Le Radar Multilogement

Dans ce nouvel épisode du Radar Multilogement, Jocelyn reçoit Mathias Hachey pour faire le tour de ce qu’il y avait sur son radar au Sommet de l’investissement immobilier de Québec, et pour décortiquer une annonce qui va toucher bien des propriétaires : la divulgation de la consommation énergétique des immeubles par Hydro-Québec.

Au programme :

- Québec : 6 126 logements en construction ou en délivrance d’ici deux ans, et ce que ça veut dire pour le taux d’inoccupation

- Les gratuités, le loyer au pied carré et la superficie des logements neufs qui rétrécit

- Les phases de projets qui se cannibalisent entre elles

- Hydro-Québec : divulgation obligatoire dès le 30 juin 2027 pour les immeubles de 50 logements et plus, puis en 2028 pour les 25 logements et plus. Cotes énergétiques, impact sur le financement et préparation des propriétaires

- Le retour du condo pour premiers acheteurs : simple mirage ou vraie tendance?

Les chiffres présentés concernent le marché de Québec, mais plusieurs tendances se transposent ailleurs au Québec, dont Montréal.

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Deuxième capsule avec Jonathan Carrière, fondateur de WifiPlex Multi-Logements. Une fois la colonne vertébrale Internet installée, Jocelyn Beaudoin et lui explorent tous les services qu'on peut y ajouter : caméras de sécurité 4K, contrôle d'accès par reconnaissance faciale, bornes de recharge pour véhicules électriques et thermostats intelligents à venir en 2027.

Invité surprise pour cet épisode du Radar : Jonathan Carrière, fondateur de WifiPlex Multi-Logements. Jocelyn le reçoit pour décortiquer comment offrir l'internet dans vos unités peut faire grimper la valeur économique de votre immeuble, ce que ça coûte réellement, comment ça passe au financement, et ce que vos locataires en retirent vraiment.

Jocelyn reçoit Sacha Gauthier pour aller au-delà des chiffres normalisés. À partir d'un cas réel de construction d'un 16 logements, ils décortiquent ce qu'une hausse de taux de 1 % change concrètement sur la mise de fonds, la capitalisation et le rendement. 

Ensuite, ils expliquent la vacance réelle et la vacance normalisée, en montrant comment l'écart entre ces deux chiffres peut influencer directement votre valeur nette et vos possibilités de refinancement.

Dans cet épisode, Jocelyn Beaudoin retrouve Philippe pour analyser en profondeur un risque que peu d'investisseurs modélisent correctement : l'impact de la remontée des CMB sur le niveau de financement disponible via le programme APH Select.

À l'aide d'un tableau de sensibilité concret, ils décortiquent comment un choc de taux combiné à un resserrement de l'amortissement et du ratio de couverture de dette peut faire chuter un financement de plusieurs millions de dollars, et pourquoi le marché a normalisé un produit qui devait rester une mesure exceptionnelle.

Radar Multilogement — Spécial rentrée : CMB en hausse, date fatidique du 30 septembre et stratégies pour naviguer un marché plus incertain

L'été est terminé et l'actualité est costaude. Dans cet épisode spécial de la rentrée, Jocelyn Beaudoin retrouve Sacha Gaultier, Mathias Hachey et Jean Sasseville pour un tour complet de ce qui s'en vient dans le multilogement : la hausse rapide des CMB, l'échéance du 30 septembre pour l'efficacité énergétique SCHL, les stratégies de financement (swaps, assomptions hypothécaires, désendettement) et les perspectives sur le taux d'inoccupation et l'immigration jusqu'en 2028-2030.

Un épisode plus long qu'à l'habitude, mais essentiel pour quiconque investit ou construit dans le marché actuel.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Jean Sasseville, courtier immobilier et actuaire de formation, pour analyser les données publiées en juin par le Tribunal administratif du logement, le TAL, concernant ses délais de traitement, un enjeu d'autant plus d'actualité en période de campagne électorale alors que la CORPIQ a soumis ses demandes aux partis politiques.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Sacha Gauthier, courtier hypothécaire spécialisé en financement multilogement, pour discuter des différences entre une équipe d'investisseurs bien capitalisée et préparée financièrement, dite à capital patient, et une équipe dont le montage financier est plus serré, dite à capital pressé.

Ensemble, ils illustrent l'importance d'anticiper les imprévus financiers d'un projet, tels qu'un rachat de taux, un taux de vacances élevé en début d'exploitation ou des surcoûts de construction, et de s'assurer que le groupe d'investisseurs dispose des liquidités nécessaires pour y faire face. Ils insistent sur la valeur d'une convention entre actionnaires établie en amont afin d'éviter les conflits et les impasses coûteuses, ainsi que sur l'importance d'avoir des attentes de rendement réalistes, particulièrement pour un premier projet immobilier. 

L'épisode se termine sur un message clé : mieux vaut des discussions lucides et prévues à l'avance entre partenaires que des litiges longs et onéreux advenant un désaccord sur la gestion des capitaux investis.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Sacha Gauthier, courtier hypothécaire spécialisé en financement multilogement, pour faire le point sur l'évolution du marché depuis le début de l'été, notamment la hausse des taux, les délais de traitement observés du côté des institutions financières et de la SCHL, ainsi que l'échéance importante du 30 septembre pour les projets de construction neuve.

Les deux animateurs analysent la hausse de plus de 50 points de base observée depuis le début de l'année et son effet sur les rachats de taux, ainsi que les délais additionnels typiques de la période estivale dans la chaîne de traitement des prêts commerciaux (institutions financières, notaires, évaluateurs). Ils soulignent la bonne gestion des délais par la SCHL malgré l'entrée en vigueur de la normalisation du 8 juin, puis expliquent pourquoi les promoteurs ayant un projet neuf doivent soumettre leur dossier avant le 30 septembre afin de se qualifier sous les anciennes exigences d'efficacité énergétique, sans quoi des surcoûts liés à la nouvelle échelle s'appliqueront. 

L'épisode aborde également les changements à venir dans la reconnaissance des revenus connexes au bail, la SCHL demandant désormais que ces revenus soient présentés séparément du loyer de base, avec un taux de vacance plus élevé applicable à ces montants.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn reçoit de nouveau Jean Sasseville, actuaire et courtier immobilier, pour une analyse approfondie de l’évolution du marché locatif québécois.

Ensemble, ils démystifient le concept d’élasticité du marché immobilier et expliquent pourquoi Montréal demeure l’un des marchés les moins élastiques au Canada. Ils reviennent également sur les plus récentes perspectives de la SCHL, notamment la hausse anticipée des taux d’inoccupation, et analysent les répercussions que cette nouvelle réalité pourrait avoir sur les loyers, les refinancements, les projets de construction et la valeur des immeubles. En s’appuyant sur des comparaisons avec certains marchés américains, comme Austin au Texas, ils mettent en perspective les effets d’un marché plus flexible et proposent des pistes de réflexion pour aider les investisseurs à mieux gérer les risques et à adapter leur stratégie dans les années à venir.

Un épisode plus long qu’à l’habitude, mais riche en analyses et en réflexions qui pourraient influencer vos décisions d’investissement dans les prochaines années.