Luis Esteves est diplomé d'un master en management et stratégie d'entreprise et d'un mba spécialisé en finance. Après quelques années dans les grands groupes de promotion il se lance dans l'aventure entrepreneuriale en créant une société de surélévation. Quels sont les défis techniques, financiers et humains pour réussir une surélévation?

Cyril benchimol est le fondateur de la société Snapdesk, qui propose aux sociétés des bureaux privatifs clés en main.

Pour rappel une location de bureau classique c’est un bail 3x6x9, qui peut être accompagné d’une GAPD coûteuse, l’installation et donc la réalisation de travaux, puis l’organisation de la vie du bureau (assurance, consommable, ménage, connexion internet).

Des actions chronophages pas toujours dans le cœur du business de la société.

L’idée de snapdesk est de se charger de toutes ces étapes.

Les sociétés cibles ont généralement besoin de plus de 15 postes et cherchent un espace privatif.

Depuis l’avènement du coworking et du renouvellement des bureaux avec l’effet silicon valley de la fin des années 2000, et du covid, les sociétés ont compris que l’attractivité est jouée aussi sur les bureaux.

Il faut être accessible, donc central mais aussi agréable, avec des espaces bien pensés.

La composante télétravail a fait évoluer l’usage, la production peut-être déportée au domicile, mais la collaboration et les échanges informels se font au bureau.

Snapdesk apporte donc son savoir faire sur la gestion des espaces de partage, de production, de détente et de restauration.

Cousin du coworking, étape suivante, espace privatif

Il s’agit là encore de mettre le locataire au centre de l’attention, ce qui n’était pas le cas depuis des dizaines d’années.

Le contrat de prestation de service de mise à disposition des locaux incluant les meubles (bureaux, casiers etc.), les équipements (électroménagers, internet, sécurité incendie etc.).

La durée est flexible, à partir de 12 mois, un space manager est dédié à l’espace.

On repense le bureau, il se réinvente, il existe encore des solutions à proposer pour réconcilier bailleurs et preneurs, avec un maître mot: l'expérience utilisateur.

Snapdesk c’est aujourd’hui 15 000 m2 sur 45 sites, une 50aine de clients et 30 collaborateurs, une aventure qui double de taille tous les ans.

Pour faciliter la vie de ses clients locataires, snapdesk peut prendre à bail ou alors propose un management contract.

Les bailleurs sont des privés, des petits investisseurs qui détiennent des actifs sans maîtriser tout le savoir-faire nécessaire à l’optimisation des surfaces, la gestion et la location.

Melanie Slufcik est fondatrice de la société Colibree, une entreprise de l’économie sociale et solidaire.

Il s’agit d’une plateforme de mise en relation entre les séniors (>60 ans) qui disposent d’espace dans leur logement et des jeunes (<30 ans) qui cherchent un logement temporaire.

Ce n’est pas de la colocation mais bien de la cohabitation intergénérationnelle.

La cohabitation est encadrée par la loi et sa fiscalité encadrée, procurant un avantage indéniable par rapport à un loyer fiscalisé au titre des revenus fonciers.

Le jeune va occuper une chambre du senior en échange d’une indemnité qui sera financière et sociale: il faut passer du temps en compagnie de la personne et/ou lui rendre quelques services.

Le marché est estimé à 1M de seniors pour 1M de jeunes.

Colibree adresse une partie du problème du logement. D’un côté on dit que l’on manque de logement en France, de l’autre on dit qu’il y en a assez, mais pas forcément aux bons endroits.

Qui sont ces jeunes? des étudiants, des stagiaires, des jeunes actifs qui cherchent un logement temporairement. Les durées s’étalent de 3 mois à 3 ans.

Melanie n’a pas inventé la cohabitation, mais elle utilise les outils digitaux pour l’organiser, la fluidifier et imposer Colibree en tant que tiers de confiance.

Le parcours d’inscription permet d’identifier des profils en vue d’organiser un matching et s’assurer d’un fort taux de succès des cohabitations.

Cette idée, elle l’a eue en 2019 avec cette vision sociétale de réconciliation des générations.

Elle s’est lancée, a tout appris de l’entrepreneuriat après des années de salariat. Le POC, le MVP, l’association, les journées trop courtes, le service client etc.

Et puis l’idée brillante de passer dans l’émission “qui veut être mon associé”, le pic de trafic sur le site qui s’ensuit, les demandes auxquelles il faut répondre.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les seniors sont relativement à l’aise avec les outils digitaux, même si pas toujours quant au reportage photo de leur bien.

Aujourd’hui la plateforme est clairement en recherche de logements de seniors

Bonne chance à Mélanie dans ses prochains défis, pour équilibrer sa plateforme et pérenniser le modèle.

Thibault Corvaisier est un grand monsieur de l’immobilier, après avoir travaillé au succès du développement de viager au travers de la SCI ViaGénération en la portant à près d’1 milliard d’encours, il décide de continuer son travail de monétisation de l’immobilier pour le financement du vieillissement.

Comment pouvions-nous améliorer le système existant du viager? Et bien en utilisant l’indivision tout simplement.

Il co-fonde MerciProsper avec Victor Perrazi et Anthony Piquet, leur idée: trouver une meilleure solution pour accompagner financièrement les personnes âgées.

Il s’agit de céder une partie de son bien en échange d’une rente versée mensuellement ou d’une somme disponible immédiatement en échange d’une part d’indivision.

Pour les propriétaires, cela permet d’envisager le financement de travaux d’adaptation de son logement à son vieillissement ou d’améliorer sa situation financière.

MerciProsper opère en tant que plateforme, d’un côté, les propriétaires, de l’autre, les investisseurs.

Pour trouver des propriétaires la société va s’appuyer sur l'écosystème de la silver économie qui peut mettre en avant la solution lorsqu’un besoin financier se fait sentir.

Les investisseurs quant à eux, accèdent à la solution à partir de 100 euros en souscrivant à des parts d’un foncière solidaire, ils touchent un rendement immobilier ainsi qu’un avantage fiscal.

Afin de proposer la meilleure solution en termes de frais, il est important de limiter les intermédiaires financiers et MerciProsper compte d’une part sur la construction de son réseau de prescripteurs ainsi que sur la notoriété et le réseau de ses fondateurs pour amorcer les financements.

La solution est innovante, éthique et apporte une solution juste pour accompagner le vieillissement et les contraintes financières qui en découlent.

Gary Martins est le fondateur de Chez Jeannette, un opérateur de coliving dédié au senior.

Après des études d’ingénieur en génie civil et après avoir suivi le meilleur Master Spécialisé en Finance à l’ESCP, il travaille quelques années en finance pour ensuite créer sa société.

Le coliving est une tendance en plein développement, on le confond souvent avec la colocation étudiante alors que sa cible est plutôt les jeunes cadres.

Mais dans notre cas, nous parlons bien de senior.

L’accompagnement du vieillissement est un problème de société sur lequel il manque encore des solutions, notamment lorsque les personnes âgées sont encore autonomes, mais commence à avoir besoin d’assistance.

L’assistance personnalisée est particulièrement coûteuse, mais devient plus facilement absorbable en communauté.

Alors le coliving senior c’est un espace de 300 à 500m2 dans lequel vont évoluer jusqu’à 12 personnes, accompagnées en permanence par des animateurs.

Ces derniers vont organiser la vie de la petite communauté, autour d’activités, des repas, des jeux.

Les seniors disposent comme dans un coliving classique d’un espace privatif avec salle de bain ainsi que d’espaces communs. Ils peuvent recevoir leur famille et sortir à leur guise vivre leur vie.

Pour le moment on y vient après un premier accident de la vie, qui peut nous rappeler la fragilité liée à la solitude, l’inquiétude des proches qui vont chercher une solution d’accompagnement.

Le coliving senior vient remplir un vide avant Ehpad, qui est bien souvent une solution surdimensionnée par rapport aux besoins de la personne.

En tant qu’opérateur, Chez Jeannette, prend à bail les surfaces, une grande maison ou un grand appartement, y fait réaliser les travaux d’aménagement pour créer les chambres, les salles de bains, les rénovations énergétiques.

Les propriétaires sont des particuliers qui y trouvent le moyen de valoriser leur bien avec un rendement supérieur à une location classique ou des institutionnels dont l’exploitation permet de créer des fonds thématiques.

Nous évoquons les équilibres financiers afin de comprendre l’ordre de grandeur des coûts pour les locataires. Deux postes sont à considérer: l’immobilier et les services.

Le modèle existe et s’est fortement développé dans d’autres pays.

Gary nous décrit les locataires types de ses habitats partagés au travers de tranches de vie, nous parle du lancement de la première résidence et de la genèse du nom Chez Jeannette.

Xavier Salvatore est litigation partner dans le cabinet d’avocat Baker et McKenzie et vient nous parler au cours de cet épisode du bail commercial.

Le bail est un contrat entre un preneur (le locataire) et un bailleur (le propriétaire), plein de subtilité et surtout à ne pas prendre à la légère.

Nous évoquons le sujet de la durée, celle qui est voulue la plus longue pour le propriétaire pour s’assurer des cash flow long terme, mais qui n’exclut pas des possibilités de sortie pour le locataire. Le fameux bail 9 ans avec triennale, appelé aussi 3x6x9.

Le loyer et son indexation, sa référence par rapport au marché et les contentieux que cela engendre sont un réel sujet.

Est-ce qu’il est facile de se séparer d’un locataire ou de libérer des lieux ?

Nous évoquons des exemples concrets de restaurants ou de plateaux de bureaux et beaucoup de cas de contentieux dans un sens (preneur/bailleur) ou dans l’autre (bailleur preneur).

Anne Keusch, est une spécialiste du développement durable et de l’innovation dans le domaine de l’immobilier, avec un penchant pour les aspects sociaux et solidaires.Elle nous évoque la chance qu’elle a eue de travailler sur la construction et sa vision low tech de l’innovation empruntée de bon sen paysan. Pour construire, pourquoi ne pas travailler sur l’orientation, isolation, le soleilLes nouvelles technologies ont permis de construire différemment avec la mise à disposition d’énergie et de s’affranchir parfois du bon sens.Aujourd’hui nous devons reconsidérer la construction localement et différemment en fonction de la géographie, en abordant une construction bioclimatique.Pendant la financiarisation de l’immobilier des années 90, les investisseurs ont eu besoin d’actifs comparables et standardisés.Une trajectoire connue du temps d’Haussmann, qui a standardisé les actifs en leur permettant d’avoir plusieurs usages / fonctions.L’immobilier doit s’adapter, aujourd’hui certains actifs sont coincés dans leur usage.Pouvons-nous accabler le PLU et les normes? Les collectivités locales anticipent difficilement les évolutions, la construction prend du temps, entre 4 et 10 ans du développement à l’achèvement. La ville d’aujourd’hui a été conçue en 2013 dans un monde très différent.Les institutionnels doivent sortir d’une vision systématique de cash-flow, pour rendre à la ville.L’usage doit être revu pour augmenter son intensité, Plateau urbain ou Solid’office qui propose des bureaux à des chercheurs d’emploi.L’association Camelot propose d’utiliser les espaces vacants pour le logement.Des applications permettent de partager les bornes de recharge des particuliers, afin de ne pas tout laisser reposer sur les collectivités.La valeur verte, via la taxonomie servira à décoter les actifs non vertueux, et ainsi aligner les intérêts financiers et environnementaux des investisseurs.Un groupe de travail low tech est lancé avec notamment Philippe Bihouix, directeur général de l’AREP et auteur de “L’âge des low tech”. L’idée est de penser la ville intelligente ou smart city.L’utilisation des matériaux de seconde main doit se développer, à ce titre on cite Merci René, une société d’aménagement intérieur qui vise le recyclage maximum et l’exploitation de ressources locales.Une porte démontée à Paris peut être montée à Bordeaux avec un bilan environnemental positif. Un immeuble peut proposer des sanitaires différents à chaque étage issus de récupération.Anne préfère une taille de ville raisonnable, qui doit mutualiser des usages et doit faire face à la diversité des usages.Comment rendre la ville agréable et accueillante pour tout le monde?Face à une perte de valeur, on se force à trouver des solutionsPour le maintien de la valeur financière il faut développer la valeur environnementale.

Le Fund management avec Arnaud Paquet

Arnaud Paquet est fund manager chez Axa IM, il est diplômé de l’ESTP et du MS stratégie et management de projet à l’international à l’ESSEC.

Il a commencé sa carrière au Qatar dans le second œuvre et s’est ensuite orienté vers le fund management après avoir passé des entretiens pour un poste en Asset Management.

Au hasard d’une discussion dans l’ascenseur il lui apparaît qu’il est possible de passer du Fund à l’Asset mais pas l’inverse.

C’est un métier qui demande les compétences suivantes:

• Réglementaire : les fonds sont sous l’autorité de l’AMF

• Commercial et Marketing: il faut savoir convaincre les investisseurs

• Fiscal: sur les revenus locatifs et de plus value selon les pays

• Communication: le reporting est réglementé

• Financier: pour suivre les indicateurs de performance et gérer l’éventuel effet de levier

• Comptable: il faut suivre son compte de résultat pour comprendre le chiffre d’affaires, les provisions, la distribution etc.

Le fund manager est le garant de la stratégie du fonds d’investissement auprès des investisseurs.

Un fonds est une entité juridique avec des actionnaires qui va déployer des fonds dans selon une stratégie, ici immobilière.

Cette dernière peut être un choix d’allocation par typologie, géographie, taille, marché.

C’est un métier méticuleux auquel on accède généralement après un parcours d’auditeur ou de contrôleur de gestion.

Nous évoquons les différents clients investisseurs: retail ou institutionnel, la possibilité pour les investisseurs de s’impliquer ou non dans les décisions du fonds.

Et nous discutons autour de quelques digressions de l’effet de levier et des covenants bancaires.

On retient qu’en tant que gestionnaire de fonds on négocie toutes les clauses de tous les contrats: acquisition, bail, dette. Et qu’il faut savoir être maître dans l’art de la résolution des situations spéciales, qui arrivent quotidiennement.

Dans cet épisode Cécile Ellrodt, avocate associée du cabinet Karila nous explique l’utilité de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) et de l’assurance Dommage Ouvrage (DO).

Dans le cadre de l’acquisition d’un bien en Vente en état Fini d’Achèvement (VEFA), le maître d’ouvrage (le promoteur) a l’obligation légale de souscrire une assurance GFA.

En cas de difficultées rencontrées dans le financement de l’opération, le garant va se substituer au promoteur pour assurer l’achèvement du projet.

C’est donc un mécanisme protecteur pour les acquéreurs/investisseurs.

Concrètement, le promoteur peut être défaillant, si le budget travaux explose et dépasse l’enveloppe de financement, s’il fait faillite ou ne répond plus (il peut être malhonnête).

L’acquéreur peut solliciter le garant si le projet de construction tarde ou s’il suppose une défaillance de la part du promoteur.

Le garant de financement va donc assurer le financement, pas la réalisation, pour cela, un administrateur est nommé pour reprendre le rôle du maître d’ouvrage.

Attention, le garant va s’assurer de l’achèvement de l’opération, pour rendre le projet habitable, cependant, il peut être différent de la notice descriptive et les finitions à la charge de l’acquéreur.

Nous discutons de la GFA côté acquéreur ou côté assureur.

La GFA peut être transformée en garantie de remboursement. Les appels de fonds sont remboursés à l’acquéreur, dans le cas où les travaux sont trop importants.

La Dommage Ouvrage (DO) quant à elle, concerne la garantie après réception. C’est une assurance de pré financement, à savoir que le garant dispose de 60 jours pour répondre et de 30 jours supplémentaires pour décaisser les fonds.

Par la suite, le garant peut se retourner contre la société dont la qualité des travaux est remise en question.

Le garant va couvrir les dommages d’une certaine gravité: atteinte à la solidité, l’usage ou la sécurité des personnes.

Il peut être envisagé de démolir complètement la construction.

Cécile nous explique le fonctionnement de la mise en place des garanties et nous terminons sur les frais que représente l’assistance d’un conseil juridique.