Egal, ob auf Rädern oder fest installiert: Nur mit der erforderlichen Genehmigung dürfen Tiny Houses als Erstwohnsitz genutzt werden. (Bildquelle: IMAGO / Funke Foto Services / Bildbearbeitung GIGA)
Wer mit dem Gedanken spielt, in ein Tiny House zu ziehen, will es oft auch ganzjährig bewohnen. Bei uns erfahrt ihr, welche Bedingungen fürs Dauerwohnen gelten.
Eines vorweg: Tiny Houses sind kein Sonderfall
Wie der Bundesverband Mikrohaus e.V. klarstellt, sind Mikrohäuser (umgangssprachlich oft als Tiny Houses bezeichnet) weder ein rechtlicher Sonderfall noch bewegen sie sich in einem rechtsfreien Raum, noch sind sie per se problematisch.
Wichtig ist, dass Nutzung, Standort und Planung zusammenpassen und genehmigt sein müssen, wie bei jedem anderen Wohnhaus. Wenn ihr das im Hinterkopf behaltet, könnt ihr typische Missverständnisse von vornherein vermeiden.
Ganzjährig bewohnbar: Was ist der Knackpunkt beim Tiny House?
Damit euer Mikrohaus zum Erstwohnsitz werden kann, muss es alle Anforderungen erfüllen, die auch für klassische Wohnhäuser gelten. Dazu gehören hauptsächlich:
- die Statik
- der Wärmeschutz
- der Brandschutz
- eine genehmigungsfähige Heizungsanlage
- die Anschlüsse an Wasser, Abwasser und Strom
Bitte beachtet: Ob euer Mikrohaus auf einem festen Fundament steht oder auf Rädern, ist für die baurechtliche Einstufung als Wohngebäude unerheblich. Maßgeblich ist die Nutzungsart, also, ob ihr es dauerhaft und ortsgebunden zu Wohnzwecken nutzt.
In der Praxis heißt das für euch: Nur wenn euer Mikrohaus wie ein „echtes“ Wohngebäude nutzbar ist und auf einem passenden Grundstück steht, habt ihr überhaupt eine Chance auf eine Baugenehmigung. Bleibt kritisch bei Angeboten, die mit Formulierungen wie „ganzjährig bewohnbar ohne Baugenehmigung“, werben, denn das ist unrealistisch.
Wo dürfen Tiny Houses dauerhaft stehen?
Dauerhaftes Wohnen im Tiny House ist nur auf erschlossenen Grundstücken zulässig. Diese müssen laut Baunutzungsverordnung (BauNVO) dann explizit für Wohnnutzung vorgesehen sein. Spezielle „Tiny-House-Zonen“ braucht es dafür nicht, denn baurechtlich wird das Mikrohaus wie jedes andere Wohngebäude behandelt.
Bitte beachtet: Wenn es einen Bebauungsplan gibt, müsst ihr euch bei der Tiny-House-Gebäudeplanung natürlich auch an die Vorgaben daraus halten. Beispiele wären die Einhaltung von Abstandsflächen sowie die maximale Anzahl der Geschosse.
Wenn ein bisher unbebautes Areal mit mehreren Mikrohäusern (umgangssprachlich: Tiny-House-Quartier) entwickelt werden soll, wird die Gemeinde ein sogenanntes Bauleitplanverfahren, also einen Bebauungsplan, verlangen. Das ist zeit- und kostenintensiv, daher sind solche Projekte nicht kurzfristig umsetzbar.
Bitte beachtet: Die deutschen Bundesländer haben unterschiedliche Bauordnungen. Es lohnt sich, die Details je nach Bundesland zu prüfen.
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Das sind die Risiken bei gemieteten Stellplätzen und Gemeinschaftsprojekten
Modelle, bei denen ihr einen Stellplatz mietet oder pachtet, um euer Tiny House darauf zu stellen, klingen erst einmal gut. Tatsächlich sind damit aber mehrere rechtliche Risiken verbunden, über die ihr euch unbedingt im Klaren sein solltet:
- Eigentumsrisiko: Wenn ihr auf einem fremdem Grundstück ein Gebäude errichtet, kann es nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zu einem wesentlichen Bestandteil dieses Grundstücks werden und damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen. (Rechtsgrundlage: § 94 BGB für wesentliche Bestandteile und § 95 BGB für Scheinbestandteile).
- Standortrisiko: Gerät der Betreiber in wirtschaftliche Schwierigkeiten oder wird das Grundstück verkauft, könntet ihr euren Stellplatz verlieren.
- Planungsrisiko: Bei Tiny-House-Quartieren ist oft noch unklar, ob der Bebauungsplan tatsächlich genehmigt wird. Scheitert das Bauleitplanverfahren, kann das gesamte Projekt platzen.
- Finanzielles Risiko: Bei Beteiligungsmodellen oder Genossenschaften können Einlagen und Vorleistungen verloren gehen (zum Beispiel bei Insolvenz oder Scheitern des Bauleitplanverfahrens).
Verbraucherschützer und Fachverbände raten deshalb, das Geschäftsmodell, die Eigentumsverhältnisse und den baurechtlichen Status vor der Vertragsunterzeichnung genau zu prüfen.
Campingplätze und Feriengebiete: Darf man dort dauerhaft wohnen?
Viele überlegen, ihr Tiny House auf einem Campingplatz oder in einem Feriengebiet aufzustellen. Vorsicht, hier gibt es klare rechtliche Grenzen:
- Campingplätze und Wochenendgebiete sind in der Regel als Sondergebiete zur Erholung ausgewiesen.
- Dauerwohnen ist dort grundsätzlich nicht erlaubt. Nur Ferien- oder Wochenendaufenthalte sind gestattet.
- Eine eventuelle Wohnsitzanmeldung ersetzt keinesfalls eine baurechtliche Genehmigung.
Mobile Tiny Houses (oder Wohnwagen) können auf Camping- oder Wochenendplätzen oft genehmigungsfrei oder im vereinfachten Verfahren aufgestellt werden, solange sie ausschließlich als Freizeitunterkunft genutzt werden.
Fest installierte Tiny Houses sind in Abhängigkeit von Bundesland, Größe und Verankerung (Aufbau) auch auf Campingplätzen genehmigungspflichtig. Eine Ausnahme bestünde nur, wenn der Bebauungsplan des Grundstücks ausdrücklich eine Wohnnutzung zulassen würde. Das kommt jedoch in der Praxis sehr selten vor.
Wenn ihr trotzdem dauerhaft auf einem Campingplatz wohnt, riskiert ihr Bußgelder, ein Nutzungsverbot und den Rückbau des Hauses.
