MBA课间咖啡

一句话：它给时代起了第三个名字。此后四年，名字说出之后的事，一件一件都发生了——而这一次，它连结局都还没有。

全季终章，2022 到 2026 这四年。

开场：一份文件。 2026 年 9 月 13 日，长沙市中级人民法院发出限制消费令，对象是两家公司、四个人：万科企业、长沙万科，以及各自法定代表人郁亮、杜鹏。金额四百九十八万多元；而万科截至 2025 年底的总资产是 1.02 万亿元——大约是它的二十万分之一。三条澄清一句都不能少：不是郁亮个人欠钱；法院走的是立案执行时的登记信息，责任不因后来人事变动自动解除；令发次日案件终本，未履行 498 万 8809 块 5 毛。

一、黑铁时代与节衣缩食。 2022 年 1 月 9 日内部年会，郁亮近五千字发言：行业进入"缩表出清"，要么死、要么活，没有中间状态。两年后的 2024 年 3 月 28 日，万科发布 2023 年报，宣布不派息——上市三十多年来连续三十一年、累计 1030 亿元的现金分红，第一次中断。同年 3 月，郁亮、祝九胜等高管自愿把年薪降到税前 1 万元。

二、第一次亏损。 2024 年营收 3431.76 亿元、下降 26.32%，归母净利润负 494.78 亿元。销售 2460 亿元，比 2020 年最高的 7041.5 亿元，四年掉了近三分之二。年末一年内到期有息负债 1582.8 亿元，货币资金 882 亿元。房地产的账是延后的：这些亏损主要不是今年卖得差，而是前几年拿地太贵。

三、大股东接管。 2025 年 1 月 27 日，一天之内三份公告：郁亮辞董事会主席，祝九胜因身体原因辞全部职务，辛杰当选主席。深铁累计提供股东借款 335.2 亿元，用途限定偿还公开市场债券本息——不是拿地，不是盖楼，是还债。这一年营收 2334.3 亿元，归母净亏 885.56 亿元、扩大 78.98%，第四季度单季就亏了约 605 亿元。

四、账本被摊开。 2026 年，公开债一笔一笔谈展期：1 月两笔中票加一笔公司债合计 68 亿元，4 月、6 月陆续落地。方案是每户先付 10 万元固定兑付，再付本金 40% 及利息，余下 60% 展期一年，不减免一分钱本息。8 月披露：年内到期公开债已全部展期，均无逾期。但展期只是把日子往后挪——12 月起，那批又要重新到期。同一个动作，在国际评级的方法论里有另一个名字：困境债务交换。

五、还活着的部分。 2026 年上半年营收 701.69 亿元，归母净亏 149.51 亿元；经营现金流为正 4.95 亿元，却是收缩出来的，不是回款变好。2025 年交付 11.7 万套，2026 年上半年又交 2.3 万套。当年最不被看好的苦生意如今最稳：经营服务业务 2025 年全口径收入 580.1 亿元，泊寓管理超 27 万间、出租率超 95%。

六、三年三换帅。 2025 年 1 月辛杰，10 月黄力平，2026 年 7 月 31 日徐恩利。新一届六名非独立董事，全部具深圳国资背景。四十年前它最骄傲的是没有老板，四十年后有了。职业经理人的时代落幕了，但没有人为它开追悼会——因为接班的人，正忙着还债。

尾声。 三个名字都是它自己起的：黄金、白银、黑铁。而它对自己说的，只有三个字——活下去。8 月 28 日，主管部门一天之内落了两份文件：预售须封顶、资金全监管、新出让地优先现房销售，房贷期限延至最长 40 年。而万科，恰恰是这套旧模式里做得最标准、最像好学生的那一个。那一家结束在清盘令、退市和一份判决书上；它有判决书，万科没有结局，它停在一份又一份展期协议里。这一次的退潮，还没有退完。

01:44 开场

07:20 黑铁时代与节衣缩食

14:10 第一次亏损

22:01 大股东接管

32:07 账本被摊开

41:10 还活着的部分

48:51 三年三换帅

51:30 尾声

欢迎大家收听本期《MBA课间咖啡》。

十分感谢由重庆生态文化协会联合白鲸书店「播力房」共同打造的2026 中国自然教育大会特别录制现场。

无论你是家长、自然教育从业者，还是仅仅对山野万物抱有好奇的普通人。

自然教育，都值得我们坐下来慢慢说、细细听。

那我们，正式开始今天的对话吧！

今天我邀请到的这位嘉宾，廖强云老师，现就职于重庆明源云，在明源 10 年的职业生涯中，先后任职数字营销解决方案负责人和客户成功负责人。前后深度服务过保利、金科、东原、华宇、海成、国瑞、渝开发、城投、两江等加起来几十家房企、上百个项目；

明源云是一家在港交所上市的房地产数字化头部企业，深耕不动产行业近 30 年，服务全国超 7000 多家房地产企业。

你有没有算过：你现在坐着的这个房间，离一棵活着的树，有多远？

我们这一代城市人，一天大约有九成的时间待在室内。我们住得越来越高，窗外的东西却越来越远——小时候那种推开门就是泥土地、抬头就能看见树叶的日子，如今成了一种稀有的体验。也正因为如此，人越往高处住、越往城市里挤，就越想离自然近一点。于是，一个带着浪漫色彩的新概念应运而生——第四代住宅：家家户户一个空中花园，站在自家阳台上就能种树、看花、听雨。它想做的事情很简单，也很动人：把森林搬回家。

而就在这几天，2026 中国自然教育大会正在重庆举行（10 月 23–25 日 · 西南大学），主题是「自然教育共建共融新场景——自然重庆」。一群人在认真讨论怎么让孩子重新认识自然。那我们想聊一个更贴身的问题：如果连我们自己住的地方都容不下一片自然，孩子又该去哪里认识自然？如果真把森林搬回了家——搬回来的，还是森林吗？

本期节目，我们请到一位做了十几年房地产策划的内行，围绕第四代住宅，一次问了八个问题。

前半程，我们真诚地讲它的好。 从筒子楼的大院、单元楼的阳台，到电梯房的绿化带，我们聊中国人是怎么一步步把自然"搬"出家门的；也聊政策为什么在这两年集体松绑——2017 年全国首个四代宅项目在成都落地，2021 年住建部发布《城市森林花园住宅设计标准》，2025 年"好房子"首次写入《政府工作报告》——"自然"第一次被当成可以量化的规划指标，写进了城市的文件里。我们聊"自然缺失症"，聊注意力恢复理论，聊那棵种在自家阳台上的柠檬树对一个疲惫中年人的意义。自然教育最好的教室，可能不是森林，是你家的窗台。

后半程，我们把滤镜一层层摘下来。 "得房率 150%"这个数字是怎么算出来的？为什么无顶盖的露台不计入产权登记——甚至有业主封闭露台被限期拆除的真实案例？空中花园交付三年后，那片"自然"还活着吗？为什么说景观不等于生态——真正的自然自己会活，假装的森林要你一直养？多出来的建安成本、物业费和二十年的养护账单，最后落在了谁的头上？同一种森林，凭什么能从海南一路种到黑龙江？还有那个最没有答案的问题：今天买的带森林的房子，五年以后好卖吗？

一个代表购房者，问得直接、不客气；一个来自行业内部，不回避、也不护短。一个追问，一个拆解——我们不做单方面的批判，只想把优点和缺点都讲透，最后不给你结论，给你一套能带走的判断框架：买房三问，加一份验房清单。别听销售说什么，去看图上画了什么、证上写了什么、合同里签了什么。

如果你正打算换一套"带院子"的房子，如果你关心孩子和自然的关系，或者你只是好奇——住进一片森林里，到底是一种生活，还是一笔账单——这一期，值得你戴上耳机听完。

一个人认识自然的起点，不是自然保护区，是他家的窗台。

00::51 开场

03:55我们是怎么一步步，把自然搬出家门的？

09:19为什么 2024 年以后，四代宅突然遍地开花？

14:27 孩子还需要"去"自然吗？——家里的自然，算不算自然？

18:46"得房率 150%"这个数字，到底是怎么算出来的？

25:11 空中花园里的那片"自然"，现实落地效果如何？

30:26 多出来的这些配置，成本到底谁在出？

32:49 同一种森林，能种遍全国吗？

35:46 这套"带森林的房子"，五年后好卖吗？

39:00 收尾

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� 特别联动：2026 中国自然教育大会（10.23–25 · 重庆 · 西南大学）

� 联合呈现：重庆生态文化协会 × 白鲸书店「播力房」

一句话：它给时代起了第二个名字。此后八年，它一边喊"活下去"，一边被资本和规模推着走——名字是它起的，路却不是它能选的。

三集特辑的第二集，2014 到 2022 这八年。

开场：一个数字。 4.9999998%。2025 年 12 月，那家曾买到 25.4%、当过第一大股东的公司，把持股降到这个数——刚好跌破 5% 那条"必须告诉所有人"的线。镜头往回倒：2015 年 12 月 18 日，万科停牌。

一、名字与制度。 2014 年 6 月，《人民日报》刊出郁亮署名文章：弯腰就能捡到黄金的时代结束了。同年 4 月，万科推出事业合伙人——1320 名员工拿出约 40 亿奖金买自家股票，项目跟投亏了要赔。到 2015 年初，这套机制持股 4.48%。

二、门口的野蛮人，第二次。 2015 年 7 月首次举牌 5%，8 月 26 日 15.04% 首超华润，停牌那天 24.26%——半年，从 0 到 24%。钱是保费加四倍多杠杆，短钱买长股权。守了十六年的华润只增持 0.4%。

三、一场决定命运的除法。 万科想扩桌子：发新股买深铁资产，深铁拿 20.65%，华润从第一掉到第三。2016 年 6 月 17 日，11 名董事，张利平因潜在利益冲突书面回避，7 票赞成、3 票反对。同一场会、同一组票，算出两个答案：万科算 7/10＝70%，通过；华润算 7/11＝63.6%，没通过。差的那个"1"，叫回避。

四、白衣骑士。 换一种买法：不印新股，直接买老股。深铁先以 371.7 亿受让华润 15.31%，结束十六年；再以 292 亿受让恒大 14.07%——恒大账面亏损约 70.7 亿。这不是两次投资，是同一笔交易的两端。深铁合计持股 29.38%。

五、活下去。 2018 年 9 月，大梅沙总部，每块屏幕都是白底红字三个字。这一年销售 6069.5 亿、净利 337.7 亿，都是当时最好——相比 2014 年的 2151.3 亿，在一个被它自己命名为"白银"的时代里，规模涨了近两倍。看见了，和转得动，是两件事。

六、七千亿，与最贵的一批地。 2020 年销售 7041.5 亿，四十年最高。同年 8 月三道红线落地，而万科是绿档——最高的数字和最紧的绳子落在同一年。2021 年归母净利 225.2 亿、降 45.7%：收入还在涨，利润几乎腰斩。因为账是延后的，而那几年地价最贵。

尾声。 2022 年 1 月，内部年会。郁亮近五千字发言：行业进入"缩表出清"，要么死、要么活，没有中间状态。这是第三个名字：黑铁时代。下一集：它上市三十多年第一次不分红、第一次亏损、第一次靠大股东借钱。

01:17 开场

06:54 白银时代——名字与制度

13:50 门口的野蛮人，来了第二次

22:37 混战——一场决定命运的除法

32:59 白衣骑士

40:53 活下去

48:29 七千亿，与最贵的一批地

56:19 尾声

一句话：一家最讲规矩的公司，在自己最风光的年份，亲手给时代起了名字，然后宣布它结束了。

三集特辑的第一集。《黄金时代》《白银时代》《黑铁时代》与《活下去》，四个名字都是万科自己起的，且都起在行业前面。本集讲第一个名字。

开场：2026 年 9 月 10 日，75 岁的王石在 HYROX 体能赛上以 1 小时 32 分 46 秒完赛。镜头倒回 2014 年——《人民日报》刊出郁亮署名文章，宣告黄金时代结束。在全行业最热的年份，这话是万科自己说的。本集要回答：最讲规矩的公司，是怎么长成的？

一、倒玉米的人。 1983 年，32 岁的王石到深圳当饲料科长，把绕香港的运路改成直发，赚到第一桶金。"饲料致癌"谣言来袭，他倒欠七十万，却反手囤下三万多吨、拿一百天账期，八个月净赚三百万。第二年万科前身注册——跟房地产毫无关系。

二、一张一块钱的股票。 1988 年股改，净资产 1324 万元，四成归职工和管理层——王石把可量化到个人那份让了出去。这笔股权后来变成万科公益基金会和捐给清华的两亿股。同年万科拿下第一块地，1991 年上市。

三、君万之争。 1994 年 3 月，君安证券通知王石：下午三点开发布会，要改组董事会。第一大股东仅持 6.5%，君安授权约 3.17%——差点用 3% 的表决权换掉整个董事会。五天后万科赢了——中国资本市场第一次"代理权之争"；赢了的人，照着输了的人改了。

四、做减法。 1994 年的万科参股 27 家企业、17 家上市，是当时中国最好的"PE"。它却砍掉赚钱的副业只做住宅，定下两个 70%、高于 25% 利润不做的规矩。代价真实：怡宝 1999 年被华润以 1000 万接手，如今是中国卖得最好的纯净水之一。

五、找一个"不管事"的老板。 2000 年深特发把股份全部转让给华润，华润成了第一大股东，却从不干预经营——"大股不控股，积极不干预"。一家没有老板的公司，和一个不想当老板的大股东，彼此才能长久。2001 年郁亮接任总经理。

六、千亿与落幕。 2010 年万科销售 1081 亿，成为中国第一家千亿房企；2014 年做到 2151.3 亿。同年它把"黄金时代结束"写上报端，没人信，嘲讽它"唱空做多"；也是这一年，1320 名员工把约 40 亿奖金押进自家股票——一边说时代结束，一边押上自己。

尾声回到那句话：我们从来不知道自己正站在黄金里，只有在它结束之后才认出它——商业里最难的，是在一片热闹里判断现在是白天还是黄昏。

01:25 开场

06:22 倒玉米的人

14:25 一张一块钱的股票

22:22 君万之争——第一次有人来敲门

33:19 做减法

41:03 找一个"不管事"的老板

48:21 千亿与黄金时代的落幕

54:55 尾声

从 2026 年 10 月 1 日起，国家开始替一部分人付房贷利息——1 个百分点，最长 5 年。但这份红包有门槛、有红线，而且只发一年。这一期，我们把它从文件语言，翻译成你家里的月供数字。

本期讲什么

2026 年 9 月 29 日晚，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发财金〔2026〕95 号，从 10 月 1 日起全国实施：对新发放的首套商业性个人住房贷款，按贷款本金给予年化 1 个百分点的财政贴息，最长 5 年，单户贴息贷款上限 100 万元。

门槛是三条：新发放商贷、首套（新房二手房都算）、建筑面积不超过 120 平方米、总价不超过 150 万元（含 150 万）。中央财政出 90%、地方出 10%，资金不设上限，免申即享。

它不改变你贷款合同上的利率，是财政在你付息的时候把钱补回来。这一期我们做三件事：把政策拆成三个门槛、三个数字、一条红线；把这三条门槛套到三个真实家庭身上算月供；再抬头看市场、看政策联动、看未来。

适合谁听

正在看房、准备签贷款合同的人；手里有一套小户型、想"卖旧买新"的人；以及关心这一轮稳楼市政策还会走到哪一步的人。

你会听到

三个家庭的真实账本：县城 78 万、强二线 145 万、一线远郊 150 万，月供分别少还多少一个最容易被忽略的陷阱：贷款 120 万，只有 100 万享有贴息，多出来的 20 万一分不补150 万这条红线有多硬：差 1000 块，五年差近 5 万为什么补贴恰好是 1%：它把实际利率从 3.06% 压到 2.06%，刚好追平无风险理财收益一年 150 到 200 亿的贴息，放进 14 万亿的销售盘子里是什么量级8 月 28 日一天落地四份文件的制度动作，和这次贴息是什么关系三个你自己就能盯的信号：成交量、LPR、房价同比降幅
时间轴

01:41 开场

03:15 政策解读：三个门槛、三个数字、一条红线

10:36 算账：三个家庭的真实数字

18:55 对市场的影响：这是一根针，不是一桶水

31:24 对购房者的影响：月供、心理和选择

39:08 政策联动：这是一套组合拳里的第几拳

47:48 未来走势：三个可以观察的信号

55:06 片尾

大家好，欢迎回到《MBA课间咖啡》。今天是《杠杆的尽头》的第三集，也是这个系列的最后一集。前两集，我们讲了恒大的前半生：一个河南农村的少年，怎么在 1997 年那个清晨卖掉 8000 万的房子；又怎么在之后的二十年里，用足球、土地、矿泉水和一辆还没造出来的车，把一个故事讲到了 1300 亿。今天这一集，我们不讲崛起了，也不讲膨胀了。今天，我们讲对账——2.58 万亿的账。

但在讲这些天文数字之前，我想先带你看三个画面。画面里没有一个名人，没有一笔大钱，但请你记住他们——因为这期节目从头到尾，讲的都是他们。

第一个画面。深圳，2021年 9 月的一个清晨。恒大总部楼下，排着长队。队伍里有从外地赶来的小供应商，手里攥着几张票据——那是恒大给他们的商票，原本约定几个月后兑付，票面的钱，是用来给工人发工资的。现在，这张纸兑不出来了。

第二个画面。一座三四线的城市，一个普通的恒大员工。他把自己的积蓄买了公司发行的理财产品，还推荐给了自己的亲戚和朋友——因为在公司内部的语境里，那叫"给自家人的福利"。现在，这个"福利"兑付延期了。

第三个画面。另一座城市，一个买了恒大楼盘的家庭。房子停在那里，钢筋裸露着，塔吊不动了。而他们每个月，还在按时还着房贷。房贷那边是银行，一分不能少；房子这边，是一个不知道什么时候才能封顶的基坑。

这三个人，互相不认识。他们可能是你的朋友，你的同事，你的亲戚——甚至，可能就是屏幕前的你。2021年的秋天，这样的人，有几百万个。

好，画面看完了。现在我说这期节目的第一句话，也是最重要的一句话：

天文数字不会疼。会疼的，永远是一个个具体的人。

所以这一集，我会回答三个问题：第一，这 2.58 万亿，到底是怎么构成的？第二，这笔账，最后是谁在付？第三，那个曾经站在浪尖上的人，最后怎么样了。

如果你没听过前两集，我用一句话交代背景：这是一个从河南农村走出来的年轻人，用二十多年，把一个 8000 万起步的生意，做成了两万多亿的负债。中间所有的细节——1997 年卖房的那个清晨、2008 年濒死的那个冬天、2017 年签下 1300 亿赌约的那个下午——都在前两集里。今天，我们只讲结果，只讲代价。

还有一件事，我要提前说。这一集不太一样。前两集，不管多惊险，本质上都还是一个人的奋斗史，你可以当故事听。但这一集不一样——这一集里的每一个数字，后面都站着人。

故事，从一根针开始。

01:02

 开场

05:26

 一根针，扎破一个气球

12:55

 先倒下的，是自己人

20:26

 谁来接盘

27:41

 账本摊开：三份对账单

38:29

 拆解帝国

46:37

 终局审判

52:19

 尾声：最后的账单

大家好，欢迎来到《MBA课间咖啡》，今天我们继续《房地产潮起潮落三十年系列》的第二集。上一集，我们讲了恒大的前半生：一个河南农村少年，背着一筐发霉的馒头去上学，后来在 1997 年一个清晨，两小时卖掉了 8000 万的房子，再后来，把公司送上了香港联交所的敲钟台。那一集的结尾我留了一句话——上市，不是终点，而是军火库开了门。今天这一集，我们就来看看，军火库的门打开之后，他到底拿了什么武器出去。

但在开始之前，我想先把你带到 2020 年 11 月 8 号的深夜。

那一晚，很多人没睡。不是普通人在等——是基金经理、证券交易员、分析师、记者，一大群靠资本市场吃饭的人，都在电脑前刷着一个页面，等两份公告。他们心里都清楚，恒大借壳回 A 股，走了四年的那条路，今晚可能就要到头了。但说实话，真正让大家手心出汗的，不是这个"到没到头"——是另外那笔钱：1300 亿。

这四年里，整个市场都知道一件事：恒大的账上，压着这么一笔"带刺的钱"。如果重组最终失败，按照协议的条款，理论上，恒大得把这 1300 亿，连本带利还回去。

你想想，一家公司手上要拿出 1300 亿现金去还钱，这是什么概念？那不是伤筋动骨，那是直接要了老命。

深夜，公告出来了。恒大和深深房同时发布：重组终止。

但紧接着，第二份公告也来了，那份公告上写着几个数字：863 亿的战投已经签了补充协议，同意不回购、继续持有；357 亿已经谈完，即将签约；50 亿还在商谈；真正需要马上回购的，只有 30 亿。

市场的反应是什么？大家都长出了一口气。那一晚，无数人关掉电脑，去睡觉了。恒大的股票第二天没有崩，债券也稳住了。有人在朋友圈说：虚惊一场。

但我今天不想只讲这个"虚惊一场"的夜晚。因为如果你只看到这一晚，你会得出一个错误的结论——你会觉得恒大很厉害，1300 亿的雷，说拆掉就拆掉了。

我想跟你讲的是另外一件事：这 1300 亿，到底是个什么样的局？它从哪儿来的？谁在往里放钱？许家印当时凭什么觉得，自己能把这样一笔钱，变成一场胜利？

要讲清这笔钱，我们得先回到十年前。2010 年，恒大上市刚满半年，账上有钱，眼里有光。那一年他做的第一件事，是花一个亿，买下了一支刚刚被降级的足球队。

很多人到今天都没想明白：一个卖房子的，为什么要去买一支足球队？

这一集，我们从这个问题开始讲起。

02:00

 开场

05:26

 最贵的广告位——一个亿买下的足球队

14:17

 三四线的疆域——重仓三四线的前因后果

25:19

 恒大+万物——多元化，还是融资叙事？

32:52

 巅峰与引信——回 A 与 1300 亿赌约

47:16

 造车——讲给资本听的"第二曲线"

53:52

 裁判吹哨——三道红线与"假警报"

1:01:42

 尾声与下期

大家好，欢迎收听《MBA课间咖啡》。老规矩，一杯咖啡的时间，咱们聊一个值得聊的商业故事。今天这一杯，可能比平时浓一点——因为我准备花整整三期的时间，跟大家讲一家公司的一生。而这也是我播客新开系列《房地产潮起潮落三十年》的第一家公司。这家公司用差不多的三十年的时间，完整经历了，中国房地产市场，从起势到退潮的整个过程。而这家公司，在时代的浪潮中，也曾经站在潮头，成为行业的领航者。他的创始人，也成为了，波谲云诡的商海中，最具代表的旗帜性人物之一。

他和他公司的故事很长，也很精彩，所以我需要用三期播客，也就是三杯咖啡的时间，来让我们一起回顾中国最大房地产企业的一生。

今天，是第一杯。

开讲之前，先问你一个问题：一提到恒大的恒大，你脑子里呈现的是什么画面？是城市里那个叫“恒大名都”“恒大城”的小区？还是那支穿红色球衣、拿过亚洲冠军的球队？还是超市货架上卖了很多年的“恒大冰泉”？还是新闻里那个让人心惊肉跳的数字——两万五千八百亿？不管你的记忆是哪一块，今天这期听完，你会知道：它们全都来自同一个源头——1997 年，广州，一家房地产公司，在一个清晨，用两小时卖出 8000 万。

这家公司，叫恒大。它的老板，叫许家印。

在正式开始之前，先跟你同步一个画面。2026 年 8 月 20 号，深圳。一个 68 岁的男人，站在被告席上。法官宣读判决：无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。这个男人，也是许家印。在他最风光的时候，媒体叫他“首富”；在他倒下之后，大家叫他“别让那个欠了两万五千八百亿的人，跑掉”！

你可能会想：一个开公司的，怎么最后会走到这一步？一个卖房子的，怎么能欠下两万多亿？这两万多亿，到底欠谁的？这些问题，我准备用三期节目，一集一集讲给你听。今天这一期，我先不讲崩塌——崩塌是故事的结局，我想带你去看的，是故事的开头。

……

02:25 开场

08:23 出厂设置——许家印为什么是许家印

20:30 第一桶金——浪来之前把船开出去

36:43 大潮加速——1998-2008黄金十年

48:14 第一次濒死——2008金融危机

01:01:52 上市封王

01:07:42 尾声和总结

我不知道大家能不能想象这样一个画面，在未来，70多岁，白发苍苍的你，用颤颤巍巍的手，在手机上摁下按钮，历经40年的还贷生涯，终于画上了句号，终于能享受无债一身轻的晚年。

以上不是玩笑，而是真实世界即将发生的事情。

8月28日，中国人民银行和国家金融监督管理总局，联合印发了一份文件——《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

这份文件里有很多东西，可以说是颠覆了过去近三十年的房地产行业的逻辑，这些内容不仅和地产的从业者相关，也和每一位购房者，以及潜在购房者息息相关。

今天我争取用一杯咖啡的时间，把涉及这份文件的三个方面的问题，给大家讲明白：

第一，这份文件到底说了什么——用大白话；

第二，大家最关心的那几个问题——房贷40年到底省不省钱，烂尾楼到底能不能治好；

第三，往大了看——楼市会不会因此回暖，房地产企业接下来怎么活。

02:31 开场-颠覆性的政策

03:59 新政到底说了什么？

14:13 房贷30年变40年，月供压力真的减轻了吗？

26:31 "拿房再还贷"——烂尾楼的痛，这次能治好吗？

34:43 新政能让楼市回暖吗？

42:52 房地产企业，接下来怎么活？

60:06 总结

先聊一件，最近发生，让我感到很唏嘘的新闻。据多家媒体报道，雪佛兰品牌将停止在国内销售，「再见，金领结，2005年-2026年，750万中国车主共同记忆」。我的第一辆车就是雪佛兰迈锐宝，是在2012年我刚结婚没多久购买的，这款迈锐宝是进入中国市场的第一代，外形是典型的美国肌肉车。我还记得当时邀请的代言人是梁朝伟，广告拍得很有调性。当时，预算有限，我们买的是2.0自吸款，不带T，没有涡轮增压。在当时，这个配置的合资B级车，也花了我们20万出头，现在想想，也够冤大头的，但那个时候的国内汽车市场，确实是合资车的天下，定价权在他们的手里。虽然，网络上迈锐宝这款车经常被调侃说「屌丝有三宝,索8、K5、迈锐宝」，但我还是很喜欢这款车，即便到现在，2026年，我也没有卖掉它，是我主力车限号的时候，还会偶尔开一下。而我的这辆迈锐宝，除了动力确实很肉，空调压缩机换过，以外，没有出现过大问题。而这辆车从我们结婚到现在，见证和承载了太多记忆，已经成为我们的家庭成员。

然而现在，随着雪佛兰在国内市场的正式停售，陪伴了我们14年的小迈，也进入了告别的倒计时。雪佛兰的黯然退场，不仅仅是一家车企的问题，汽车行业，尤其是传统车企，正面临着新势力车企崛起后的强力挑战。

2025 年，中国汽车市场出现了一个历史性拐点——新能源渗透率第一次超过燃油车。与此同时，燃油车 12 月单月销量同比暴跌 30%。这一年，平均每天有 13 家 4S 店关门，每 4 家经销商只有 1 家赚钱。头部新势力年销售额，翻倍是常态，一个新入场的跨界品牌首年就交付超过 40 万辆。这是什么概念？很多传统合资品牌努力了二三十年，在华年销量也就 60 多万辆，如今一年跌去四分之一。

那么我要抛出今天我们讨论的主题——当汽车行业，正在经历百年未有之变局，当新势力用'极致体验'圈走用户心智的时候，传统车企还在用价格战消耗自己的利润。那么，面对现状，传统车企，如何通过变革，来保持自己的市场竞争力。

嘉宾介绍：今天我们请到一位在汽车行业摸爬滚打20年的老兵，也是我的MBA同学，老杜同学，来聊聊传统车企到底该怎么破局。另外我多提一句，老杜的MBA毕业论文，的研究方向就是，基于CEM理论对一家大型汽车集团做了系统性研究，而我的这次播客，正是看了老杜在他自己的公众号上，发布的基于这篇毕业论文，的一边文章，有感而发，想和他聊聊传统车企变革的事情。

02:38 「金领结」雪佛兰黯然退场

05:34 嘉宾老杜自我介绍

06:20 汽车行业正在发生什么样的改变？传统车企的困境本质是什么？

10:08 CEM到底是什么？它和我们常说的CRM有什么区别？

13:50 为什么说新势力把电子消费品"极致体验"的客户管理哲学带进汽车业，是对传统车企的降维打击？

21:19 你在文章里提到传统车企的"五大死穴"，具体是哪五大？

34:47 针对这五大死穴，你开的"六剂药方"是什么？

40:11 这套理论框架很完整，但传统车企怎么保证它真正落地？

46:52 如果站在消费者角度，现在买车（油车vs新能源、合资vs国产），你会怎么建议？

48:55 从业20年，有没有让你记忆深刻的客户体验案例？好的坏的都可以聊聊。

52:43 最后聊聊，MBA这段经历，对你职业生涯最大的改变是什么？