LA FLOUZERIE

Le cent soixante et unième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

46 ANS, PERE DE FAMILLE : POURQUOI INVESTIR MAINTENANT AVEC @Baptiste

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Baptiste a 46 ans, des enfants, une vie installée. Et c’est maintenant qu’il accélère dans l’immobilier.

Loin des parcours de jeunes trentenaires qui veulent quitter leur CDI en 3 ans, Baptiste construit méthodiquement un patrimoine de long terme, avec une motivation différente de celle qu’on entend d’habitude : préparer l’avenir de sa famille et transmettre à ses enfants.

Dans cet épisode, il raconte son parcours complet. Le premier appartement acheté seul, avant qu’on travaille ensemble, avec les erreurs et les manques de cette première expérience. Puis le changement d’échelle : l’immeuble de rapport, trouvé, négocié, financé et structuré avec une vraie méthode cette fois.

On passe du temps sur le sujet qui bloque la plupart des quadras : la banque. Comment structurer un dossier quand on a déjà un crédit RP et un premier investissement en cours ? Baptiste raconte son parcours bancaire, et j’y ajoute ma lecture d’ancien banquier sur ce qui a fait passer son dossier.

On termine sur sa vision : investir pour transmettre, préparer la retraite sans compter sur le système, et ce que sa génération peut apprendre aux jeunes investisseurs pressés.

Un épisode pour tous ceux qui se disent que le train est passé. Spoiler : il ne l’est pas.

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Le cent soixantième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

POURQUOI ON VEND DES BIENS IMMOBILIERS

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Tout le monde t'apprend à acheter. Personne ne t'apprend à vendre.

Dans cet épisode, on casse ce tabou. Avec plus de 50 lots gérés, on te partage notre méthode d'arbitrage : les 5 signaux qui doivent te faire envisager une vente, et les calculs concrets à faire pour chacun.

On parle de l'effet de levier qui s'éteint : quand l'argent récupérable à la revente dépasse largement ce qu'il te reste à rembourser, ton capital est devenu paresseux. On déroule le calcul du rendement sur fonds propres actualisés, la métrique que presque personne ne connaît et qui change tout.

On aborde le redéploiement : vendre un T2 qui rapporte 300€ par mois pour financer un immeuble qui en rapporte 1 500, c'est pas vendre, c'est échanger un pion contre une tour.

On traite aussi le paradoxe du crédit à 1% quand les nouveaux financements sont à 4% : faut-il garder un bien moyen pour conserver un bon taux ? Il y a un calcul précis à faire, on te le donne.

Et on termine sur les deux signaux que les tableurs ne captent pas : le bien qui te coûte trop de temps, et celui qui t'a tellement épuisé que tu ne veux plus en entendre parler. Oui, la rentabilité psychologique existe.

En bonus : la méthode de l'audit annuel de parc pour passer chaque bien au crible, et les cas où il ne faut surtout PAS vendre.

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Le cent cinquante neuvième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

IMMOBILIER PATRIMONIAL VS RENDEMENT AVEC @JOHANSEN

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Johansen (aussi appelé IMMOBOULIER) investit sur Cannes et la Côte d'Azur, un des marchés les plus chers de France. Superviseur région dans la restauration, investisseur immobilier et co-fondateur du podcast Hors Cadre, il a construit son patrimoine sur une stratégie à l'opposé de la nôtre : l'immobilier patrimonial.

Pas de 10% de rentabilité. Pas de villes moyennes. De la valorisation long terme sur un marché premium où les prix ne corrigent pas.

Dans cet épisode, on confronte nos deux visions. Il nous explique pourquoi il accepte des rendements plus faibles pour miser sur la solidité d'un marché comme Cannes, comment il sélectionne ses biens, et ce que la location saisonnière change vraiment sur la Côte pendant le Festival et les congrès.

On parle aussi de son parcours atypique : comment on construit un patrimoine immobilier en parallèle d'une carrière exigeante, ses galères, et sa lecture du marché immobilier français actuel.

Et on termine sur le vrai débat : rendement ou patrimoine, qui aura raison dans 10 ans ? Deux investisseurs, deux philosophies, aucun des deux ne lâche.

Un épisode pour comprendre qu'il n'y a pas un seul chemin en immobilier, et surtout pour identifier celui qui correspond à ton profil.

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Le cent cinquante huitième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

FAQ DES 10 000 ABONNES - VOS QUESTIONS

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Pour fêter les 10 000 abonnés sur Instagram, on vous a demandé vos questions. Vous avez été nombreux à jouer le jeu, et on a sélectionné les 20 meilleures pour cet épisode.

Au programme, le sujet qui revient le plus dans vos messages : la banque. Comment on a dépassé le fameux taux d'endettement max, comment continuer à se faire financer quand on a déjà des crédits en cours, et quoi répondre à un banquier qui refuse alors que vos locations dégagent du cash-flow.

On répond aussi sur la structure : SCI ou nom propre, pourquoi on garde 50 biens plutôt que de revendre pour acheter plus gros, meublé ou nu, et pourquoi on ne fait quasiment pas d'Airbnb.

On fait du conseil en direct sur vos cas concrets : celle qui a 130 000€ d'apport et hésite entre sa RP et deux biens locatifs, le couple qui veut tout revendre pour un corps de ferme avec gîtes, celui qui se demande si 46 ans c'est trop tard et celui qui veut démarrer à 19 ans.

Et on termine sur votre curiosité préférée : notre quotidien. Notre rentabilité moyenne, nos loyers mensuels, notre pire locataire, notre meilleur deal, et ce qu'on ferait comme métier si l'immo n'existait pas.

Merci d'être 10 000. C'est votre épisode.

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Le cent cinquante septième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

LES 6 PIRES EXCUSES POUR NE PAS INVESTIR

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"Les locataires vont tout casser." "La banque ne me prêtera jamais." "Avec l'inflation c'est pas le moment." "La fiscalité va tout me bouffer." "C'est trop de stress." "J'ai pas le temps."

Si tu t'es déjà dit une de ces phrases, cet épisode va te bousculer.

Après 8 ans d'investissement, 50 lots et plus de 130 locataires gérés en direct, on connaît toutes les raisons de ne pas faire d'immobilier. On les a toutes entendues, et certaines, on se les est dites à nous-mêmes avant de commencer.

Dans cet épisode, on les passe au crible une par une. Et on joue le jeu honnêtement : on ne balaie rien d'un revers de main. Certaines de ces excuses sont des peurs déguisées qui ne résistent pas aux chiffres. D'autres sont des vrais inconvénients qu'il faut accepter en connaissance de cause. Et une au moins est carrément inversée : ce que tout le monde prend pour un frein est en réalité ton meilleur allié d'investisseur.

On te partage aussi notre vécu sans filtre sur chaque point : les vraies galères locatives qu'on a traversées, ce que la banque regarde vraiment dans un dossier, et pourquoi l'inconfort des premières années est exactement ce qui fait la différence entre ceux qui construisent un patrimoine et ceux qui regardent les autres le faire.

À la fin de cet épisode, soit tu n'auras plus d'excuse, soit tu sauras que l'immo n'est vraiment pas fait pour toi. Dans les deux cas, tu auras une réponse claire.

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Le cent cinquante sixième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

IL CUMULE 3 MÉTIERS DE L'IMMO ET VOIT CE QUE PERSONNE NE VOIT AVEC @BENJAMIN RIVIERE

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Benjamin Rivière cumule trois casquettes que presque personne ne réunit : investisseur immobilier, marchand de biens et maître d'œuvre en travaux. Près de 20 ans d'expérience dans les études travaux, le suivi de chantier et l'expertise immobilière auprès des tribunaux.

Et c'est exactement ça qui rend son profil redoutable. Là où la plupart des marchands de biens subissent leurs devis et découvrent les mauvaises surprises en cours de chantier, lui lit un bâtiment comme un livre ouvert. Les diagnostics, la structure, les réseaux, le PLU : il exploite stratégiquement ce que les autres survolent.

Dans cet épisode, on décortique avec lui le vrai métier de marchand de biens. Le modèle économique de A à Z, les clauses à négocier absolument, la fiscalité spécifique, le financement des opérations. Et surtout l'avantage concret que lui donne sa maîtrise des travaux : comment il chiffre juste là où d'autres se plantent, comment il transforme un diagnostic en levier de négociation, et les erreurs qui coûtent le plus cher aux marchands de biens débutants.

On parle aussi de Maison Harmonie, la société qu'il a cofondée pour piloter des projets de rénovation en cœur de ville, et de sa lecture du marché actuel : coûts des travaux, DPE, types d'opérations qui sortent encore en 2025.

Un épisode dense et concret pour tous ceux qui s'intéressent au marchand de biens, aux travaux, ou qui veulent simplement comprendre comment un professionnel analyse une opération.

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Le cent cinquante cinquième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

POURQUOI IL NE FAUT JAMAIS DIVISER UN IMMEUBLE

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Tu visites une grande maison à 200 000€, tu fais le calcul : je la coupe en 3 appartements, 3 loyers, 11% de renta. Sur le papier, la division c'est la stratégie parfaite. Dans la réalité, c'est une des opérations les plus piégeuses qui existent et surtout pour un débutant.

Dans cet épisode, on te détaille les 4 murs contre lesquels les projets de division viennent s'écraser. Le PLU, qui peut rendre ta division impossible avant même que tu commences, à cause d'une règle de stationnement que personne ne lit. Enedis, qui peut geler tes logements terminés pendant des mois en attente de compteurs, pendant que ton crédit tombe sans aucun loyer en face. Le chantier, qui n'est pas de la rénovation mais de la transformation lourde, avec des découvertes à chaque mur ouvert. Et les délais, 12 à 18 mois entre l'achat et le premier loyer, quand tout se passe bien.

On reste honnêtes : la rentabilité d'une division peut être exceptionnelle, parfois 12 à 15% brut. On t'explique pourquoi ce mécanisme est réel, et surtout pour quel profil d'investisseur cette stratégie peut vraiment se justifier.

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Le cent cinquante quatrième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

CE QUE L'IMMOBILIER TE COÛTE VRAIMENT (et qu'on ne te dit jamais)

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Tu calcules ta rentabilité avec le prix d'achat et le loyer ? Alors ton cash-flow positif sur le papier risque de devenir négatif dans la vraie vie.

Dans cet épisode, on passe en revue toutes les charges que tu vas réellement payer en tant qu'investisseur immobilier. Pas une liste théorique : le déroulé chronologique complet d'une opération, de la signature chez le notaire jusqu'à la détention long terme.

Au programme : les frais de notaire et ce qu'ils contiennent vraiment, les frais d'agence et comment ils impactent ton calcul, les frais bancaires que tout le monde oublie dans son plan de financement, la taxe foncière qui explose dans certaines villes, les charges de copropriété et les pièges des immeubles mal gérés, les frais d'entretien à provisionner dès le premier loyer, et l'impôt : la charge la plus pilotable de toutes si tu choisis ton régime fiscal avant d'acheter et pas après.

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Le cent cinquante troisième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

4 PREMIERS MINISTRES PLUS TARD, NOS LOYERS TOMBENT TOUJOURS

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"J'attends de voir ce que fait le gouvernement."

"Avec le contexte actuel, je préfère attendre."

"Le prochain budget va tout changer."

Si tu t'es déjà dit une de ces phrases, cet épisode est pour toi.

Ça fait 8 ans qu'on investit. On a connu plusieurs Premiers ministres, des dissolutions, des réformes fiscales majeures. Et pendant tout ce temps, nos loyers sont tombés tous les mois, nos crédits se sont remboursés, notre patrimoine a grossi.

Dans cet épisode, on décortique pourquoi la politique n'aura quasiment aucun impact sur tes projets immobiliers. On fait la différence entre le bruit médiatique permanent et ce qui change vraiment pour un investisseur. On regarde honnêtement ce que la politique impacte : fiscalité, DPE, taux et pourquoi aucun de ces changements ne remet en cause les fondamentaux d'une bonne opération.

On te partage aussi un exercice concret pour tester ton projet face au pire scénario fiscal réaliste, et le calcul que personne ne fait : ce que chaque année d'attente te coûte réellement.

Parce que la vérité, c'est que les gens auront toujours besoin de se loger, que la banque prêtera toujours aux bons dossiers, et que l'inflation continuera de rembourser ta dette à ta place. Peu importe qui gouverne.

Dans 10 ans, tu ne te souviendras plus du nom du Premier ministre actuel. Mais tu sauras exactement combien de loyers tu as encaissés. Ou pas.

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Le cent cinquante deuxième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

TES PROCHES FREINENT TES AMBITIONS

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Il y a un moment que presque tous les investisseurs ont vécu. Tu annonces un projet à quelqu'un que tu aimes, tu attends un retour encourageant et ce que tu entends à la place, c'est "t'es sûr de toi ?", "fais attention", ou pire, le silence gêné de quelqu'un qui change de sujet.

Dans cet épisode, on parle d'un truc dont personne ne parle vraiment dans l'immobilier : la gestion de l'entourage. Pas les banquiers, pas les locataires : les proches. La famille, les amis, le conjoint, les collègues. Ceux qui t'aiment sincèrement et qui pourtant freinent sans le savoir.

On décortique pourquoi les proches réagissent comme ils réagissent, pas par mauvaise volonté, mais parce que tes ambitions mettent en miroir leurs propres peurs. On parle de l'impact que ces réactions ont vraiment sur tes décisions, sur ton rythme, sur ta confiance. Et on te donne les réflexes concrets qu'on a mis en place pour continuer à avancer sans chercher une validation qui n'arrivera peut-être jamais.

On raconte aussi notre propre vécu, les moments où des réactions de notre entourage ont failli nous faire reculer, et ce qui nous a permis de passer outre.

Parce que le plus dur dans l'investissement, c'est souvent pas la banque. C'est le repas de famille.

Un épisode pour ceux qui ont les idées claires mais qui doutent dès que quelqu'un autour d'eux émet une réserve. Et pour ceux qui ont appris à avancer même sans permission.

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