Julien Bouchet: Linkedin
Quelles sont les différences entre investissement, fund management et asset management d’une société de gestion.
Partons de la création d’une SCPI :
Première étape, définition d’une stratégie précise mais tout de même assez large (bureau en métropole régionale, commerce parisien etc.)
Deuxième étape, définition des associés fondateurs
Les associés fondateurs vont permettre au véhicule de constituer les premiers fonds afin de réaliser les investissements.
Troisième étape, obtenir l’agrément AMF.
Après toutes ces étapes, on peut commencer la phase d’investissement.
Entre l’identification de l’actif et la signature de l’acquisition, il peut se passer de 3 à 5 mois.
Il faut en effet sourcer, analyser, négocier et passer la phase de préemption locale. Cet agenda explique le délai de jouissance des SCPI.
Comment sourcer des opérations:
Définition du prix et négociation
Lettre d’intérêts: afin de concrétiser une offre auprès d’un propriétaire.
Le comité d’investissement est généralement composé de
Comité d’affectation, permet d’allouer un actif à un fonds en suivant les règles visant à écarter les conflits d’intérêts.
Une fois que la valorisation se traduit en un prix accepté par le vendeur, commence la phase de due diligence, Etape qui permet de vérifier si ce qu’on nous a dit sur l’actif est vrai.
L’analyse juridique peut être clé elle aussi, pour l’étude des baux, du droit de l’urbanisme. D’autant que certaines transactions peuvent prendre la forme d’acquisition de société, nécessitant une analyse approfondie de la structuration et des états financiers.
Le notaire quant à lui est le conseil nécessaire dans la transaction pour vérifier les titres de propriétés, le respect de l’urbanisme et les diagnostics.
Le bureau est un actif à l’obsolescence rapide, car son utilisation est plus intense. Les grandes entreprises veulent des locaux neufs.
La rénovation est un élément clé, cependant le coût par mètre carré est peu ou prou le même sur le territoire, mais les loyers sont très différents.
Si on doit faire des travaux, c’est le même prix partout, le loyer est différent.
Le gérant de fonds à un travail plutôt financier, il établit et suit le business plan du fonds, il étudie et anticipe les fins de baux, la gestion des risques des locataires.
Il faut être en mesure de déployer les fonds, optimiser son financement (bancaire, amortissable ou in fine) dans le respect des règles et des statuts du fonds. Le côté relation investisseurs est aussi prégnant, dans le prolongement de la réglementation.
Au bout d’un cycle de détention, il faut aussi savoir prendre la décision de l’arbitrage sur certains actifs, pour générer une plus value ou assumer une moins value.
L’asset manager: s’occupe de l’actif, des actifs, il peut gérer une centaine de lignes sur plusieurs fonds. 80% des actifs génèrent 20% de l’activité. Il est le point de contact du locataire, pour comprendre ses demandes et son départ potentiel. Il suit le marché locatif au quotidien, avec l’aide des brokers par des échanges réguliers.
Il peut préconiser la vente d’un actif, sa rénovation, sa transformation.
Avec les années il devient spécialisé sur des points géographiques et typologiques.
