Invité de l'épisode: Mathieu Darras: Linkedin, Brickmeup

Dans cet épisode je reçois Mathieu Darras, fondateur de la société brickmeup, dont le but est d’accompagner les investisseurs immobiliers particuliers, de la définition de leur stratégie à la recherche de biens, l’acquisition et la gestion. Nous abordons l’investissement avec une perspective gestion de portefeuille et rotation des actifs. C’est une approche originale et financière : comment appliquer ce que font les pros à ses propres investissements.

Pourquoi investir en immobilier? C’est peut-être la première question à se poser, avant de chercher comment y investir.

L’approche de Mathieu est d’aider ses clients à définir des objectifs, permettant ainsi de définir une stratégie d’investissement.

Une fois passée cette étape, on peut alors sélectionner des biens.

Tous les investisseurs n’ont pas le même rapport à l’immobilier. Il y en a pour qui il est important d’être propriétaire de son lieu de vie, auquel cas l’achat de la résidence principale s’impose. D’autres, plus détachés, peuvent avoir une approche financière et réaliser des investissements locatifs, étant locataires eux-mêmes.

Et on met les pieds dans le plat : on peut acheter sa résidence principale, qui reste malgré tout une aubaine fiscale. Il faut aussi arriver à se détacher de ses investissements et ne pas chercher la pépite qu’on peut ne jamais trouver.

Brickmeup propose une approche d’asset management, pour avoir une conception de gestion de portefeuille, avec différents actifs. Et derrière avoir une logique de rotation des actifs et de saisie d’opportunités.

On évoque les indicateurs de performance avec leurs avantages et leurs défauts. Le rendement, le cashflow, le TRI et le taux d’occupation.

Attention au cash-flow ou au rendement qui ne doivent pas être les seuls critères de l’investissement et peuvent ignorer des paramètres importants de l’investissement comme l’effet de levier ou le potentiel de revalorisation.

Historiquement un bien arrive à maturité au bout de 7 ans. Peut alors se poser la question de l’arbitrage. Cette cession pourrait permettre de réaliser de nouveaux investissements et gérer son portefeuille.

Dans tous les cas il vaut mieux se projeter à long terme, au travers d’une approche responsable, en visant des loyers justes pour mettre toutes les chances de son côté pour maximiser son taux d’occupation.

On ne pouvait pas évoquer l’investissement immobilier sans parler de l’effet de levier et de la capacité d’endettement. Comment est-elle calculée? Est-elle sans limite?

Enfin nous faisons le tour de la fiscalité liée aux investissements immobiliers ainsi que de la transmission.