A Constituição Federal garante a imunidade do ITBI na integralização dos imóveis para formação do capital social, ou seja, para a criação de uma empresa.

A única exceção é quando a atividade preponderante seja a venda, aluguel ou arrendamento desses imóveis.

Ainda, há a previsão legal para que os imóveis sejam integralizados pelo valor constante nas declarações de imposto de renda.

O procedimento padrão era: apresentar documentação na prefeitura comprovando que a atividade rural exercida no imóvel, ou outras que não fossem a venda, aluguel ou arrendamento, representassem mais de 50% do faturamento.

Comprovada a validade da documentação pelo município, era dada uma “guia isenta de ITBI” para amparar a transferência junto ao registro de imóveis.

No entanto, em 2015 o STF admitiu a repercussão geral sobre uma possível incidência do ITBI sobre a diferença positiva entre o valor do imposto de renda para o valor de mercado dos imóveis em um caso da prefeitura de São João Batista/SC.

Isso fez com que algumas prefeituras começassem a cobrar esse imposto ou então a condicionar a guia isenta ao futuro julgamento definitivo do STF.

Em agosto de 2020, finalmente saiu a decisão do STF, favorável ao município catarinense e, consequentemente, favorável a cobrança de ITBI sobre essa diferença.

Só que, a decisão do STF tratava de um caso muito específico, onde o contribuinte não apenas integralizava os imóveis pelo valor de imposto de renda; ele também reconhecia em seu contrato social os valores de mercado dos imóveis e tratava essa diferença como “RESERVA DE CAPITAL”.

Logo, a decisão do STF, por mais que a ementa tenha ficado um pouco ampla, definia a incidência de ITBI sobre tais reservas de capital e não sobre a diferença do valor do capital formado para o real valor de mercado dos imóveis.

Embora alguns municípios ainda estejam cobrando os valores, já existem decisões favoráveis ao contribuinte.