Christophe HERDZINA Le négociateur immobilier de Nanterre depuis 25 ans

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Au plaisir de vous rencontrer

Christophe Herdzina Directeur Agence immobilière 06 60 61 72 53 - 01 47 24 30 18

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Je remercie la psychologue pour son intervention et ses conseils!

Une étape importante dans la vie d'un agent immobilier tant sur le plan professionnel que personnel!

Voici le témoignage d'une succession de vente de trois sœurs : vente d’un 2-pièces

Nous avons trouvé la solution à chaque étape, et établis une médiation pacifique et positive pour tous .Nous avons réussi à pacifier la vente avec tous jusqu’à donner une avance par un chèque de banque à l'une des héritières le jour de la signature avant de signer

👍Résultat Magnifique car tout le monde est ressorti grandi et la 5 G avant tout le monde avait eu lieu

Les 5 Gagnants sont:

Je remercie tous les intervenants pour cette très belle réussite!

l'État hypothécaire est demandé par le notaire : un relevé des hypothèques

Un état ou relevé hypothécaire est un document qui récapitule pour un bien immobilier l'ensemble des éléments suivants : le ou les propriétaires successifs du bien immobilier, ... les charges qui grèvent le bien immobilier (ex. commandement de saisie, servitudes)

ATTENTION

LA clause pénale s'applique seulement si l’acquéreur a changé d'avis après le délais de rétractation de 10 jours et que toutes les conditions suspensives sont levées telles que le crédit … C'est en fait le coût du caprice de changer d'avis qui coûte 10% du prix du vente.

Le retrait d’un lot d’une copropriété (aussi appelée scission) est prévu par l’article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’opération consiste à extraire un lot de la copropriété initiale pour constituer deux unités foncières distinctes: la propriété détachée d’une part (un bâtiment ou terrain non bâti) et la copropriété d’autre part.

À savoir: un lotissement n’est pas une copropriété. Si vous souhaitez que votre maison sorte d’un lotissement, la procédure est différente. Vous devez vous référer au règlement, voire au cahier des charges de votre lotissement. La décision sera prise lors d’une assemblée de l’association syndicale libre. Votre lot doit pouvoir être séparé

Pour pouvoir retirer un lot d’une copropriété, il faut, en premier lieu, que cette copropriété comporte plusieurs bâtiments matériellement indépendants. Il peut s’agir de constructions mais aussi de terrains nus. Le plus important est que le lot sortant soit distinct ou séparable de la copropriété. C’est évidemment le cas pour une maison individuelle. En principe, ce sont les qualités intrinsèques de chaque lot qui déterminent si l’opération de séparation est faisable et, dans certains cas, ce sont les juges qui se prononcent. Par exemple, dans une affaire, le retrait d’un lot a été refusé au motif qu’il était trop imbriqué dans un autre. La scission impliquait la démolition puis la reconstruction d’une toiture (CA de Bordeaux du 16.1.06, n° 03/06519). Dans un autre cas, l’opération a également été rejetée pour des bâtiments dont les rez-de-chaussée communiquaient (cass. civ. 3e du 26.2.97, n° 95-12709). La propriété au sol doit être juridiquement divisible Votre projet doit être autorisé par l’assemblée générale (AG) de copropriété (voir "Comment faire pour sortir sa maison d’une copropriété horizontale?"). Le jour J, vous devrez présenter un dossier composé de pièces techniques et juridiques.

Pour cela, le recours à un géomètre-expert et à un notaire est incontournable.

Un géomètre-expert doit établir les futures limites de votre propriété  Dans un premier temps, il faut prendre contact avec un géomètre-expert. Ce professionnel réalisera un véritable audit à partir de documents que vous lui remettrez (règlement de copropriété, titre de propriété, etc.) et en se rendant sur place. Concrètement, il prendra des mesures des différents bâtiments existants. Il s’assurera également que la division de la propriété du sol est possible. Si c’est le cas, il préparera pour vous l’intégralité du dossier technique nécessaire à la réalisation de votre projet de division. C’est le dossier que vous devrez soumettre à l’AG. Il se compose notamment du plan masse, qui précise l’emplacement des bâtiments et leurs volumes, de l’indication des servitudes à créer si nécessaire (servitude de passage, de vue, de réseaux…), du bornage amiable du périmètre (c’est la future limite de votre propriété), de l’établissement du document modificatif du parcellaire cadastral (afin que des références cadastrales soient attribuées aux nouvelles parcelles issues de la division).

À savoir: l’ordre des géomètres-experts conseille de réaliser le plan de bornage en présence de tous les voisins de la parcelle concernée. En zone urbaine, le bornage amiable est parfois difficile à faire. Toutefois, il est obligatoire si le lot à détacher est constitué d’un terrain constructible.  Un notaire doit préparer les documents à soumettre à l’AG Si l’opération est envisageable, techniquement et juridiquement, vous devez également faire appel à un notaire pour qu’il rédige les projets d’actes que vous soumettrez à l’assemblée générale: un acte modificatif au règlement de copropriété, un acte modificatif à l’état descriptif de division et un acte modificatif à l’état de répartition des charges.......

Précisez les conditions de votre sortie

ARTICLE Laure le Scornet

Qu'est-ce que cela veut dire être  copropriétaire ?

Le lot de copropriété est la résultante de la division d’un immeuble. Un ensemble de lot constitue donc une copropriété. De ce fait, un copropriétaire détient un lot pouvant être un appartement, un atelier, une chambre de service ou même un commerce. A ces lots sont rattachés des droits d’usage dans l’immeuble.   Composition du lot de copropriété :le lot de copropriété peut être divisé, cependant, il est composé de deux éléments qui, eux, ne peuvent être séparés. Ces éléments sont donc :

Le règlement de copropriété stipule que tous les copropriétaires bénéficient d’un même droit pour usage des parties communes à condition que chaque copropriétaire respecte le règlement de copropriété qui définit la destination de l’immeuble et ne l’utilise pas de façon licite ou abusive. S’il n’y a pas de parties communes, alors la copropriété n’existe pas.

Utilisation du lot de copropriété : Chaque lot peut être utilisé par le copropriétaire comme il le veut tout en respectant les droits liés aux autres copropriétaires, les parties communes et le règlement de copropriété. Il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale s’il veut modifier ou annexer les parties communes. S’il ne le fait pas, il peut être convoqué en justice par les autres copropriétaires pour violation du règlement de propriété et la destination de l’immeuble.

Le lot de copropriété est la conséquence de la division de la propriété d’un immeuble. De ce fait, elle peut être divisée selon plusieurs origines comme :

Chaque lot correspond à une part de l’immeuble exprimée en tantièmes ou millièmes et la division de ces lots ont des conséquences qui sont :

En dehors de ces cas, qui demandent d’ailleurs l’approbation par l’assemblée générale, la répartition entre parties communes et parties privatives opérées par le règlement de copropriété a un caractère définitif. Elle se trouve définie selon l’état dans lequel se présente l’immeuble à l’entrée en vigueur du règlement. Elle ne peut être modifiée que par consentement unanime des copropriétaires au cours d’une assemblée générale.(article copro-facile.com)

Le diagnostic assainissement est par définition un diagnostic immobilier obligatoire lors de la vente d'une maison non raccordée au tout-à-l'égout. Il consiste en une vérification du fonctionnement et de l'entretien du système d'assainissement. Le diagnostic assainissement peut juger l'installation conforme ou non conforme en fonction des différents paramètres à prendre en compte. Il doit être fourni aux futurs acquéreurs d'un bien immobilier avant la signature chez le notaire.

Diagnostic assainissement collectif permet de contrôler l'état général d'une installation d'assainissement raccordée à un réseau collectif. Ce diagnostic vise à vérifier la présence, l'état et l'entretien du système d'assainissement collectif d'une habitation.

Diagnostic assainissement non collectif : la loi sur l'eau impose le contrôle régulier des installations d'assainissement. Dans le cas d'un logement non raccordé au réseau collectif des eaux usées, le diagnostic d'assainissement non collectif permet d'évaluer la faculté d'une maison individuelle à traiter elle-même ses eaux usées, et de vérifier que le rejet de ces dernières ne vient pas polluer l'environnement. L'installation peut être jugée conforme ou non conforme.

Diagnostic assainissement et tout-à-l'égout : les logements concernés par le diagnostic assainissement sont ceux qui ne disposent pas du tout-à-l'égout. Cette mesure concerne donc essentiellement les propriétaires de maisons individuelles équipées d'une fosse septique ou d'une fosse toutes eaux, d'un réseau d'épandage souterrain et/ou d'un bac à graisse. A noter que dans le cas de la mise en service d'un réseau collectif, le raccordement au tout-à-l'égout est obligatoire dans un délai de deux ans.

Le diagnostic assainissement est-il obligatoire ?

Le diagnostic assainissement est obligatoire lors de la vente d'un immeuble d'habitation ou d'une maison non raccordée au tout-à-l'égout. Avant la signature du bail, le propriétaire du bien devra avoir transmis ce diagnostic aux futurs acquéreurs. Un diagnostic non conforme obligera les futurs acquéreurs à engager des travaux de conformité dans un délai d'un an après la signature.

Qui doit réaliser le diagnostic assainissement ?

Le diagnostic assainissement doit être réalisé par le SPANC (service public d'assainissement non collectif) de la commune où le bien se situe. Des diagnostiqueurs délégataires du SPANC peuvent également s'en occuper, ainsi que les sous-traitants officiels et reconnus par le SPANC.

Quelle est la durée de validité du diagnostic assainissement ?

La validité du diagnostic assainissement est de trois ans. Dans le cas de la vente d'un bien immobilier non raccordé au tout-à-l'égout, le vendeur devra fournir aux futurs acquéreurs un diagnostic de moins de trois ans. Dans le cas contraire, le document est jugé comme étant non recevable, et la vente du bien peut être avortée (source article du JDN )

Le code de l'expropriation définit l'expropriation comme suit : « L'expropriation, en tout ou partie, d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées. Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité. »

Comment faire une expropriation ?

Compte tenu de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété , l’expropriation ne peut intervenir et n'est légale que si elle présente une utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.  Les juges considèrent que la condition d’utilité publique est remplie dès lors que :

L’utilité publique a ainsi été reconnue pour :

En revanche, une opération purement privée qui aurait uniquement pour but de dégager un profit sans rendre de service à la collectivité publique ne saurait revêtir les caractères d’utilité publique.

Qui peut exproprier ?  Peuvent être à l’origine de l’expropriation :

Comment se déroule l’expropriation ?  La procédure d’expropriation se déroule en deux phases :

La phase administrative  Elle est destinée à vérifier le caractère d’utilité publique du projet et à déterminer les propriétés concernées.  Quand toutes les conditions sont remplies, elle se solde par deux actes administratifs nécessaires à la poursuite de la procédure :      une déclaration d’utilité publique (affichée en mairie, elle peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif)     un arrêté de cessibilité (notifié à l’exproprié afin de lui signifier que sa propriété peut être transférée à l’expropriant).        La phase judiciaire Elle implique une double intervention du juge de l’expropriation qui, dans un premier temps, prononcera le transfert de propriété via une ordonnance d’expropriation et, dans un second temps, fixera le montant de l’indemnité. L'expropriation amiable est-elle possible ?  Tout-à-fait, expropriant et exproprié ont d’ailleurs tout intérêt à y recourir. Rien n’interdit au propriétaire de vendre son bien à l’expropriant selon des modalités définies en commun et en s’entendant sur le montant de l’indemnité.

Cette vente aura les mêmes effets juridiques que l’ordonnance d’expropriation du juge, tout en évitant une procédure judiciaire longue, traumatisante et coûteuse.  (article notaire.fr)