叮！“小援说法”第18期普法广播剧来啦，请听众朋友们查收！

 * 温馨提示：本广播剧系改编创作，所讲内容满足法定条件方能成立。如您遭遇真实困境，请向专业律师咨询；或进入【复旦法援】公众号，点击下方“线上咨询”免费获取定制法律意见。

剧情预览

张三毕业后留在上海工作，因为预算有限选择租房。然而，在租房过程中，张三却遇见了很多烦心事。先是办理房屋租赁备案时被劝退，成功租房后又与房东之间发生了许多摩擦······

（图片来源于网络）

普法小窗

如果你想获得本期广播剧的相关法律知识，却因为忙碌无法立即收听？没关系！小援为你们精心准备了本期广播剧相关的法律知识，可以“收藏”、“在看”（疯狂暗示）以备不时之需。在收获之余也不要忘记，动动手指支持广播剧哦！

 （图片来源于网络）

一、 租房需办理房屋租赁登记备案

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同在订立后的三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。如果当事人无法亲自到场办理，可以为书面委托他人办理租赁登记备案。

在办理房屋租赁备案时，房屋租赁当事人应当提交房屋租赁合同，房屋租赁当事人身份证明，房屋所有权证书或者其他合法权属证明等相关部门规定的材料，提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。如提交的申请材料不齐全或不符合法定形式，有关部门会告知当事人需要补正的内容，包括申请材料不齐全且不和法定形式，出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体不一致和《商品房屋租赁管理办法》第六条规定的属于法律、法规禁止出租的情形。

二、 原租赁关系不受抵押权的影响

《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

三、 租赁期间房屋所有权发生移转

根据《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

四、 承租人是否能转租房屋？

承租人转租房屋应当经过出租人书面同意，承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。（《商品房屋租赁管理办法》第十一条）

五、 承租人拥有的优先权利

（1）优先购买权

根据《民法典》第七百二十六条，出租人在租赁期限出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

（2）优先承租权

根据《民法典》第七百三十四条，租赁期届满时，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

（3）优先购买权的放弃

在房屋出售的情形下，承租人在出租人履行通知义务后，于十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。

六、 承租人负有责任

承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。（《商品房屋租赁管理办法》第十条）

七、 出租人的责任

（1）维修义务

出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。（《商品房屋租赁管理办法》第九条）

（2）不得单方面随意提高租金的责任

出租人在房屋合同期内，不得单方面随意提高租金水平。（《商品房屋租赁管理办法》第九条）

（3）转移租赁房屋所有权的通知义务

出租人在房屋租赁期间转移房屋所有权时，负有提前对承租人的通知义务。如出租人未履行通知义务或者存在其他妨害承租人行使优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。（《民法典》第七百二十八条）

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制作团队【复旦法援】

编剧：王泓睿、杨秋悦 

配音：褚轶芸

后期：褚轶芸、朱韵筱

推送：王泓睿

监制：尹宁远 

听众之声

为逐步提升剧本质量和水平，我们欢迎对于本期广播剧的剧本、制作等有批评和建议，或是对于下一期广播剧主题有想法、愿意提供剧本创意的同学们随时来信。

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