? Warum lassen sich deutsche Vorbilder im Wiener Mietmarkt nicht eins zu eins übernehmen? Und welche Teile sollen bewusst analog bleiben?

Was eugen! wirklich macht
Reines B2B, großvolumige Wohnvermietung, knapp 6.000 betreute Einheiten, das größte Projekt mit fast 400 Wohnungen. Wie schaut ein Prozess aus, der so ein Volumen trägt und trotzdem ohne Massenbesichtigungen funktioniert? Warum hat eugen! keine eigene App gebaut? Wieso ist die Online-Terminbuchung, die du beim Friseur längst kennst, in dieser Branche noch immer eine Besonderheit? Und was passiert mit dem Narrativ, dass es ohne Provision vom Mieter keine Qualität geben kann?

Wo ist die KI?
Unsere Standardfrage, diesmal an eugen!. Es gibt einen KI-Agenten auf der Website, ein Reporting-Dashboard für die Eigentümerseite und automatisierte Follow-ups. Bei der Bewertung der Mietanbote läuft aber bewusst keine Maschine mit. Warum zieht Cynthia diese Grenze, obwohl es technisch ginge? Was hat der AI Act damit zu tun? Und was leistet der persönliche Eindruck vor Ort, den keine Automatisierung liefert?

Kapitel
00:00 Begrüßung bei 40 Grad im Studio
00:47 Wer ist Cynthia Billisich?
03:18 She Codes: Warum eine Maklerin coden lernt
05:30 Die Innovationsrolle bei OTTO Immobilien
08:23 Warum eugen! eine eigene GmbH wurde
12:15 Das analoge schwarze Loch
15:15 Mit 25 gegen 30 Jahre Berufserfahrung
16:15 Widerstand, Taskforce und die elektronische Signatur
18:20 Prozesse zerlegen statt alles digitalisieren
19:00 Warum deutsche Lösungen in Wien nicht greifen
20:32 Was ist eugen!? B2B, Bestand und Neubau
21:37 6.000 Einheiten, 400 bis 600 Besichtigungen im Monat
23:17 Keine eigene App, dort andocken wo gesucht wird
26:15 Keine Provision und trotzdem mehr Service
28:22 Online-Beratung und der KI-Agent auf der Website
30:55 Wo ist die KI bei eugen!?
33:23 Vibecoded oder Experten? Die Partnerfrage
36:17 Scoring, AI Act und die bewusste Grenze
40:41 Wurde eugen! intern angenommen?
43:03 Start punktgenau zum Bestellerprinzip
45:38 Fünf Jahre voraus: Expansion und KI
48:23 Nie fertig mit der Entwicklung

Du spürst den Druck, KI endlich in den Kundenkontakt zu bringen, und rundherum reden alle von Chatbots und Telefonagenten. Was, wenn ein Marktführer genau das komplett vorbereitet hat und trotzdem sagt: noch nicht? Genau über den Spagat

Ein fertiger KI-Telefonagent, der bewusst in der Schublade bleibt: warum?
Karina Schunker führt als Geschäftsführerin die EHL Wohnen GmbH. Im letzten Jahr haben sie 1.680 Wohnungen vermittelt, monatlich laufen rund 3.000 Anfragen ein. EHL will zu den First Movern gehören und probiert KI an vielen Stellen aus, zieht bei manchen aber ganz bewusst die Bremse. Was heißt das konkret, und woran entscheidet sich, ob eine KI überhaupt in den direkten Kundenkontakt darf?

Der Realitätscheck: ihre KI-Aussagen von 2024
Wir haben Karinas Interview von vor zwei Jahren mitgebracht und Satz für Satz gegengehalten. KI-Exposé-Texte, 360-Grad-Rundgänge, Prognosen und Standortanalysen. Was davon ist eingetreten, was war Hype, und wo hat sich die Praxis ganz anders entwickelt als angekündigt?

Hinter jeder Anfrage ein Mensch
Bei einzelnen Mietwohnungen kommen bis zu 50 Anfragen pro Stunde. Trotzdem behauptet Karina, hinter jeder einzelnen stehe noch ein echter Mensch. Wie geht das zusammen, und an welcher Stelle darf die Automatisierung dann doch übernehmen?

Der KI-Telefonagent in der Schublade
Häufige Kundenfragen gesammelt, Telefongespräche mit dem eigenen Podcast-Equipment nachgesprochen, alles der KI zur Verfügung gestellt. Der Agent für die Zeit nach Büroschluss ist fertig, und läuft trotzdem nicht. Ist es besser, mit 70 Prozent live zu gehen als mit null, oder ist genau das der Denkfehler?

Wenn Kunden mit ChatGPT zum Termin kommen
Kaufinteressenten legen vier Seiten KI-generierter Rückfragen auf den Tisch, die KI hat ihnen gesagt, die Immobilie sei zu teuer. Wird die eigene Expertise dadurch entwertet, oder erst recht gebraucht?

Virtuelles Staging und die Grenze zur Täuschung
Gestagte Fotos bringen messbar mehr Anfragen. Ab August greift die Kennzeichnungspflicht. Wo hört das eingerechnete Möbelstück auf, und wo fängt die Täuschung an?

Diese Folge ist spannend für dich, wenn du entscheiden musst, ob und wann KI bei euch in den direkten Kundenkontakt darf.

Feedback und Fragen gern über LinkedIn und Instagram unter Bricks & Bots. Und wenn dir die Folge gefallen hat: verdiente 5 Sterne.

Kapitel
00:00 Intro und Vorstellung
02:53 Mit 27 in die Geschäftsführung
05:59 Wofür EHL steht und wer dahinter steckt
07:38 1.680 Wohnungen, 3.000 Anfragen im Monat
09:13 Automatische Erstantwort oder echter Mensch
13:25 Wo steckt KI bei EHL tatsächlich
14:40 Schatten-KI, Unternehmensaccounts und die KI-Richtlinie
18:22 Rückblick auf Karinas KI-Aussagen von 2024
19:30 Warum KI-Exposé-Texte noch immer nicht reichen
21:19 360-Grad-Rundgänge, Videos und KI-Voice-Over
25:08 Ohne saubere Daten keine brauchbare KI
30:11 Was EHL von den Software-Partnern erwartet
32:50 Makler als Technologieunternehmen
35:23 Professionalisierung, Motivation und Kundenfeedback
40:20 Der Datenschatz im Kundenverhalten
41:07 Wenn Kunden mit ChatGPT vorbereitet zum Termin kommen
46:17 KI gegen KI und warum es keinen Chatbot gibt
48:30 Der KI-Telefonagent, der in der Schublade liegt
52:17 Halluzinationen, Server und die Suche nach dem richtigen Tool
55:19 First Mover sein und virtuelles Staging
57:59 Wann Staging zur Täuschung wird
1:00:04 Regulierung, Kennzeichnung und die offenen Fragen
1:02:53 Kommt der Druck von innen oder vom Kunden
1:04:18 Wie der Markt in zwei Jahren aussieht
1:07:09 Wofür Karina privat KI nutzt

Bauen statt kaufen: wann zahlt sich das eigene System aus?
Philipp Kanape verantwortet im Global Team von Engel & Völkers die Produkt- und Technologieentwicklung über 35 Märkte. Sein Claim steht seit Jahren fest: Can we build this? Yes, we can. Nur, was heißt das, wenn du ein CRM nicht für ein Büro baust, sondern für Kernmärkte von Hamburg bis Mallorca? Wo kippt die Rechnung aus Lizenz- und Implementierungskosten zugunsten der Eigenentwicklung? Und ab wann ist „das Ding gehört jetzt euch" ein Geschenk und ab wann eine Last?

Jeder baut jetzt selbst
n8n zentral bereitgestellt, ein selbst gevibecodeter Berater-Bot, über 300 eingesammelte Prozesse in zwei Monaten, quer durch alle Altersgruppen und Teams. Die erste Frage ist nicht mehr „Kann ich das?", sondern „Gibt es dafür einen MCP?". Klingt nach Aufbruch. Aber was passiert mit den Leuten, die seit 20 Jahren ihren Prozess lieben und keinen Grund sehen, ihn zu ändern? Und wie viel Kreativität hält ein Unternehmen aus, bevor aus Enabling Wildwuchs wird?

Die Kehrseite: Schatten-IT
Wenn jeder deployen darf, wer räumt dann hinterher auf? Kanape erzählt, wie ein KI-Agent täglich über die n8n-Instanzen rödelt und prüft, welche Flows mit welchen Daten neu gebaut wurden. Owned Operations unter voller Compliance, Franchise-Partner mit eigener Innovationskraft. Zwei Geschwindigkeiten, ein Sicherheitsanspruch. Wo zieht man die Grenze zwischen Freiheit und Kontrolle, wenn man täglich mit personenbezogenen Daten arbeitet? Und ist zentrale Bereitstellung wirklich die Antwort auf Schatten-IT oder nur die schönere Verpackung?

Was zuerst, was zuletzt, und wie sieht's in fünf Jahren aus?
Ein KI-Textgenerator von 2023, der mehr Arbeit gemacht hat als er abnahm, und die Erkenntnis dahinter: KI ist nur so gut wie die Daten, auf denen sie sitzt. Kanapes Tipp fürs kleine Büro, was man zuerst automatisiert und was man ganz bewusst als Letztes anfasst. Und die große Frage: Wenn Kunden bald über Agents suchen lassen statt selbst zu klicken, wo taucht deine Marke dann überhaupt noch auf?

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Kapitel
00:28 Servus und Moin: Philipp Kanape, Steiermark trifft Hamburg
02:04 Das Global Team und Produktentwicklung über 35 Märkte
05:03 Can we build this? Yes, we can
06:37 Der typische Tag und der Innovationsprozess
08:39 North Stars: adaptieren statt neu erfinden
11:42 Backoffice-Automatisierung mit n8n
14:01 Der selbstgebaute Berater-Bot und 300 Prozesse
16:34 Braucht man Immobilien-Erfahrung? Das Einwertungstool
19:11 CRM und Datenhoheit
21:14 Ein CRM für 35 Märkte: build vs. buy
24:16 Rollout und die ersten Wins
27:13 Wie KI die Entwicklung beschleunigt, MCP im Einsatz
30:22 KI-Features: Natural Language Search, Valuation, Matchmaker
34:15 Modelle, Frameworks und der LLM-Router
36:16 Schatten-IT in den Griff bekommen
40:38 Owned Operations, Franchise und der Gemini-Rollout
43:00 Lokales Hosting: ja, nein, wann?
44:50 Change Management und Widerstand
47:07 Der Fuck-up: der erste KI-Textgenerator
48:38 Berater und Interfaces in fünf Jahren
53:14 Was zuerst automatisieren, was zuletzt