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梅子这次想和大家聊聊新加坡的房子，尤其是新加坡政府转售二手组屋近期的房价。

正所谓“居者有其屋”，我们每个人无论居住在哪里都要有个住的地方，不管是租的，还是买，也无论是一个人住还是一大家子，房子一直都是我们追求幸福生活的目标之一。

一、近期以来，新加坡组屋转售价格破百万元的新闻见报频率多了，让狮城的年轻人感到压力山大呀！

今年上半年有超过160宗百万组屋单位交易，市场专业人士认为全年可能突破300宗，比去年的高出很多。这些高价组屋大部分来自市中心较好地段，也包括一些郊区，因此引起了社会大众的关注。对尚未申请组屋、已经有结婚计划但事业还没站稳脚跟的年轻人，可能会产生很大的心理压力，连政府组屋都超百万新币了，仿佛屋价越来越高不可攀。

二、说到这里，梅子先说说新加坡的房屋类型以及哪些人可以购买何种类型的房屋。

新加坡的房产类型，主要分为四类：政府组屋（HDB）、执行共管公寓（EC）、私人公寓（APARTMENT/CONDO）、有地住宅；其最大的特色也在于不同的房产类型，均对应着不同的置业购买条件。

1. 政府组屋是新加坡的公共住房，由新加坡政府机构建屋发展局（Housing & Development Board，简称HDB）在“居者有其屋”的政策下，面向新加坡公民进行规划兴建的一种房屋类型。相对来说政府组屋有政府补助，价廉物美。但是新组屋仅对公民开放购买。

目前在新加坡人口中，超过80%的人居住在政府组屋，由于组屋的推出主要是为了解决新加坡当地低产和中产的家庭住房问题，因而在组屋的购买上面，尤其是在购买新推出的组屋的时候，存在公民身份、家庭条件以及家庭收入方面的条件限制，满足购买条件的人群将获得政府相对应的补贴，因而政府组屋相对于私人公寓有很大的价格优势。

像梅子这样的永久居民呢只能购买建造5年以上的二手转售组屋，而且单身的永久居民是不能购买的，必须是夫妻或直系亲属关系的家人联名购买，并且两人都必须是永久居民身份。

2. 执行共管公寓（Executive Condominium，简称：EC），是新加坡政府推出的一种介于组屋和私人公寓之间的一种房屋类型，房产地契一般是99年，类似于组屋的改善性住房；由私人开发商建造销售，具有和私人公寓几乎相同的配套设施，价格却低于私人公寓市场价，是一种限制性住房类型。

由于是公共住房的一部分，其在购买资格上存在一定限制，主要面向家庭月收入不超过1,6000新币的新加坡公民家庭或年满35岁的新加坡单身人士；尽管存在较多的购买限制，但是EC最大的特点在于，其在自住满5年后可以转售给新加坡公民或者新加坡永久居民，满10年后，可以完全私有化，可以转售给任何人，包括外国公司、外国人。

3、私人公寓（APARTMENT/CONDO）

私人公寓是新加坡私有化的商品住房，与公共住房的区别在于购买公共住房购买的是“屋契”，不包含“地契”；新加坡常见的地契主要是99年租赁地契，999年租赁地契和永久地契（FREE HOLD）。由于土地资源有限，目前999年租赁地契和永久地契已经不常见，市场上推出的更多是以99年租赁地契为主。

私人公寓一般都具有标准的公寓设施，包括游泳池、健身房、儿童游乐设施、24小时安保、停车场等配套；

4、有地住宅

新加坡有地住宅指我们通常所说的别墅、洋房这一住房类型，由于土地资源有限，这类房屋外国人不可以购买（目前新加坡可供外国人购买的有地住宅仅有圣淘沙/Sentosa），永久居民原则上也是无法购买，但是部分对新加坡的发展有卓越贡献，得到政府审批通过的也是可以购买。

有地住住宅有3款: 

（1）独栋洋房/别墅: 一般在400平以上，不超过3层，修建在新加坡特定的规划的有地住宅区内。

（2）半独立式别墅/洋房: 房子的一侧与另一户相连接的别墅，每栋至少200平以上，不超过3层。

（3）排屋/联排别墅:  至少有3个房屋的多个房屋并联建造的有地住宅

三、了解了新加坡的房屋类型后，大家就知道了，对于新加坡本地的大多数普通年轻人来说，能负担得起的肯定是政府组屋，购买了人肯定也很多，那就排队吧，从申请到拿到钥匙最少也得等个两三年，所以大家就把目光聚焦到转售组屋了，好处是不用等太久，然而现在转售组屋破百万了，组屋价格真的会水涨船高吗？咱们这就来说说。

1. 我们从主要的销售情况来看，这些百万元成交的转售组屋大致有这样一些共同点，包括由四房式和三房式结合而成的“霸级”单位、单层或双层公寓式单位、高楼、高价装潢以及地点优越等等。这些共同点其实透露了高价组屋背后的经济逻辑，就是优质条件会给房子创造市场价值，买家购得心仪单位，卖家也能在满足组屋最低居住年限等条件之后，售屋获利。不过，这些组屋毕竟属于少数，新加坡国家发展部长李智陞不久前在国会解释，以百万元转售的组屋单位，仅占过去五年组屋转售交易量的0.4%。

若是根据房价收入比（price to income ratio，简称PIR）来看，本地预购组屋售价是在合理范围的。亚洲开发银行曾针对亚洲211个城市做调查，平均 房价收入比PIR为13.3。作为对比，新加坡国立大学房地产与城市研究院院长程天富不久前指出，多数新加坡人居住的组屋仍处于可负担范围，即房价收入比PIR低于5。根据他的统计，四房式（三室一厅两卫）和五房式（三室两厅两卫）的预购组屋去年的PIR为4.5，与2020年大致相同，但和2019年冠病疫情前的4.1相比，高出一些。市场专家也指出，如果把政府在过去10年多次提高的购屋津贴算进去，事实上本地年轻人首购的组屋价格，并不是转售市场百万组屋那么惊人。

根据现有政策，购买预购组屋，可以获得建屋发展局提供的显著津贴，屋价因此会比预估市场价低。符合条件的首购族，最高可获得8万元津贴。至于购买转售组屋的首购族，符合各种条件的话，更可享有高达16万元的各类津贴。

2. 近年来，受到外围因素与国内需求的影响，本地房地产整体市场相当旺盛。为了平抑市场，新加坡政府陆续改进额外买方印花税（ABSD）和贷款者总偿债率（TDSR）两大政策，透过税费手段抑制过度的市场需求，近几年确实发挥作用，稳定了市场。虽然房价走势还是向上，但整体属于温和可控。

3. 本地年轻家庭的收入比过去增加了很多，相对于组屋价格的涨幅，“痛苦指数”就比很多国家的年轻人小很多。

4. 组屋转售价格上涨的一个原因与供应链和劳工市场紧缩相关，随着这两方面的缓解，相信预售组屋的等待期可以缩短，也会进一步消除本地房地产市场一窝蜂抢进的心理预期。对年轻家庭来说，如果这两年感受到拥屋不易，或许更应该在购得一间好住房之后，向上一辈看齐，作为长久的家，抛弃在五年后卖房套利的功利想法。

组屋是新加坡八成国人安居的所在，更是年轻一代成家立业优先考虑的计划，组屋房价的动向一方面会影响广大人口，尤其是年轻人对社会的积极性，另一方面，有效调控组屋房价，可以确保大众化住宅市场不会失控，成为社会的负担和民怨的根源，对稳定与和谐的社会至关重要。

希望新加坡“居者有其屋”的状态能一直保持下去吧！今天的话题就聊到这里啦，你对新加坡的房子感兴趣吗？欢迎大家订阅留言讨论哦，感谢你的聆听，咱们下期节目再见！