דיל ברייקר

עקבו אחרינו באינסטגרם לעוד תוכן על נדל"ן, השקעות ויזמות:

תמיר דואני: https://www.instagram.com/tamirduani

יוני ליפשיץ: https://www.instagram.com/yonatanlifshitz

השקעות נדל"ן קבוצתיות בארה"ב, מבפנים. בפרק הזה נכנסנו לתוך החברות עצמן: מה קורה כשחברה מתחילה לגדול מהר מדי, איך מייפים מספרים, ואילו שאלות כדאי לשאול לפני שמעבירים כסף. בלי שמות ובלי להכפיש אף אחד, רק מה שראינו מבפנים. פרק חובה למי ששוקל להיכנס להשקעה קבוצתית ורוצה לדעת מה לבדוק, ולא רק מה מספרים לו.

סימני זמן:

00:00 פתיחה

01:48 גדילה מהירה מדי

05:03 מולטי פמילי עם 15 בתים בחבילה

09:10 לדעת מתי לצאת מהשותפות

11:30 איך מייפים מספרים באקסל

12:28 כמה עולה לבדוק עסקה גדולה

15:03 עסקה יזמית שכן יכולה לעבוד

18:00 למה משקיעים מפחדים לשאול

19:54 כמה כסף היזם באמת שם

21:51 עורך דין נאמן מול אנליסט חיצוני

24:08 שלושה מקורות רווח של החברה

25:57 סיכום: איך מתגוננים

כשחברה גדלה מהר מדי

משרד גדול יותר, עוד אנשי מכירות, ותקציב שיווק שיורד כל חודש. סיפרנו מקרוב איך חברה שהתחילה עם עסקאות טובות התחילה להתפשר, ולמה ברגע שיש הוצאות קבועות כבדות השאלה כבר לא "האם העסקה טובה" אלא "חייבים עסקה החודש".

מולטי פמילי עם 15 בתים בחבילה

עסקה של מיליוני דולרים שהגיעה בחבילה אחת עם 15 בתים באזור קשה, ומוכר שלא מוכן להפריד ביניהם. אמרו שזו עסקה חד פעמית. אמרנו בזמן אמת שזה לא הולך לעבוד. מה קרה כשלא הקשיבו, ומתי מגיע הרגע לקום וללכת?

מה לא מראים לכם באקסל

איך 7 אחוז הופכים פתאום להרבה יותר במצגת, כמה עולה לבדוק עסקה גדולה כמו שצריך, ולמה יזם שכבר שילם עשרות אלפי דולרים על בדיקות מתקשה לוותר על העסקה, גם כשהוא כבר רואה את הבעיות.

בעיה קטנה בעסקה קטנה, בעיה ענקית בעסקה ענקית

בבית אחד, בעיה שמתגלה בבדיקות היא עוד סיבוב משא ומתן על המחיר. בפרויקט גדול הבעיות גדולות בהתאם, והשאלה היא אם למי שמנהל אותו יש בכלל את הידע, הניסיון והקשרים לפתור אותן.

למה משקיעים מפחדים לשאול

כל סרטון או תמונה שיזם שולח מביאים איתם עוד שאלות ודאגות, אז לפעמים פשוט מפסיקים לשלוח. דיברנו על השקט שנוצר בין החברה למשקיעים, ולמה דווקא הוא צריך להדליק נורה.

כמה כסף היזם באמת שם

דיברנו על עסקה יזמית שכן יכולה לעבוד, ועל השליטה בחשבון הבנק של הפרויקט. וגם על המקרה שבו "היזם השקיע עשרה אחוז" התברר כמשהו אחר לגמרי.

עורך דין נאמן מול אנליסט חיצוני

הרבה חברות מבטיחות עורך דין נאמן. הסברנו מה הוא באמת עושה אחרי שהכסף עובר, ולמה אנליסט חיצוני שמפקח על הפרויקט הוא אחד המנגנונים הכי חזקים למשקיעים, וגם הכי נדירים.

איך החברה מרוויחה על הכסף שלכם

עמלת גיוס, דמי ניהול ורווח יזמי. פירקנו את שלושת מקורות הרווח של חברה כזאת, ולמה חשוב לבדוק שבסוף נשאר משהו גם למשקיע.

אותו בניין, שתי מצגות

אותו נכס יכול להיראות כמו העסקה הכי טובה בחיים או הכי גרועה, תלוי באילו עסקאות להשוואה בוחרים להראות. קבצי אקסל, PDF וברושורים נראים יפה, אבל לא תמיד מייצגים את מה שרואים בשטח. למה צריך עין שלישית, שלא קשורה לעסקה, לפני שמחליטים.

רוצים לשמוע גם על השקעה אמיתית שהחברה שמאחוריה קרסה תוך ארבעה חודשים? סיפרנו עליה בפרק 10.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, עשו לייק וכתבו שאלות בתגובות.

דיל ברייקר | פרק 11 | מה מסתירים באקסל?

השקעות נדל"ן קבוצתיות, איך לבדוק יזם נדל"ן, השקעה קבוצתית בארה"ב, עמלת גיוס, דמי ניהול, רווח יזמי, אנליסט חיצוני, עורך דין נאמן, מולטי פמילי, משקיע פסיבי

דיל ברייקר

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט על השקעות נדל”ן בארה”ב

פודקאסט ניתוח עסקאות נדל”ן

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על נדל”ן בארצות הברית

תמיר דואני ויוני ליפשיץ

ניתוח עסקת נדל”ן

פליפ נדל”ן בארה”ב

עסקת פליפ

נכס להשכרה בארה”ב

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לנתח עסקת נדל”ן לפני קנייה

הלוואת הארד מאני

שיפוץ נכס בארה”ב

BRRRR

מינוף בנדל”ן

השקעות נדל”ן בקליבלנד

נדל”ן באוהיו

נדל”ן בדאלאס טקסס

ניהול נכסים מרחוק

משקיעי נדל”ן ישראלים בארה”ב

איך לא ליפול בעסקת נדל”ן

דיל ברייקר פודקאסט

עקבו אחרינו באינסטגרם לעוד תוכן על נדל"ן, השקעות ויזמות:

תמיר דואני: https://www.instagram.com/tamirduani

יוני ליפשיץ: https://www.instagram.com/yonatanlifshitz

השקעות נדל"ן קבוצתיות בארה"ב נראות כמו הדרך הכי נוחה להיכנס לנדל"ן אמריקאי: שמים כסף, מקבלים דוח רבעוני ולא נוגעים בכלום. בפרק הזה, הראשון מתוך שניים, פירקנו מה באמת קורה מאחורי המצגות הנוצצות. שנינו מכירים את התעשייה הזאת מבפנים, כיזמים, כמשקיעים וכשותפים, וסיפרנו על השקעה אמיתית בבניין של 25 יחידות, שהחברה שמאחוריה קרסה תוך ארבעה חודשים. בלי שמות ובלי להכפיש אף אחד, המטרה היא להבין ממה להיזהר.

סימני זמן:

00:00 פתיחה: מה מציעים היום למשקיעים

04:30 למה משקיעים נמשכים לזה

09:17 איך בנויה עסקה קבוצתית

12:14 השותף המקומי ואפס שליטה

17:32 שקיפות, הדבר הכי נדיר

19:38 סיפור ההשקעה הראשונה

22:35 תשואה מובטחת, נורה אדומה

26:16 החברה קרסה אחרי 4 חודשים

29:41 רחוב לשימור, חלונות וכיבוי אש

34:26 ארבע שנים להציל את הכסף

39:48 רודפים אחרי הנכס, לא אחרי היזם

43:18 איך בודקים עסקה לפני שנכנסים

47:19 קבוצות בוטיק מול פרויקטים ענקיים

49:27 לחץ מכירות וחוק הניצעים

53:33 סיכום ופרק המשך

למה משקיעים בכלל נכנסים לזה

רוב המשקיעים רוצים לאכול, אבל לא רוצים לצוד. הם מחפשים פיזור, פשטות וביטחון, ומקבלים מצגת יפה ואקסל משכנע. סיפרנו על משקיעה ששלחה לנו עסקה לבדיקה לפני כמה שנים, אמרנו לה להתרחק, ולאחרונה היא כתבה שכל המשקיעים שנכנסו לעסקה ההיא הפסידו את הכסף. ואם מה שמחפשים זה פשטות, יש אפיקים מפוקחים שבנויים בדיוק בשביל זה.

איך בנויה עסקה קבוצתית באמת

מי מחזיק בכסף, מי מנהל את הנכס בפועל, ומי זה השותף המקומי שרוב המשקיעים לא פוגשים אף פעם? פירקנו את המבנה בשפה פשוטה, והסברנו למה השותף המקומי יכול להיות הסיבה להצלחה של כל הפרויקט, או הנזק הכי גדול שלו, ולמה המשקיע בקצה נשאר כמעט בלי שליטה.

תשואה מובטחת, הנורה הכי אדומה שיש

בעסקה שסיפרנו עליה הבטיחו 10 אחוז, עם התחייבות של החברה וגם התחייבות אישית. נשמע בטוח, נכון? מאיפה בכלל מגיע הכסף של תשואה מובטחת, כשעסקת נדל"ן לא יודעת להמציא כסף? התשובה פחות נעימה ממה שנדמה.

ארבע שנים להציל את הכסף

החברה נעלמה, כסף השיפוץ נעלם איתה, והמשקיעים נשארו לבד עם בניין שרובו ריק מדיירים לקראת החורף. העירייה הכריזה על הרחוב כרחוב לשימור ודרשה להחליף את כל החלונות ב-150 אלף דולר, כיבוי האש דרש עוד השקעה, בית משפט סירב לפנות דייר שלא שילם כי בחוץ ירד שלג, והמשקיעים התחילו לריב ולתבוע אחד את השני. מה עושים כשהיזם נעלם והבניין נופל עליכם?

איך בודקים עסקה קבוצתית לפני שנכנסים

שקיפות היא הדבר הכי נדיר בתחום, אבל איך בודקים דוחות של פרויקט שנמצא בצד השני של העולם? דיברנו על הבדיקות שכל משקיע יכול לעשות לפני שהוא מעביר שקל, עם אילו משקיעים באמת כדאי לדבר, למה רזומה מרשים של היזם לא מוכיח כלום, ולמה קבוצות קטנות נותנות למשקיע הרבה יותר שליטה מפרויקטים ענקיים.

לחץ מכירות וחוק הניצעים

טלפונים, פולואפים וחלון הזדמנויות שנסגר עוד חודשיים. דיברנו על לחץ המכירות שמופעל על משקיעים, ועל מה שאומר חוק ניירות ערך בישראל על הצעה ליותר מ-35 ניצעים, ולמה כל מי שראה את המצגת נספר, גם אם לא השקיע שקל.

זה החלק הראשון מתוך שניים, ובפרק הבא ממשיכים עם עוד סיפורים מהשטח.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, עשו לייק וכתבו שאלות בתגובות.

דיל ברייקר | פרק 10 | השקעות נדל"ן קבוצתיות

השקעות נדל"ן קבוצתיות, השקעה קבוצתית בנדל"ן בארה"ב, עסקאות קבוצתיות, תשואה מובטחת, השותף המקומי, חוק הניצעים, איך לבדוק יזם נדל"ן, משקיע פסיבי, הונאות נדל"ן בארה"ב

דיל ברייקר

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט על השקעות נדל”ן בארה”ב

פודקאסט ניתוח עסקאות נדל”ן

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על נדל”ן בארצות הברית

תמיר דואני ויוני ליפשיץ

ניתוח עסקת נדל”ן

פליפ נדל”ן בארה”ב

עסקת פליפ

נכס להשכרה בארה”ב

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לנתח עסקת נדל”ן לפני קנייה

הלוואת הארד מאני

שיפוץ נכס בארה”ב

BRRRR

מינוף בנדל”ן

השקעות נדל”ן בקליבלנד

נדל”ן באוהיו

נדל”ן בדאלאס טקסס

ניהול נכסים מרחוק

משקיעי נדל”ן ישראלים בארה”ב

איך לא ליפול בעסקת נדל”ן

דיל ברייקר פודקאסט

עקבו אחרינו באינסטגרם לעוד תוכן על נדל"ן, השקעות ויזמות:

תמיר דואני: https://www.instagram.com/tamirduani

יוני ליפשיץ: https://www.instagram.com/yonatanlifshitz

שיטת ה-BRRRR (קנייה, שיפוץ, השכרה, מימון מחדש, וחזרה על התהליך) נשמעת כמו מכונת כסף: קונים נכס, משפצים, מוציאים את כל ההשקעה בחזרה דרך מימון מחדש, ונשארים עם הנכס. ישבנו שלושתנו, תמיר, יוני וליאור יעקובי, שלושה יזמים שכל אחד עובד אחרת, ופירקנו מה באמת עובד בשיטה הזאת, איפה היא מבריקה, ואיפה היא יכולה לתקוע משקיע מתחיל.

סימני זמן:

00:00 פתיחה למודל BRRRR

01:45 מהו מודל BRRRR

05:40 עסקה מוצלחת לדוגמה

09:55 תהליך המימון מחדש

12:50 סיכוני מינוף מלא

17:10 מקורות מימון לעסקה

25:45 השוואת עלויות מימון

30:35 בחירת שכונה ואיכות

36:00 שכירות ממשלת ארה"ב

46:20 פיזור סיכונים חשוב

50:45 היבטי מיסוי ב-BRRRR

איך BRRRR באמת עובד

עברנו שלב אחר שלב על המודל: קונים במזומן, משפצים כדי להוסיף ערך, משכירים, ואז ממשכנים את הנכס ומושכים חזרה 60 עד 75 אחוז מהשווי. הסברנו למה זה לא אירוע מס כמו מכירה, ולמה תקופת ההבשלה והציר של השיפוץ, ההשכרה והמימון מחדש הם שקובעים אם העסקה תעבוד.

עסקה אמיתית שהחזירה את כל ההשקעה

ליאור פירק דוגמה אחת משלו: קנייה ב-120 אלף דולר, שיפוץ ב-70 אלף, השכרה ב-2,200 דולר לחודש, שמאות של 295 אלף, ומימון מחדש שהחזיר את מלוא ההשקעה הביתה. אבל גם שם היו מהמורות, סכסוך עם קבלן שעלה עוד חודש, ושמאי שחזר עם הערכה נמוכה מהצפוי.

למה עסקת BRRRR מושלמת צריכה להדליק נורה אדומה

אם ליזם יש עסקה שמחזירה את כל הכסף, למה שימכור אותה למשקיע במקום לקחת אותה לעצמו? דיברנו בפתיחות על ההבדל בין יזם מנוסה שיודע למנף בלי הון עצמי, לבין משקיע מתחיל שמביא את כל הכסף שלו ומימון הרד מאני יקר, ולמה דווקא המיקס הזה הוא המסוכן ביותר.

מה יכול להשתבש, ואיך מתגוננים

עברנו על עלויות המימון (הרד מאני של 12 אחוז פלוס נקודות מול הלוואה ישראלית זולה יותר), על תקופות שהנכס עומד ריק בין דיירים, על שמאות מנופחות שהשוק כבר לא משלם, ועל הכלל שחוזר לאורך כל הפרק: לפזר סיכון על פני תיק שלם ולא על עסקה אחת, ולשמור רזרבה של כמה אלפי דולרים לכל נכס.

שכירות ממשלת ארצות הברית (Section 8) ומיסוי חכם

נגענו בתוכנית שבה ממשלת ארצות הברית משלמת את השכירות (Section 8), איך היא עובדת מבחינת בעל הנכס, ולמה בחלק מהאזורים היא יכולה לשלם שכירות גבוהה מהשוק. הסברנו גם את הפינה שרוב המשקיעים מפספסים: הלוואת המימון מחדש אינה הכנסה חייבת במס, ולכן BRRRR מאפשר לצמוח בלי אירוע מס, לצד פחת והוצאות ריבית.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, עשו לייק וכתבו שאלות בתגובות.

דיל ברייקר | פרק 9 | שיטת BRRRR

דיל ברייקר

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט על השקעות נדל”ן בארה”ב

פודקאסט ניתוח עסקאות נדל”ן

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על נדל”ן בארצות הברית

תמיר דואני ויוני ליפשיץ

ניתוח עסקת נדל”ן

פליפ נדל”ן בארה”ב

עסקת פליפ

נכס להשכרה בארה”ב

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לנתח עסקת נדל”ן לפני קנייה

הלוואת הארד מאני

שיפוץ נכס בארה”ב

BRRRR

מינוף בנדל”ן

השקעות נדל”ן בקליבלנד

נדל”ן באוהיו

נדל”ן בדאלאס טקסס

ניהול נכסים מרחוק

משקיעי נדל”ן ישראלים בארה”ב

איך לא ליפול בעסקת נדל”ן

דיל ברייקר פודקאסט

אירחנו את ליאור יעקובי לשיחה על נדלן רב יחידות בארה"ב, גיוס משקיעים ובנייה חדשה. במקום סיפורי הצלחה מהאינסטגרם, ישבנו ופירקנו עסקאות אמיתיות שלב אחר שלב, עם ההחלטות, המספרים, והמקומות שבהם זה כמעט התפוצץ.

סימני זמן:

00:00 פתיחה והכרות

03:41 העסקה הראשונה

06:04 גיוס משקיעים

11:28 פרויקט ניו מקסיקו

17:16 מציאת העסקה

22:36 עיכוב במימון

28:37 פרויקט הבתים הגדול

34:21 שלושה בתים ראשונים

36:00 בעיית השעבוד

42:52 קזינו ופיתוח האזור

איך נכנסים לתחום בלי הון עצמי

דיברנו על הולסייל (איתור עסקה ומכירתה הלאה בלי לקנות אותה) כדרך לעסוק בנדלן ולייצר תזרים כמעט בלי כסף. חשוב להבין: זו דרך לעבוד בתחום, לא להשקיע בו. אתה לא מחזיק נכס ולא בונה הון לטווח ארוך. הסברנו למה דווקא כאן רוב האנשים נתקעים, נשארים בהולסייל שנים, ולא עושים את הקפיצה מלמכור עסקאות לאחרים להחזיק נכסים בעצמם.

מתי מפסיקים לגדול לבד

יש תקרה שאי אפשר לעבור אותה עם הכסף של עצמך. פירקנו את כל שרשרת המימון בדרך למעלה: קרנות השתלמות, הלוואות, מיחזור נכסים קיימים (רפייננס), ובשלב מסוים גיוס משקיעים. הסברנו איך בונים עסקה שמגייסת כסף מבחוץ, ומה חייבים לסגור מול המשקיעים כבר בהתחלה כדי שלא ייפול הכל באמצע.

הטעות בתכנון שתקעה עסקה לשנתיים

עסקה שנראתה תקינה על הנייר נתקעה שנתיים בגלל פרט אחד: מגרש עם שני בתים בלי זונינג (סיווג תכנוני של הקרקע) שמתאים לזה, מה שחסם את המימון מחדש. הסברנו בדיוק מה קרה, איך בודקים זונינג לפני קנייה, ולמה זה יכול לקרות לכל משקיע שלא יורד לעומק של הקרקע ולא רק של הבית.

הכניסה לבנייה חדשה

דיברנו על המעבר מקניית נכסים קיימים ליזמות קרקע ובנייה חדשה בארה"ב. מה שונה לגמרי בתהליך כשבונים מאפס במקום לקנות מוכן, איך נכנסים לפרויקט של הרבה יחידות, ואיפה נמצאים הסיכונים האמיתיים שאנשים לא רואים מראש.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, דרגו אותנו חמישה כוכבים וכתבו שאלות בתגובות.

דיל ברייקר - הפודקאסט

תמיר דואני: instagram.com/tamirduani

יוני ליפשיץ: instagram.com/yonatanlifshitz

דיל ברייקר

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט על השקעות נדל”ן בארה”ב

פודקאסט ניתוח עסקאות נדל”ן

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על נדל”ן בארצות הברית

תמיר דואני ויוני ליפשיץ

ניתוח עסקת נדל”ן

פליפ נדל”ן בארה”ב

עסקת פליפ

נכס להשכרה בארה”ב

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לנתח עסקת נדל”ן לפני קנייה

הלוואת הארד מאני

שיפוץ נכס בארה”ב

BRRRR

מינוף בנדל”ן

השקעות נדל”ן בקליבלנד

נדל”ן באוהיו

נדל”ן בדאלאס טקסס

ניהול נכסים מרחוק

משקיעי נדל”ן ישראלים בארה”ב

איך לא ליפול בעסקת נדל”ן

דיל ברייקר פודקאסט

בית שקנינו בזול, החזקנו עשר שנים, ואז יום אחד הוא נשרף עד היסוד. מה שקרה מרגע השריפה ועד היציאה מהעסקה הוא אחד הסיפורים הכי מטורפים שיצא לנו לפרק.

סימני זמן:

00:00 פתיחה

01:36 רכישת נכס ברוצ'סטר

05:20 שריפה בבית

09:38 תהליך מול הביטוח

12:00 סיכון עם הקבלנים

14:00 פיצוי מהביטוח

16:30 החלטה לשפץ

18:50 בחירת קבלנים

27:20 תשלומים מהביטוח

32:00 השקעה חוזרת

36:50 סיכום התשואה

איך בית נשרף בגלל שיפוץ

שני קבלנים שעבדו על הנכס, קצר חשמלי אחד במטבח, וכל הבית עולה באש מהרצפה עד הגג. אנחנו מסבירים בדיוק איפה זה השתבש, ולמה זה יכול לקרות לכל אחד שלא בודק עם מי הוא עובד.

הקרב מול חברת הביטוח

הביטוח לא רץ לשלם. הוא ניסה להפיל את האחריות על הקבלנים ולהתחמק. מה שהכריע את המאבק היה מהלך אחד שרוב המשקיעים בכלל לא מכירים, ואנחנו מפרקים אותו שלב אחר שלב.

הנשק הסודי שמוציא מהביטוח יותר כסף

יש בעל מקצוע חיצוני שאפשר לשכור, שעובד רק על אחוזים מתוך מה שהוא משיג לך. ההבדל בין לנהל מול הביטוח לבד לבין להביא אותו יכול להיות עשרות אלפי דולרים. אנחנו מסבירים מתי שווה.

למה קבלן בלי רישיון וביטוח זו פצצה מתקתקת

זה החלק שהכי קל להתפתות לחסוך בו, והכי מסוכן. אנחנו מראים בדיוק מה קורה ביום שמשהו משתבש ואתה מגלה שהקבלן שלך לא מבוטח.

והמספר שסוגר את הסיפור

כמה בית שנשרף עד היסוד באמת עשה בסוף, אחרי עשור, אחרי שיפוץ ענק ואחרי כל הכאב. המספר בפרק.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, דרגו אותנו חמישה כוכבים וכתבו שאלות בתגובות.

דיל ברייקר - הפודקאסט

תמיר דואני: instagram.com/tamirduani

יוני ליפשיץ: instagram.com/yonatanlifshitz

דיל ברייקר

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט על השקעות נדל”ן בארה”ב

פודקאסט ניתוח עסקאות נדל”ן

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על נדל”ן בארצות הברית

תמיר דואני ויוני ליפשיץ

ניתוח עסקת נדל”ן

פליפ נדל”ן בארה”ב

עסקת פליפ

נכס להשכרה בארה”ב

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לנתח עסקת נדל”ן לפני קנייה

הלוואת הארד מאני

שיפוץ נכס בארה”ב

BRRRR

מינוף בנדל”ן

השקעות נדל”ן בקליבלנד

נדל”ן באוהיו

נדל”ן בדאלאס טקסס

ניהול נכסים מרחוק

משקיעי נדל”ן ישראלים בארה”ב

איך לא ליפול בעסקת נדל”ן

דיל ברייקר פודקאסט

קנינו דופלקס מ-1900 בארהב וכמעט לא הוצאנו על זה כסף מהכיס, בסך הכל 4,000 דולר. אבל לפני שהוא הפך למכונת מזומנים, עברנו שמונה חודשים שחורים שאף אקסל לא היה מסמן לנו מראש.

פרקי הזמן:

00:00 פתיחה

00:57 מה זה דופלקס

02:35 איך הגיעה העסקה

04:42 עלות השיפוץ

06:47 דרישות העירייה

11:11 הדיירת שנעלמה

12:20 פריצה ומעצר

18:18 התשואה בפועל

21:02 כוח הפורטפוליו

27:01 מינוף לעסקה הבאה

איך קונים נכס שלם עם 4,000 דולר מהכיס? התשובה קשורה לשני נכסים אחרים שכבר היו לנו, ולמהלך מימון שכל משקיע זר יכול לעשות אבל רובם בכלל לא מכירים.

באמצע החורף לחצנו למלא את הנכס והתפשרנו על דיירת. הטעות הזאת עלתה ביוקר, והובילה לאחד הסיפורים הכי פראיים שיצא לנו לספר, כולל פריצה דרך חלון, שכן גיבור ומעצר.

למה דווקא דופלקס הציל את כל העסקה כשהכל התפרק? למה העירייה יכולה לשלוח לך חשבון של אלפי דולרים באמצע הדרך בלי שום התראה? ומה באמת ההבדל בין מי שמחזיק נכס אחד למי שבונה פורטפוליו?

על כל אלה, על התשואה שטיפסה מ-7 לכ-11 אחוז, ועל למה אסור לברוח מהתקופה השחורה של עסקה, בפרק.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, דרגו אותנו חמישה כוכבים וכתבו שאלות בתגובות.

דיל ברייקר - הפודקאסט

תמיר דואני: https://www.instagram.com/tamirduani

יוני ליפשיץ: https://www.instagram.com/yonatanlifshitz

דופלקס להשקעה, השקעה בנדלן בארהב, השקעה בנדלן בלי הון עצמי, מימון נדלן בארהב, משיכת הון מנכס, ריפייננס נכס בארהב, פינוי דייר בארהב, בניית פורטפוליו נדלן, תזרים מזומנים מנדלן, שיפוץ נכס ישן, נכס מניב בארהב, נכס רב יחידות, מינוף בנדלן, טעויות בהשקעות נדלן, ניהול נכסים מרחוק, משקיעי נדלן ישראלים

דיל ברייקר

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט על השקעות נדל”ן בארה”ב

פודקאסט ניתוח עסקאות נדל”ן

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על נדל”ן בארצות הברית

תמיר דואני ויוני ליפשיץ

ניתוח עסקת נדל”ן

פליפ נדל”ן בארה”ב

עסקת פליפ

נכס להשכרה בארה”ב

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לנתח עסקת נדל”ן לפני קנייה

הלוואת הארד מאני

שיפוץ נכס בארה”ב

BRRRR

מינוף בנדל”ן

השקעות נדל”ן בקליבלנד

נדל”ן באוהיו

נדל”ן בדאלאס טקסס

ניהול נכסים מרחוק

משקיעי נדל”ן ישראלים בארה”ב

איך לא ליפול בעסקת נדל”ן

דיל ברייקר פודקאסט

דירה להשקעה בארהב נשמע כמו כניסה זולה וקלה לנדלן: פחות תחזוקה, ועד הבית מנהל הכל, מחיר התחלה נמוך. אבל בפרק הזה אנחנו מפרקים עסקת דירה אמיתית, מסבירים מתי דירה שווה השקעה ומתי לא, ולמה בסוף ירדנו מהעסקה למרות שכבר עשינו הזדמנות דומה באותו קומפלקס.

פרקי הזמן:

00:00 פתיחה

01:16 יתרונות ומגבלות דירות

02:38 ועד בית ומיזוג מרכזי

05:01 מחיר ושיפוץ

07:27 התאמה לבייבוקס

09:57 תחזוקה וליקויי רצפה

10:37 תזוזות ברצפה

13:00 ירידה מהעסקה עקב רטיבות

14:50 לקחים מהעסקה

מה נלמד בפרק:

דירה כמוצר השקעה, לא כמו בית פרטי

דירה בארהב היא מוצר יחסי חריג בעולם של בתים פרטיים. יש לה יתרונות אמיתיים: פחות תחזוקה, ביטוח זול יותר, וקומפלקס מטופח שועד הבית מתחזק. אבל דמי הוועד אוכלים מהתשואה, ובדירה זולה זה משקל כבד.

בעיית המימון מתחת ל-100 אלף דולר

הרבה מלווים לא ייתנו הלוואה אם ה-ARV לא מגיע לשש ספרות, ולפעמים לא ייתנו אם גובה ההלוואה נמוך מ-100 אלף דולר. זה מגביל את המינוף בדיוק במוצר שאמור להיות הכי נגיש.

מרווח המו"מ הקטן

בבית של 300-400 אלף אפשר להתפשר בעשרות אלפים. בדירה של 60-70 אלף כל 3,000 דולר זה משמעותי. השוליים צרים, וזה משנה את כל האסטרטגיה.

חדר אחד שווה תחלופת דיירים

מוצר של 1-bedroom מושך סטודנטים וצעירים, ומגיע עם תחלופת דיירים גבוהה יותר. לא בהכרח רע, אבל צריך לתמחר את זה מראש.

העסקה שכן עבדה

הדירה הראשונה בקומפלקס נקנתה ב-80 אלף עם ARV של 100 אלף, ועשתה למשקיע כסף יפה. משם בא הרעיון לשכפל את ההצלחה עם דירה שנייה.

הדיל ברייקר: מה שמצאנו מתחת לבניין

בבדיקה ראינו סימנים חשודים על רצפת הוויניל. הקבלן הרים דגל, הבאנו מהנדס יסודות, נכנסנו דרך פתח מתחת לדירה, ומצאנו מים ממש מתחת לבניין. טכנית זו אחריות ועד הבית ולא של הבעלים, אבל כשיש בעיית רטיבות מבנית כזו, לא מכניסים ראש בריא למיטה חולה.

איך סוגרים מעגל נכון

הבעלים לא ידעו על הבעיה. מצאנו חמישה פתחי ניקוז מבחוץ שלא היו בבניין השכן. וכדי להיות בטוחים, חזרנו עם אותו מהנדס לבדוק גם את הדירה הראשונה שכבר קנינו, בקומפלקס אחר, וידאנו שהיא נקייה.

הלקח

לא כל עסקה צריך לקחת בכוח. יש דברים שלא רואים עד הבדיקה. כשעולה דגל אדום מבני, יורדים מהעסקה בראש שקט וממשיכים לבאה.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, דרגו אותנו חמישה כוכבים וכתבו שאלות בתגובות.

דיל ברייקר - הפודקאסט

תמיר דואני: https://www.instagram.com/tamirduani

יוני ליפשיץ: https://www.instagram.com/yonatanlifshitz

דירה להשקעה בארהב, דירה מול בית פרטי, דמי ועד בית לדירה, מימון דירה בארהב, ARV מתחת ל-100 אלף, בדיקת יסודות, רטיבות בנכס, מתי לרדת מעסקת נדלן, פליפ דירה בארהב, נכס להשכרה בארהב, תחלופת דיירים, ניתוח עסקת נדלן, השקעות נדלן בארהב, משקיעי נדלן ישראלים

דיל ברייקר

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט על השקעות נדל”ן בארה”ב

פודקאסט ניתוח עסקאות נדל”ן

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על נדל”ן בארצות הברית

תמיר דואני ויוני ליפשיץ

ניתוח עסקת נדל”ן

פליפ נדל”ן בארה”ב

עסקת פליפ

נכס להשכרה בארה”ב

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לנתח עסקת נדל”ן לפני קנייה

הלוואת הארד מאני

שיפוץ נכס בארה”ב

BRRRR

מינוף בנדל”ן

השקעות נדל”ן בקליבלנד

נדל”ן באוהיו

נדל”ן בדאלאס טקסס

ניהול נכסים מרחוק

משקיעי נדל”ן ישראלים בארה”ב

איך לא ליפול בעסקת נדל”ן

דיל ברייקר פודקאסט

בפרק 4 של דיל ברייקר, תמיר ויוני שמים על הגריל שאלה שמעסיקה כל משקיע ישראלי בשוק הנדל״ן האמריקאי: האם הגיע הזמן לעזוב את הנדל״ן הישן ולהסתכל על בנייה חדשה?

פרקי הזמן:

00:00 נדלן ישן מול חדש

02:15 נדלן חדש ובתים גדולים

04:19 קהילות ודמי ועד

09:57 חישוב תשואת שכירות

13:13 חישוב כדאיות העסקה

14:02 מה זה סקשן 8

21:40 סיכונים בסקשן 8

31:31 סיכונים בעסקה

38:31 בדיקת פרויקטים חדשים

אנחנו מסבירים את היתרון בשווקים מתפתחים בבנייה חדשה לצד החסרונות. כשריביות גבוהות לוחצות על קבלנים, מחירי הבנייה החדשה מתקרבים לעלות הבנייה בפועל. 130 דולר לסקוור פוט על בית חדש עם אחריות קבלן וחמישה חדרים.

למה דווקא דאלאס?

דאלאס פורט וורת׳ (DFW) היא אחת המטרופולינות הצומחות ביותר בארצות הברית. הגירת אוכלוסייה חזקה, עסקים שעוברים מקליפורניה וניו יורק, מס הכנסה מדינתי אפס, ושוק עבודה רחב. שילוב נדיר של ביקוש קבוע + היצע מוגבל = שוק שמושך הון גלובלי.

מה לומדים בפרק:

בנייה חדשה ליד עלות הבנייה

ריביות גבוהות יצרו לחץ חריג על קבלנים. בשווקים מתפתחים כמו דאלאס, המחירים כרגע קרובים לעלות הבנייה בפועל. זו הזדמנות שנדירה בנדל״ן. הקבלנים נותנים תמריצים: ריביות מסובסדות, סגירת הוצאות, שדרוגים בחינם.

HOA הוא לא אויב

אנשים מפחדים מ־HOA כי הם לא מבינים אותו. ועד שכונה מנוהל היטב שומר על איכות הבתים, על סוג הדיירים ועל ערך הנכס לאורך שנים. לא הוצאה, הגנה. ב־HOA טוב משלמים 50־150 דולר לחודש ומקבלים בריכה, פארק, אבטחה, וערך נדל״ן שגדל.

דיירים שנשארים שנים

בשכונות חדשות ואיכותיות הדיירים נשארים 5־7 שנים בממוצע. זה אומר פחות תחלופה, פחות זמן שהנכס ריק מדיירים, תזרים יציב לאורך זמן. שכר דירה גבוה יותר, פחות תיקונים, פחות אובדן הכנסה בין דיירים.

פליפ הוא מסחר, לא נדל״ן

נדל״ן אמיתי הוא לטווח ארוך. הערך האמיתי מגיע אחרי שנים של החזקה. מי שנכנס לפליפ מהיר עם ציפיות למרווח גדול, לא מבין את המשחק. ההון הגדול נבנה מ־buy and hold, לא מרווחים חד פעמיים.

למי הפרק הזה מתאים?

משקיעים שמחפשים את הכניסה הראשונה לארצות הברית. בעלי תיקים קיימים שרוצים לגוון בין שווקים. ישראלים ששוקלים שוק מתפתח מול שוקים בוגרים כמו קליבלנד או דטרויט. וכל מי שמתעניין במנגנון הבנייה החדשה, אחריות קבלן ועקומות תשואה לטווח ארוך.

---

נדל״ן חדש בארצות הברית

בנייה חדשה להשקעה בארהב

השקעות נדל״ן בטקסס

דאלאס פורט וורת׳

DFW נדל״ן

HOA בנדל״ן אמריקאי

שוק נדל״ן מתפתח

בנייה חדשה vs נכסים ישנים

ריביות ונדל״ן 2026

אחריות קבלן בארצות הברית

spec homes ו־production builders

מחיר לסקוור פוט בדאלאס

שכר דירה לטווח ארוך

תזרים פסיבי מנדל״ן

single family rentals

buy and hold strategy

דיל ברייקר

פודקאסט נדל״ן עסקים

פודקאסט השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על כסף ויזמות

תמיר דואני יוני ליפשיץ

משקיעים ישראלים בארצות הברית

תמיר דואני: instagram.com/tamirduani

יוני ליפשיץ: instagram.com/yonatanlifshitz

תמיר דואני: instagram.com/tamirduani

יוני ליפשיץ: instagram.com/yonatanlifshitz

בפרק 3 של דיל ברייקר קיבלנו עסקת פליפ אמיתית מאינדיאנפוליס. בית מ-1920, תקציב שיפוץ שלא מספיק, מימון בריבית גבוהה, ויעד מכירה שנשמע הגיוני על הנייר. כשמסתכלים מקרוב על האקסל, על הבית ועל השכונה, מבינים שזאת עסקה שאין לה סיכוי.

פרקי הזמן:

00:00 לא חושפים כתובת

03:33 מי הביא את העסקה

06:53 קורסי נדלן וציפיות

09:57 הוצאות מימון ורכישה

16:09 פליפ מול החזקה

19:03 הבטחות רכישה מפוקפקות

25:10 עסקה בהמתנה לחוזה

29:49 מצב הנכס הבעייתי

33:34 איכות בנייה לאורך שנים

36:09 סיכום העסקה

אנחנו עוברים שורה אחר שורה, בודקים בגוגל מפס, יורדים למרתף, ומסבירים בדיוק למה לא נכנסים לדבר הזה.

מה לומדים מהפרק:

הלוואת הארד מאני, הסיכון שאנשים לא מבינים

ריבית של עשרה עד שנים עשר אחוז, הלוואת בלון לשנה או שנתיים. בפליפ יש אפשרות יציאה אחת בלבד: למכור. אם השוק לא מגיב במחיר שציפית, אתה מחזיק הלוואה יקרה ונכס שלא מוכר. המהירות שבה פליפ שנראה מעולה הופך להפסד היא מה שאנשים לא מבינים לפני שנכנסים.

תקציב שיפוץ שלא מספיק

שלושים אלף דולר מכסים צבע, שטיחים ואולי מטבח קל. לא נוגעים בגג, בצנרת, בחשמל, בחימום ובתשתיות. תקציב שיפוץ רציני לפליפ מתחיל מארבעים אלף ומעלה.

המרתף, הלב של הבית האמריקאי

בבתים אמריקאיים כל התשתיות נמצאות במרתף: חימום, צנרת, חשמל, דוד מים. הבית הזה מ-1920 הראה סדקים רציניים (אנכיים, אופקיים, מדורגים), רטיבויות וניסיונות כיסוי שאינספקטור לא יכול לתפוס. לתקן את מה שנראה לעין בלבד: עשרות אלפי דולרים.

שיפוץ חצי גמור, גרוע יותר ממצב גרוע

מישהו התחיל לשפץ ועצר באמצע. כשאתה נכנס לנכס חצי גמור, אתה לא יודע מה הוסתר ומה נעשה בניגוד לקוד הבנייה. זה מפחיד יותר מנכס שלא נגעו בו בכלל.

השכונה, מי בכלל יקנה?

בתי ספר חלשים, עסק מסחרי ממול הבית, בתים עם קרשים על חלונות בסביבה. פליפ מוכר לאנשים שרוצים לבנות חיים. הם לא בוחרים שכונות כאלה. נכסים שמתומחרים בזול בשכונה כזו לא ישנו ערך כי שיפצת בית אחד.

קורס לא שווה ניסיון שטח

הניסיון שמצטבר מלראות אלף נכסים, מלנהל פרויקטים ומלהתמודד עם הפתעות לא ניתן ללמד בכיתה. האופי הישראלי של "עשיתי קורס, עכשיו הכל ברור" עולה ביוקר.

מתי שווה לעשות פליפ?

רק אם אתה בתוך הפרויקט, עושה את זה כמו פס רץ, קר וחד ועסקי, עם ניסיון אמיתי בשטח. לא עם מימון יקר בפעם הראשונה ולא עם כסף של משקיעים שלא מבינים את הסיכון.

instagram.com/tamirduani

instagram.com/yonatanlifshitz

בפרק הזה מנתחים עסקה שיוני הביא ושכמעט קנה.

פרקי הזמן:

00:00 פתיחה לפרק

01:05 עסקה בקליבלנד

02:36 פולשים בבית

06:45 ניתוח המספרים

09:26 קוסמטי מול שיפוץ מלא

14:24 חישוב הרווח בעסקה

18:44 משא ומתן עם המוכר

24:47 עליית ערך בשוק

27:18 מגבלת שיפוץ במבנה

הוא הגיע לבית בעיר יוקליד, אזור קליבלנד, שהיה צריך להיות ריק.

בפועל זוג גר שם בלי רשות ובלי חוזה.

זה קורה יותר ממה שאנשים חושבים בנכסים ריקים בארצות הברית.

אחרי שנפטרנו מהם, נכנסו לבית עצמו לבדוק אותו.

דיברנו על ההבדל בין שני סוגי שיפוץ.

שיפוץ קוסמטי הוא הדרך הקלה: צבע, ריצוף בסיסי, ומשאירים את המטבח הישן.

שיפוץ אמיתי הוא מטבח חדש לגמרי, ריצוף מקצועי, צנרת מוחלפת, תאורה ודלתות.

אנחנו לא מאמינים בשיפוץ באמצע.

או שלא נוגעים בכלל, או שעושים את זה נכון.

הלקח הכי חשוב פה הוא ששיפוץ זול מביא שוכרים פחות טובים.

שוכר שמקבל בית מרושל לא מתייחס אליו בכבוד.

שיפוץ טוב לוקח יותר זמן למלא, אבל מביא שוכר שנשאר ולא הורס לך את הבית.

דיברנו גם על המשא ומתן עם המוכר.

ההצעה הראשונה שלך כקונה היא כמעט תמיד הקרובה ביותר למה שתשלם בסוף.

הסברנו עיקרון חשוב: עסקה מצוינת היא לא תמיד מה שמחכים לו.

עסקה טובה מספיק, עם רווח אמיתי, יכולה להיות הבחירה הנכונה יותר מלחכות לדיל המושלם שאולי אף פעם לא יגיע.

דיברנו גם על הלייאאוט של הבית, ולמה זה אחד הדברים שהכי קל לפספס כשמתרגשים מעסקה.

זה הפודקאסט שלוקח אתכם לתוך עסקה אמיתית, עם ההחלטות והסיבות שמאחורי כל אחת מהן.