東京．資產觀察室

🎧 東京23區，為什麼沒有「東京市」？一場行政改革，如何改變今天的東京？

大阪有大阪市、名古屋有名古屋市，為什麼日本首都東京，卻找不到「東京市」？🏙️ 我們熟悉的「東京都港區」、「東京都新宿區」、「東京都千代田區」，背後其實藏著一段超過80年的行政變革歷史。

原來，東京以前真的有「東京市」！
1943年，日本因戰時行政改革，將「東京府」與「東京市」整合為「東京都」；1947年，原有的35個區再經過整併，逐漸形成今日的東京23區。
那麼，現在的東京23區，和一般日本城市有什麼不同？所謂的「特別區」又是什麼？

🎙️ 本集帶您了解：
🔹 東京市為什麼在1943年消失？
🔹 從35區到23區，東京經歷了哪些改變？
🔹 「東京都」與「特別區」如何分工？
🔹 東京的行政發展，與今日城市機能、不動產市場有什麼關聯？
從歷史到現代都市發展，透過約7分鐘的分享，帶您從不同角度重新認識東京！
◆ 閱讀完整文章：https://www.wa-mare.com/zh-tw/column/798/

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在東京買房，真的一定要選山手線周邊嗎？

長久以來，「山之手」象徵著東京的高級住宅區。白金、目黑、田園調布、松濤與代代木等地，憑藉歷史底蘊、教育資源與成熟的生活環境，始終具有難以取代的吸引力。

然而，隨著高輪 Gateway City、築地、日本橋、八重洲、虎之門，以及豐洲、晴海、有明等地陸續展開大型再開發，東京的住宅價值版圖也正在悄悄改變。

這些計畫不只是興建幾棟新大樓，更結合交通、商業、辦公、飯店、公園與公共空間，重新塑造整個區域的生活機能。過去被視為倉庫、港區或填海造陸地帶的灣岸地區，如今也成為備受關注的新興住宅市場。

本集帶您一起了解：

🏡 「山之手」為什麼長期被視為東京住宅的標準答案？
🏙️ 再開發如何改變一個區域的生活機能與房價？
🌊 豐洲、晴海、有明為什麼逐漸成為新的居住核心？
🚉 觀察東京不動產時，除了車站與地段，還應注意哪些未來發展？

歷史塑造了一座城市的起點，而再開發，可能決定它下一個十年的價值。

今天的東京，已經不再只是「山手線上最好」這麼簡單。真正值得關注的，或許是那些在歷史底蘊與城市更新之間，持續成長、進化的新生活圈。

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你是否曾經聽過日本人說：

「這裡算是城西。」
「城東這幾年發展得很快。」
「如果重視居住環境，可以看看城南。」

但當你打開東京二十三區的行政地圖，卻會發現一件奇怪的事——地圖上根本沒有「城東區」、「城西區」，也找不到所謂的「城南區」。

那麼，這些名稱究竟是怎麼來的？為什麼直到今天，日本人在談論居住環境、交通、都市發展，甚至分析東京不動產時，仍然經常使用這套分類方式？

答案，要從四百多年前的江戶城開始說起。

西元一六〇三年，德川家康建立江戶幕府，日本正式進入長達兩百六十多年的江戶時代。

當時的江戶，也就是今天的東京，從一座臨海城鎮逐漸發展成日本的政治中心。到了十八世紀，江戶更成為當時世界上人口最多的城市之一。

而整座城市的發展，都圍繞著一個核心展開——那就是江戶城，也就是今日皇居所在的位置。

對當時的人們來說，江戶城不只是一座城堡，也是政治權力、道路規劃與城市生活的原點。

因此，人們開始以江戶城為中心，按照東、西、南、北的方向來稱呼周邊地區；位於江戶城周圍的核心區域，則被稱為「城中」。

這也逐漸形成我們今天所說的東京五大區域：城中、城東、城西、城南與城北。

不過，這裡要先特別提醒大家，東京五大區域並不是正式的行政區劃，也沒有一條獲得官方統一認定的明確界線。

不同媒體、房地產業者或研究資料，對於少數行政區的歸類可能略有不同。因此，與其把它看成一張邊界精準的行政地圖，不如把它理解成一套融合了歷史、地理、交通與生活文化的「東京生活圈概念」。

以今日常見的分類來看，皇居周邊的千代田區、中央區與港區，大致屬於城中。

江戶城東側的台東區、墨田區、江東區、葛飾區與江戶川區，通常被歸入城東。

南側的品川區、目黑區、大田區，以及部分分類中的世田谷區，可以視為城南。

西側的新宿區、澀谷區、中野區與杉並區，大致屬於城西。

而文京區、豐島區、北區、板橋區，以及部分分類中的足立區與荒川區，則常被歸入城北。

了解這五大區域之前，還有兩個經常出現在東京文化中的關鍵詞，那就是「山之手」與「下町」。

這兩個名稱，源自江戶時代不同的地形與居住文化。

東京西側與部分南側位於武藏野台地，地勢比較高，排水條件也相對良好。江戶時代，許多武士與大名的宅邸就設置在這些高台地區，因此逐漸形成所謂的「山之手」。

明治維新之後，部分山之手地區進一步發展成文教區、高級住宅區及使館聚集地，也建立了今日街道較為寬敞、綠意較多、居住環境相對清幽的城市印象。

像是白金、代代木、自由之丘、田園調布，甚至延伸到吉祥寺一帶，都可以感受到山之手文化所留下的生活氛圍。

相較之下，東京東側靠近隅田川與河岸低地，過去因為河運便利，聚集了大量商人、工匠與一般庶民，逐漸形成充滿活力的「下町」。

下町沒有武家宅邸的莊嚴氣氛，取而代之的是熱鬧的市場、商店街、職人工藝與濃厚的人情味。

直到今天，走進淺草、上野或兩國，仍然可以感受到這種庶民文化的延續。

不過，現代東京早已不是單純的「西邊是山之手、東邊是下町」。隨著鐵路建設與都市更新，各個區域都逐漸發展出更豐富、多元的城市樣貌。

接下來，我們就從五個方向，分別看看東京各區域的特色。

首先是「城中」。

城中可以說是東京的政治、金融與國際商務核心。

皇居、丸之內、大手町、日本橋、銀座、虎之門等地，都位於這個範圍。日本中央政府機關、大型企業總部、金融機構、國際飯店與商務設施，也高度集中於此。

如果把東京想像成一個正在運轉的巨大系統，城中就像它的中央控制室。這裡不只是東京地價與商業價值最受關注的區域之一，也象徵著日本政治與經濟的核心。

接著是「城東」。

城東保留了東京最鮮明的庶民文化與江戶風情。

像是淺草寺、上野公園、東京晴空塔與兩國國技館，都位於城東一帶。老字號店家、傳統商店街及祭典文化，也讓這裡保有與都心商業區截然不同的生活溫度。

但城東並不只有懷舊的一面。

近二十年來，豐洲、有明與東雲等灣岸地區經歷大規模都市更新，高層住宅、商業設施及公共空間陸續出現，使城東同時擁有傳統下町與現代灣岸都市兩種面貌。

接下來是「城南」。

城南向來被視為東京居住品質較高的區域之一。

品川是東京重要的交通與商務樞紐；目黑、白金、自由之丘、田園調布及二子玉川等地，則擁有成熟的住宅環境、豐富綠地與完善的生活機能。

城南往往給人一種穩定、舒適而且帶有質感的城市印象，因此受到家庭客層及高收入族群的青睞。

此外，隨著羽田機場國際化及品川周邊持續開發，城南在交通與國際商務方面的發展潛力，也持續受到市場關注。

再來是「城西」。

說到東京最具代表性的流行文化與都市繁華，很多人第一個想到的新宿與澀谷，就位於城西。

不過，城西並不是只有大型商圈。

從新宿、澀谷繼續往西，中野、高圓寺、荻窪與吉祥寺等地，各自發展出不同的生活風格。

有人喜歡中野的次文化，有人喜歡高圓寺的古著與音樂氣息，也有人嚮往吉祥寺兼具商業機能、住宅環境與綠地的生活方式。

加上中央線、京王線、小田急線等交通網絡完整，城西長期受到學生、年輕族群與上班族歡迎，也是東京生活文化相當多元的區域。

最後是「城北」。

城北融合了文教資源、成熟住宅區與相對實惠的生活機能。

文京區擁有東京大學等知名學府，教育與文化資源豐富；池袋則是東京北側最重要的商業與交通中心之一。

赤羽、板橋等地，因為進入東京都心的交通相當便利，而住宅價格及生活成本相較部分核心區域更容易入手，因此成為通勤族與家庭客層的重要選擇。

近年隨著車站周邊改建及都市更新計畫推進，城北也逐漸展現新的發展能量。

那麼，既然東京已經有完整的行政區制度，為什麼人們仍然使用城東、城西、城南、城北與城中的說法呢？

因為這套分類描述的不只是方位，更是不同區域經過數百年累積後，形成的城市性格。

各個區域擁有不同的地形、交通路網、住宅型態、教育資源、商業發展與生活文化。

對計畫到東京旅遊、留學或工作的人來說，理解五大區域，可以幫助我們更快掌握東京不同地區的生活氛圍。

對評估東京不動產的人而言，這套概念同樣具有參考價值。

因為選擇東京的不動產，往往不只是選擇一個行政區或一座車站，也是在選擇這個生活圈的交通方式、居住人口、商業特性與未來發展方向。

東京五大區域的形成，是一段跨越四百多年的城市發展史。

從江戶城建立開始，武士與商人的居住方式，塑造了山之手與下町；鐵路建設擴大了東京人的生活範圍；而現代的都市更新，又持續改變各個區域的面貌。

因此，當我們談論城中、城東、城西、城南或城北時，看到的不只是地圖上的方向，也是東京如何在歷史、地理與文化的交織下，逐步形成今日樣貌的故事。

下一次來到東京，不妨試著從皇居這個原點重新觀察這座城市。

也許你會發現，每一條街道、每一座車站，甚至每個生活圈的氣質，都藏著一段跨越數百年的城市記憶。

理解東京的第一步，不只是記住二十三區的名稱，而是看懂這五大生活圈背後，所承載的歷史與城市脈絡。

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🎙️ 廣志家的房貸真的很辛苦嗎？大雄家其實是隱形富豪？
從《蠟筆小新》、《哆啦A夢》、《烏龍派出所》到《灌籃高手》，看看動漫場景搬到現實後，日本房價到底有多驚人！🎧 動漫裡的家，現實中值多少錢？

《蠟筆小新》、《烏龍派出所》、《哆啦A夢》、《灌籃高手》陪伴了許多人成長，但你是否曾經想過——

如果動漫中的場景搬到現實世界，房價究竟是多少？

本集我們將從日本不動產的角度，帶大家走訪四個經典動漫場景，從埼玉春日部、東京龜有、練馬住宅區，到鎌倉高校前，解析各地房價、地段特色，以及背後影響資產價值的真正原因。

你會發現，同樣都是大家熟悉的動漫場景，房價竟然可以相差五倍以上！

📌 本集內容

🏡 蠟筆小新｜春日部市

野原家的房貸真的很辛苦嗎？

東京通勤圈中古透天大約多少錢？

👮 烏龍派出所｜龜有

東京下町現在的房價還親民嗎？

兩津勘吉工作的地方，住宅行情一次看。

🚪 哆啦A夢｜練馬區

大雄家其實一點都不普通？

東京23區獨棟住宅為什麼如此保值？

🏀 灌籃高手｜鎌倉高校前

七里濱為什麼能成為神奈川高價住宅區？

海景住宅適合自住還是投資？

💡 本集重點

✔ 動漫聖地與現實房價比較

✔ 日本住宅市場最新行情

✔ 東京近郊與23區房價差異

✔ 地段、交通與生活機能如何影響房價

✔ 動漫知名度 ≠ 不動產投資價值

📍真正決定房價的，不是動漫，而是地段。

如果你也想了解日本不動產市場、東京23區住宅、收租投資物件，或是想知道不同區域的價格差異，歡迎持續關注東京南青山不動產，我們將持續分享更多日本房市、生活與投資資訊。
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1966年，一位年輕的經濟學博士寫完了一篇論文。

他把稿子投給了三本頂尖的經濟學期刊。

第一本，退稿。第二本，退稿。第三本，還是退稿。

理由幾乎一樣：「這篇東西太簡單了，不像經濟學，比較像常識。」

這位年輕人叫喬治·阿克洛夫（George Akerlof）。七年後，這篇被退了三次的論文，被學界重新發現、瘋狂引用。2001年，他靠著這篇論文，拿到了諾貝爾經濟學獎。

一篇「太簡單」的論文，後來卻改變了整個經濟學看待市場的方式。它到底講了什麼？

其實，講的就是我們每個人都經歷過的一件事——買二手貨的時候，那種說不出口的不安。

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東京有些地區，明明交通便利、生活機能成熟，房價卻始終與周邊區域存在差距。

原因，可能不是距離車站幾分鐘，
而是一段數百年前留下的歷史記憶。

本集《東京．資產觀察室》，帶您走進位於台東區千束的「吉原」。

從江戶時代幕府公認的最大遊郭，
到今日東京下町住宅區，
吉原如何影響日本人對區域的認知？

歷史印象真的會反映在房價上嗎？

當投資人評估東京不動產時，
除了地段、交通與租金報酬率，
還有哪些看不見的因素正在影響市場？

一起從東京最具爭議、也最具代表性的街區，
看見城市記憶與不動產價值之間的關係。留言告訴我你對這一集的想法： https://open.firstory.me/user/cmqop6t9n00em01x5fmqi5pgz/comments

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你以為谷根千只是東京文青必訪景點嗎？

其實，在不動產投資人的眼裡，這裡是一個正在持續增值的資產聚落。

從夕陽階梯、老屋咖啡館到百年商店街，谷中、根津、千駄木不只保留了東京最迷人的生活風景，也吸引了穩定的人潮與高消費客群。

本集節目將帶你從旅遊視角出發，解析：

✓ 為什麼文京區千駄木的地價七年上漲152％

✓ 車站步行1分鐘的土地有多稀缺

✓ 東京核心區物件為何仍具備增值潛力

✓ 高資產族群如何運用日本不動產進行資產配置

✓ 文化底蘊如何成為房地產價值的重要支撐

當觀光客看見的是風景，投資人看到的則是未來。留言告訴我你對這一集的想法： https://open.firstory.me/user/cmqop6t9n00em01x5fmqi5pgz/comments

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日本人最想住的地方，真的就是最值得投資的地方嗎？

在最新公布的2026年SUUMO住好街排行榜中，橫濱再度蟬聯冠軍，大宮持續受到青睞，而船橋、舞濱與筑波等區域則快速竄升。

這些排名背後，其實反映的不只是居住偏好，更透露著人口流動、產業發展與房地產市場的未來趨勢。

本集節目中，我們將從日本最具代表性的居住排行榜出發，解析：

✓ 橫濱為何能連續9年奪冠
✓ 大宮為何成為首都圈新核心
✓ 東京房價外溢效應正在發生什麼事
✓ 哪些區域正在吸引高收入族群移入
✓ 投資日本不動產必看的三大關鍵指標

如果你想了解日本房市的下一步，不妨先從日本人最想居住的地方開始看起。

因為人口流向哪裡，資產價值往往就跟著流向哪裡。留言告訴我你對這一集的想法： https://open.firstory.me/user/cmqop6t9n00em01x5fmqi5pgz/comments
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