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00：00-03：08 张三的故事

03：20-04：24 普法一：登记生效

04：25-07：35 普法二：定金

07：36-09：17 普法三：预告登记

*温馨提示:   

本广播剧，仅系概括性讲解，所讲内容满足法定条件，才能成立。如果您遭遇真实困境，可以在【复旦法援】公众号内选择“线上咨询”获取针对性法律意见，或者咨询专业律师。

近年来，买房日渐成为热度不减的全民话题，房价的涨涨落落总是牵动着老百姓的心。相信大家或多或少都有所关注。那么对于房屋买卖，您究竟知道多少呢？今天，就让我们的甄聪明律师来给您排排房屋买卖中的这些雷吧！

（图片源自网络）

 张三的故事

我们的老朋友张三拿回了借款，钱包又丰盈起来，他准备卖掉原先在工作的城市购置的小房子，换套大房子接父母来一起居住。他将自己的房屋信息和购房需求交给房产中介后，很快看中了一套二手房屋，卖家是一位着急卖房筹钱的中年人。张三和中年人很快达成了初步的买卖意向。可是当他签了合同后，事情的走向似乎和他最初的设想不太一样了······

普法小窗

如果你想获得本期广播剧的相关法律知识，却因为忙碌无法立即收听？没关系！小援为你们精心准备了本期广播剧相关的法律知识，可以“收藏”、“在看”（疯狂暗示）以备不时之需。在收获之余也不要忘记，动动手指支持广播剧哦！

一、商品房所有权的变动模式——登记生效

《民法典》第二百零九条：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

在如今的商品房买卖实践中，在变更登记之前出卖人和买受人需要将签订的合同到房屋管理部门网站进行备案（网签备案），以便其他人能查询到此次交易信息。然而进行了网签备案并不意味着交易已经安全地履行完毕，房屋的所有权并没有变动到买受人名下。（（2018）最高法民申429号）买受人不可因合同已网签备案而掉以轻心，必须尽快取得过户登记。

本案中，小房子仍然在张三名下，买卖没有真正完成。因此，由于限购，张三便没有买房资格啦，只有当小夫妻尽快取得过户登记后，才能重新获得购房资格。

二、商品房预售的特殊保护——预告登记

在商品房预售交易中，在建房屋无法登记，为保护买受人的交易安全，法律特设预告登记制度予以信赖保护，使得买受人的债权获得了物权般的对世效力。

《民法典》第二百二十一条：

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

但是买受人需要注意的是，在可以进行登记的时候需尽快要求开发商配合申请登记，防止预告登记消灭而无法顺利移转房屋产权。

三、定金条款的订立与运用

由于各种各样原因（房价飞涨，出卖人卖房是为换新房但因政策变动无法购入新房），当事人想要在合同订立但未变更产权登记前解除合同。因此在商品房买卖实践中，当事人常常会设置定金条款作为合同的退出机制。然而关于定金条款的设定，有诸多需要注意的事项：

1、定金的实践性

《民法典》第五百八十六条第一款：

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金只有在实际交付后才会发生作用，如果对方未给付定金的话，是无权请求他给付的。相对的，应给付定金的一方（往往是买受人）也可以在付款前反悔。实际给付了多少定金，定金的数额就是多少。

2、定金的上限问题

《民法典》五百八十六条第二款：

定金的数额由当事人自主约定，但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

由于定金是债权的担保，因此允许当事人约定过高的定金数额极易导致合同实质性的不公平。所以请注意约定数额不要超过法定上限。

3、定金的解约功能

实践中当事人约定定金主要是为了解除合同。此处的定金发挥的是“解约定金”的功效，即买受人可通过放弃定金的方式解除合同，出卖人可通过向买受人返还双倍定金的方式解除合同。此种约定方式与我国《民法典》的任意性规范并不相符。

《民法典》第五百八十七条：

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《民法典》的规定将定金看作当事人对损害赔偿额的预定，并没有赋予当事人放弃定金/返还双倍定金就能解除合同的权利。因此要想实现这样的效果，当事人必须仔细在合同中约定“解约定金”的罚则，不能只写定金了事。即买受人可以通过放弃定金的方式解除合同，出卖人可以通过返还双倍定金的方式解除合同。

（图片源自网络）

制作团队【复旦法援】

编剧：韩时东、黄以萌

配音：李琳悦

后期：戴文钦

宣传&监制：朱韵筱

听众之声

为逐步提升剧本质量和水平，我们欢迎对于本期广播剧的剧本、制作等有批评和建议，或是对于下一期广播剧主题有想法、愿意提供剧本创意的同学们随时来信。

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