הזהב החדש בנדל"ן

בפרק אירחתי את ניסים חמאוי, רואה חשבון מומחה מיסוי, דיברנו על חוק הרווחים הכלואים, על מה בעלי חברות עושים עם הכסף שנתקע בחברה, ועל ההשקעה בנדל"ן דרך חוק עידוד השקעות הון.

דנו בדיבידנד הכפוי שמפרק חברות, בפחת המואץ שמוחק את העודפים, ובדרך להפוך שלושה מיליון לתשעה עד הבית.

למה החוק שנועד למלא את קופת המדינה דווקא עלול לפגוע בכלכלה לטווח הארוך?

איך הפך נדל"ן מסחרי מהשקעה מועדפת ל"מוקצה" כמעט בן לילה?

למה דווקא לפני כל השקעה בנדל"ן כדאי להשקיע את הרווחים ב-AI ובעובדים?

מה הופך רכישת 50 דירות לעסקה עם חצי אחוז מס רכישה בלבד?

איך כמה בעלי חברות מתאגדים לקבוצת רכישה ונהנים מהטבות של יזם?

פרק מרתק! תהנו.

בפרק אירחתי את הדס כהן, מומחית לבריאות טבעית, דיברנו על הקשר הישיר בין התזונה, הכושר והמיינדסט שלנו ליכולת קבלת החלטות בעסקים ובחיים. דנו בתפקידה של בלוטת האצטרובל, בהשפעות של "מחלת השפע" ואוכל מעובד על הפוקוס שלנו, ואיך שינוי אמיתי בצלחת, בשגרת הבוקר ובסביבה יכול לשבור תקרות זכוכית ולהוביל להצלחה.

איך שרירי הרגליים משפיעים על החדות הקוגניטיבית שלנו?

מה קורה למוח שלנו כשאנחנו אוכלים אוכל מעובד?

כיצד תזונה נכונה וטקס בוקר ישפרו קבלת החלטות עסקיות?

למה אזור הנוחות הוא בעצם אזור הנכות שלנו?

איך שומרים על פוקוס כיזמים בעולם של הסחות דעת?

פרק מרתק! תהנו.

בפרק אירחתי את ד"ר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין וחוקר נדל"ן, דיברנו על הפער שבין הנתונים הרשמיים של הלמ"ס לבין המציאות בשטח, על ההשפעה האמיתית של מבצעי המימון מצד הקבלנים, ולמה הפסיכולוגיה והפחד מניעים היום את השוק הרבה יותר ממספרים יבשים.

האם הנתונים הרשמיים על מחירי הדירות משקרים?

כמה באמת שוות הטבות המימון של הקבלנים בתוך העסקה?

למה אנשים לא קונים דירות גם כשהריבית יורדת?

האם באמת קיים מחסור בדירות במדינת ישראל?

איך אפשר לזהות הזדמנויות השקעה דווקא בשוק של היום?

פרק מרתק! תהנו.

בפרק הזה, פרק סולו ראשון ואישי, אני משתף את הדרך שלי מאפס ידע והון ועד לחברה שמנהלת עסקאות של מעל חצי מיליארד שקלים. דיברנו על הכניסה המוקדמת לשוק ההון, על ההפסדים הראשונים שלמדתי מהם, ואיך זרקתי את התיק מאחורי הגדר בעסקה הראשונה שלי. שיתפתי איך משברים בדרך רק חיזקו אותי לבנות חברת נדל"ן והתחדשות עירונית מצליחה.

למה מעבודה קשה באמת לא עושים כסף?

איך הפסד קטן בגיל מוקדם יכול לחסוך מיליונים בעתיד?

מה הקשר בין הקמת משפחה להצלחה בקריירה והשקעות?

למה הצעד הראשון בעולם הנדל"ן הוא הקריטי ביותר?

איך המספרים מאחורי כל עסקה מספרים את סיפור ההשקעה?

פרק מרתק! תהנו.

בפרק אירחתי את דנה סנדר, מנכ"לית חברת נו קפיטל, דיברנו על מימון לנדלן, במיוחד הלוואות קבלן, למצוקת התזרים, ירידות מחירים, והשפעות על שוק הדיור בישראל.

דנו בחשיבות של דוחות אפס, בהשפעות של עלויות הביצוע, ובתפקיד של קבוצות רכישה ומשקיעים בניצול הזדמנויות בשוק הנדלן.

- האם הלוואות קבלן הן מלכודת או הזדמנות?

- מה תפקיד גוף המימון בקריסת יזמי נדלן?

- כיצד משפיעה הריבית על מחירי הדירות בישראל?

- האם יש באמת ירידת מחירים בשוק בתל אביב?

- מה הקשר בין קבוצות רכישה, פריסייל והנחות יזמים?

פרק מרתק! תהנו.

בפרק אירחתי את בני פרבר, מנהל קהילת ה-AI הגדולה בישראל, דיברנו על מהפכת הבינה המלאכותית ושילובה בעולם הנדלן, מסוכני AI שעושים עבורנו ניתוח עסקאות, מחקר שוק ואפילו שיווק אוטומטי, ועד להשפעה של הטכנולוגיה על המשקיעים, החל מחוזים חכמים ועד לרכישת נדלן דרך קריפטו ואבאטארים שימכרו לכם דירה.

- האם רובוטים יחליפו בקרוב את העובדים והמשווקים בעסק?

- איך בינה מלאכותית יכולה לאתר עסקאות נדלן מתחת למחיר השוק?

- למה צעירים יקנו בעתיד חלקי דירות דרך חוזים חכמים ובלוקצ'יין?

- מה היתרון בלתת לסוכן AI גישה להוצאות ולחשבון הבנק שלכם?

- האם הפער בין מי שמאמץ את הטכנולוגיה למי שלא יהפוך לבלתי הפיך?

תהנו בפרק!!!

בפרק אירחתי את תום גוקאי, הבעלים של חברת אורנוס לייעוץ והשקעות בביטקוין, דיברנו על ההבדלים בין עולם הנדל"ן לעולם הקריפטו, לאסטרטגיות מסחר, ניהול סיכונים בשוק יורד, והפסיכולוגיה שמניעה משקיעים. דנו גם על החוויות של תום מ"המירוץ למיליון", על האופן שבו אתגרים פיזיים משנים את תפיסת המסוגלות העסקית, ולמה חינוך דור העתיד להשקעות סולידיות עשוי להיות טעות גורלית.

- למה ירידות מחירים הן בעצם ההזדמנות האמיתית של המשקיעים?

- מה הפסיכולוגיה שעומדת מאחורי הבריחה ההמונית משוק יורד?

- האם שוק הנדל"ן בישראל נמצא בדרכו למשבר היסטורי?

- איך השתתפות בריאליטי אקסטרים משנה את המיינדסט העסקי שלך?

- האם באמת אפשר לייצר רווחים משמעותיים כשהשוק קורס?

פרק מרתק! תהנו

בפרק אירחתי את פלג דוידוביץ', הבעלים והמנכ"ל של חברת פרופדו, דיברנו על התחדשות עירונית, במיוחד באזורי ביקוש, על אסטרטגיות השקעה לטווח ארוך, ואיך מזהים הזדמנויות בשוק גם כשהריבית עולה והמשק במשבר. דנו בחשיבות האחיזה בעסקה לעומת חיפוש תמחור חסר, בהשפעות של שוק ההון מול נדל"ן, ובתפקיד של רכישת דירות "משעממות" וסחירות ביצירת הון יציב.

למה המחיר שאתם משלמים על הדירה הוא בעצם אוברייטד?

כיצד משפיעה סביבת ריבית משתנה על החלטות של משקיעי נדל"ן?

למה דירות "משעממות" במרכז הארץ הן לפעמים ההשקעה הטובה ביותר?

איך מצליחים לקנות חברות ענק עם עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית?

מה הקשר בין שוק ההון, רכישת חברות וייצור ערך נדל"ני אמיתי?

פרק מרתק! תהנו.

רוב האנשים שומעים דירה חליפית ומיד חושבים על מס, אבל האמת היא שזה יכול להיות מהלך השקעה מחושב, שמייצר חלון זמן שבו אתם מחזיקים שתי דירות במקביל, עם אפשרות ליהנות גם מעליית ערך וגם מגמישות תזרימית. המדינה מאפשרת את זה במסגרת ההגדרה של “שפרי דיור, כלומר בעלי דירה שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת.

בפרק נפרק את האסטרטגיה הזו לגורמים: מתי זו קפיצת מדרגה אמיתית ולא רק דחיית מס, איך מחליטים מהו נכס הליבה ומהו הנכס למכירה, ואיך מתכננים נכון את תקופת החפיפה כדי להרוויח ולא להילחץ.

על מה נדבר תאכלס בפרק?

• פתיחה: למה דירה חליפית היא קודם כל אסטרטגיה, ורק אחר כך שורת מס.

• ההיגיון האסטרטגי: באילו מצבים החזקה מקבילה של שתי דירות יוצרת יתרון כפול, ערך ותזרים.

• חלון הזמן החוקי: כמה זמן מותר להחזיק שתי דירות ועדיין להיחשב דירה יחידה לעניין מס רכישה, ובאילו תקופות מדובר על 18 חודשים או 24 חודשים לפי מועד הרכישה. יש גם כלל ייעודי לרכישה מקבלן: 12 חודשים ממועד המסירה החוזי, או בפועל אם יש עיכוב לא באשמת הרוכשים.
  מה קורה אם חורגים, לרוב משלמים את ההפרש למס של “דירה נוספת”, בתוספת ריבית והצמדה.

• שתי דירות, שתי שכירויות: האם ואיך משכירים במקביל, ואיך בודקים שהמספרים מחזיקים גם עם חודש או שניים של ריקנות.

• עליות ערך כפולות: איך מחשבים רווח אמיתי לתקופת החפיפה, כולל עלות כסף, מימון, והשלכות מס עתידיות, ומתי נכון למכור גם אם “עוד יש לאן לעלות”.

• מוקשים ותוכנית גיבוי: למה לוחות זמנים הם הסיכון הגדול, אילו תרחישים תוקעים מכירה, ואיך בונים גיבוי כבר ביום החתימה.

• סיום: למי המהלך מתאים והופך משפחות למשפחות משקיעות, ומתי פחות מתאים, למשל כשכושר ההחזר גבולי.

הפודקאסט הופק על ידי שהם לוי שהוא מומחה יחסי ציבור לרואי חשבון ומומחי מיסוי.

בפרק של הזהב החדש בנדל"ן, רו"ח איתי יצחקיאן מזכיר שבכמעט כל מקום נזרקות כותרות על מחירי הדירות.

הוא שואל שאלה בסיסית: האם שוק הנדל"ן בישראל באמת קפוא, או שפשוט בחלק מהאזורים המחירים יורדים ובעסקאות אחרות המחירים עולים? נדבר על ירידות מחירים, אבל לא כסיסמה, אלא איפה הן באמת קורות, אצל מי, ובאילו עסקאות תגלו אותן רק אם יודעים איפה לחפש.

בפרק הזה נעשה סדר בפער בין נתונים למציאות: אילו עסקאות לא נכנסות לסטטיסטיקה בכלל, למה מחירי פרסום הפכו לפחות רלוונטיים, ואיך מבצעי מימון משנים את המחיר הכלכלי בלי להזיז את המספר הרשמי. נבין גם למה נתוני הלמ״ס מרגישים לפעמים כמו צילום של אתמול, ומה זה אומר למי שמנסה לקבל החלטה עכשיו.

משם נצלול להתנהגות השחקנים בשטח: איך נראים רוכשי קצה בתקופות אי ודאות, למה משקיעים ותיקים מגיבים אחרת לריבית גבוהה, ואיך יזמים גדולים מצליחים להחזיק מחיר גם כשהביקוש נחלש.

נדבר על הריבית הגבוהה שהקשתה על היזמים והקבלנים, אבל ראינו גם שעל משקי הבית. רו"ח איתי יצחקיאן מסביר, מי באמת נפגע ממנה, ואיך היא משנה העדפות אזוריות ולא רק את הכדאיות הכללית.

בפרק סקרנו נפתח את שוק היד השנייה, שבו ראינו שבימים אלה נוצרות בו הזדמנויות אמיתיות, כולל איך מזהים מוכר שמוכן להתגמש באמת, ומה ההבדל בין מוכר לחוץ למוכר עייף.

הפודקאסט הופק על ידי שהם לוי, מומחה יחסי ציבור ותוכן בעולמות של מיסוי והשקעות.