Peter Ulms langjährige und vielseitige Erfahrungen in der Immobilienbranche, die er 1993 begann, haben seine aktuelle Sichtweise auf die Marktumwandlung maßgeblich geprägt. Er hat verschiedene Bereiche der Branche durchlaufen, darunter die Immobilienfinanzierungsseite in den ersten sieben Jahren, die Immobilienentwicklungsseite, das Investment Management und ist dann wieder zur Entwicklerseite zurückgekehrt.
Diese vielfältige Erfahrung ermöglicht es ihm, die aktuellen "Pain Points" des Marktes als Teil einer tiefgreifenden Transformation zu verstehen:
• Wandel der Immobilien als Anlageprodukt: Er hat miterlebt, wie Immobilien sich von einem wertbeständigen Anlageprodukt, in das man nachhaltig Geld investierte, zu einer "Handelsware" entwickelten, besonders extrem in den Jahren von 2010 bis 2022. Aktuell sieht er eine "Rücktransformation" zur langfristigen Investmentkategorie. Diese Erfahrung prägt seine Überzeugung, dass Investoren wieder lernen müssen, Immobilien zur langfristigen Kapitalerhaltung und Absicherung der Geldentwertung zu kaufen, und nicht mit der Erwartung schneller, spekulativer Gewinne.
• Veränderungen bei der Finanzierung: Ulm hat den drastischen Wandel von Zeiten erlebt, in denen Banken fast 100% eines Investments finanzierten, hin zu heutigen Anforderungen von 30%, 40% oder 50% Eigenkapital. Er bemerkt auch die derzeit sehr eingeschränkte Bereitschaft der Banken, Immobilienentwickler zu unterstützen, da viele Banken nur noch Cashflow-produzierende Assets finanzieren und Development als schwer oder gar nicht finanzierbar ansehen. Auch Mezzanine-Kapital ist post-2022 aus dem Markt gewichen oder kaum leistbar, was zu einem Shift zurück zu echtem, hartem Eigenkapital führt und den Markt verlangsamt. Diese Beobachtungen unterstreichen für ihn, dass Kapital wieder der limitierende Faktor in der Immobilienwirtschaft geworden ist, was über 10-20 Jahre nicht der Fall war.
• Herausforderungen durch politische und behördliche Rahmenbedingungen: Durch seine Erfahrungen sieht er die steigenden Baupreise, den Kapitalabfluss im Immobilieninvestmentmarkt und eine politische Einstellung, die er als irrtümlich empfindet, als große Herausforderungen. Er kritisiert, dass politische "terroristische Manöver" und Rückfälle in "sozialistische und kommunistische Gedankenmuster" den Markt beherrschen, anstatt Anreize für mehr Bau und Angebotssteigerung zu schaffen. Seine Tätigkeit im Interessenverband (Verein der österreichischen Projektentwickler – Filpe) zeigt seine Überzeugung, dass staatliche Mietpreisregulierung selten den gewünschten Effekt erzielt und dass "kluge Vorschriften" und kürzere Verfahren entscheidend wären, um das Bauen zu verbilligen und leistbar zu machen. Er betont die Notwendigkeit von Kooperation zwischen Markt und Politik, wofür er die Novellierung der Wiener Bauordnung (2022/2023) als positives Beispiel nennt, bei der Stellplatzvorschriften gesenkt wurden, was ein großer Kostenfaktor im Wohnbau war.
• Transformation der Büroimmobilien: Ulm erkennt, dass das Büro der Zukunft anders aussehen wird, mit geringerem Flächenbedarf und einem irreversiblen Prozess der Reduzierung von Büroplätzen. Er sieht den Büromarkt als massiven Transformationsmarkt von "alt, outdated" zu "modern, nachhaltig und günstigen Betriebskosten". Seine Erfahrung lässt ihn voraussagen, dass das Büro immer mehr zu einer "Betreiberimmobilie" wird, die Firmen mehr Flexibilität bietet, da Unternehmen nicht mehr große Flächen mieten, sondern "tiefer da sind".
• Zwang zur Professionalisierung: Angesichts der veränderten Marktbedingungen und dem Ende der Zeiten, in denen Preissteigerungen Bau-Kostenüberschreitungen ausgleichen konnten, betont Ulm die Notwendigkeit extremer Professionalität. Seine Erfahrung zeigt ihm, dass professionelle Planung, Bauausführung, Kostenkontrolle und Nutzerkenntnis unerlässlich sind. Er beobachtet, dass die Branche kleiner, aber professioneller werden wird, auch dank hochqualifiziertem Nachwuchs.
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Schwierigkeiten bei der Immobilienbewertung: Die fehlenden Referenztransaktionen im aktuellen Markt stellen eine große Herausforderung dar, was seine Perspektive als jemand, der den Markt über Jahrzehnte beobachtet hat, zusätzlich schärft.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Peter Ulms tiefe und vielseitige Kenntnis der Immobilienbranche über Jahrzehnte hinweg es ihm ermöglicht, die aktuellen Herausforderungen und "Schmerzpunkte" des Marktes nicht als isolierte Probleme zu sehen, sondern als Teil einer umfassenden und tiefgreifenden Transformation hin zu einer professionelleren, langfristiger orientierten und kapitalintensiveren Branche.
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