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自从2021年我国房地产市场登顶之后，恒大这家全球负债最多的房企首先撑不住，现金流断裂，打响了我国房地产市场整体下行的第一枪。碧桂园、万科这些行业巨头也相继出现现金流问题。过去我们总担心房地产泡沫和房价虚高，但现在看来，问题不仅仅在于市场，更在于房企自身。

以稳健经营著称的万科近期也压力山大，风险已经波及到股票和债券市场。2023年年报显示，万科营业收入同比减少7.56%，净利润大减50%。虽然销售额仍位居行业第二，但规模已经回到了2016年的水平。更让人吃惊的是，万科竟然取消了连续31年的分红，这可是自创办以来的第二次啊！

与此同时，碧桂园的年报迟迟未发，停牌、延迟发布年报，这些问题都让人对这家房企的财务状况感到担忧。这些开发商层面的问题，最终会影响到消费者的购房计划，进一步抑制地产销售，可能还会导致房价持续下跌。

要知道，房地产在我国家庭资产结构中占比高达60%以上。一旦房价下跌，家庭资产负债表就会衰退，因为房贷不会减少，而房地产的实际价值却在缩水。这种情况如果发生在一线城市，后果将不堪设想。

而恒大的财务造假事件更是让人震惊。许家印授意虚增收入，两年造假金额超过5600亿人民币！这不禁让人联想，同体量的万科、碧桂园会不会也有问题？如果数据不能反映房地产市场的真实情况，那我们怎么能做出正确的判断呢？

另外，从碧桂园和恒大发生债务危机的过程来看，主要是三四线城市的房产布局出现问题。这些城市的房地产市场危机更为严重，而开发商又有多大程度上向市场及时反映了真实情况呢？房子本身就是击鼓传花式的商品，如果找不到接盘侠，那房子的价值就只剩下钢筋水泥了。

现在，南京、合肥、厦门、郑州等城市的房价都在下跌，除了一线城市和天津杭州等少数城市外，大部分城市的房价都在缓慢下跌。寄希望于房价上涨或保值都是不健康的想法，它会蚕食国民的生活和消费。

房地产之所以棘手，很大程度上是因为地产开发商的债务远远超过了一般性规模。万科股票在下跌，恒大和碧桂园也不用多说，那么下一个又会是谁呢？谁也说不准。我国房企最大的几个开发商一旦陷入现金流危机之中，真正的麻烦或许才刚刚开始。

除此之外，房地产危机已经影响到了银行的资产负债表，隐隐有波及金融行业的风险。交通银行、工商银行等金融机构的房地产不良放款率都在攀升，关注类贷款也在增加。房地产作为曾经的支柱型产业，不管它最终会硬着陆还是软着陆，一个不可否认的事实是，它终将影响乃至波及到其他行业。

长期来看，房地产产能过剩的问题是客观存在的。连续两年人口负增长势必导致房子供过于求。从最基本的供需关系出发，房价下跌才是正常的市场现象。而房地产的波动对金融体系的影响也很大，我国几乎所有的贷款都跟房地产相关。如果还不上贷款，法拍房就会增加，届时将会拉低房价与抵押品的价值。当资产价格不值钱的时候还需要补缴抵押物或现金，届时可能会出现破产潮和企业关门潮，这是所有人都不愿看到的景象。