רוב האנשים שומעים דירה חליפית ומיד חושבים על מס, אבל האמת היא שזה יכול להיות מהלך השקעה מחושב, שמייצר חלון זמן שבו אתם מחזיקים שתי דירות במקביל, עם אפשרות ליהנות גם מעליית ערך וגם מגמישות תזרימית. המדינה מאפשרת את זה במסגרת ההגדרה של “שפרי דיור, כלומר בעלי דירה שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת.

בפרק נפרק את האסטרטגיה הזו לגורמים: מתי זו קפיצת מדרגה אמיתית ולא רק דחיית מס, איך מחליטים מהו נכס הליבה ומהו הנכס למכירה, ואיך מתכננים נכון את תקופת החפיפה כדי להרוויח ולא להילחץ.

על מה נדבר תאכלס בפרק?

• פתיחה: למה דירה חליפית היא קודם כל אסטרטגיה, ורק אחר כך שורת מס.

• ההיגיון האסטרטגי: באילו מצבים החזקה מקבילה של שתי דירות יוצרת יתרון כפול, ערך ותזרים.

• חלון הזמן החוקי: כמה זמן מותר להחזיק שתי דירות ועדיין להיחשב דירה יחידה לעניין מס רכישה, ובאילו תקופות מדובר על 18 חודשים או 24 חודשים לפי מועד הרכישה. יש גם כלל ייעודי לרכישה מקבלן: 12 חודשים ממועד המסירה החוזי, או בפועל אם יש עיכוב לא באשמת הרוכשים.
  מה קורה אם חורגים, לרוב משלמים את ההפרש למס של “דירה נוספת”, בתוספת ריבית והצמדה.

• שתי דירות, שתי שכירויות: האם ואיך משכירים במקביל, ואיך בודקים שהמספרים מחזיקים גם עם חודש או שניים של ריקנות.

• עליות ערך כפולות: איך מחשבים רווח אמיתי לתקופת החפיפה, כולל עלות כסף, מימון, והשלכות מס עתידיות, ומתי נכון למכור גם אם “עוד יש לאן לעלות”.

• מוקשים ותוכנית גיבוי: למה לוחות זמנים הם הסיכון הגדול, אילו תרחישים תוקעים מכירה, ואיך בונים גיבוי כבר ביום החתימה.

• סיום: למי המהלך מתאים והופך משפחות למשפחות משקיעות, ומתי פחות מתאים, למשל כשכושר ההחזר גבולי.

הפודקאסט הופק על ידי שהם לוי שהוא מומחה יחסי ציבור לרואי חשבון ומומחי מיסוי.

בפרק של הזהב החדש בנדל"ן, רו"ח איתי יצחקיאן מזכיר שבכמעט כל מקום נזרקות כותרות על מחירי הדירות.

הוא שואל שאלה בסיסית: האם שוק הנדל"ן בישראל באמת קפוא, או שפשוט בחלק מהאזורים המחירים יורדים ובעסקאות אחרות המחירים עולים? נדבר על ירידות מחירים, אבל לא כסיסמה, אלא איפה הן באמת קורות, אצל מי, ובאילו עסקאות תגלו אותן רק אם יודעים איפה לחפש.

בפרק הזה נעשה סדר בפער בין נתונים למציאות: אילו עסקאות לא נכנסות לסטטיסטיקה בכלל, למה מחירי פרסום הפכו לפחות רלוונטיים, ואיך מבצעי מימון משנים את המחיר הכלכלי בלי להזיז את המספר הרשמי. נבין גם למה נתוני הלמ״ס מרגישים לפעמים כמו צילום של אתמול, ומה זה אומר למי שמנסה לקבל החלטה עכשיו.

משם נצלול להתנהגות השחקנים בשטח: איך נראים רוכשי קצה בתקופות אי ודאות, למה משקיעים ותיקים מגיבים אחרת לריבית גבוהה, ואיך יזמים גדולים מצליחים להחזיק מחיר גם כשהביקוש נחלש.

נדבר על הריבית הגבוהה שהקשתה על היזמים והקבלנים, אבל ראינו גם שעל משקי הבית. רו"ח איתי יצחקיאן מסביר, מי באמת נפגע ממנה, ואיך היא משנה העדפות אזוריות ולא רק את הכדאיות הכללית.

בפרק סקרנו נפתח את שוק היד השנייה, שבו ראינו שבימים אלה נוצרות בו הזדמנויות אמיתיות, כולל איך מזהים מוכר שמוכן להתגמש באמת, ומה ההבדל בין מוכר לחוץ למוכר עייף.

הפודקאסט הופק על ידי שהם לוי, מומחה יחסי ציבור ותוכן בעולמות של מיסוי והשקעות.

בפרק הזה של הזהב החדש בנדל"ן רו"ח איתי יצחקיאן עושה סדר באחת המילים הכי נפוצות בשיווק של דירות חדשות, פריסייל, ומפרק אותה עד לרמת השורה הקטנה.

מה באמת נמכר כאן, הנחה אמיתית או סיפור, מחיר נמוך או פשוט פריסת תשלומים שנראית נוצצת, ולמה פתאום השוק מוצף במבצעים, שדרוגים “במתנה” והבטחות על הצמדה וריבית.

בדרך, נלמד לזהות הנחה אמיתית בדירה, שהיום במבצעי שיווק משמשת את הקבלנים ככלי פסיכולוגי למשיכת קונים, בפרק אנחנו נלמד להבין מהי בכלל הנחה אמיתית בפריסייל?

איך מבצעים השוואות נכונות מול סביבת תחרות ושלבים קודמים, ואיך מחשבים את המחיר האפקטיבי של העסקה, כולל מדד תשומות, עלות הכסף עד למסירה, ומה בדיוק קורה במבצעי 20/80 ו-10/90 כשדוחים את התשלומים קדימה ונכנסים עם הון עצמי נמוך יותר בתחילת העסקה.

איתי גם מצביע על הסימנים שמבדילים בין שיווק מוקדם אמיתי לבין מיתוג שמנסה להיראות כמו הזדמנות, כולל המסמך האחד שכדאי לראות כדי להבין אם הפרויקט בשל או עדיין בשלב המצגת.

הפודקאסט הופק על ידי שהם לוי, הבעלים של חברת יחסי הציבור קריאייטיביטי ואליו.

הזדמנות או סיפורי אגדות?

איך זה שמשקיעים מצליחים לקנות דירות מתחת למחיר השוק – בעוד רוב האנשים אפילו לא יודעים שזה אפשרי?

רמז: זה לא עניין של מזל – זאת שיטה.

ובפרק החדש של הפודקאסט שלנו, איתי יצחקיאן, מייסד ומנכ”ל אינווקס, רואה חשבון ומלווה משקיעים, חושף את כל מה שאתם חייבים לדעת כדי לאתר את ההזדמנויות הנדל”ניות הכי שוות – עוד לפני שהן מופיעות בלוחות.

על מה נדבר?

🔍 איך לזהות נכסים שנמצאים מתחת לרדאר

💡 אילו פרקטיקות הופכות משקיעים מצליחים – לכאלה שקונים חכם

📉 מהן הסיבות שבגללן מוכרים מסוימים יורדים ממחיר השוק – ואיך אתם יכולים לנצל את זה

⚡ ואיך גם אתם יכולים להיות בעלים של דירה – בלי להסתמך על הורים, ירושות או לוטו

שורה תחתונה:

אם אתם רוצים להבין איך להשקיע נכון, לקנות חכם – ולהתחיל להרוויח מהשוק הזה, זה פרק שאתם לא רוצים לפספס.

🔊 משקיעי נדל"ן – זה הפרק שאתם פשוט לא יכולים להרשות לעצמכם לפספס!

📉 הנחיות חדשות = כללי משחק חדשים > מה זה אומר על העסקה הבאה שלכם? ואיך זה ישפיע על כל השוק?

🎙 איתי יצחקיאן מארח את אורי יוניסי – ראש מערך המשכנתאות בבנק לאומי, יועץ אסטרטגי בכיר ליזמים וחברות נדל"ן, ושותף למימון עסקאות מהמורכבות בשוק – לשיחה בהירה, חדה ומעשית על השינויים הגדולים בעקבות הנחיות בנק ישראל החדשות.

📌 מה מחכה לכם בפרק?

▪ פירוק פשוט של ההנחיות החדשות – מה משתנה ואיך זה משפיע על אפשרויות המימון שלנו, של הקבלנים ושל כל מי שמסביב

▪ מבט לעתיד: מה מנסה בנק ישראל להשיג, והאם הוא יצליח?

▪ סיכונים, הזדמנויות ואי-ודאות – מה עושים איתם?

▪ תובנות מהשטח: מה קורה למחירי הקרקע, קצב השיווק והעסקאות?

▪ התנהלות חכמה מול בנקים וליווי משפטי

🚀 זה ה-פרק שייתן לכם ידע ששווה כוח, זמן וכמובן גם כסף, והכי חשוב- יתרון אמיתי על כל השאר

🚀 איך תקנו נכס לילדים – בלי החזרים חודשיים, בלי התחייבות למשכנתא תזרימית, ואפילו בלי להביא כסף מהבית?

נשמע כמו חלום? זה ממש לא! 💡

בפרק הזה אני מארח את חברת הראל, ואנחנו נכנסים לעומק המשכנתא ההפוכה – פתרון פיננסי מבריק שמאפשר להורים להניע את גלגל הנדל"ן עבור הילדים שלהם גם היום, ובעיקר היום.

✅ תנאי מימון מטורפים: 20/80, 10/90 וכל מה שהקבלנים מציעים
✅ איך למנף את הכסף שלכם בצורה מתקדמת וחכמה
✅ איך לבנות לילדים שלכם נכס בלי לחץ כלכלי ובלי התחייבות כבדה

🎯 יצרנו כאן עסקה שמאפשרת לכם לרכוש נכס כמעט בלי להביא כסף מהבית – ואתם חייבים לשמוע איך זה עובד!

📢 אז אם אתם רוצים להבין איך לייצר הזדמנויות נדל”ן חכמות – זה בדיוק הפרק בשבילכם.

🎬 לחצו Play וגלו איך הופכים את החלום למציאות!

איך אפשר להמשיך לעמוד על הרגליים

ליבת תשתף אותנו בסיפור חייה המטלטל, באובדן

זה פרק מלא השראה לכל מי שחווה קושי אישי,

יאללה, מתחילים.

חודש אוגוסט

כמה המוסדיים רואים שהפרטיים לא?!

מניות הנדל"ן בבורסה הישראלית ממשיכות לטפס

השוק נמצא בעלייה מתמדת של כ-1% לחודש

האם אנחנו באופוריה באמצע המלחמה או שאנחנו רק

בפיתחה של אינפלציה כמו שהיה בתקופת הקורונה?

חודש יולי 2024 היה חודש מעניין בשוק הנדל"ן

מצד אחד, מלחמה מתמשכת

 מצד שני, שוק שמרים ראש.

אז מה קרה בשוק הנדל"ן בחודש האחרון?

מה היו המגמות שתפסו תאוצה?

לאן פנינו בכל זאת?

איך אני רואה את הדברים?

וכמובן, ממה צריך להיזהר?

במציאות בה מחירי הדירות החדשות ממשיכים לעלות, לא מעט אנשים מגלים שדווקא רכישת דירה יד שנייה במתחם שעומד בפני התחדשות עירונית יכולה להיות מהלך חכם ומשתלם. נבדוק יחד מה היתרונות, איך זה משתלב עם השוק הנדל"ני הנוכחי, ומהם הגורמים שכדאי לקחת בחשבון כששוקלים את האפשרות הזאת. הצטרפו אלינו למסע שמראה כיצד השקעה חכמה היום יכולה להפוך להזדמנות מחר!"