房仲小武 x 房地產

影音版：https://youtu.be/YxkUBWmWkrM

本集節目討論了高雄仁武地區房地產市場的現況與價格趨勢。 分析了仁武新屋價格「回到二字頭」的新聞報導，指出這並非市場崩盤，而是部分建商利用小坪數低總價或廣告戶策略，將成交價定在實價登錄的低標範圍，但不代表整體房價大幅下降。 另外比較了預售屋與成屋的價差，強調了區位、樓層、是否包含車位以及房屋類型對單價的顯著影響。 此外，也提到當前市場交易量較去年有所下降，以及買家面臨的貸款困難等問題，並總結認為房價修正是在合理範圍內，且中古屋與新屋價格會同步變動。

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影音版：https://youtu.be/DKJ5-JEgj4M

本集節目主要討論中央租屋補貼的最新實施細節，及其對台灣房地產租賃市場帶來的複雜影響。不同族群（如高雄仁武區）可領取的補貼金額，但同時也指出了申請過程中可能存在的違建審查盲點以及家庭成員利用合約重複申請的潛在漏洞。政府的補助措施在實務上反而助長了租金的不斷飆升，因為房東會將因公證或報稅而增加的成本轉嫁給租客，形成「羊毛出在羊身上」的局面。此外租房與購房的抉擇，指出房價的快速增長使得租客追趕不易，且長期租賃因房東出售或不續約而缺乏居住穩定性。最後市場上房東在房源稀缺且屋況良好時，會行使極大的篩選權力，對房客的職業或生活習慣提出嚴格要求。鑑於市場趨勢，建議聽眾應做好理財規劃，努力實現購置房產的目標，以獲得長期的自主居住權。

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影音版：https://youtu.be/E8xdqmsik_E

本集節目探討在高物價時代下，一般民眾和新鮮人所面臨的嚴峻儲蓄困境。新聞指出，平均每月八千多元的伙食費以及持續上漲的租金，加總起來已佔去低薪階層的大部分收入。由於日常開銷沉重，上班族不得不實施嚴格的節省策略，例如限制每日支出額度或選擇一天只吃兩餐來壓縮開支。同時不斷升高的生活成本，包括房租和日常用品的全面通膨（萬物皆漲），使買房成為遙不可及的目標。此外，高昂的育兒費用使許多人對於組織家庭和生小孩感到壓力巨大，促使他們選擇單身或頂客族（DINK）的生活模式。整體而言，在薪資增長趕不上開銷的社會現狀中，儲蓄對於維持個人長遠穩定生活的極高重要性。

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影音版：https://youtu.be/sIY8BpnXy7w

本集節目針對公寓大樓的挑選標準進行了全面分析，主要涵蓋了樓層優劣、社區管理和公共設施等三大考量因素。在高樓層與低樓層的選擇上，指出高樓層提供良好視野，但低樓層較涼爽且受年長者青睞，唯獨必須犧牲隱私性和隔音效果。關於社區維護，健全的管理委員會和24小時保全至關重要，但公設項目越多，住戶所需負擔的公基金和管理費也隨之增高。此外，買方不應執著於公設比的數字，而應著重比較實際室內使用坪數與房屋總價。最終，無論個人對視野或風水有何偏好，影響客戶作出決策的決定性因素往往在於房屋的實際價格是否夠低廉。

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影音版：https://youtu.be/eKWiI5aL-es

本集節目探討了頂客族（DINKs，雙薪無子女）和購房規劃之間的關係，指出不婚不生成為越來越普遍的趨勢。即使是選擇不生小孩，財務規劃和擁有房產對保障老年生活至關重要，因為傳統的「養兒防老」觀念已不可靠，且房東不會永遠提供租賃居所。過去就有客戶有能力為子女購房、但晚年卻無固定居所的案例，藉此警示將所有財富投入子女的風險，並鼓勵聽眾不論房價高低，都應根據自身能力和人生階段規劃購房，將房產視為晚年安身立命的後路。主張「做自己的房東」是確保老年無憂的最佳方式，特別是對於選擇不生育的人群。

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影音版：https://youtu.be/zP0oVdkf5AE

本集節目主要討論近來備受爭議的虛坪改革及其對房地產市場的影響。討論聚焦於公設比過高的問題，新大樓的公設比普遍高於中古大樓，且消費者須出資購買使用率低的公設空間。虛坪改革旨在透過調整容積計算、考慮將電梯和停車空間等列為免計容積的範圍，以期降低公設比約5%至10%。然而，這項改革對總價影響不大，反而可能導致單價變高，且對建商更有利，因為免計容積允許他們興建更多戶數。此外，改革也帶來新問題，例如可能影響銀行貸款成數，並讓新屋格局變得更小且同質化。

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影音版：https://youtu.be/QkdwtKhpdzg

本集節目討論臺灣房市的政策週期，指出房地產市場曾因量化寬鬆（QE）和降息導致資金大量湧入而經歷多波上漲。另外政府推出的一系列政策在抑制房價的措施，包括實價登錄 2.0、房地合一稅以及對建商的土地貸款管制。然而，這些政策初期往往未能有效“打房”，甚至有時造成房價上漲，例如實價登錄反而推高了價格，而《平均地權條例》修法後，因未溯及既往而產生了預售屋拋售潮。最終，新青安貸款的推出因其長年期和低利率補貼，刺激了房市交易量在 2024 年創下新高，同時也因其寬鬆條件被認為存在炒作漏洞，目前市場交易量則呈現下降的盤整趨勢。

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本集節目討論台灣六都十月份房市的移轉數據與價格分析，及高雄地區房市成交量的變化，另外提到北部地區的成交量似乎減少了約五成，而高雄雖然有所減少，但受惠於台積電設廠的熱絡效應，新成屋和預售屋的交屋量依然顯著。並探討了政府實施的「新青安」貸款政策和「史上最嚴限貸令」對房市的影響，雖然限貸令縮減了成交量，但主要影響到了一般購房者，對資金雄厚的投資客影響有限。最後提到儘管政策實施，大型建商的房價仍保持穩定，低總價的公寓和套房價格變動不大，而大樓和透天產品受影響較為明顯。

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本集節目討論了台灣房地產市場的兩個議題：法拍屋的購買風險與潛在價值，以及高雄社會住宅的租賃細節與市場比較。在法拍屋方面，以一個進入第二拍的透天物件為例，指出法拍屋的低價優勢以及不可避免的風險，特別是屋況無法事先查看的問題。接著介紹了高雄三民區社會住宅的招租條件和租金結構，包括一般戶（60%）和弱勢戶（40%）的比例劃分，以及套房和兩房的具體租金價格，並與市場租金進行了比較。整體而言，內容圍繞著房產的「租不如買」困境進行探討，強調即使社會住宅租金漲幅低且有新穎優勢，但租期有限，無法提供永久保障。

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本集節目討論了當前的預售屋市場狀況與相關房貸政策的影響，雖然有新聞報導預售屋銷量不佳，尤其在仁武地區，但這與近期的限貸令關聯不大，因為預售屋建設期長，預期政策可能會有變動。 此外探討了近期預售屋市場的買氣主要受大型企業發展和購房者擔憂未來買不到房子的心理影響，而非純粹的低價優勢，因為現在預售屋價格已不見得比成屋便宜。也提醒購房者需警覺如新青安貸款期限和寬限期申請條件等政策細節，並強調市場銷售量減少是週期性的市場狀態所致，與農曆七月無關。 最後，建議買家在房市步調緩慢時多看房，並指出當前市場趨勢是買家傾向關注房屋總價而非單價，因為建商透過壓縮坪數來吸引預算有限的買家。

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