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奧登地城市 - 都更買房都來問
By Aaron KuoBusiness
奧登地城市 - 都更買房都來問 episodes
- 不想一輩子領月薪？他從金融上班族轉戰土地開發，4年做出近億業績，成功跳脫薪資階層的真實故事
了解都更開發：
https://authenticityco.com/valuevideo2026/
今天的來賓非常特別 —— 原本待在金融業的他，卻選擇跳到一般人完全搞不懂的產業：土地開發。加入祥安後，僅僅四年就做出近億佣金，是少數真正用個人能力做到“職涯跳躍式成長”的代表。
很多年輕人其實聽過「開發員」這個職業，但不知道到底要做什麼：
每天在跑地主？要很會講話？很辛苦？很自由？到底怎麼賺錢？ 甚至不知道自己到底適不適合。
所以這一集，我們希望讓年輕人更全面地理解：「如果你正在找一條能賺錢、能挑戰、能快速累積人脈與能力、而且天花板極高的職涯——土地開發是不是你下一步應該認真評估的選項？」
今天，我們會用最真實、不浪漫化的方式，把這份工作所有的
成就感、壓力、風險、獎勵、現場故事、能力要求——全部攤開講清楚。
謝謝你的收看！歡迎訂閱、分享或留言給我們！
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奧登地誠實 The Authentic Show - 是一檔圍繞在不動產、都更、建設和城市發展的 Podcast 播客節目。
奧登地城市是一間都更開發公司，我們的宗旨是通過都市更新及相關教育，喚醒台灣人對台灣城市樣貌的重視，改善民眾居住環境與都市景觀！希望透過這個節目學習和充實自己，也將實用和正確的資訊，分享給需要的朋友！
--Hosting provided by SoundOn1 hr - 建商老闆真心聊：怎麼判斷房子好不好？建商真的賺很大嗎？有錢就能開建設公司？
立陽開發：
https://www.apricitydevtw.com/
Sunny哥：
https://www.youtube.com/channel/UCgaUTX26GUhKc65L6HkYktA
https://www.tiktok.com/@sunnybro.apricity
https://www.instagram.com/sunnybro.apricity/
https://www.facebook.com/people/Sunny%E5%93%A5/61572785965983/
歡迎回到奧登地城市，誠實的分享都更大小事。我們特別邀請到一位特別的創作者 —— Sunny 哥！Sunny 哥是立陽開發的董事長，立陽開發前身以土地重劃工程起家，並在大桃園、林口龜山地帶為主發展，像是：三井3錦、侘極、侘壹、山侘一生，都是立陽的作品。立陽開發的形象非常年輕，跟一般傳統的老牌建商很不一樣，甚至連公司尾牙都是夜店趴（哈哈），而且 Sunny 哥應該是滿注重生活品味的老闆，不只是立陽注重「生活美感」的打造，從 Sunny 哥的影片中我也有發現不管是各種家用品、裝潢，或是一些小玩具，都很有特色和質感。今天我們就請 Sunny 哥聊聊他對於建設產業的看法和經歷，也希望 Sunny 哥可以分享一些建設相關的知識和乾貨給我們的聽眾了解！
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--Hosting provided by SoundOn35 min - 都更萬年合約陷阱是什麼？基地面積也能做手腳？建商特助分享：都更合約陷阱＆判斷建商好壞方法 ft. 恆岳建設總經理特助
歡迎回到奧登地城市，誠實的分享都更大小事。今天我們邀請到恆岳建設股份有限公司總經理室的特別助理Pin，恆岳建設成立於2010年，專注於土地開發、設計規劃、營造施工與售後服務，強調誠信、專業與永續經營。他們曾開發多個高品質住宅建案，並獲得多項建築獎項，致力於結合現代設計與自然美學。再次歡迎恆岳建設的Pin來我們節目!
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--Hosting provided by SoundOn52 min - 【看房｜買房｜首購】買房前一定要明白的三件事情！資深房產媒體人分享：看房技巧＆銀行政策趨勢！ ft. 土地婆麗娜Lena
我們很榮幸邀請到擁有豐富媒體經驗的房產創作者 —— 土地婆麗娜Lena，從電視台到廣告公司，經歷過創業的跌跌撞撞，一路累積了寶貴的實戰經驗。現在，他透過自己的平台，將多年的買房撇步整理並分享給大家。他的內容深入淺出，幫助觀眾掌握專業知識與實用技巧。讓我們一起歡迎麗娜，帶來更多房市與設計相關的寶貴見解！
土地婆麗娜：
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#奧登地城市 #都更 #都市更新 #房地產 #不動產 #買房 #看房
--Hosting provided by SoundOn59 min - 總複習：關於都更，地主們所需要知道的一切！【都更10堂課⎜EP 10】
都更十堂課：
https://www.youtube.com/playlist?list=PLwBcQSMtFS1TInhb2xTdS-2xH3H8JkHP1
建商如何賺錢：
https://www.youtube.com/watch?v=YudlXbogMSU
00:40 選定基地與範圍
地主應先與鄰居協調（參考EP.3）。
01:44 都更方式 - 自行蓋（委建）
模式：
地主可自行投入資金，或以土地抵押進行融資。
委託專業建經公司或專案管理公司，處理規劃、施工與監管。
除了支付管理費，其餘收益由地主擁有。
地主權益：
主導設計與蓋房的決策，建商僅負責管理與協調。
適合對象：
具不動產專業，或希望獲得較多利潤、長期自住的地主（參考EP.9）。
02:50 與建商合建
模式：
建商承擔所有營建費用，並與地主合作。
房屋蓋好後，建商獲得部分房子作為報酬。
風險與分配：
建商承擔營建與市場風險，需與地主協商分配比例。
例子：
1坪成本40萬元，分配比例50：50，建商實際成本80萬元/坪。
若建商利潤期望30%，則需未來行情至少達104萬元/坪，才會願意進場。
地主與建商私下簽訂合約，無政府介入。
雙方需自行談妥分配比例。
04:29 權利變換
簡介：
由政府介入，規定建商與地主的分配比例。
選出專業估價師來估算雙方的價值與權益。
05:34 分配是否合理？
容積率與容積獎勵
包含中央與地方的容積獎勵措施。
台北都更政策如「都更8箭」（參考EP.6、EP.7、EP.8）。
06:54 合約注意事項
開發範圍
實施方式
規劃設計
交屋條件
常見合約陷阱與細節檢查（參考EP.4）
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--Hosting provided by SoundOn9 min - 曾爆槍殺的都更案：分享台灣最大最難搞的都更案ㄧㄧ正義國宅（現：台北之星 Diamond Towers）
00:00 正義國宅都更案
「正義國宅都更案」號稱「史上最難搞的都更案」，但同時也被譽為「台灣利益最高的都更案」。經歷 26 年的風風雨雨，正義國宅終於在 2022 年 3 月，正式華麗變身為「台北之星 / Diamond Towers 」
「 正義國宅 」位於台北市大安區精華的東區商圈，屋齡約 35 年，基地面積高達近 7,000 坪。正義國宅在 1999 年 921大地震後遭判定為海砂屋與危樓，因此被劃定為都市更新單元。正義國宅都更案從決定都更開始到興建完工，耗時 20 年以上。
00:32 背景與變遷
位置：台北市大安區東區商圈，基地面積近 7,000 坪。
屋齡與判定：35 年老屋，921 大地震後被判定為海砂屋與危樓，列入都市更新範圍。
改建名稱：2022 年 3 月正式更名為「台北之星 / Diamond Towers」。
總耗時：26 年，整體都更耗時超過 20 年。
00:53 問題與挑戰
產權複雜：
國有土地與私有建物混合。
原屋主需向國營財產申購土地，方可擁有完整產權，進行都更協調。
利益龐大：
舊國宅升級為 30 層高樓，房價達 200 萬 / 坪，總銷 350～400 億元。
勢力角力：
多方勢力（地主、投機客、公部門、其他建商）持續插旗抬價，甚至爆發槍殺事件。
01:28 多次轉手的過程
龍聯建設：最初投入者，因耗時過久、成本過高，最終出售公司股權退場。
富邦建設：後續接手，但認為短期無法獲利，選擇退出。
三圓建設：2009 年入股接手，最終主導都更案，並在 2021 年完工。
02:06 完工後現況
名稱與開價：Diamond Towers，目前單價落在 250～280 萬 / 坪。
總戶數與銷售：總戶數 155，總銷約 450 億元。
建築設計：由日本知名建築師丹下憲孝（「仁愛帝寶」設計師）操刀。
產品定位：
複合式定位：少見的「豪宅＋商場」模式，非純住宅性質。
傳統豪宅多為純住性質，而 Diamond Towers 具備商場等設施。
02:43 開幕活動與話題
開幕活動：2024 年 6 月 25 日舉辦 Dior Diamond Towers 開幕活動。
出席明星：韓劇《淚之女王》女主金智媛、周杰倫、王淨、陳庭妮等名人亮相，為豪宅增添曝光度。
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虹展建設網站：
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本集我們邀請到虹展建設的總經理，張志誠總經理！虹展建設成立超過13年，操作將近7萬筆交易，客戶滿意度高達99.9%！虹展建設主要營業項目為公共設施保留地的買賣收購，在道路用地買賣收購方面，擁有豐富的經驗和資源。讓我們再次歡迎虹展建設的總經理，張志誠總經理！
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--Hosting provided by SoundOn52 min - 地主自己都更的費用有哪些？營建、管理、代銷費用怎麼抓才合理？【都更10堂課⎜EP9】
地主委建都更時，需考量多項費用。其中，重建費用涵蓋拆除工程（拆除既有建物的費用）與新建工程（包含建築施工與公益設施建置）。還有其他必要費用如土地鑑界、地質鑽探、鄰房鑑定等，以確保施工順利進行並降低糾紛風險。
在規劃與管理方面，則涉及建築設計與監造費、測量與技師簽證費，以及地籍整理與產權登記費，確保建案符合法規與產權明確。另需考量信託管理費（按信託本金計算）與 建商全案管理費，通常占建案總價值的 6% 至 10%，總重建成本的 10%~20%。最後，代銷與廣告費 亦為必要支出，占總銷售額的 3%~6%，以確保順利銷售並提升市場競爭力。
這些費用共同構成完整的重建預算，確保從拆除、設計、施工到銷售各環節的順利推動。
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--Hosting provided by SoundOn6 min - 都更談了20年還不一定成？新生代都更開發人員的真心話，滿山望海曾是建商銷售中心！？【奧登地誠實⎜EP21】
本集我們邀請到北部的土開專員 Ray，以及藤霖國際開發的土地開發專員 Josh。藤霖開發在高端建築開發方面十分專業，建案包括住宅、別墅及其他多功能空間。值得一提的是，宜蘭知名的景觀咖啡廳 - 滿山望海也是他們負責的案子喔！
藤霖國際開發：
https://tl-corp.com.tw/
友座建築團隊：
https://youdraw.com.tw/
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--Hosting provided by SoundOn54 min - 都更孤島案例：力麒建設松江路都更案
今天這集主要介紹「都更孤島」現象及其代表案例，並分析其成因與影響。以下是重點摘要：
00:11 都更孤島的定義與挑戰
都更孤島是指都市更新中，部分老舊建築因未能與其他住戶協調而被嶄新的大樓包圍，形成孤立現象。
這反映了都市更新過程中的協調難題及利益分配挑戰。
00:36 松江路案例
位於台北市松江路的一棟老透天建築，兩旁分別是國泰人壽商辦與力麗集團總部開發基地。
力麗集團從1997年起多次嘗試整合該地，但長達25年無法與屋主達成協議，只能將原計畫拆分。
該透天屋近期以1.6億元掛售，卻因都更案啟動而無法納入整合。
01:33 價格與專家分析
該建物土地單價掛售約961萬元，但專家認為，由於建物未來被大樓遮蔽且用途有限，合理土地單價應為每坪500～560萬元，總價約8500～9500萬元。
02:55 現象啟示
都更孤島凸顯都市更新中協調困難的重要性，未來需透過更好的溝通與公平分配來推動都市更新，減少類似情況發生。
這篇文章以松江路案例具體展示了都更孤島的挑戰，並強調了利益協調在都市更新中的關鍵作用。
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我是奧登地城市™的負責人＆主持人 Aaron，奧登地城市是一間都更開發公司，我們的宗旨是通過都市更新及相關教育，喚醒台灣人對台灣城市樣貌的重視，改善民眾居住環境與都市景觀！希望透過這個節目學習和充實自己，也將實用和正確的資訊，分享給需要的朋友！
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