immoindex. - Hinter den Kulissen des fränkischen Immobilienmarkts

In dieser Folge zu Gast: Anton Nagatkin, Steuerberater, Inhaber der Steuerkanzlein „Tax&Friends“ in Schwabach und Nürnberg und selbst Immobilieninvestor. 

Gemeinsam mit Bugra geht es um die Grundlagen der Immobilieninvestition – von Finanzierung und Eigenkapital über Mieteinnahmen bis hin zu Abschreibung und steuerlichen Effekten. 

Ziel der Folge: Immobilien als Kapitalanlage verständlich machen, auch wenn du gerade erst anfängst, dich mit dem Thema zu beschäftigen.

Was macht Immobilien als Investment so interessant? Ein entscheidender Punkt ist die Finanzierung: Statt den gesamten Kaufpreis aus eigenem Kapital aufzubringen, kann ein großer Teil über die Bank finanziert werden. Gleichzeitig können die Mieteinnahmen einen erheblichen Teil der monatlichen Finanzierung tragen. Anton und Bugra erklären anhand konkreter Zahlen, was hinter Begriffen wie 110-%-Finanzierung, Eigenkapitalrendite und Leverage-Effekt steckt – und warum gerade der Einsatz von Fremdkapital einen enormen Hebel beim Vermögensaufbau darstellen kann.

Doch eine Immobilie ist nicht nur aus Finanzierungssicht spannend. Gemeinsam werfen die beiden auch einen Blick auf die steuerliche Seite: Welche Mieteinnahmen müssen eigentlich angegeben werden? Welche Kosten können bei Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden? Wie funktionieren Zinsen, Bewirtschaftungskosten und Abschreibung? Und wie kann es passieren, dass eine Immobilie monatlich positiven Cashflow bringt, steuerlich aber trotzdem einen Verlust produziert, der sich auf die persönliche Steuerlast auswirken kann?

In dieser Folge erfährst du:

– Warum Immobilien für den langfristigen Vermögensaufbau interessant sein können

– Wie viel Eigenkapital du für eine Immobilienfinanzierung möglicherweise benötigst

– Was eine 100-%- oder 110-%-Finanzierung bedeutet

– Wie der Leverage- bzw. Hebeleffekt funktioniert

– Was Mieteinnahmen und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterscheidet

– Welche Kosten steuerlich berücksichtigt werden können

– Wie die Abschreibung einer Immobilie grundsätzlich funktioniert

– Und wie steuerliche Verluste trotz positivem Cashflow entstehen können

Dabei wird auch klar: Immobilien sind kein Selbstläufer. Finanzierung, Objekt, Mieteinnahmen, Kosten und persönliche Steuersituation müssen zusammenpassen. Wer die Mechanismen jedoch versteht und sauber kalkuliert, kann Immobilien als starken Baustein für Vermögensaufbau und steuerliche Gestaltung nutzen.

Schlüsselbegriffe: Immobilien als Kapitalanlage, Immobilieninvestment, Immobilienfinanzierung, Steuern Immobilien, Abschreibung Immobilie, Vermietung und Verpachtung, Eigenkapitalrendite, Leverage-Effekt, Immobilien kaufen

#Immobilieninvestment #Kapitalanlage #Immobilienfinanzierung #Steuern #Vermögensaufbau

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Wie viel Geld kostet dich deine emotionale Bindung beim Immobilienverkauf?

In dieser Folge zu Gast: ein Geschäftsführer und Immobilienmakler mit direktem Einblick in die Praxis des Immobilienverkaufs. Gemeinsam sprechen wir darüber, warum Emotionen beim Verkauf einer Immobilie fast immer eine Rolle spielen – und wie schnell sie zu Entscheidungen führen können, die am Ende bares Geld kosten. Besonders dann, wenn es um das eigene Elternhaus, langjährige Erinnerungen oder eine Immobilie geht, mit der man einen großen Teil seines Lebens verbindet.

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Was passiert, wenn Kaufinteressenten plötzlich die Einrichtung kritisieren, das geliebte Zuhause schlechtreden oder der erhoffte Verkaufserfolg monatelang ausbleibt? Genau dann entstehen Situationen, in denen Eigentümer persönlich reagieren, hektisch den Preis verändern oder den Wert ihrer Immobilie aufgrund eigener Erinnerungen und Vorlieben überschätzen. An konkreten Beispielen wird deutlich, warum Dinge, die Verkäufer als Vorteil empfinden, aus Käufersicht sogar wertmindernd sein können – etwa eine laute Hauptstraße oder der Imbiss direkt gegenüber.

Ein guter Makler bringt dabei nicht nur Erfahrung und einen professionellen Verkaufsprozess mit, sondern vor allem die notwendige Distanz. Während Eigentümer einen kritischen Kommentar schnell persönlich nehmen, kann ein neutraler Vermittler sachlich reagieren und den Verkaufsprozess weiterführen. Genau diese Objektivität kann entscheidend sein, wenn aus emotionalen Entscheidungen keine finanziellen Fehler werden sollen.

Jetzt reinhören und erfahren, wie du beim Immobilienverkauf Emotionen von Fakten trennst, deine Immobilie realistischer bewertest und typische Fehler beim Verkauf vermeidest.

Schlüsselbegriffe: Immobilienverkauf, Immobilienbewertung, Immobilienmakler, Haus verkaufen, Wohnung verkaufen, Immobilienpreis, Verkaufsstrategie, Privatverkauf

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Was tun, wenn eine Immobilie erst entrümpelt werden muss.

In dieser Folge von immoindex. ist Natalie Seckler zu Gast, Gründerin und Inhaberin vom Schwabacher Helferlein. Gemeinsam mit Host Bugra Yilmazel spricht sie über ein Thema, das viele Eigentümer, Erben und Angehörige irgendwann unerwartet trifft: Wohnungsauflösung, Entrümpelung, Seniorenumzug und die emotionale Vorbereitung einer Immobilie auf den nächsten Lebensabschnitt.

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Die Schwabacher Helferlein findest du hier:

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Natalie erzählt, wie sie 2021 das Schwabacher Helferlein gegründet hat und warum ihr Unternehmen weit mehr macht als klassische Entrümpelung. Aus ihrer früheren Arbeit als Betreuerin und durch die Erfahrung ihres Lebensgefährten in der Pflege wurde schnell klar: Viele Menschen brauchen nicht nur kräftige Hände, sondern echte Unterstützung. Besonders dann, wenn ein Umzug ins Pflegeheim ansteht, ein Angehöriger verstorben ist, eine Messi-Wohnung sichtbar wird oder ein geerbtes Haus plötzlich verkauft werden soll.

Vom ersten Vor-Ort-Termin bis zur kompletten Räumung gibt Natalie einen ehrlichen Einblick in ihren Alltag. Sie spricht über Wohnungen, in denen jahrzehntelang gesammelt wurde, über versteckte Wertgegenstände, Dokumente, Münzen oder Schmuck, die sorgfältig gesichert und an Eigentümer übergeben werden, aber auch über schwere Fälle wie Spezialreinigungen nach Todesfällen. Dabei wird deutlich: Hinter jeder Räumung steht eine Geschichte. Für Angehörige ist es oft emotional belastend, für Profis wie Natalie braucht es Ruhe, Struktur und einen respektvollen Blick auf die Situation.

Auch die Zusammenarbeit zwischen Schwabacher Helferlein und Enora Immobilien spielt eine wichtige Rolle. Denn bevor eine Immobilie verkauft werden kann, muss sie oft erst entrümpelt, gereinigt, vorbereitet und richtig eingeschätzt werden. Natalie erklärt, warum es sinnvoll ist, frühzeitig zu klären, ob verkauft, vermietet oder selbst eingezogen werden soll – und wie Makler, Entrümpler, Gärtner oder weitere Dienstleister gemeinsam dafür sorgen können, dass der Verkaufsprozess sauber, schnell und professionell startet.

In dieser Folge erfährst du:

Jetzt reinhören und erfahren, warum Entrümpelung oft der erste wichtige Schritt zum erfolgreichen Immobilienverkauf ist – und wie viel Menschlichkeit, Verantwortung und Organisation hinter einer professionellen Wohnungsauflösung wirklich stecken.

Schlüsselbegriffe: Entrümpelung Schwabach, Wohnungsauflösung, Haushaltsauflösung, Seniorenumzug, Messi-Wohnung, Immobilienverkauf, Haus verkaufen, Nachlassimmobilie, enora Immobilien, Schwabacher Helferlein

So läuft ein Immobilienverkauf wirklich professionell ab.

In dieser Folge von immoindex. sprechen Bugra Yilmazel und Mier Ohda über den perfekten Immobilienverkaufsprozess. Schritt für Schritt zeigen die beiden, was passieren muss, bevor ein Haus oder eine Wohnung überhaupt online geht – und warum ein guter Verkauf nicht erst mit dem Inserat beginnt.

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Mier erklärt, welche Objektunterlagen vor dem Verkaufsstart zwingend vorliegen sollten: vom aktuellen Grundbuchauszug über Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse und Energieausweis bis hin zu Bauakte, Archivplänen und weiteren Dokumenten, die auch für Banken und Finanzierung wichtig sind. Denn wenn ein Käufer nach der Besichtigung ernsthaft kaufen möchte, darf der Prozess nicht ins Stocken geraten. Wer Unterlagen erst dann zusammensucht, verliert Zeit, Vertrauen und im schlimmsten Fall den Käufer.

Doch ein professioneller Verkauf besteht nicht nur aus Papierarbeit. Auch die Immobilie selbst muss vorbereitet werden: sauber, entrümpelt, gepflegt und realistisch präsentiert. Mier macht klar, warum frisch gestrichene Wände nicht immer ein Vorteil sind, weshalb alte Möbel und volle Räume Interessenten emotional bremsen können und wie hochwertige Fotos, Visualisierungen, 360-Grad-Rundgänge und professionelle Immobilienvideos die Nachfrage deutlich steigern können. Gerade im fränkischen Immobilienmarkt zählt der erste Eindruck – und der entsteht lange vor dem Notartermin.

Außerdem geht es um die richtige Inserierung auf Portalen wie ImmoScout, Immowelt und Kleinanzeigen, den idealen Zeitpunkt für den Verkaufsstart, die Bearbeitung von Anfragen und die Organisation von Besichtigungstagen. Bugra und Mier sprechen darüber, warum Besichtigungen nicht als plumpe Verkaufsshow funktionieren, sondern als Beratung: Interessenten wollen Sicherheit, Antworten, Orientierung und ein gutes Gefühl. Danach zählen Kaufpreisangebot, Finanzierungsbestätigung, Eigenkapitalnachweis, Sympathie und Verbindlichkeit – bevor es über Reservierung, Kaufvertragsentwurf, Notartermin, Zahlung und Schlüsselübergabe zum erfolgreichen Abschluss geht.

In dieser Folge erfährst du:

Jetzt reinhören und erfahren, wie ein Immobilienverkauf professionell, strukturiert und ohne unnötige Reibungsverluste abläuft.

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Diese drei Fehler können euren Immobilienverkauf richtig teuer machen.

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Mier erklärt, warum ein zu hoher Angebotspreis nicht nur Interessenten abschreckt, sondern auch Misstrauen erzeugt. Sobald eine Immobilie mehrfach im Preis gesenkt wird, fragen sich viele Käufer: Stimmt etwas mit dem Objekt nicht? Gibt es versteckte Mängel? Warum liegt die Immobilie schon so lange am Markt? Genau dadurch kann aus einem eigentlich guten Verkaufsobjekt plötzlich ein Ladenhüter werden. Besonders spannend: In der Folge geht es auch darum, warum manche Immobilien in Schwabach und Umgebung monatelang online bleiben und weshalb die ersten zwei Wochen nach Veröffentlichung oft die entscheidende Phase sind.

Außerdem sprechen Bugra und Mier über den Satz: „Ich habe Zeit und muss nicht direkt verkaufen.“ Auch das klingt erstmal entspannt, kann aber gefährlich werden. Denn je länger eine Immobilie sichtbar am Markt bleibt, desto mehr verliert sie an Attraktivität. Käufer beobachten Portale wie ImmoScout, Immowelt oder Kleinanzeigen genau. Sie sehen, wenn ein Objekt immer wieder auftaucht, im Preis sinkt oder nicht verkauft wird. Mier nennt das den „Angebotsbauch“: In den ersten zwei Wochen ist die Nachfrage am höchsten. Danach nimmt die Aufmerksamkeit meist deutlich ab.

Der dritte große Fehler: „Ich probiere es erstmal selbst, einen Makler kann ich ja immer noch einschalten.“ Auch hier wird Klartext gesprochen. Natürlich kann ein Privatverkauf funktionieren. Aber wenn eine Immobilie mit falschem Preis, schlechten Fotos oder unklarer Strategie gestartet ist, ist der erste Eindruck oft bereits verspielt. Und beim Immobilienverkauf gibt es, wie Mier sagt, keine zweite Chance für den ersten Eindruck. Gerade weil ein Haus emotional ist, kann eine neutrale, professionelle Begleitung helfen, sachlich zu bleiben, richtig zu verhandeln und den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

In dieser Folge erfahrt ihr:

Jetzt reinhören und erfahren, wie ihr typische Fehler beim Immobilienverkauf vermeidet, eure Immobilie professionell positioniert und von Anfang an die richtige Verkaufsstrategie wählt.

Schlüsselbegriffe: Immobilienverkauf, Immobilienmakler Schwabach, Haus verkaufen, Wohnung verkaufen, Immobilienbewertung, Verkaufspreis Immobilie, Immobilienmarkt Franken, Enora Immobilien

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Jede Immobilie kann in unter 4 Wochen verkauft werden.