Invité: Thierry Cherel: Linkedin
Thierry a un parcours marqué par l’immobilier et plus particulièrement la finance immobilière.
Il est passé par l’analyse financière, la gestion de fonds et il est désormais Relation investisseur pour Nexity.
L’idée de cet épisode était d’échanger autour de la gestion de fonds, comprendre comment on analyse les foncières cotées quand on a un portefeuille de 500m€ à investir.
On commence par évoquer le marché obligataire, car les fonds sont généralement pondérés entre obligations, actions et investissements alternatifs (comme l’immobilier).
La notion de risque est liée à celle de volatilité, la performance d’un investissement elle, dépend de deux facteurs, le rendement et l’augmentation de la valeur du capital, deux critères qui sont clés dans la gestion d’un portefeuille.
Cette même volatilité est importante, elle crée de la liquidité, autrement dit, elle facilite l’échange d’un titre.
L’idée dans un investissement, c’est de penser à son “exit strategy” ou scénario de sortie, qu’est-ce qu’on ambitionne comme performance et qu’est-ce qu’on fait quand cet objectif est atteint.
La gestion de portefeuille est une activité non sans contrainte, notamment sur la diversification et l’exposition maximum. Ainsi un portefeuille ne peut disposer de plus de 10% de cash. Dans une série d’arbitrage, il faut donc être en mesure de réinvestir. Le fonds de Thierry, selon les critères prudentiels, ne pouvait pas contenir moins de 20 valeurs.
Ces 20 valeurs minimum étaient donc à sélectionner parmi un panel de 500 sociétés immobilières cotées en Europe.
Sur ces 500 sociétés, seulement 200 sont investissables (taille, liquidité etc.) et dans les critères du fonds, 160 sont retenus.
Il faut ensuite définir des critères, parmi ces critères, on trouve l’analyse de l’ANR, l’actif Net Réévalué.
On prend la valeur du patrimoine, réalisé par des experts en fonction du marché, on déduit la dette et on obtient l’ANR.
Cet ANR est ensuite comparé à la valeur de l’action de l’entreprise, on constate qu’il existe généralement un écart matérialisé sous forme de décote (la société coûte moins cher que l’immobilier qu’elle détient) ou de prime (c’est l’inverse).
Historiquement les SIIC (Société d’investissement en Immobilier Cotée) traitent à une décote de 8 à 10%.
Ceci s’explique par la liquidité offerte par l’immobilier côté et par la sous performance du secteur par rapport au reste du monde (plus risqué par ailleurs).
Mais c’est une généralité qui n’explique pas tout, Unibail Rodamco a traité pendant longtemps à une large prime. C’était les premiers de la classe et leur pipeline de projet développé en propre laissait présager de forte revalorisation du patrimoine.
On y revient un peu plus tard mais il faut comprendre que la société cotée va être valorisée par les experts deux fois par an, et par le marché toutes les secondes, avec des critères pas forcément identiques.
L’analyse du bail est intéressante dans la mesure où les propriétaires se sécurisent avec des baux longs la ou les locataires cherchent de plus en plus de flexibilité, mais contraindre un locataire à rester génère-t-il de la valeur?
Une petite analyse de la crise sanitaire, les marchés ont durement sanctionné les foncières, face à l’inconnue, lors du premier confinement de mars 2020.
Puis le back to work a bénéficié aux foncières bureaux, comme la découverte du vaccin a bénéficié à tout le secteur.
Enfin après avoir évoqué des critères d’analyses à la fois financiers et opérationnels on termine la conversation sur l’ESG.
On découvre l’importance de l’implication sociale et environnementale des investissements ou les gérants de fonds sont challengés sur leur trajectoire d’augmentation de la température.
