Le second volet de cet épisode pas comme les autres.

Magali Marton, Pierre-Edouard Boudot, Cevan Torossian. Toujours autour du micro. Mais cette fois, on quitte le temps du diagnostic pour entrer dans celui de l'inconnu.

Car au moment de cet enregistrement, début avril 2026, un cygne noir s'est imposé à la conversation. Un conflit qui s'étend au Moyen-Orient. Un détroit d'Ormuz sous tension. Un baril qui flambe. Des banques centrales qui envisagent de remonter leurs taux. Tous les scénarios de début d'année sont à revoir.

Nos trois invités ne l'esquivent pas. Ils revisitent leurs prévisions, construisent des scénarios alternatifs et posent la question que personne ne veut poser : et si la reprise attendue était simplement reportée à 2027, voire au-delà ?

Sur la reconversion des bureaux en logements, le constat est lucide : un dossier sur cent est réellement éligible quand on additionne tous les critères. La solution miracle n'existe pas. Reste la question fiscale, entière.

Mais cet épisode n'est pas sombre. Il se termine sur la renaissance. La Défense comme laboratoire du renouveau urbain. L'intelligence artificielle qui redessine physiquement les espaces de travail. Le Grand Paris Express comme révolution silencieuse de l'espace-temps francilien.

Cet épisode est le second d'un diptyque. Pour en tirer le meilleur, commencez par le premier volet, intitulé Et maintenant, consacré au diagnostic du marché immobilier français en ce début d'année 2026.

Pour la première fois dans l'histoire de Brick and Mortar, trois invités autour du micro.

Magali Marton, directrice Études et Recherche chez Knight Frank France. Pierre-Edouard Boudot, directeur de la Recherche et de la Stratégie chez CBRE France. Cevan Torossian, directeur associé Études et Recherche chez Arthur Loyd.

Trois directeurs de la recherche. Trois grandes maisons. Un même marché. Trois lectures.

Nous sommes début avril 2026. Le MIPIM vient de fermer ses portes. Et le marché immobilier d'entreprise français présente un paradoxe saisissant : plus de six millions de mètres carrés vides en Île-de-France, record absolu, pendant que les loyers prime du quartier central des affaires atteignent des niveaux historiques.

Deux marchés dans un. Une fracture qui s'approfondit.

Dans cet épisode, on ouvre le capot.

Vacance structurelle post-Covid qui commence seulement à se matérialiser. Demande placée dont les chiffres officiels ne capturent qu'une partie de la réalité. Crise avant tout francilienne, pendant que les marchés régionaux résistent — non sans fragilité.

Et sur le brown discount, l'ESG, la mixité fonctionnelle, la concentration des capitaux étrangers sur Paris : trois experts, trois nuances, zéro langue de bois.

Cet épisode est le premier d'un diptyque. Le second volet, consacré aux perspectives et à la renaissance du secteur, est à paraître très prochainement.

"On a de l'or entre les mains. Et on n'ose pas l'utiliser."

Norbert Fanchon, Président du Groupe Gambetta, parle de l'immobilier français un secteur qui génère plus de richesse qu'il n'en coûte à l'État, et qu'on choisit pourtant de contraindre, de taxer, de ralentir.

Dans cet épisode, il pose un constat radical : ce que le secteur traverse depuis 2023, ce n'est pas une crise cyclique. C'est un changement de système. La fin de vingt ans d'argent facile, doublée d'une politique publique résolument contracyclique.

Il remonte aux causes profondes :

- suppression de la taxe d'habitation,

- ZAN instrumentalisé,

- normes empilées.

Une politique des "bons sentiments" selon lui ; qui coûte cher à tout le monde.

Mais aussi les solutions : BRS, logement intermédiaire, TVA réduite et un regard long sur les migrations climatiques qui redessineront la demande de logement en Europe.

Un entretien sans détour, depuis les tranchées du marché.

Arthur Saunier, Head of Office Leasing chez Newmark Paris, retrace 20 ans d'un parcours atypique : agent résidentiel, broker B2B chez JLL puis Cushman & Wakefield, passage en proptech, et aujourd'hui construction d'une équipe leasing bureaux chez Newmark.

Il revient sur le tournant qui a redéfini sa pratique du métier.

Il évoque la curiosité comme qualité première du métier - et non comme posture.

Il analyse la place de l'IA dans l'avenir du conseil immobilier.

Un épisode de fond pour comprendre ce que le brokerage exige vraiment.

Et si les secteurs les plus ennuyeux étaient les prochains à être disruptés ?

Pierre Gaubil a passé dix-sept ans dans la Silicon Valley, serial founder.
Il revient en France avec une conviction forgée sur le terrain : les plus grandes opportunités se cachent là où personne ne regarde - dans les secteurs poussiéreux, peu technologiques, aux acteurs endormis. L'immobilier, secteur d'activité très traditionnel, pourrait en faire partie.

Alors que l'IA redessine les règles du jeu, Pierre pose des questions qui dérangent. Pourquoi les grandes entreprises sont-elles structurellement incapables d'innover ? Pourquoi la majorité des cols blancs exécutants sont-ils aujourd'hui à risque ? Et surtout, qu'est-ce qui fait la vraie valeur d'une entreprise si ce n'est plus son produit ni sa technologie ?

Une partie de sa réponse tient en un mot : la culture. Pas le baby-foot ni le dinosaure gonflable, mais un système de comportements partagés - un des seuls vrais substituts à la bureaucratie avec la vitesse et l'apprentissage - entre autres.Un échange direct, sans détour, parfois inconfortable. Exactement comme il faut.
Disponible dès maintenant sur Spotify et Apple Podcasts.

Polytechnicien, architecte, passé par Stanford où il a côtoyé René Girard - Stéphan de Fay n'est pas arrivé dans la fabrique de la ville par la voie classique. Ancien directeur de Grand Paris Aménagement, où il a piloté une centaine de projets en Île-de-France, il entame aujourd'hui une mission au ministère de la Justice sur 6 millions de mètres carrés de patrimoine public.

Dans cet entretien d'une heure, il livre une lecture lucide et exigeante des grandes transformations du secteur : le ZAN comme révolution copernicienne, la nécessité d'inventer de nouvelles formes de coopération entre acteurs publics et privés, le Grand Paris Express et la captation de valeur manquée, l'IA comme outil de pilotage concret — pas comme gadget.

Ce qui traverse tout l'entretien : un concept, raisonner système — penser les interdépendances plutôt que de rester en silo.

Et un dernier mot, prononcé en toute fin d'échange, qui résume tout : ensemble.

Et si l'art donnait des leçons à l'immobilier ?

Nouvel épisode de Brick & Mortar qui sort des sentiers battus. J'ai le plaisir de recevoir Arnaud Dubois, cofondateur de matis, la première société régulée AMF pour le co-investissement dans l'art.

Son pari : rendre accessible les œuvres de Picasso, Warhol et Basquiat sans les massifier. Des œuvres entre 500K€ et 5M€, accessibles dès 20 000€. 

Ce qui m'a frappé ? Les parallèles avec notre secteur. Comme une SCPI, Matis mutualise les investissements. Comme pour l'immobilier, le pricing repose sur des comparables et de la data. Mais avec une différence majeure : zéro dette sur le marché de l'art. 

Arnaud nous explique pourquoi la transparence et la régulation créent de la croissance (non garantie) plutôt que de la contrainte. Comment il identifie les opportunités d'investissement "à rebours" en fixant d'abord le prix de revente. Et surtout, pourquoi 94% du marché de l'art ne l'intéresse pas : seuls les iconiques du XXe siècle résistent aux cycles économiques.

Un entretien qui interroge nos propres pratiques : pricing, transparence, création de valeur, industrialisation de l'expertise. Et qui prouve qu'entre finance et passion, il existe un modèle viable et scalable.

Avertissement : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement dans des actifs non cotés présente un risque de perte partielle ou totale du capital investi.

"La France ne changera pas de façon homéopathique. Il faut un effondrement pour réagir."

Jacques Attali livre une analyse sans concession. Économiste, essayiste, conseiller des plus grands dirigeants depuis quatre décennies, il pose un diagnostic brutal : la France prisonnière d'une "juxtaposition de privilèges et de rentes", où 15% du PIB part en retraites quand la recherche n'en reçoit que 2%.

Sur l'IA, il démystifie : pas une révolution, mais une continuité. Le vrai changement ? Les jumeaux numériques qui vont bouleverser urbanisme, industrie et médecine. Et à terme, le lien entre IA et neurosciences.

Son constat européen est sans appel : "Nous sommes quittés par les États-Unis, nous sommes seuls." Cette prise de conscience doit nous conduire vers une armée européenne.

Face au climat, Jacques Attali refuse le fatalisme malgré l'urgence. L'Europe sera plus touchée par le réchauffement qu'on ne le croit, et nous ne sommes pas prêts. Sa priorité absolue : se débarrasser des énergies fossiles.

Sur l'immobilier, il trace les contours d'une "économie de la vie". Des villes durables, démocratiques, vivables pour tous. Des bureaux pensés comme lieux de créativité plutôt que de travail juxtaposé. Et cette phrase qui résonne : "La ville est le seul être vivant qui peut rajeunir."

Trente minutes intenses avec l'un des esprits les plus brillants de notre époque. Son mot-clé ? L'exigence.

David Cousquer - Le détricotage de l'industrie française

165 sites industriels menacés en cette fin 2025. David Cousquer, fondateur de Trendeo, livre une analyse sans concession de la désindustrialisation française.

Au programme : le basculement du tissu PME/ETI, les leçons d'un voyage en Chine où le futur s'invente désormais, la tenaille sino-américaine, notre sous-robotisation chronique, et les freins structurels qui handicapent notre réindustrialisation.

Entre diagnostic factuel et pistes concrètes, David identifie ce qui nous empêche d'avancer et les opportunités qui s'offrent encore à nous.

Un épisode essentiel pour comprendre les enjeux industriels et territoriaux de demain.

"Sérieux sans se prendre au sérieux." Cette maxime guide Georges Rocchietta depuis qu'il a fondé Atland en 2003.

Son modèle est rare : une société cotée sur Euronext, mais contrôlée par son fondateur. Un équilibre entre discipline boursière et agilité entrepreneuriale.

En 2025, alors que le marché traverse sa pire tempête, Atland accélère avec deux acquisitions majeures — Keys REIM et Stam — bouclées à contre-cycle.

Sur les SCPI, Georges explique la résilience d'Atland Voisin.

Sur le bureau, une formule : il n'existe plus un marché prime, mais un marché d'actifs liquides et illiquides.

Sur la promotion : cinq ans de crise à enjamber jusqu'en 2027, mais un métier vital qui doit se réinventer.

Sa philosophie ? "Je pilote les rétroviseurs fermés." Ce qui compte, c'est demain.