Wertermittlungs-Praxis: Das Sachwertverfahren

Wie bestimmt man eigentlich den Wert einer Immobilie? IMMO.FM erklärt die drei meist angewendeten Wertermittlungsarten und wie sie funktionieren. Teil eins ist das Sachwertverfahren.

Es gibt nicht nur einen richtigen Weg oder Denkansatz, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Obwohl Manche denken mögen, dass es doch nur eine korrekte, quasi normierte Art und Weise geben sollte, den Wert einer Wohnung oder eines Hauses gibt es in der Tat gleich derer drei.

a) Das Sachwertverfahren
b) Das Ertragswertverfahren
c) Das Vergleichswertverfahren

Warum das so ist? Das liegt daran, um welche Art Immobilie es sich handelt – und wird natürlich in unserer Sendung erklärt. Den Anfang macht das Sachwertverfahren.

Wie der Name sagt, versuchen wir, die Frage zu beantworten: Was ist der Sachwert dieser Immobilie? Das geschieht, indem wir uns vorstellen, wir müssten dieses Objekt neu erstellen, allerdings mit dem derzeitigen Zustand – also nicht brandneu. Insofern kann man den Sachwert auch „Wiederbeschaffungswert“ nennen oder zumindest als solchen verstehen.

Im ersten Schritt wird ermittelt, zu welchem Preis ein Neubau möglich wäre. Danach wird ein Abnutzungsfaktor in Anrechnung gebracht, denn das Objekt ist ja eben nicht neu. Fertig? Keineswegs. Denn der bis hierher ermittelte Wert hat nichts mit den Kaufpreisen zu tun, die in der Umgebung tatsächlich gezahlt werden? Denn dieser erste Sachwert wird unabhängig davon ermittelt, wo die Immobilie steht. Nun muss natürlich noch der Bodenwert bzw. Bodenrichtwert hinzugerechnet werden. 

Klingt erst einmal abstrakt? Darum stehen Doreen Wolf und Mirko Otto mit der Kraft der Worte zur Verfügung, um Klarheit zu schaffen.

IFM 49: Wertermittlung: Das Sachwertverfahren

Business

Investing

Careers

Management & Marketing

Business News

Shopping

Entrepreneurship


Was haben wir als Immobiliensachverständige mit Streitigkeiten zu tun? Einiges, das gehört dazu. Ob es bei Trennungen Meinungsverschiedenheiten gibt, Erben (manchmal auch unerwartet) in Auseinandersetzungen geraten oder sogar Käufer und Verkäufer im Streit liegen, die ja eigentlich etwas voneinander wollen, immer wieder kommen wir als Gutachter auch in Situationen, in denen wir es nicht nur mit Immobilien, sondern mit Menschen zu tun haben.



Gerade, weil wir für Objektivität stehen, ist es nur allzu menschlich, wenn man uns bisweilen als parteiisch einschätzt, weil wir als Sachverständige doch auf ein anderes Ergebnis kommen, als es sich eine Partei gewünscht hat.



Während der letztere Fall eigentlich immer mit Argumenten in den Griff zu bekommen ist, sind wir in anderen Konflikten auch menschlich gefragt. Es geht dann nicht mehr nur um korrekte Zahlen, stichfeste Gutachten und exakte Verkehrswerte, sondern um Interessen, um Gefühl, ja, um Menschen.



Dass wir deshalb auch Mediation anbieten, ist nicht nur ein „nice to have“, es rettet auch oft sehr viel Geld. Denn Auseinandersetzungen über Immobilien sind in Streitfällen nicht nur mit hohen menschlichen, sondern auch finanziellen und zeitlichen Kosten verbunden.



Seit fast 20 Jahren lautet unsere Maxime, dass unsere Kunden richtige Entscheidungen über Immobilien treffen. Das war schon immer mehr als die Erstellung makelloser Gutachten. Dazu gehört auch, dass wir die betroffenen Parteien mit ins Boot holen, um die sinnvollste Lösung für alle zu finden, Interessen abwägen, Kompromisse erarbeiten, Lösungen finden.



Das tun wir in Zukunft noch besser: Unsere Doreen Wolf hat eine Fortbildung zur Mediatorin absolviert und ist nunmehr nicht nur als Sprengnetter-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung auch Mediatorin.



Gerade bei Konflikten in Sachen Immobilien ist es besonders sinnvoll, dass der designierte Schlichter auch die Lösungsmöglichkeiten in rechtlicher Hinsicht kennt. Hier wäre ein klassischer Mediator rasch mit seinem Latein am Ende, weil es oft um komplexe Fragestellungen geht. Diese Verschmelzung aus Immobilienwissen und den Werkzeugen, Konflikten vernünftig und unaufgeregt zu begegnen, ist eine mächtige Kombination, die uns hilft, aus jeder Situation das Beste zu machen.



Gibt es Menschen, die sich gegen jede Vernunft sträuben, in ihrer Wut durch jede Wand wollen und kein Stück zur Seite weichen? Bestimmt. Doch aus der Praxis lässt sich berichten, dass ein Großteil von ihnen durchaus „zu knacken“ ist, wenn wir in der Mediation herausarbeiten, dass sie sich zum Beispiel zu wenig gesehen fühlen, eigentlich ganz andere Themen lösen wollen und andere Aspekte aufzuarbeiten sind. Allein die nüchterne Erläuterung durch einen objektiven Dritten, was passiert, wenn man sich nicht einigt, ändert schon manche Perspektive.



In der heutigen Ausgabe erklären Doreen Wolf und Mirko Otto, was Mediation eigentlich ist, wie sie in ihren fünf Phasen aufgebaut ist und geben Beispiele aus der Praxis, die verdeutlichen, wie wichtig und wie gut es ist, neben Immobiliensachverständigen auch Menschen zur Seite zu haben, die wissen, wie man zielorientiert mit Konflikten umgeht.



Spoiler: Beginnen wird alles mit einer Orange…

IFM 69: Streit um Immobilien? Die ImmoMediatorin hilft.


Es ist wieder Startup-Zeit bei
IMMO.FM! Carsten Petzold stellt sich unseren Fragen und sein Startup DOOZER vor.
Benannt nach den fleißigen Arbeitern aus dem „Muppet Show“-Spin-Off „Die Fraggles“
tritt DOOZER an, um „die Modernisierung zu modernisieren“.



Stellen wir uns vor, Ihr wollt als
Vermieter oder Investor ein Bad sanieren, einen alten Fußboden austauschen, die
Wände frisch streichen lassen und eine Küche eingebaut bekommen. Arbeiten, die
ordentlich ausgeführt werden sollen, bei denen es aber nicht darum geht, in
jedem Detail persönliche Wünsche umzusetzen – was man ja in der Tat bei einer Vermietung
nicht tun würde.



Das klingt nach einer Menge
Arbeit, Recherche, Terminen und vor allem lästig. Hier kommt nun DOOZER ins
Spiel und bringt drei wichtige Dinge zusammen:



1. Handwerker aus allen Gewerken
haben für feste Leistungen wie Streichen, Küchen aufbauen, Badewannen
installieren etc. feste Preise hinterlegt, und zwar oft heruntergebrochen auf
den einzelnen Quadratmeter.



2. Eine Vielzahl von Materialien und
Produkten wie Bodenbeläge, Armaturen etc. sind ebenfalls Teil einer riesigen
Datenbank. So wird es möglich, dass DOOZER auch diese Komponenten kennt und Dir
eine große Auswahl gibt, was in Deiner Wohnung abseits der Arbeit verbaut
werden soll.



3. Die Möglichkeit, sehr einfach einen „digitalen Zwilling“ hochzuladen. Das bedeutet, dass Ihr in weniger als 10 Minuten mit einem Laserwerkzeug die Maße der Wohnung hinterlegt, damit DOOZER weiß, was genau in welchem Umfang zu tun ist.



So schafft es DOOZER, dass Du automatisiert
aus der Ferne Angebote von durch DOOZER akkreditierten Fachbetrieben einholen und
online erteilen kannst. Weder muss der Handwerker die Wohnung besichtigen, noch
muss er sich – und das ist besonders wichtig – hinsetzen und Dir haarklein ein
Angebot ausformulieren, denn das kann DOOZER automatisch, so dass Du innerhalb
kurzer Zeit mehrere Angebote bekommst.



Dazu gehört auch, dass bereits softwareseitig
sichergestellt wurde, dass die Handwerker auch die nötige Zeit für Dein Projekt
haben. Bis hin zur Rechnungsstellung wurde an alles gedacht!



Doch bis dahin war es kein
leichter Weg und es bleiben viele Fragen. Fragen, die uns Carsten persönlich
beantwortet. Wird es ihm gelingen, unsere natürliche Skepsis vor Neuem zu überwinden?



Nicht zuletzt fragen wir Carsten auch,
ob die Berliner Mietpreisbremse Auswirkungen auf DOOZER hat. Viel Spaß!



PS: Wie immer interviewen wir
unsere Gäste unabhängig und unvoreingenommen. IMMO.FM ist ein journalistisch-lockeres
Angebot ohne (Schleich-)Werbung.

IFM 68: Modernisiert DOOZER die Modernsierung?

Es war der einer der Aufreger 2020 und hat Berlin zum „Schilda“ der Wohnungspolitik gemacht. Nicht nur auf facebook, selbst in der Tagespresse konnte man dem Thema seit dem Sommer kaum entkommen: Dem Mietendeckel.
Die politische Lösung des Berliner Senates sieht vor, dass die Mieten auf bestimmte Obergrenzen festgelegt werden. Dabei soll das Mietniveau auf das von 2013 zuzüglich Inflation festgelegt werden. Auch die Anhebung der Miete bei einer Neuvermietung soll limitiert werden.
Mietendeckel schaffte Mieterhöhungen
Die erste Folge - die wir in unserer Arbeit und privat direkt zu spüren bekommen haben – war eine Welle von Mieterhöhungen. Solange es noch geht, wollte sich eine Vielzahl von Vermietern künftige Einkünfte sichern. Eine uns bekannte Hausverwaltung hatte im Juni 2019 innerhalb weniger Wochen ganze zweitausend Mieterhöhungen zu versenden.
Damit ist die ursprüngliche Absicht erst einmal konterkariert. Doch damit beginnen die Probleme erst. Darf das Land Berlin solch ein Gesetz überhaupt verabschieden? Gibt es da nicht Kollisionen mit dem Bundesrecht? Ist ein solcher mittelbarer Eingriff in das Eigentumsrecht überhaupt legal?
Das bewirkt der Mietendeckel wirklich
Die Grenzwertigkeit dieser Entscheidungen führt auch dazu, dass sich in der Immobilienwirtschaft ein generelles Misstrauen in den Senat aufbaut, so dass selbst der Glaube daran, wie lange Neubauten noch von der Regelung ausgenommen sein werden, immer instabiler wird.
Unsere Einschätzung: Vermieten wird immer unattraktiver. Logische Folge; Eigentümer suchen Alternativen:
•	Kurzfristige möblierte Vermietung
•	Vermietung unsanierter Wohnungen, weil Modernisierungen nicht mehr ausreichend refinanziert werden können
•	Verkauf
•	Aufteilung von Wohnhäusern zum Zweck des Verkaufs
Bei den derzeitigen Preissteigerungen ist sogar ein Leerstand zwischenzeitlich attraktiv, wenn auch unmoralisch.
Eine weitere Folge: Erste Wohnungsbau-Genossenschaften haben sich aus Bauvorhaben zurückgezogen und damit Berlin um weitere neue Wohnungen gebracht.
Dies wiederum bekommt das Handwerk zu spüren: Auftragseinbrüche bei der Sanierung von bis zu 40% befürchtet die „Fachgemeinschaft Bau“.
Ist es nicht ebenfalls logisch, dass es am Ende dieses Weges weniger Mietwohnungen und mehr Eigentumswohnungen geben wird? So wird es noch schwerer für die eigentlich Zielgruppe dieser Maßnahmen, nämlich die Normalverdiener, eine Wohnung zu finden.
Wer profitiert vom Mietendeckel?
Doch es gibt auch Gewinner: Wer heute einen guten Mietvertrag hat, der ist in Sicherheit, sofern eine keine Mieterhöhung bekommen hat. Das war er allerdings vor dem Mietendeckel auch.
Sollten Mieter nun ihre derzeitige Miete beanstanden, gar weniger zahlen? Das muss die Zukunft bzw. die Rechtsprechung zeigen. Es besteht durchaus die Chance, in einen Rechtsstreit mit dem Vermieter zu geraten, der auch in einer Kündigung des Mietverhältnisses enden kann. Hier gibt es bislang keinerlei Sicherheit außer der, dass sich Gerichte damit werden befassen müssen.
Unser Ausblick
Was uns ratlos lässt ist, dass das Land Berlin sich neben ihrer Bemühungen um die Mietpreise immer weniger für den aktiven Wohnungsbau zu tun. 
Dachgeschosse sollen nicht mehr ausgebaut werden, Bauflächen werden nicht ausgewiesen etc.
Bestehende Wohnungen werden zu horrenden Preisen bzw. mit erheblichem Verlust gegenüber dem damaligen Verkauf von Investoren zurückgekauft, eine Ma0ßnahme, die keine einzige neue Wohnung schafft. Wir können dieses Vorgehen nur noch mit ideologischen Beweggründen erklären, wirtschaftlich sinnvoll ist dies freilich nicht.
Weiterhin werden Zehntausende in jedem Jahr nach Berlin kommen. Die Wohlhabenden werden sich wie bisher auch Wohnungen im oberen Preis- und Ausstattungssegment kaufen.
Für die Geringverdiener, die allein erziehende Mutter und 
Wir hoffen,

IFM 67: Was steckt unter dem Mietendeckel?

„Deutsche Wohnen enteignen – Spekulation bekämpfen“ – mit diesem Schlachtruf macht der „Mietenvolksentscheid  e.V.“ eine ungewöhnliche Diskussion auf. Eine innovative Idee oder blanker Unsinn?
Die Deutsche Wohnen verfügt in Berlin über 116.000 Wohneinheiten. Viele davon hat sie vor nicht vielen Jahren dem Land Berlin abgekauft – nicht immer im Top-Zustand, denn öffentliche Wohnungsbaugesellschaften sind auch nicht für Elan bei der Pflege ihrer Bestände und Mieter bekannt.
Nun wollen einige Bürger „Ihre Wohnungen wieder haben“. Das ist erst einmal so sinnvoll, als verkauften Sie Ihr gebrauchtes Fahrrad und fordern es zehn Jahre später zurück, weil sie etwas für Ihr erkranktes Herz tun wollen. Doch wir wollen nicht polemisch werden: Womöglich ist diese Idee ja trotzdem gut und hat eine Chance verdient?
Markus Rosenthal von Wunderflats und Mirko Otto diskutieren über 80 Minuten sachlich und unaufgeregt und liefern erneut eine kurzweilige Sendung.
Ideologischer Kern ist das Postulat „Wohnen sei ein Grundrecht“ – das ist schon intellektuell sehr viel verlangt. Wir finden, dass Internet und Wasser ein Grundrecht sind, aber auch das gibt es nicht kostenlos (obwohl das staatlicherseits sogar möglich wäre).
„Wohnen als Grundrecht“ hieße ja, „kostenlos Wohnungen bauen und bewirtschaften ist ein Grundrecht“ oder „Die Kosten soll irgendjemand anders übernehmen“. Das steht abseits jedes ökonomischen Prinzips.
Selbst, wenn man die Idee der Staatsfinanzierung aus ideologischen oder romantischen Gründen verfolgen will: Die Beträge, die im Raum stehen, sind nicht im Ansatz finanzierbar.
Manche argumentieren, das Land Berlin könnte ja dieses Geld aus den künftig zu erwartenden Mieten „abstottern“. Theoretisch wäre das denkbar. Doch angesichts der Schuldenlast wären dann wieder Mieterhöhungen notwendig, um diese Belastung zu schultern. Das wäre für die Mieter unter Umständen noch schlimmer.
Doch wie soll das Geschehen? Wir urteilen aus unserer Praxis und schauen uns an, wie denn eigentlich die Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft wirklich sind.
Warum Wohnen kein Grundrecht werden kann
1. Die Kosten dafür sind abseits jeder Umsetzbarkeit
Bauen ist extrem teuer und langwierig, Baugrund ist rar und teuer. Auch hierbei legt der Staat den Bauherren erhebliche Steine in den Weg, wie Mirko in der Sendung detailliert erläutert.
2. Der Staat sanktioniert niedrige Mieten
Selbst dann, wenn Vermieter aus sozialem Engagement niedrige Mieten ermöglichen, ist das Finanzamt besorgt um seine Steuereinnahmen und übt Druck aus, die Mieten zu erhöhen, um eine „Gewinnerzielungsabsicht“ zu dokumentieren.
Das ist für uns nichts anderes als eine Einmischung des Finanzamtes in die Wohnungspolitik. Wollte der Staat mieterfreundlich sein, hätte er hier einen sinnvollen Ansatzpunkt.
Sprich: Es wird geahndet, niedrige oder gar kostendeckende Mieten zu verlangen. Das hat mehr Gewicht als die Frage, wem denn nun irgendwelche Wohnungen gehören.
Wie war das eigentlich mit der Grundsteuer? Man führte sie in den 1970ern erneut ein, um Vermieter dafür zu sanktionieren, dass sie Wohnungen leer stehen lassen. Ist die Wohnung vermietet, zahlt der Mieter die Grundsteuer – und damit erhöht sich die Miete…
3. Die Mieten sind oft gar nicht zu teuer
Gerade bei kleineren Vermietern ist erwiesen, dass die vereinnahmte Miete regelmäßig deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt. Es ist mitnichten so, dass alle Vermieter ihre Mieter auch nur im vollen rechtlichen Rahmen zur Kasse bitten.
4. Der Staat fördert das Bauen nicht
Wer sich einen später zu erzielenden Mietpreis X wünscht, der muss zum Preis von Y bauen. Es kann nicht funktionieren, einen Mietpreis X für die Bürger zu fordern, wenn das mit den Kosten Y einfach wirtschaftlich nicht möglich ist.
Der Staat könnte ja den „Betrag Y“ bezuschussen. Doch das tut er nicht.

IFM 66: Warum die Enteignungsdebatte so unsinnig ist.

Markus Rosenthal von Wunderflats sitzt mal wieder bei uns im Studio. Diesmal werden wir den Pressesprecher in die Zange nehmen und dem Geschäftsmodell von Wunderflats auf den Zahn fühlen...
Ein weiteres Mal besucht uns Markus Rosenthal von Wunderflats. Wir stellen ihm ein paar kritische Fragen zum Geschäftsmodell seines Arbeitgebers und seiner Bedeutung für den Mietmarkt. Wir sind gespannt, ob er unsere Bedenken zerstreuen kann.
Immerhin gibt es Immoscout und eBay Kleinanzeigen – warum sollte ein Eigentümer nicht einfach dort inserieren und keine Provision an Wunderflats abgeben?
Auch Wunderflats arbeitet daran, den Prozess des „Matchings“ – so nennen sie das Zusammenbringen von Mieter und Vermieter – zu digitalisieren.
Was also bringt mir dann ein weiterer Mittelsmann? Kann ich das nicht selber machen?
Außerdem wird ja solchen Vermietungsfirmen wie beispielsweise Airbnb auch ein Missbrauch des Marktes vorgeworfen.
Wenn eine vermietete Wohnung über Wunderflats auf Zeit vermietet wird, hat die vielzitierte alleinerziehende Mutter das Nachsehen.
Ist Wunderflats nicht auch ein Nest für die (zumindest moralisch) missbräuchliche Nutzung von Wohneigentum?
Die wichtigste Frage: Kann das friedlich enden?
Ob wir Markus eine oder mehrere Schweißperlen entlocken können?

IFM 49: Wertermittlung: Das Sachwertverfahren

Download our free app to listen on your phone