在进入今天的主题前，先来看一个有趣的小故事，你可能在中学地理课上，学到过中国地理上有一条分割线，叫做胡焕庸线，大致是从黑龙江黑河到云南腾冲这么一条从东北到西南的45°斜线。这条线的东南侧，人口稠密，降水充沛，这条线的西北侧，则是地广人稀，经济水平相对比较落后。神奇的是，从1935年胡焕庸提出这个地理划分以来，线两侧的人口比例几乎没变。东南半壁土地面积占全国面积的36%，居住着全国96%的人口。西北半壁土地面积占全国64%，居住着全国4%的人口。东南侧的人口密度，是西北侧的42倍左右。

你看这条胡焕庸线，这么多年过去了，两侧的人口比例这么稳定，说明背后的人口分布规律是稳定的。那么在可预见的将来，东南侧还是人口稠密，西北侧还是地广人稀，所以西北侧的城市，投资潜力不会太大。如果你打算在这条线的西北侧买房，一定要仔细斟酌，它的升值空间不会尽如人意。

以上是通过简单的地理划分，告诉你买房要避免的雷区。其实，真正可以在哪些地方买房，地方政府已经告诉你了，怎么说呢？首先政府在哪里调控房价，你就到哪里买房，政府不进行调控，房价不就上涨了吗？比如，你把葫芦扔在水缸里，你不按着葫芦，葫芦不就往上浮起来了吗？你按着才往下走。你不可能一直按着不让葫芦浮上来，而且你用的力越大，按的越久，将来往上反弹的幅度就会越大。

现在各地出台对楼市的调控政策以后，很多人担心房价是不是会跌了，越出政策的地方，越证明房价要涨。不涨他出政策干嘛？

之所以会出现这种现象，是因为现在出台的楼市调控政策造成了供给面的扭曲。

以北京为例，北京现在搞保障房、租赁房、共有产权房，最后商品房的用地减少了，相应的房子供应也会减少，过两年怎么办，总会有人要结婚生孩子吧，这时需求就会上升，房价又会上涨。因为价格来自于需求，没有需求就没有价格。

好了，讲了这么多，你会感觉太笼统，还是不知道现在到底该在哪些地方买房。下面我们再讲具体点，你就记住八个方面就好了。前四个方面依次是城市规模、人口流入、人均收入和土地供应。

第一，城市规模，通常用GDP总量或者人口总数来衡量；虽然看似简单，但是很重要。为什么一线城市房价高，三四线城市房价低呢？因为一个城市规模的大小，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标，规模大的城市会产生虹吸效应，所以，一线城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多。

第二，人口流入；这一点非常重要，但也要看人口流入的质量，北上广深每年都有大批的毕业生流入，质量相对较高，但并不是每个毕业生最终都能留下来，大浪淘沙能留下来的收入相对不错，他们会考虑买房定居，从而不断推高房价。

东莞地处粤港澳的大湾区，区位条件非常好，工业基础也不错，发展潜力大，吸引了大量的人口流入，但人口流入的质量比一线城市逊色不少，所以它发展的速度和房产保值增值的潜力与一线城市相比会有不少的差距。

刚才说的是买房要考虑的四个显性因素，下面我们来看四个隐性因素，一般人还真不知道，这才是买房要考虑的最重要的因素，因为上面四个因素大家基本都知道，就等于都不知道。

一、儿童数量的增速。分析数据发现，一个城市学龄儿童的增长速越快，房价增速也会越快，对应的房价也会越高。比如说这么多年深圳的房价涨得很快，除了刚才说的四大原因外，还有一个重要的原因，就是深圳的学龄儿童的增速是全国最快的。究竟有多快呢？过去十几年，深圳的学龄儿童增长超过300%，是全国最快的，而且是排在第二名厦门的两倍多，是第三名北京的三倍多。你看，这就是深圳、北京与厦门为什么比全国其他城市房价涨的快的原因之一。如果你家里现在有小朋友，买房就是刚需，也是最大的动力，遇到合适的房子，你会毫不犹豫，想尽办法把它买下，买了之后，不仅解决了小朋友上学的难题，还一箭双雕，搭上房价快速上涨的列车。几年过后，睡觉都能笑醒。

二、上市公司的数量。这一点非常耐人寻味，一个地区上市公司的总数是这个地方经济活力的一个重要指标。众所周知，我们国家公司要上市融资，实行的还是审批制，因为是人治，每个人看法是千差万别的，除非你是所在行业的独角兽，不然上市要过五关斩六将，耗费几年的时间不说，往往到了最后一关，很难通过。所以一个城市如果上市公司比较多，说明这个城市行业竞争力很强，经济活力好，会吸引各方面人才来定居，比如说北上广深等城市，房价无形中会被推高。

三、财政收入。财政收入也很重要。一个城市财政收入好，说明地方政府不缺钱，基础设施会配套很完善，对于人才的相关政策也会很好。另一方面，政府不需要卖地来增加财政收入，房子的供应会减小，随着人才的不断涌入，房价会上升。

四、第三产业占城市经济的比重。也就是服务业在城市经济中的占比。比如上海，预计2020年服务业占本地GDP比重达到70%，在经济下行的时候，能够对抗经济下行，与大庆、攀枝花等以工业为主的城市相比，人们更愿意在服务业主导的上海定居。

好了，刚才介绍的是我们买房时要注意的八大要素，你买房时不妨一一对号入座，先从四个显性因素入手，进而再仔细分析四个隐性因素。

最后，讲到具体买房操作，就是稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。

买房的时候，你可能面临两个艰难的抉择，一是在城市中心买个小房子，这种房子不但又老又小，而且很贵；第二在郊区买个大一点的房子，这种房子环境好，又新又大，关键还很便宜。这时你该怎样选择呢？这就应该考虑稀缺性原则，房子的价值最重要的不在房子本身，而在房子周边的配套设施，比如学校、医院、购物中心等，这些资源会给你带来各种便利，是以后升值的根本保证。郊区的房子，周边的配套设施往往不齐全，因为配套设施的建成不是一朝一夕能完成的，即使硬件设施齐全，软件配套也是一个缓慢的过程，如果非要在郊区买房，首先要看周边有没有好的学校和医院，另外，最好要靠地铁口，出行比较方便。

来给大家总结一下这节课的知识点，首先，买房前看一下中国地理上的胡焕庸线，最好不要在西北侧买房，另外，哪个城市的房地产调控不断加码，可以作为买房的参考。最重要的是买房时八大要素要对号入座，充分考虑。最后，买房具体操作时要考虑稀缺性原则。

喜马拉雅的朋友们，

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