נדל״ן אמיתי

איתי עזרא, שמאי מקרקעין, שותף במשרד תמר-אברהם, הגיע לתת את הצד השמאי המקצועי בנושא פינוי-בינוי אבל לא לפני שסיפר את ההיסטוריה הלא קטנה שלו עם יונתן.

על שמאות ולמה היא לא רק מקצוע רובוטי,

על כדאיות כלכלית בעסקאות פינוי בינוי

כללי האצבע שצריך לשים לב כדי לבדוק אם עסקה רווחית,

ולמה כדאי לבחור דווקא ביזם מקומי ולא ביזמים הגדולים?

עולם הקרקעות הוא פנינה שאנשים סולדים ממנה: קשה להשיג מידע, יש הרבה נוכלים בתחום, וההבטחות גדולות. אבל יש דרך לעשות את זה נכון — וקרקע יכולה להיות השקעה סולידית עם פוטנציאל גדול מאוד. מבוא להשקעה בקרקעות: מתי זה משתלם ואיך לא ליפול.

יונתן אברמוב, שמתמחה באיתור קרקעות, יחד עם אפיק גניש ושגיא סודאי, מסבירים למה צריך ללכת איפה שהמדינה הולכת, איך מוצאים איפה להשקיע, ובאילו מצבים קרקע עדיפה על דירה להשקעה.

מה תשמעו בפרק:

• מה זו השקעה בקרקעות, ומה ההבדל בין קרקע חקלאית לקרקע בתכנון

• למה צריך ללכת איפה שהמדינה הולכת: תוכניות, מטרו ופיתוח

• איך מוצאים איפה להשקיע, ואיך בודקים סטטוס תכנוני

• באילו תחומים השקעה בקרקע טובה יותר מהשקעה בדירה

• איך מזהים נוכלים ושיווק קרקעות מטעה, ואילו שאלות לשאול

• איך הופכים קרקע להשקעה סולידית עם פוטנציאל גדול

למי הפרק מתאים: משקיעים שמחפשים אפיק עם פוטנציאל גבוה מעבר לדירות, מי שקיבל הצעה לקנות קרקע ולא יודע אם היא אמיתית, ומי שרוצה להבין את היסודות לפני שנכנס לתחום.

מגישים: יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי. מבית קבוצת אברמוב.

פרקים קשורים: פרק 2 (איפה יש הזדמנויות בנדל״ן), פרק 14 (איפה להשקיע בגוש דן), פרק 13 (הערכת שווי).

פרק חדש כל שבוע בימי שלישי — לחצו Follow כדי לא לפספס.

יש שלוש ערים שהן ״הגביע הקדוש״ של משקיעי הנדל״ן במרכז: חולון, בת ים וראשון לציון. הקדשנו פרק שלם להבין למה כולם משקיעים שם, האם זה באמת משתלם או רק טרנד חולף, מה ההשוואה בין הערים — ומי מתוך השלוש היא העיר המנצחת.

משולש ההשקעות של גוש דן מושך משקיעים בגלל קרבה לתל אביב, פרויקטים של התחדשות עירונית ומחירים שעדיין נמוכים מהעיר הגדולה. יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי בודקים את הנתונים: מחירי דירות, תשואה משכירות, תוכניות עתידיות ומי הקהל שמתאים לכל עיר.

מה תשמעו בפרק:

• למה חולון, בת ים וראשון לציון הפכו ליעד המועדף של משקיעי גוש דן

• האם באמת משתלם להשקיע שם, או שזה טרנד חולף

• ההשוואה בין שלוש הערים: מחירים, תשואה, פיתוח והתחדשות עירונית

• למי באמת מתאים להשקיע בכל אחת מהערים

• מה לבדוק לפני שנוסעים לראות דירה להשקעה בגוש דן

• ומי, מתוך השלוש, העיר המנצחת

למי הפרק מתאים: משקיעים שמחפשים דירה להשקעה במרכז הארץ עם תקציב שלא מספיק לתל אביב, מי שמתלבט בין חולון, בת ים וראשון לציון, ומי שרוצה מסגרת להשוואה בין ערים.

מגישים: יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי. מבית קבוצת אברמוב.

פרקים קשורים: פרק 13 (הערכת שווי דירה), פרק 11 ו-12 (פינוי-בינוי), פרק 2 (איפה יש הזדמנויות בנדל״ן).

פרק חדש כל שבוע בימי שלישי — לחצו Follow כדי לא לפספס.

ניתוח שווי של עסקת נדל״ן הוא אומנות שדורשת הרבה ניסיון. בפרק הזה עושים סדר ונותנים לכם את הכלים להשוות תפוחים לתפוחים — כי לא כל דירה ברחוב שלכם שווה אותו דבר. באילו אתרים מסתכלים, מה ההבדל בין מתווך לשמאי, ולמה לא(!) להשתמש ב-AI להערכת שווי דירה.

לפני שמציעים מחיר על דירה, צריך לדעת כמה היא באמת שווה. יונתן אברמוב — עם רקע בשמאות מקרקעין — אפיק גניש ושגיא סודאי מסבירים איך מעריכים שווי דירה בלי לשלם על שמאי, איפה הנתונים הציבוריים מטעים, ומה ההבדל בין הידע של מתווך בשטח לשמאות מקצועית.

מה תשמעו בפרק:

• באילו אתרים צריך להסתכל כדי לקבל מושג על מחירי דירות באזור

• איך משווים תפוחים לתפוחים: קומה, מצב, חנייה, מעלית ושנת בנייה

• מה ההבדל בין הידע של מתווך בשטח לשמאות של שמאי מקרקעין

• מה ההבדל בין שטח רשום לשטח בפועל, וכמה זה שווה לנו בכסף

• למה לא להשתמש ב-AI להערכת שווי דירה, ואיפה הוא טועה

• איך מגיעים למחיר מקסימלי שלא עוברים בעסקה

למי הפרק מתאים: קונים ומשקיעים שרוצים להציע מחיר נכון, מוכרים שרוצים לתמחר את הדירה שלהם, ומי שרוצה כלים לבדוק אם עסקת נדל״ן באמת משתלמת.

מגישים: יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי. מבית קבוצת אברמוב.

פרקים קשורים: פרק 9 (חוזה דירה יד שנייה), פרק 14 (איפה להשקיע בגוש דן), פרק 5 (כינוס נכסים).

פרק חדש כל שבוע בימי שלישי — לחצו Follow כדי לא לפספס.

אחרי שהבנו מה זה פינוי-בינוי וכל השלבים בתהליך, נכנסים לעובי הקורה: איך מרוויחים מקסימום מהשקעה בדירה בפרויקט פינוי-בינוי — איך גורפים כסף מכל שלב, מתי הכי נכון למכור, ולמה לא כדאי לחכות שהדירה החדשה תיבנה.

פינוי-בינוי הוא תהליך חסר ודאות: לוחות זמנים זזים, פרויקטים נתקעים, ומחירים משתנים בין שלב לשלב. יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי מסבירים איך משקיע חכם מייצר לעצמו ודאות בתוך חוסר הוודאות, ומתמחר את הכניסה והיציאה נכון.

מה תשמעו בפרק:

• איך גורפים כסף מכל שלב בתהליך פינוי-בינוי, ולא רק מהדירה החדשה

• מתי הכי נכון למכור: לפני חתימות, אחרי חתימות, או לפני היתר

• איך מייצרים ודאות בתוך תהליך חסר ודאות

• למה לא כדאי לחכות שהדירה החדשה תיבנה

• איך מתמחרים דירה ישנה בפרויקט, ומה הופך אותה למלכודת

• סימני אזהרה בפרויקט פינוי-בינוי שכדאי להתרחק ממנו

למי הפרק מתאים: משקיעים שכבר מחזיקים דירה בפרויקט פינוי-בינוי ומתלבטים מתי למכור, מי ששוקל לקנות דירה ישנה בבניין מיועד להתחדשות, ומי שרוצה להבין את המתמטיקה של העסקה.

מגישים: יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי. מבית קבוצת אברמוב.

הפרק הקודם בסדרה: פרק 11 — פינוי-בינוי: כל שלבי התהליך. פרקים קשורים: פרק 13 (הערכת שווי דירה), פרק 10 (מס שבח במכירה).

פרק חדש כל שבוע בימי שלישי — לחצו Follow כדי לא לפספס.

פינוי-בינוי הוא הנושא שהכי מדובר אצלנו במשרד, אז פתחנו סדרה שמסבירה מהתחלה: מה זה תהליך פינוי-בינוי, איך כל השלבים מתרחשים — מחתימת הדיירים, דרך היזם והוועדות ועד היתר הבנייה — ובאילו שלבים כדאי למכור כדי למקסם את הרווח.

יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי מסבירים למה פינוי-בינוי הוא המתנה הכי גדולה לדור שלנו, למה זו גם העסקה שהכי קל להפסיד בה, ומנפצים את המיתוסים שמסתובבים בין משקיעים על התחדשות עירונית.

מה תשמעו בפרק:

• מה זה פינוי-בינוי ומה ההבדל בינו לבין תמ״א 38

• שרשרת התהליך שלב אחר שלב: דיירים, יזם, חתימות, ועדות תכנון, היתר ובנייה

• כמה שנים לוקח פרויקט פינוי-בינוי באמת, ואיפה פרויקטים נתקעים

• למה פינוי-בינוי הוא המתנה הכי גדולה לדור שלנו

• באילו שלבים כדאי למכור את הדירה כדי למקסם את הרווח

• ניפוץ מיתוסים על פינוי-בינוי למשקיע הממוצע

למי הפרק מתאים: משקיעים ששוקלים לקנות דירה ישנה בפרויקט פינוי-בינוי, דיירים שהתבקשו לחתום ליזם ורוצים להבין את התהליך, וכל מי ששמע ״פינוי-בינוי״ ורוצה סוף סוף להבין מה זה.

מגישים: יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי. מבית קבוצת אברמוב.

הפרק הבא בסדרה: פרק 12 — איך מרוויחים מדירה בפרויקט פינוי-בינוי בכל שלב. פרקים קשורים: פרק 2 (הזדמנויות בפינוי-בינוי), פרק 13 (הערכת שווי דירה).

פרק חדש כל שבוע בימי שלישי — לחצו Follow כדי לא לפספס.

ניהול נכון של מיסים בעסקת נדל״ן יכול לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים. בפרק שיונתן הכי ציפה לו, עו״ד משה עמרם חי חושף את כל הטריקים והשטיקים (החוקיים כמובן) לניהול מס רכישה ומס שבח: למה דירה ראשונה היא הדבר הכי משתלם, למה רכישה בשלישים לא משתלמת, ואיך נמנעים ממס שבח.

הפרק השלישי בסדרה המשפטית של נדל״ן אמיתי מוקדש למיסוי מקרקעין. יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי מארחים את עו״ד משה עמרם חי לשיחה על תכנון מס בעסקת נדל״ן — לפני החתימה, לא אחרי — עם דוגמאות מהשטח ומספרים אמיתיים.

מה תשמעו בפרק:

• אילו מיסים יש בעסקת נדל״ן: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ומה ההבדל ביניהם

• למה דירה ראשונה היא הדבר הכי משתלם שיש, ואיך מנצלים את מדרגות מס הרכישה

• למה רכישת דירה בשלישים לא משתלמת, למרות שכולם חושבים שכן

• איך נמנעים ממס שבח במכירה, ואילו פטורים קיימים

• מס רכישה למשקיע לעומת דירה יחידה: מה המספרים

• טיפים לתכנון מס שחוסכים המון כסף

למי הפרק מתאים: משקיעים שקונים דירה שנייה ומעלה, זוגות שקונים דירה ראשונה ורוצים לנצל את ההטבות, ומוכרים שרוצים להקטין את מס השבח לפני העסקה.

אורח: עו״ד משה עמרם חי. מגישים: יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי. מבית קבוצת אברמוב.

הסדרה המשפטית: פרק 8 — קניית דירה מקבלן, פרק 9 — חוזה דירה יד שנייה. פרקים קשורים: פרק 4 (פליפ דירות ומיסוי), פרק 7 (דירות ירושה).

פרק חדש כל שבוע בימי שלישי — לחצו Follow כדי לא לפספס.

קונים דירה יד שנייה? לפני שחותמים על חוזה המכר, יש שלושה מישורים שחייבים לבדוק. עו״ד משה עמרם חי מסביר מה זה הערת אזהרה ולמה לשים לב, למה לא צריך להיבהל מהיטל השבחה, ומה בודקים לפני שסוגרים עסקה. מדריך מסודר ומונגש לחוזה דירה יד שנייה.

ממשיכים בסדרה המשפטית של נדל״ן אמיתי. אחרי דירה מקבלן (פרק 8), הפעם יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי מארחים שוב את עו״ד משה עמרם חי לשיחה על הסכם מכר של דירה יד שנייה: הבדיקות המקדימות, הסעיפים החשובים, והטעויות שעולות לקונים עשרות אלפי שקלים.

מה תשמעו בפרק:

• מה צריך לדעת בחוזה מכר של דירה יד שנייה לפני החתימה

• שלושת המישורים שצריך לקחת בחשבון כשבודקים דירה: משפטי, תכנוני ופיזי

• מה זה הערת אזהרה בטאבו, ולמה כדאי לשים לב אליה

• למה לא צריך להיבהל מהיטל השבחה, ומי משלם אותו בעסקה

• מה בודקים בנסח טאבו ובעירייה לפני שסוגרים עסקה

• סעיפים שכדאי להוסיף לחוזה כדי להגן על הקונה

למי הפרק מתאים: מי שנמצא במשא ומתן על דירה יד שנייה, משקיעים שקונים דירה להשקעה בשוק החופשי, ומוכרים שרוצים להבין מה הקונה יבדוק.

אורח: עו״ד משה עמרם חי. מגישים: יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי. מבית קבוצת אברמוב.

הסדרה המשפטית: פרק 8 — קניית דירה מקבלן, פרק 10 — מס רכישה ומס שבח. פרקים קשורים: פרק 13 (הערכת שווי דירה), פרק 6 (הסכם מכר בכינוס נכסים).

פרק חדש כל שבוע בימי שלישי — לחצו Follow כדי לא לפספס.

קונים דירה מקבלן? לפני שחותמים על הסכם המכר, זה הפרק לשמוע. עו״ד משה עמרם חי, שעשה אינספור עסקאות נדל״ן, מסביר בפשטות מה זה פריסייל, איך עובדת ערבות חוק המכר, למה בנק מלווה כל כך חשוב, ומה זה נספח שינויים ולמה הוא משמעותי.

זהו הפרק הראשון בסדרה המשפטית של נדל״ן אמיתי על הסכמי מכר של דירות. יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי מארחים את עו״ד משה עמרם חי לשיחה מעשית על עסקת דירה מקבלן: היתרונות והחסרונות של פריסייל, איפה הקונה חשוף, ואיך מגנים על הכסף.

מה תשמעו בפרק:

• מה זה פריסייל (Pre-sale), ומה היתרונות והחסרונות של עסקת פריסייל

• איך מסבירים בפשטות ערבות חוק המכר, ומה היא באמת מכסה

• למה הכי כדאי להיכנס לעסקה כשכבר יש בנק מלווה לפרויקט

• מה זה נספח שינויים בהסכם מכר, ולמה הוא כל כך משמעותי

• איך קונים ומוכרים דירה מקבלן בלי לקחת משכנתא

• על מה צריך לשים לב בחוזה קבלן לפני החתימה

למי הפרק מתאים: מי שעומד לקנות דירה מקבלן או על הנייר, משקיעים שבודקים עסקת פריסייל, ומי שרוצה להבין את המושגים המשפטיים בהסכם מכר בלי להיות עורך דין.

אורח: עו״ד משה עמרם חי. מגישים: יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי. מבית קבוצת אברמוב.

הסדרה המשפטית: פרק 9 — חוזה דירה יד שנייה, פרק 10 — מס רכישה ומס שבח. פרקים קשורים: פרק 2 (הזדמנויות בפריסייל).

פרק חדש כל שבוע בימי שלישי — לחצו Follow כדי לא לפספס.

דירות ירושה זה סיפור לא פשוט: מעורב בזה המון רגש, לפעמים הרבה יורשים, וזה לא קל להתנהל בזה. אבל מי שיודע לסגור קצוות פתוחים וריבים משפחתיים מוצא כאן אחת ההזדמנויות הטובות ביותר לרכישת דירה מתחת למחיר השוק. המדריך המלא לרכישת דירות ירושה.

יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי מסבירים איך מזהים דירת ירושה שמתאימה להשקעה, למה מספר היורשים משנה הכל, ולמה דווקא יצירתיות — ולא רק כסף — היא התכונה שסוגרת את העסקה.

מה תשמעו בפרק:

• איך מצליחים למצוא דירות ירושה שעומדות למכירה

• למה עדיף שיהיו כמה שפחות יורשים, ומה עושים כשיש הרבה

• איך מתמודדים עם סכסוכים משפחתיים ויורשים סרבנים

• למה דירת ירושה היא הפלטפורמה הכי טובה לרכישת דירה מתחת למחיר שוק

• למה יצירתיות היא התכונה הכי חשובה בעסקת ירושה

• מה בודקים לפני שנכנסים לעסקה עם עיזבון

למי הפרק מתאים: משקיעים שמחפשים דירות מתחת למחיר השוק מחוץ ללוחות הרגילים, יורשים שמתלבטים איך למכור דירה משותפת, ומי שרוצה להבין את הצד האנושי של העסקה ולא רק את המספרים.

מגישים: יונתן אברמוב, אפיק גניש ושגיא סודאי. מבית קבוצת אברמוב.

פרקים קשורים: פרק 5 ו-6 (כינוס נכסים), פרק 10 (מס רכישה ומס שבח), פרק 13 (הערכת שווי דירה).

פרק חדש כל שבוע בימי שלישי — לחצו Follow כדי לא לפספס.