大家好，这里是闲画财经。

2018年9月份的一天，一图君的股票帐户里，突然多出来一些碧桂园服务的股票。仔细一查才知道，原来是持仓的碧桂园将物业板块拆分上市了。上市之后，碧桂园服务就一路上涨，我一直拿到它翻倍卖出，但没想到的是，卖出后的碧桂园服务涨得好像更欢了，直到现在，它已经翻了3倍，市值超过800亿港币。它所代表的物业股，也成了一股值得研究的新势力。

物业公司赴港上市，集中在2018-2019年。彼时房住不炒的地产调控政策落地，地产公司面临融资难题，除了境外发债补充现金流之外，还有什么方式可以回血呢？拆分物业企业上市，可谓是地产企业的一步破局之棋。

拆分出来的物业公司，它们的核心价值在哪儿呢?我们知道房屋从投入使用开始，就会不可避免地变老变旧。我在国外看到过一些百年的建筑，常常惊叹于它们看起来竟然如此整洁年轻。这其实正是物业的魅力。

一个小区，一栋商业建筑，如果物业能够精心维护，那么即使历经百年也能焕发活力。一个物业管理良好的小区，它的房价自然就会上浮；而如果一个差劲的物业，把小区的环境搞得乌烟瘴气，房屋买卖的价格自然也上不去。

因此物业的核心价值就是：房屋设备的保值和增值。物业是一项重要的服务，然而可惜的是，很多人并没有意识到物业的重要性。在地段、价格、朝向面前，物业总是无足轻重的，甚至不被列入考虑的对象。很多物业公司也并没有长远眼光，似乎并不想通过服务好业主，来赢得更好的口碑和更大的市场。

业主每月交的物业费，主要被物业公司用来做物业的基础服务，比如保安、保洁、保绿、维保、客服。基础服务是个毛利率很低的服务，根据国内百强物业的统计数据，物业基础服务收入，占总营收的80%，但它的净利润率却只有5.6%。如果想从基础服务中挣钱，就只能不断地扩大管理面积。

业主和物业的主要矛盾，也集中在物业的基础服务上。由于物业公司大多实行总额固定的包干制，也就是每平米收多少钱，严格按照国家规定的标准征收，盈亏自负，因此对这类物业公司而言，它们在小区的服务投入越少，利润才能越高。这样，物业公司就难免产生能省则省，服务逐年变差的情况。

对于小区业主来说，置换物业的成本是很高的。想要置换物业，首先要成立了一个强有力的业委会，但群体管理是一个很难的事。因此我们常见的抗议方式，只是以拖欠物业费来表达。

去年媒体就报道过一位浙江的业主，因不满物业的服务拒交了几年的物业费，最终被物业告上法庭。没办法，物业费还得交，于是他选择用600斤硬币去交这笔物业费，让物业的6个人数了4小时才数完。

基本上所有的拒交物业费，都会以失败告终。因为只要物业想催收，就几乎没有它收不回来的帐。没节操的物业给你停水断电，有手段的物业约你法院见。

业主要想提升物业的管理，真正的出路在于，提高自己的主动管理意识和水平。比如排除万难成立业主委员会，炒掉不能干好活的物业公司。这样才能产生驱逐劣币的长效机制，赢得更有效的市场，获得更好的服务。

物业的商业模式中，除了前面提到的基础服务，还有增值服务。增值服务大概只占营收的20%，但它的净利润率却能到18.5%。比如说家政服务、社区金融、社区教育、房屋经纪、社区电商、开发商服务，这些都属于物业的增值服务。

增值服务有时也会引发一些争议，比如物业在小区电梯里的商业广告，就属于社区空间运营的增值服务。就小区商业广告产生的经营收益而言，理论上应该是归业主所有，但很少有物业在安装广告前跟业主商量，事后给大伙儿分钱的就更少了。

综合以上种种，我们可以发现：立足于物业的核心价值，不论是它的基础服务还是增值服务，都还有很大的升级空间。这就是我们从投资视角关注物业行业的重要原因。

而投资物业的核心逻辑又在哪儿呢？如果你仔细观察过物业费，就会发现：物业是一门叠加增长的生意。什么叫叠加增长？举个例子。

假设去年一家物业管理5个小区，今年增加5个，那么今年它管理的小区就是10个，它能收上来10个小区的物业费。因此今年这家物业公司的增长率就有100%。

而假设一家房地产公司去年卖了5套房，今年再卖5套，那么今年卖房的收入也就只有5套，增长率是0。

因此这也是为什么物业的市盈率，都要远高于房地产公司的市盈率，以保利为例，保利地产的市盈率是9，而保利物业的市盈率是75，因为大家愿意给确定性的生意溢价。

前面我们提到，小区业主置换物业的成本是极高的，换句话来说，也就是物业的现金流是非常稳定的，并呈现出良好的抗周期性。无论经济是否景气，物业费一分都不会少，疫情期间，房地产企业受到严重冲击，但物业企业却在发挥重要作用，政府还要加大对物业公司的补贴。比如深圳市就率先宣布，按在管面积0.5元/㎡的标准，对物业企业实施财政补贴2个月。

物业公司的增长同样也有确定性。不但有兄弟地产公司的新盘不断交付，更能通过上市融到的钱兼并收购，获得更多的管理面积。尤其是头部的物业公司，在增长上也更具确定性。

分析师测算在2021年，物业行业市场规模将达到万亿。2020年全面建成小康社会的剧本已经写好，住宅和非住宅物业服务，都将得到激烈的整合。因此物业行业也将分化发展，出现强者更强的马太效应。

前面我们提到，疫情期间不少企业受到重创，但物业却在这段期间脱颖而出，承担起社区防疫的重要角色。可以说疫情的爆发，凸显了物业的价值，也给了物业更多的机会。各大物业公司在拓展增值业务上，迎来了一个前所未有的好时机，抓住在移动化、智能化方面的部署将给未来的社区流量变现做好铺垫。比如疫情期间一些物业开发的APP，就实现了线上下单线下领菜，打通了O2O服务的最后一公里。

新的一年，港股开始密集上市，物业股也受到了资金层面的热捧。即将上市的物业股有哪些呢？我们在文章中用图表的方式给大家列出了名称和进度。

一半是海水一半是火焰。新一批物业股集体上市的同时，多个热门的物业股，也在最近遭遇大股东减持。比如绿地控股不到三个月，两度减持雅生活服务，直至退出了主要股东名单。对于股东的集体减持我们可以从两方面理解：

1、地产回血

目前的地产公司都处在超级缺钱的状态

2、高位套现

疫情期间物业股炒到了一个高位，这时卖出正是为了更好地为房企回血。

雅生活服务曾在公告中提到，绿地的减持主要是基于企业持续的资金需求考虑，双方的战略合作不会受到影响，这仿佛是在强调：只要投资的核心逻辑还在，价格好的时候就可以干一票。

欢迎关注 闲画财经 在微信的同名公众号，一同了解好玩的财经话题，不烧脑的投资逻辑。我们下期见。