In de vorige aflevering van Het Juridisch Café hebben we uitgebreid gesproken over de pre-judiciële vragen die de Amsterdamse Kantonrechter eind 2023 aan de Hoge Raad heeft gesteld over de (on)eerlijkheid van bepaalde huurverhogingsbedingen in veel standaard huurovereenkomsten voor vrije sector woningen. Inmiddels heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord. Reden voor de stamgasten van het café om het arrest van 29 november 2024 te bespreken.

Het blijkt dat de soep door de Hoge Raad minder heet wordt gegeten dan hij door de rechtbank (voorlopig) werd opgediend. Als er bovenop de CPI (consumentprijsindex) ook een component is dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag van maximaal 3%, dan is het beding volgens de Hoge Raad in het algemeen niet oneerlijk. De Hoge Raad oordeelde dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden opgesplitst in twee afzonderlijke onderdelen:

* Het indexatiebeding: Verhoging op basis van de consumentenprijsindex, bedoeld om inflatie te compenseren.

* Het opslagbeding: Een extra jaarlijkse opslag, bedoeld om de huurprijs in lijn te houden met kostenstijgingen en waardestijging van de woning.

Volgens de Hoge Raad hebben deze bedingen verschillende functies en moet oneerlijkheid van het ene beding niet automatisch leiden tot oneerlijkheid van het andere. De Hoge Raad oordeelde dat een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de CPI in het algemeen niet oneerlijk is. Wel kunnen individuele omstandigheden dit oordeel veranderen.

Na een periode van onzekerheid biedt deze uitspraak duidelijkheid voor verhuurders en huurders in de vrije sector. Naast de splitsing van het beding in een indexerings- en een opslagcomponent, volgt uit de uitspraak dat een redelijke opslag van bijvoorbeeld 3% niet snel als oneerlijk wordt gezien. Wel moeten rechters altijd naar de specifieke omstandigheden van het geval kijken zodat in een voorkomend geval een beding toch als oneerlijk kan worden gekwalificeerd.

--> Stuur ons een vraag of opmerking via een ⁠⁠⁠⁠spraakbericht⁠⁠⁠⁠

--> E-mail: ⁠⁠⁠⁠[email protected]⁠⁠⁠⁠

--> Website: ⁠⁠⁠⁠www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe⁠⁠⁠⁠

--> Facebook: ⁠⁠⁠⁠@rubewijnveld⁠⁠⁠⁠

--> Twitter: ⁠⁠⁠⁠@rubewijnveld⁠⁠⁠

In een tussenvonnis van 11 januari 2024 heeft de Kantonrechter in Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de geldigheid van een huurverhogingsbeding in huurovereenkomsten voor woonruimten. Het beding in kwestie voorziet in een jaarlijkse verhoging van maximaal 3% bovenop de inflatie-index (CPI). Naar aanleiding van eerdere uitspraken waarin een dergelijk beding werd vernietigd door kantonrechters vraagt deze kantonrechter zich af of dit soort bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten).

Deze Europese Richtlijn beschermt consumenten tegen oneerlijke contractuele voorwaarden, en wat de juridische gevolgen zijn als het beding als oneerlijk wordt beschouwd.

In afwachting van de beantwoording van deze vragen door de Hoge Raad, blijft het onzeker hoe de Nederlandse rechtspraak deze kwestie verder zal behandelen. Het resultaat kan echter verstrekkende gevolgen hebben voor zowel verhuurders als huurders.

--> Stuur ons een vraag of opmerking via een ⁠⁠⁠⁠spraakbericht⁠⁠⁠⁠

--> E-mail: ⁠⁠⁠⁠[email protected]⁠⁠⁠⁠

--> Website: ⁠⁠⁠⁠www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe⁠⁠⁠⁠

--> Facebook: ⁠⁠⁠⁠@rubewijnveld⁠⁠⁠⁠

--> Twitter: ⁠⁠⁠⁠@rubewijnveld⁠⁠⁠

Deze aflevering van het Juridisch café gaat over handhaving. En in het bijzonder dat de Afdeling bestuursrechtspraak de wenselijkheid van handhavend optreden anders is gaan bekijken dan voorheen.

Recente uitspraken over handhaving met betrekking tot zogeheten PAS-melders lijken dat beeld te bevestigen.

PAS-melders zijn bedrijven die op grond van het toenmalige Programma Aanpak Stikstof (PAS) een melding hebben gedaan voor een wijziging of uitbreiding van hun bedrijf. Op grond van het PAS konden bedrijven hiermee volstaan als de stikstofneerslag van hun activiteiten onder de gestelde drempelwaarde bleef. Zij hoefden dan geen natuurvergunning aan te vragen. In 2019 oordeelde de Afdeling echter dat het PAS in strijd is met Europese natuurwetgeving. Bedrijven die een melding hadden gedaan, moesten alsnog een natuurvergunning aanvragen.

Enkele milieuorganisaties hebben daarna verzoeken om handhaving tegen de boerenbedrijven ingediend. Voor de activiteiten is immers geen vergunning verleend.

De Afdeling heeft deze boerenbedrijven zonder stikstofvergunning de ruimte gegeven om hun activiteiten, ondanks dat er dus wel een overtreding is, tijdelijk voor te zetten (ECLI:NL:RVS:2024:844). Dat is opmerkelijk. De verzoeken om handhaving zouden kort geleden namelijk nog zijn gehonoreerd onder verwijzing naar de zogeheten beginselplicht tot handhaving.

Verder behandelt Martijn de eerste uitspraak over de Wet goed verhuurderschap en bespreekt Jan het nieuwe hotelbeleid in Amsterdam waar erfpacht ook een rol in heeft.

--> Stuur ons een vraag of opmerking via een ⁠⁠⁠spraakbericht⁠⁠⁠

--> E-mail: ⁠⁠⁠[email protected]⁠⁠⁠

--> Website: ⁠⁠⁠www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe⁠⁠⁠

--> Facebook: ⁠⁠⁠@rubewijnveld⁠⁠⁠

--> Twitter: ⁠⁠⁠@rubewijnveld⁠⁠⁠

--> Youtube: ⁠⁠⁠https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

Nee, slechts voor een deel. In Nederland is een proceskostenveroordeling in een gerechtelijke procedure meestal niet kostendekkend. Procederen kost de winnende cliënt vaak meer dan dat de verliezende partij op grond van de uitspraak moet vergoeden. Dit zorgt in de praktijk wel eens voor enige verbazing.

Verder bespreekt Jan nog een uitspraak over een bestemmingsplan voor een grote woonwijk in Amsterdam-Noord die vooralsnog niet door kan gaan en stipt Frank in zijn rubriek "De Omgevingswet en Jij" de nadeelcompensatieregeling aan.

--> Stuur ons een vraag of opmerking via een ⁠⁠spraakbericht⁠⁠

--> E-mail: ⁠⁠[email protected]⁠⁠

--> Website: ⁠⁠www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe⁠⁠

--> Facebook: ⁠⁠@rubewijnveld⁠⁠

--> Twitter: ⁠⁠@rubewijnveld⁠⁠

--> Youtube: ⁠⁠https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

Mijn buurman heeft een vergunning om zijn schuur op mijn perceel te bouwen!

De buren mogen van de gemeente een dakterras op het dak bouwen, maar de VVE geeft geen toestemming!

Zomaar een paar opmerkingen die voorbij komen tijdens intakegesprekken met nieuwe cliënten.

Het komt inderdaad voor. Een omgevingsvergunning wordt verleend door de gemeente, terwijl er privaatrechtelijk nog toestemming nodig is om het bouwwerk te bouwen. In sommige gevallen kan dat een weigeringsgrond opleveren voor de omgevingsvergunning. Dat wordt de evident privaatrechtelijke belemmering genoemd. Zo vaak als dat deze grond wordt opgeworpen door appellanten, bijna evenzoveel keer wordt de grond niet gehonoreerd door de rechter. Want gevallen van evidente privaatrechtelijke belemmeringen zijn schaars.

In deze aflevering van het Juridisch Café hopen we aan de hand van wat praktijkvoorbeelden wat licht te schijnen op dit leerstuk, terwijl Jan en Frank bijkomen van een hardnekkige verkoudheid.

--> Stuur ons een vraag of opmerking via een ⁠spraakbericht⁠

--> E-mail: ⁠[email protected]⁠

--> Website: ⁠www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe⁠

--> Facebook: ⁠@rubewijnveld⁠

--> Twitter: ⁠@rubewijnveld⁠

--> Youtube: ⁠https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

In deze aflevering bespreken we onder meer twee uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over woningsluitingen op last van de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet. Uiteraard komt ook de Omgevingswet voorbij. Jan en Frank zijn inmiddels op cursus geweest en praat Martijn ons bij over het afschaffen van de tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte.

In beide uitspraken komt goed naar voren dat de gevolgen voor de bewoner en zijn persoonlijke omstandigheden vormen een belangrijk onderdeel van die toets. Van belang daarbij is dat de gevolgen en de persoonlijke omstandigheden niet alleen moeten worden gesteld, maar ook goed worden onderbouwd met bewijsmiddelen.

--> Stuur ons een vraag of opmerking via een ⁠spraakbericht⁠

--> E-mail: ⁠[email protected]⁠

--> Website: ⁠www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe⁠

--> Facebook: ⁠@rubewijnveld⁠

--> Twitter: ⁠@rubewijnveld⁠

--> Youtube: ⁠https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

De val van het kabinet Rutte IV in juli 2023 heeft veel vragen opgeleverd en voor veel beroering gezorgd. Hoe staan de partijen er voor, wat worden de machtsverhoudingen in de nieuwe kamer, wanneer zijn de verkiezingen en zo verder. Echter, een van de eerste vragen is altijd "wat wordt controversieel?" In deze nieuwe aflevering van Het Juridisch Café gaan we in op de vraag wat dat nu eigenlijk inhoudt dat controversieel verklaren van wetgeving. Zijn er regels of richtlijnen voor, wat zijn de gevolgen en kan een onderwerp ook weer niet-controversieel verklaard worden.

--> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht

--> E-mail: [email protected]

--> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe

--> Facebook: @rubewijnveld

--> Twitter: @rubewijnveld

--> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

Er gaat veel gebeuren op 1 januari 2024 in de bouw- en vastgoedsector. Naast de invoering van de Omgevingswet staat ook de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in de agenda. Deze wet heeft heeft als doel de kwaliteit van bouwprojecten te verbeteren en de positie van de consument te versterken, maar heeft vergaande gevolgen voor betrokkenen in de bouw. In deze aflevering van Het Juridisch Café gaan we nader in op deze wet.

De wet brengt verschillende belangrijke wijzigingen met zich mee. Eén van de belangrijkste is de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging. Dit houdt in dat aannemers verantwoordelijk worden voor de kwaliteit van het geleverde werk en dat zij dit moeten aantonen door middel van een kwaliteitsborgingssysteem. Daarnaast wordt het toezicht op bouwprojecten verlegd naar private partijen en wordt de positie van de consument versterkt door onder andere de invoering van een opleverdossier en een uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering voor niet-verborgen gebreken.

Ook komt aan bod de uitbreiding van de bevoegdheden van burgemeesters om panden te sluiten met het oog op de openbare orde en een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin het algemene wijkverbod in Amsterdam waarin vakantieverhuur verboden werd in die wijken van tafels is geveegd.

--> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht

--> E-mail: [email protected]

--> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe

--> Facebook: @rubewijnveld

--> Twitter: @rubewijnveld

--> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

In deze aflevering van Het Juridisch Café bespreken wij de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel over de vraag of er licht zit tussen de wijze waarop in het bestuursrecht het begrip ‘overtreder’ en in het strafrecht het begrip ‘functioneel daderschap’ wordt uitgelegd.

Wattel concludeert dat dit het geval is. Er zou echter geen licht mogen zitten tussen de wijze waarop deze begrippen worden uitgelegd. De bestuursrechter zou daarom moeten aansluiten bij de uitleg die de strafrechter geeft aan het begrip daderschap. Dit omdat de wetgever dat zo heeft beoogd. Die is volgens Wattel uitgegaan van een uniform overtredersbegrip voor zowel herstelsancties (last onder dwangsom en last onder bestuursdwang) als bestraffende sancties (bestuurlijke boete).

Verder bespreken we de voornemens van de regering om de tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimten af te schaffen en stippen we naar aanleiding van een vraag van een luisteraar aan wat issues die kunnen spelen bij VVE's aan als je een uitbouw aan je appartement wilt realiseren. Het bleef nog lang onrustig.

--> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht

--> E-mail: [email protected]

--> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe

--> Facebook: @rubewijnveld

--> Twitter: @rubewijnveld

--> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

In deze aflevering staat de Wet goed verhuurderschap, die 1 juli 2023 in werking treedt, centraal. Deze nieuwe wet is van belang voor alle verhuur, beheer en bemiddeling bij woonruimte.  Burgemeester en wethouders krijgen met deze wet vergaande bevoegdheden om in te kunnen grijpen in de civielrechtelijke verhouding tussen verhuurders, bemiddelaars, beheerders en huurders. 
De nieuwe wet regelt onder meer de volgende onderwerpen: 

De gevolgen en risico's bij het niet naleven van de wet zijn: 

Ook passeert de Omgevingswet - die tegen onze verwachtingen in is aangenomen door de eerste kamer - de revue en is er weer actueel nieuws te melden over het Didam-arrest. De Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft namelijk op 22 maart 2023 geoordeeld dat het Didam arrest heeft terugwerkende kracht heeft. De koopovereenkomst gesloten in strijd met het gelijkheidsbeginsel zoals ingevuld in Didam arrest is daarom nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 en 3 BW (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244).

--> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht

--> E-mail: [email protected]

--> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe

--> Facebook: @rubewijnveld

--> Twitter: @rubewijnveld

--> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg