Fundament & Finanzen - der Immobilienpodcast

Bei der energetischen Sanierung entscheidet die Reihenfolge über den Preis. Maximilian Ohnesorg rät, zuerst die thermische Hülle anzugehen, also Dach, Außenwände, Fenster, Haustür und Kellerdecke, und erst danach die Heizung. Der Grund ist einfach: Mit besserer Dämmung sinkt die Heizlast, und statt einer Wärmepumpe mit zwölf Kilowatt reicht plötzlich eine mit sechs. Das spart bei der Anschaffung und läuft später effizienter.

Erste Schwachstellen findest du selbst. Schau auf dem Dachboden nach, ob überhaupt eine Dämmung liegt. Hol dir dein Baugesuch und prüf in der Baubeschreibung, aus welchem Baustoff die Außenwände bestehen. Der Mythos von der dicken Wand hält sich hartnäckig, entscheidend ist aber der Wärmedurchgangskoeffizient, nicht die Dicke. Und weil die Außenwand die größte Fläche zur Außenluft hat, steckt dort meist auch das größte Einsparpotenzial.

Am Beispielhaus von 1998 mit 125 Quadratmetern wird das konkret. Wände aus Porenbeton und 18 Zentimeter Dachdämmung waren schon gut, also blieben Kellerdeckendämmung und der Tausch der Gasheizung gegen eine Wärmepumpe auf der vorhandenen Fußbodenheizung. Ergebnis: Jahresarbeitszahl 3,82 und Amortisation nach rund achteinhalb Jahren. Entscheidend dafür ist eine echte Heizlastberechnung vor Ort, bei der jedes Fenster und jeder Heizkörper aufgenommen wird.

Bei den Kosten nennt Maximilian klare Spannen: Wärmepumpe 30.000 bis 45.000 Euro, Dachsanierung ab 40.000 Euro, Außenwanddämmung 40.000 bis 80.000 Euro, Kellerdecke 5.000 bis 10.000 Euro. Das große Paket aus Dach, Wand und Heizung landet bei rund 160.000 Euro, von denen etwa 40.000 Euro Förderung abgehen können. Ein individueller Sanierungsfahrplan lohnt sich ab etwa 37.500 Euro Maßnahmenkosten, und wer beim Hauskauf direkt mitfinanziert, bekommt oft 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte besseren Zins.

Hör rein, bevor du die erste große Maßnahme beauftragst. Und wenn dir die Folge geholfen hat, abonniere „Fundament & Finanzen" und lass eine Bewertung da.

Mietkauf klingt nach Eigenheim ohne Eigenkapital. Warum das echte Risiko erst mit der Schlussrate kommt und wie du erkennst, was dich ein Angebot wirklich kostet.

Beim Mietkauf verbindest du einen Mietvertrag mit einem späteren Immobilienkauf. Ein Teil deiner Monatszahlung wird auf den Kaufpreis angerechnet, die Laufzeiten liegen meist zwischen fünf und fünfzehn Jahren, am Ende steht oft eine Schlussrate. Wichtig ist der Unterschied zum Optionskauf: Beim klassischen Mietkauf verpflichtest du dich zum Kauf, beim Optionskauf hast du nur das Recht dazu. Ein verbindlicher Vertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert deinen Anspruch. Ob der Preis fair ist, prüft der Notar allerdings nicht.

Bei den Kosten lauern einige Überraschungen. Die Grunderwerbsteuer kann schon bei der Beurkundung fällig werden, bei 300.000 Euro sind das je nach Bundesland 10.500 bis 19.500 Euro zusätzlich zur Anzahlung. Außerdem kann der Vertrag dir die Instandhaltung übertragen, sodass du ein neues Dach zahlst, obwohl dir das Haus noch gar nicht gehört. Im Rechenbeispiel mit 5 Prozent Anzahlung, 15 Jahren Laufzeit und 30.000 Euro Schlussrate landest du bei rund 1.917 Euro im Monat und 390.000 Euro insgesamt.

Das eigentliche Problem ist nicht der Preis, sondern dass du ihn nicht siehst. Anders als beim Darlehen steht kein effektiver Jahreszins im Vertrag. Mit Anzahlung, Monatsrate und Schlussrate rechnet dir ein Baufinanzierungsberater aber schnell aus, welchem Zins dein Angebot entspricht. Und liegt der Kaufpreis 15 Prozent über dem Marktwert, verlierst du dort mehr Geld als über jeden Zinsunterschied.

Zum Schluss geht es um das Zinsrisiko der Schlussrate, die du zu den Konditionen in fünf oder fünfzehn Jahren finanzierst, und um die Frage, wie du bei Jobwechsel oder Trennung wieder rauskommst. Steht dazu nichts im Vertrag, ist das keine Lücke, sondern eine Antwort.

Hinweis: Diese Folge ist eine Einordnung und keine Rechts- oder Steuerberatung.

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Der Nachbar hat vor vier Jahren 100.000 Euro mehr bekommen.

Warum die Ölheizung kein Ausschlusskriterium ist

Beim Verkauf eines alten Hauses entscheidet die Bausubstanz über den Preis. Calvin Linke schaut zuerst auf Keller und Feuchtigkeit, auf Dach und Dämmung, auf Fenster und Türen und auf die Heizung. Eine alte Ölheizung oder ein undichtes Dach sind dabei kein Ausschlusskriterium, sondern eine Rechenaufgabe. Entscheidend ist, ob die Kosten im Kaufpreis schon berücksichtigt sind oder ob der Käufer sie später überraschend selbst trägt.

Der Wunschpreis trifft auf die Monatsrate

Genau daran scheitern viele Verkäufe. Viele Eigentümer orientieren sich am Preis, den der Nachbar vor vier oder fünf Jahren bekommen hat. Calvin Linke rechnet über Quadratmeterpreis, Bodenrichtwert und Abschläge für anstehende Sanierungen und dreht die Perspektive um: Bei 400.000 Euro Objektwert, vier Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung liegt die monatliche Belastung bei rund 2.000 Euro, und zwar bevor geheizt, saniert oder Strom bezahlt ist. Wer 700.000 oder 800.000 Euro für ein unsaniertes Einfamilienhaus aufruft, findet dafür schlicht keinen Käufer, der die Finanzierung darstellen kann.

Der Verkauf beginnt vor dem Inserat

Der zweite große Hebel sind die Unterlagen. Grundbuchauszug, Energieausweis und eine saubere Wohnflächenberechnung mit ordentlichen Grundrissen sind heute Pflicht, handgezeichnete Pläne akzeptiert keine Bank mehr. Dazu kommen alte Rechnungen und eine Modernisierungsliste. Und Calvin Linke erzählt, wie oft er bei Anbauten und Nebengebäuden auf Schwarzbauten stößt, die nachträglich genehmigt oder im schlimmsten Fall zurückgebaut werden müssen.

Was Käufer falsch kalkulieren

Für Käufer hat er zwei klare Empfehlungen: Bausubstanz vorab von jemandem vom Fach prüfen lassen und die Sanierungskosten ehrlich kalkulieren. Wer mit 30.000 oder 40.000 Euro plant, verschätzt sich bei Dach, Dämmung und Heizung schnell um einen sechsstelligen Betrag. Und wenn das Haus beim Kauf nicht bezugsfertig ist, kommt die Doppelbelastung aus Miete und Kreditrate obendrauf.

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Welche Unterlagen braucht man für den Verkauf eines alten Hauses?

Du brauchst einen aktuellen Grundbuchauszug, einen Energieausweis, eine Wohnflächenberechnung und ordentliche Grundrisse. Handgezeichnete Pläne reichen nicht mehr. Alte Rechnungen, eine Modernisierungsliste und bei Bedarf eine Baulastenauskunft schaffen zusätzliche Sicherheit.

Welche Kosten werden beim Kauf eines alten Hauses oft unterschätzt?

Vor allem Dach, Dämmung, Heizung und Nebengebäude wie Garagen. Wer an mehreren Positionen jeweils 5.000 bis 10.000 Euro zu knapp ansetzt, liegt am Ende schnell um einen sechsstelligen Betrag daneben.

Sollte man vor dem Verkauf noch umfassend sanieren?

Für private Eigentümer lohnt sich das in der Regel nicht. Käufer eines sanierungsbedürftigen Hauses wollen ohnehin ihre eigenen Vorstellungen umsetzen. Eine gepflegte Außenanlage und ein bewohnbarer Eindruck bringen beim Preis mehr als eine teure Sanierung.

Was sollten Käufer vor der Entscheidung prüfen?

Lass die Bausubstanz von jemandem vom Fach ansehen und prüfe, ob für Anbauten und Nebengebäude Genehmigungen vorliegen. Kalkuliere Sanierungskosten und Bauzeit ehrlich und rechne die Doppelbelastung aus Miete und Kreditrate mit ein, falls das Haus nicht sofort bezugsfertig ist.

Über den Gast

Calvin Linke ist Immobilienmakler bei Immobilienpartner Sachsen in Dresden. Er begleitet Eigentümer bei der Wertermittlung und beim Verkauf und vermittelt zwischen Verkäufern und Kaufinteressenten. Auf seinem Ratgeber-Blog schreibt er über seinen Makleralltag.

Das Traumhaus ist gefunden. Jetzt beginnt das größte Risiko.

Der Verkäufer wartet. Der Makler drängt. Und eigentlich fehlt nur noch die Finanzierung. Genau jetzt können ein fehlendes Dokument, ein vergessener PayPal-Ratenkauf oder ein neuer Leasingvertrag dafür sorgen, dass aus wenigen Tagen plötzlich Wochen werden – oder die Finanzierung ganz scheitert.

Die meisten Käufer glauben, die Bank entscheide über das Tempo. Tatsächlich entsteht der größte Verzögerungsfaktor woanders: bei den Objektunterlagen. Urkunden, die seit 50 Jahren niemand angefasst hat. Bauakten, für die das Amt acht Wochen braucht. Grundbuchauszüge, die nicht älter als drei Monate sein dürfen. Wer das erst nach der Kaufentscheidung herausfindet, verliert Zeit – und manchmal die Immobilie.

Jede zweite Immobilie ist teurer angeboten, als die Bank sie bewertet.

Nicht einmal. Jeder zweite Fall. So beschreibt Dominik Burchert, wie häufig der Kaufpreis über dem Bankwert liegt. Fünf bis zehn Prozent Verhandlungsspielraum seien realistisch – und wer das weiß, bevor er das Exposé unterschreibt, sitzt oft am längeren Hebel.

Was viele nicht wissen: Auch eine sehr gute Bonität schützt nicht vor einer Ablehnung, wenn das Objekt nicht passt. Eine Eintragung im Grundbuch – etwa ein Bergschadenverzicht – kann bei einer Bank das gesamte Projekt unmöglich machen, während sie für eine andere kaum eine Rolle spielt.

Dominik Burchert begleitet Immobilienkäufer täglich von der ersten Selbstauskunft bis zur Darlehensauszahlung. Dabei erlebt er, warum manche Finanzierungen noch am selben Tag zugesagt werden – und andere trotz guter Bonität monatelang feststecken. Er kennt die unterschiedlichen Anforderungen der Banken, weiß, warum sich Bauzinsen innerhalb weniger Stunden verändern können und welche Folgen das für Käufer hat.

Ein PayPal-Ratenkauf steht in der Schufa – genauso wie ein Bankkredit. Null-Prozent-Finanzierungen, Rahmenkredite oder überzogene Kreditkarten werden häufig vergessen, tauchen bei der Bank aber trotzdem auf. Wer alles angibt, hat am Ende bessere Chancen als derjenige, der auf sein Glück hofft.

Während der Bankprüfung kann noch viel passieren. Ein neuer Leasingvertrag, eine Kreditkarte oder ein weiterer Kredit können die Finanzierung kurz vor der Zusage noch verändern. Warum viele Banken vor der Entscheidung ein zweites Mal in die Schufa schauen, erklärt Dominik Burchert im Gespräch.

Wer wissen möchte, warum manche Käufer ihre Finanzierung in zwei Wochen in der Tasche haben, andere dagegen monatelang auf eine Zusage warten – und welche drei Dinge schon vor der Immobiliensuche vorbereitet sein sollten –, sollte diese Folge hören, bevor das nächste Exposé im Postfach landet.

▶️ Jetzt reinhören – und die eigene Baufinanzierung von Anfang an richtig vorbereiten.

30.000 Euro für eine neue Heizung. Die Angebote liegen auf dem Tisch. Der Nachbar rät zur Gasheizung, weil sie günstiger ist. Im Internet heißt es, die Wärmepumpe funktioniere im Altbau sowieso nicht. Und während die Entscheidung immer schwerer wird, ändern sich die Förderbedingungen praktisch über Nacht.

Die Unsicherheit entsteht nicht nur durch neue Gesetze. Förderprogramme werden angepasst, Boni sinken, Fristen ändern sich und gleichzeitig steigen die Anforderungen an eine wirtschaftliche Modernisierung. Wer heute nur auf den Anschaffungspreis schaut, könnte in den kommenden Jahren deutlich höhere Betriebskosten bezahlen.

Martin Kutschka kennt diese Entwicklung aus der Praxis. Als Geschäftsführer der febis Service GmbH verantwortet er eine der größten Fördermitteldatenbanken Deutschlands mit rund 6.600 Programmen. Sein Team begleitet jedes Jahr tausende Förderanträge und erlebt täglich, welche Fehler Eigentümer teuer zu stehen kommen – und welche Entscheidungen sich langfristig auszahlen.

Eine günstige Gasheizung kann am Ende die teurere Entscheidung sein.

Was heute beim Kauf mehrere Tausend Euro spart, kann durch steigende CO₂-Kosten, höhere Netzentgelte und sinkende Teilnehmer im Gasnetz deutlich teurer werden. Warum sich die Rechnung oft erst Jahre später zeigt, erklärt Martin Kutschka anhand konkreter Zahlen.

Viele Horrorgeschichten entstehen nicht durch die Technik selbst. Entscheidend sind Heizlastberechnung, Vorlauftemperatur und die richtige Dimensionierung. Schon wenige Planungsfehler können die Heizkosten massiv erhöhen.

Die größte Förderung verliert, wer eine Frist verpasst.

▶️ Jetzt reinhören und die aktuellen Förderregeln richtig einordnen.

Das Haus bleibt in der Familie. Die Erbschaftsteuer trotzdem nicht.

Viele Immobilienbesitzer gehen davon aus, dass sich die Übergabe des Hauses irgendwann regeln lässt. Doch genau dieses "Irgendwann" kann richtig teuer werden. Denn während viele Familien warten, läuft eine steuerliche Uhr weiter – und mit jedem verlorenen Jahr schwinden Gestaltungsmöglichkeiten.

Ein Hamburger Grundstück, in den 1950er-Jahren für 50.000 Mark gekauft, ist heute ein Vielfaches wert. Was früher problemlos innerhalb der Freibeträge lag, überschreitet heute oft die Grenze zur Erbschaftsteuer. Dabei eröffnet der Gesetzgeber alle zehn Jahre neue Freibeträge. Wer früh beginnt, kann sie mehrfach nutzen. Wer zu lange wartet, verliert diese Chance dauerhaft.

Für viele klingt das unmöglich. Tatsächlich gibt es dafür ein bewährtes Instrument: den Nießbrauch.

Die Kinder werden Eigentümer der Immobilie. Die Eltern behalten das lebenslange Wohnrecht oder erhalten weiterhin die Mieteinnahmen. Gleichzeitig reduziert der Nießbrauch den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich. Je früher die Übertragung erfolgt, desto größer kann dieser Vorteil ausfallen.

Florian Hayko ist Rechtsanwalt für Steuerrecht bei SBS Legal in Hamburg und berät Familien bei der Vermögensübertragung von Immobilien. Auf seinem Schreibtisch landen nicht nur Fälle, in denen sechsstellige Steuerbeträge hätten vermieden werden können – sondern auch Familien, die zu lange gewartet haben und nun mit Streit, unnötigen Steuern oder widersprüchlichen Testamenten umgehen müssen.

Drei Erkenntnisse aus der Folge solltest du kennen:

Das Berliner Testament ist nicht immer die beste Lösung. Was viele als Standard betrachten, kann dazu führen, dass wertvolle Freibeträge ungenutzt verfallen und später unnötige Erbschaftsteuer entsteht.

Wer wissen möchte, wie Nießbrauch wirklich funktioniert, warum frühzeitige Planung oft wichtiger ist als jede Steuerstrategie und weshalb nicht das Finanzamt, sondern der richtige Zeitpunkt über hohe Steuerzahlungen entscheidet, sollte diese Folge hören – solange die Entscheidungen noch in der eigenen Hand liegen.

Jetzt reinhören und erfahren, wie du dein Haus innerhalb der Familie weitergeben kannst – ohne dabei unnötig Steuern oder Gestaltungsmöglichkeiten zu verschenken.

Jahrelang gespart. Die Bank sagt trotzdem Nein.

Kein Einzelfall. Sondern Alltag in der Finanzierungsberatung. Christian Wehner begleitet täglich Käufer durch diese Situation — und hat sie selbst erlebt. Er hat gebaut, musste nachfinanzieren und zieht daraus klare Konsequenzen.

Das Gespräch ist direkt. Ohne Beschönigung.

90 Prozent der Immobilien auf dem deutschen Markt liegen laut Wehner über 150 kWh pro Quadratmeter im Energieausweis. Das bedeutet: Sanierungspflicht. Und das bedeutet für die Bank: mehr Risiko, weniger Bereitschaft zur Vollfinanzierung.

Christian Wehner ist Vorstand von Kredit.de, einem der größten deutschen Kreditvermittler — mit Zugang zu bis zu 700 Banken bundesweit. Er weiß, wie Kreditentscheidungen fallen. Und er weiß, was Käufer systematisch unterschätzen.

Was der Energieausweis wirklich verrät

Immer mehr Banken wollen Kontoauszüge sehen. Restaurantbesuche, Kurzreisen, Lotterieausgaben, fünf Streamingdienste — das klingt nach Kleinigkeiten. Für eine Bank klingt es nach einem falschen Verhältnis zu Geld. Wehner erklärt, welche Ausgaben eine Finanzierungszusage gefährden — und was Käufer noch vor dem ersten Beratungsgespräch ändern können.

Die Hausbank weiß, dass du kommst. Sie muss nicht mehr um dich werben. Wehner vergleicht es mit dem Handyvertrag: Bestandskunden bekommen selten die besten Konditionen. Mit einer einzigen Beratung bei einem unabhängigen Vermittler lassen sich bis zu 700 Banken vergleichen — ohne mehrfache Schufa-Abfragen.

Wer verstehen will, warum eine Finanzierung scheitert, bevor die Traumimmobilie gefunden ist — und was sich bis dahin noch verändern lässt — sollte diese Folge hören.

550.000 Euro. Käufer und Verkäufer sind sich einig. Die Bank sagt: 470.000 Euro.

Plötzlich fehlen 80.000 Euro. Nicht, weil sich der Kaufpreis geändert hat – sondern weil die Bank dieselbe Immobilie völlig anders bewertet. Mehr Eigenkapital. Schlechtere Konditionen. Im schlimmsten Fall: keine Finanzierungszusage.

Warum passiert das?

Viele Käufer gehen davon aus, dass der Kaufpreis automatisch dem Wert der Immobilie entspricht. Für Banken zählt jedoch etwas anderes: der Beleihungswert. Er bildet nicht den heutigen Marktpreis ab, sondern den Wert, den eine Immobilie langfristig und auch in schwierigen Marktphasen voraussichtlich behält. Genau dieser Unterschied entscheidet oft darüber, ob eine Baufinanzierung bewilligt wird oder scheitert.

Besonders deutlich wird das bei älteren Bestandsimmobilien. Ein Siedlungshaus aus den 1960er-Jahren, unsanierte Fenster, schlechte Dämmung und eine veraltete Heizungsanlage können dazu führen, dass die Bank die Restnutzungsdauer deutlich kürzer einschätzt als die geplante Laufzeit des Darlehens. Für den Käufer ist es vielleicht das Traumhaus – für die Bank möglicherweise ein zu großes Risiko.

Doch nicht nur der Zustand der Immobilie spielt eine Rolle. Auch Einträge im Grundbuch, Erbbaurechte, Wohnrechte oder Dienstbarkeiten können den Bankwert erheblich beeinflussen. Und genau hier wird es spannend: Zwei Banken können dieselbe Immobilie völlig unterschiedlich bewerten – mit entsprechend unterschiedlichen Finanzierungsangeboten.

Über diese Zusammenhänge spricht Daniel Korth mit Annika Schwabel. Sie hat viele Jahre im Immobilienkreditgeschäft einer Bank gearbeitet und genau die Entscheidungen begleitet, an denen Finanzierungen genehmigt oder abgelehnt wurden. Heute entwickelt sie bei der Europace AG digitale Lösungen zur Immobilienbewertung, mit denen Finanzierungsvermittler Risiken bereits vor dem Kauf erkennen können.

Drei Erkenntnisse aus der Folge solltest du kennen:

Wer verstehen möchte, warum zwei Banken dieselbe Immobilie unterschiedlich bewerten, wie eine professionelle Objektbewertung abläuft und welche Unterlagen über eine Finanzierungszusage entscheiden, sollte diese Folge hören – bevor das Kaufangebot unterschrieben wird.

Jetzt reinhören und erfahren, warum dieselbe Immobilie für den Verkäufer 550.000 Euro wert sein kann – für die Bank aber nur 470.000 Euro.

30 Seiten. Heute wird unterschrieben.

Der Notar schützt dich nicht.

Er ist zur Neutralität verpflichtet. Er beurkundet, was beide Seiten wollen. Ob der Kaufpreis beim Immobilienkauf angemessen ist, ob der Kaufvertrag Nachteile für den Käufer enthält, ob versteckte Mängel vorliegen – das prüft er nicht. Das darf er nicht einmal.

Nicht ins Grundbuch geschaut – und plötzlich fährt ein Trecker durchs Grundstück

Was die meisten Käufer nicht wissen: Selbst der Grundbuchauszug erzählt nicht die ganze Geschichte. Es gibt ein weiteres Register, das beim Immobilienkauf kaum jemand kennt – das Baulastverzeichnis der Gemeinde. Dort stehen Verpflichtungen, die sich nicht einfach wieder löschen lassen. Der Notar prüft es standardmäßig nicht.

Florian Hayko berät bei SBS Legal in Hamburg zu Vertrags- und Haftungsfragen rund um den Immobilienkauf. Was auf seinem Schreibtisch landet, sind keine Lehrbuchfälle. Es sind Käufer, die zu spät geprüft haben, zu früh überwiesen haben – oder einem Satz im Kaufvertrag aufgesessen sind, den sie nicht verstanden haben.

Auch mit „gekauft wie gesehen" im Kaufvertrag kannst du den gesamten Kauf rückabwickeln. Wer beim Immobilienkauf Schimmel oder einen Wasserschaden bewusst verschweigt, haftet trotz dieser Klausel – bis zur vollständigen Rückabwicklung.

Wer vor der Notarfreigabe überweist, riskiert den gesamten Kaufpreis. Die Fälligkeitsmitteilung des Notars ist keine Formalität. Sie ist der einzige Moment, ab dem du zahlen darfst.

500 Euro Vertragsprüfung können 500.000 Euro absichern. Eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertrags kostet beim Stundensatz 500 bis 1.000 Euro. Wer dreißig Jahre finanziert, sollte wissen, was er unterschrieben hat.

Wer eine Immobilie kauft, unterschreibt einmal – und lebt jahrzehntelang mit den Konsequenzen. Was genau im Grundbuchauszug steht, warum das Baulastverzeichnis vor dem Notartermin entscheidend sein kann und wann „gekauft wie gesehen" vor Gericht nicht zählt: Das erfährst du in dieser Folge.

Zwei Kinder. Ein normales Einkommen. Und trotzdem scheint das Eigenheim unerreichbar.

Mit genau diesem Gefühl kommen viele Familien in die Beratung. Sie sind überzeugt, dass die Baufinanzierung ohnehin nicht funktionieren wird – und rechnen oft gar nicht erst nach.

Genau das ist einer der größten Denkfehler beim Immobilienkauf.

Nicht das Einkommen entscheidet zuerst. Sondern die richtige Kalkulation.

Bernadett Ilyes erlebt täglich, wie Familien ihre Finanzierungsmöglichkeiten deutlich unterschätzen. Viele gehen mit der Erwartung in das erste Gespräch, dass maximal eine Absage möglich ist – und verlassen die Beratung mit einem realistischen Finanzierungsrahmen. Vielleicht nicht für das Traumhaus für 500.000 Euro. Aber oft für ein Eigenheim, das zur Familie und zum Budget passt.

Viele vergleichen nur die Kreditrate mit ihrer bisherigen Miete. Doch erst danach zeigt sich, wie realistisch die Finanzierung wirklich ist. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Instandhaltung, Energiekosten oder eine kaputte Heizung gehören genauso zur Haushaltsrechnung wie Urlaub, Auto oder die Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben.

Wer diese Kosten ausblendet, finanziert oft zu knapp. Und genau deshalb scheitern manche Immobilienkäufe nicht bei der Bank – sondern erst Jahre später.

Bernadett Ilyes hat die Baufi-MD GmbH in Magdeburg mitgegründet und begleitet Familien von der ersten Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe. Sie kennt nicht nur den Bankenmarkt, sondern auch Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten, die viele Käufer bei ihrer Hausbank nie kennenlernen. Ihr Ziel ist nicht, möglichst hohe Darlehen zu vermitteln – sondern Finanzierungen, die auch in zehn oder zwanzig Jahren noch funktionieren.

Ohne Kaufnebenkosten wird eine Finanzierung schwierig. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten finanzieren die meisten Banken nicht mit. Wer diese Kosten aus Eigenkapital bezahlen kann, verbessert seine Finanzierungschancen deutlich.

Viele Familien verschenken Fördergelder, ohne es zu wissen. KfW-Programme können die monatliche Belastung spürbar senken – werden aber längst nicht in jeder Beratung aktiv angesprochen.

Erst Finanzierung klären. Dann besichtigen. Niemals umgekehrt. Wer seinen Finanzierungsrahmen früh kennt, spart Zeit, vermeidet Enttäuschungen und kann bei Maklern häufig schneller reagieren.

Wer wissen möchte, welches Budget für die eigene Familie wirklich realistisch ist, warum eine gute Haushaltsrechnung wichtiger sein kann als ein hohes Einkommen und wie Förderprogramme den Weg ins Eigenheim erleichtern, sollte diese Folge hören – bevor die erste Immobilie besichtigt wird.

Jetzt reinhören und erfahren, was deine Familie wirklich finanzieren kann.