恆生銀行最近的業績表現如何？

恆生銀行（Hang Seng Bank）最新的中期業績表現「非常肉酸」。由於商業地產（CRE）相關的貸款出現嚴重問題，導致其今年上半年的盈利大幅倒退三成。

恆生銀行面臨的壞賬問題有多嚴重？

恆生銀行的壞賬比率高達6.69%，這是近三十年來的新高，甚至比沙士時期的2.7%還要差。這也遠高於香港銀行業平均2%的壞賬率。為了應對不良貸款，恆生的撥備從一年前的15億港元激增至48億港元，增長了2.2倍。

為什麼恆生銀行的商業物業貸款問題特別嚴重？

因為恆生銀行（以及東亞銀行）在商業物業市場的貸款業務比其他銀行如中銀香港或匯豐（HSBC）更為進取。當商業物業價格下跌五至七成時，對這些銀行造成了巨大的殺傷力。根據最新數據，恆生銀行有兩成，即五分之一的商業物業貸款已經陷入不良貸款狀態，這是一個「好誇張」的水平。

香港的商業地產市場是否已經見底？

影片中指出，目前市場正處於「冰河時期」。雖然有像湯文亮（Tang Man-leung）這樣的投資者願意以半價出售中環中心的部分物業，至少還有買家接手，但最糟糕的情況是「賣出去都可能賣唔出，又租又冇人租」。恆生銀行管理層也轉趨悲觀，認為最差的情況「都仲未過去」。

銀行對商業地產市場的態度有什麼轉變？

恆生銀行管理層對商業物業市場的看法，從半年前的「審慎樂觀」轉變為現在的悲觀。他們已經將一些地產發展商列入「不良貸款」狀態，這意味著銀行可能採取「call loan」（收回貸款）的行動。

這對香港整體經濟有何啟示？

商業租務市場是自由且理性的，租金和交易完全基於成本效益考量。當大家都「計唔掂條數」時，就反映出香港經濟的實際狀況並不樂觀，與一些人認為的「形勢大好」觀點形成對比。

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