Te quiero platicar sobre las fibras o fideicomisos de inversión en bienes raíces que existen en México. Hay instrumentos parecidos en otros países, en Estados Unidos, por ejemplo, su nombre es REIT, R-E-I-T. Su significado es muy parecido, es Real Estate Investment Trust, o sea, Comisos de Inversión en Bienes Raíces, prácticamente lo mismo. Lo que sí es distinto es que en otros países las fibras pueden hacer otras cosas distintas a las que pueden hacer en México. Voy a hablar específicamente sobre las mexicanas y por qué considero que son la mejor opción para invertir en bienes raíces. Distinto incluso a lo que significaría que tú compres un local, una casa, una oficina y la rentes. Y te voy a explicar por qué en este capítulo. En primer lugar decirte las fibras son personas morales, son fideicomisos. de creación relativamente reciente en nuestro país y permiten invertir en bienes raíces como si te reunieras con un grupo de amigos para comprar una oficina y rentarla. Nada más que aquí estamos hablando de dimensiones más grandes. Voy a utilizar en esta plática el ejemplo de la fibra Monterrey. que es una fibra desde mi punto de vista de las más activas en México, interesante, que a mí me gusta invertir en ella cuando tengo la posibilidad y que pues hasta el momento la conozco y como te digo, me gusta platicar sobre ella. ¿Qué es lo que significa una fibra? El fideicomiso lo que hace es comprar inmuebles. En el caso de la fibra, Monterrey tiene inmuebles comerciales, industriales y de oficinas. Compran los inmuebles, los integran todos en una empresa, los administran de manera profesional y la utilidad que generan la distribuyen entre sus socios. Lo que sucedería en un negocio normal de bienes raíces. Pero en este caso, al ser instituciones públicas porque cotizan en bolsa, los socios podemos ser cualquier persona que compre uno de sus títulos o una de sus acciones. ¿Ok? Que en este caso tienen un nombre interesante, ahorita lo vamos a ver, son certificados bursátiles y te permiten a ti considerarte propietario copropietario de todos los inmuebles que tienen déjame platicarte que la fibra monterrey ahorita vamos a regresar algunos de estos temas tiene 106 inmuebles en ocho estados de la república aproximadamente Fíjense, aquí lo podemos ver, en Chihuahua hay siete propiedades, en Coahuila ocho propiedades, en Nuevo León treinta propiedades, obviamente FIRO Monterrey, empezó en Nuevo León, pero ya se ha extendido más. En San Luis Potosí siete propiedades, Querétaro dos, Guanajuato dos, Jalisco tres y la zona metropolitana de la Ciudad de México una propiedad. Cuando hablamos de propiedades, pues no pensemos que tienen una casa o una oficina. tal vez viste en el vídeo inicial las propiedades de las que estamos hablando son plazas comerciales edificios de departamentos o naves industriales aquí abajo puedes ver tienen 106 inmuebles el área rentable es de un millón 650 mil metros cuadrados y tienen un 21 por ciento de apalancamiento o sea han comprado inmuebles con deuda Déjame decirte algunos ejemplos de las propiedades que tienen. Aquí podríamos ver industriales, ¿verdad? Fíjate cómo son parques o zonas industriales, ¿ok? Tienen sus nombres comerciales, filios, Cienega 3, CEU, Cienega, etc. Al picarle a cada uno de ellos te va a decir en dónde está, ¿verdad? Esto está en Nuevo León, pues en la zona de Monterrey, ¿ok? en oficinas, pues igual, distintos desarrollos industriales, pues grandes, ¿verdad? Fíjense esto, La Perla, Redwood, o sea, 11 mil 43 mil metros, vamos a ver este dónde está, La Perla, pues está en Zapopan, en el área de Guadalajara, son inmuebles grandes, pues no son, ay, compraron una casa en Zapopan y le están rentando, ¿no? O sea, son Realmente inmuebles grandes. Bueno, las fibras, compran los inmuebles, los administran y por ley tienen que distribuir el 95% de sus utilidades. Entonces, tú cuando compras un título de la fibra Monterrey, estás comprando el derecho de recibir la parte proporcional de un título del 95% de las utilidades de la fibra. No significa esto, ojo, que todas las fibras tengan utilidades, ni que todas las fibras tengan utilidades siempre. Como cualquier empresa, imagínate en la pandemia, por ejemplo, puede suceder que una fibra declare un mes o un trimestre, un semestre que no tuvo utilidades y no estaría obligada a repartir utilidades si legalmente lo demuestra. Pero pues normalmente el caso es que siempre lo hacen. Al tener títulos de una fibra puedes ganar por tres vías. Uno, el resultado directo, que se divide en dos distribuciones, la utilidad fiscal y el reembolso de capital. Hay una forma técnica para definir esto, no vamos a entrar a ese detalle. Pero lo interesante es que el retorno de capital es exento de impuestos. O sea, lo que sobra de la utilidad fiscal, si es que sobra, Y te lo distribuyen, no paga impuestos. Quiero mencionar y hacer el paréntesis de que cada fibra define su periodo de pago. O sea, tú como poseedor de un título de la fibra puedes recibir tus utilidades en distintas. Plazos. Fibra Monterrey a mí me gusta porque paga mensual, pero las fibras pueden pagar hasta de forma anual. ¿Ok? Es importante que verifiques esto cuando decidas tu inversión y hagas tu plan de rendimientos. O sea, puede ser mensual, bimestral, trimestral, semestral, anual, etc. Bueno, entonces, por la operación puedes recibir dos tipos de ingresos. El resultado fiscal por el que sí pagarías impuestos de acuerdo a tus características fiscales. y el reembolso de capital que está exento del pago de impuestos. Y la tercera forma como puedes ganar dinero al invertir en una fibra es al vender tu título, tu acción, si es que el precio es mayor a cuando la compraste. Esto es como cualquier acción de cualquier empresa. Si yo compro un título de la fibra Monterrey en 10 pesos y la vendo un mes, seis meses o cinco años después y vale 15 pesos, pues voy a ganar cinco pesos por título. Este crecimiento también está exento de impuestos. Fíjate qué interesante. Vamos a analizar el precio al día de hoy de los títulos de la fibra Monterrey para que te des una idea de qué estamos hablando. Estamos aquí en el portal de Yahoo Finance, que yo te lo súper recomiendo. Es un servicio gratuito y te da muchísima información para quienes nos dedicamos a esto en los niveles básicos y medios de inversión. Es finance.yahoo.com. Tienen alguna versión en español seguramente, pero bueno, esta está en inglés. Y aquí de todos los títulos prácticamente del mundo encontrarás cotizaciones, rangos de valor, etc. Aquí estamos viendo el valor de... del título de Fibra Monterrey, que en estos momentos se encuentra el día 9 de julio en 9.62 pesos, ¿ok? Como podemos ver, el día de hoy ha tenido una disminución de 9.81 a 9.62 pesos. Aquí podemos ver qué ha pasado en los últimos cinco días, tres meses, seis meses en lo que va del año a la fecha hace un año cinco años atrás o en toda la historia del título de la fina ok si podemos ver tres meses tal vez seis meses aquí es se ve interesante me parece que como otros títulos había estado navegando mucho tiempo en los 12 pesos y hoy tiene pues tal vez desde abril si aproximadamente desde abril a hoy navegando alrededor de los 9 pesos con una disminución adicional día de hoy o sea no había tocado los 9 60 pesos y lo está tocando ahora hay bueno no está platicando se trata de el análisis técnico de este título lo que sí te puedo decir es que muchos instrumentos del mercado mexicano han tenido disminuciones por el proceso electoral presidencial que tuvimos en México este año y y incluso el precio del dólar subió, hay cierta incertidumbre respecto a las decisiones económicas que tomará la presidenta electa Claudia Sheinbaum y en algunos casos, pudiera ser este, hay reducción del valor de estos títulos. En muchos casos quienes nos dedicamos al tema de las inversiones financieras, Decimos que si la información fundamental de la empresa es sólida, cuando los títulos bajan de precio es una excelente oportunidad para comprarlos. Y a veces se utiliza el ejemplo que dicen, bueno, tú a veces quieres comprar un terreno, una casa, Y pues cuando bajan de precio la compras porque sabes que es una buena posibilidad. Y a veces en el mundo de las inversiones financieras es al revés. Quieres comprar caro y vender barato. Bueno, en este caso yo estoy convencido de que Fiebra Monterrey es una institución que tiene... fundamentales sólidos yo en lo personal he estado comprando títulos a estos precios porque creo que es una buena opción que permite tener acceso a los beneficios de la fibra con precios menores bueno entonces esto es lo que sucede con los precios de las fibras hay otras fibras como te digo Si vemos la historia completa del título, tuvo el mínimo mínimo en 8 pesos 60 en 2020. Bueno, esto fue por la pandemia. Sin duda, aquí es el efecto de la pandemia. Vuelve a subir y durante 3, 4 años se mueve alrededor de los 12 pesos, que es en donde ha estado casi desde el principio. Y luego vuelve a tener una disminución. Muy bien, aquí en este tipo de páginas es donde puedes ver la información sobre las fibras. Bueno, ahora regreso a la reflexión de por qué desde mi punto de vista vale la pena invertir en fibras mejor que en bienes raíces o para invertir en bienes raíces, por qué hacerlo en firmas, en fibras. Ahora quiero reiterarte el por qué considero que es mejor invertir en fibras si te interesa invertir en bienes raíces que en cualquier otro instrumento. Imagínate, y tal vez algunos de ustedes lo viven, cuando eres dueño de una propiedad, una casa, una oficina, un terreno, pues tú lo pones en renta y el escenario ideal es que lo rentes rápido, al precio que quieres y a un inquilino modelo. No siempre se logran estas tres cosas. Es más, yo diría la mayor parte del tiempo no las logras. Si pones en una balanza lo que significa invertir en una fibra y tú directamente rentar un inmueble, podemos encontrar pros y contras de los dos lados. Pero yo haría un resumen. Al invertir en una fibra, estás invirtiendo en muchos inmuebles a la vez o tienes diversificada tu inversión. ¿No tienes el riesgo de que un inquilino no te pague y no se salga? Si tú tienes una oficina, la rentas y el inquilino no te pague y no se sale, te vas a echar un buen pleito legal de años para sacarlo. Además de que no te va a pagar seguramente. Segundo beneficio de las fibras desde mi punto de vista es que ellos seleccionan a los inquilinos, tienen pues toda una empresa dedicada a ubicar a los mejores inquilinos, a cobrar dinero, administran de forma profesional los inmuebles, tú no te vas a meter en ningún reto de plomería, electricidad, remodelaciones. O sea, finalmente tú estás recibiendo tus beneficios directamente, sin mayor, digamos, riesgo o esfuerzo. Como todo en el mundo bursátil, y aquí coincide con los bienes raíces, pues esto lo tienes que ver a largo plazo. un horizonte de largo plazo en el que entiendas que vas a estar recibiendo beneficios a largo plazo y que además tienes el valor de la propiedad de los inmuebles. Hay estimaciones de que las fibras te representan un beneficio, un ingreso estimado entre el 10-12% anual ya después de impuestos. Si tú piensas en una renta de una casa, de una oficina, declarando fiscalmente, obviamente, porque algunos de ustedes me dirán, no, yo en la renta no pago impuestos porque se lo rento a un pariente y no le facturo. Recuerden que las leyes fiscales han venido cambiando en México y cada día más el gobierno nos obliga, nos lleva a la obligación de tener que declarar. Entonces, si tú comparas una renta legalmente declarada contra lo que es una fibra, seguramente estarás en condiciones de beneficio muy parecidos, quitándote además el riesgo, pues como veíamos, de un mal inquilino, de una remodelación. Imagínate que, no sé, construir una gasolinera al lado de tu edificio y baja el precio. Hay varias circunstancias en las cuales se puede depreciar tu propiedad y pues sería difícil que tú reaccionaras en el corto plazo. Otro beneficio de las fibras es que imaginemos que tú tienes 5 millones de pesos invertidos. Con 5 millones de pesos puedes tener un local comercial en una plaza y estarlo rentando o al valor de 10 pesos más o menos, 500 mil títulos de la fibra Monterrey, por decir algo. Imagínate que tienes una emergencia médica o una emergencia por una oportunidad económica que se te presenta o decide casarse tu hija y tienes que enfrentar un gasto de este tipo. Si tú quisieras hacer frente a un gasto de este tipo con tu local comercial, lo más seguro es que aunque tú necesites un millón, dos millones, millón y medio de pesos, vas a tener que vender el local completo porque no podrías venderlo en pedazos. Si tu necesidad de dinero es de 500, 1 millón, 1 millón y medio, 3 millones de pesos, tendrías que vender la propiedad completa para tomar los 5 millones, usar los 3 que necesitabas por la emergencia y quedarte con 2 millones que después ya no te servirían para volver a comprar el local que vendiste. Al invertir en una fibra, pues como te das cuenta, los títulos tienen un valor de 10 pesos, 9 pesos, 12, 20 pesos. tú podrías vender los títulos suficientes para enfrentar el reto que estás teniendo, pero no desinvertirte totalmente. Si tienes 5 millones de pesos invertidos en Fibra Monterrey y necesitas un millón de pesos, pues van a vender certificados bursátiles de la fibra por un millón de pesos y haces frente a tu emergencia económica, pero mantienes 4 millones recibiendo los beneficios de esa inversión. Para mí también es otro beneficio bien interesante que te permite diversificar, fraccionar y enfrentar emergencias de manera proporcional y no tener que vender todo un inmueble que tuvieses para enfrentar una emergencia. Algunas personas consideran que hay que diversificar esto y obviamente yo estoy de acuerdo, pero para quienes como yo, que tal vez somos la mayoría, no tenemos los recursos para comprar una plaza comercial o un edificio de oficinas o una nave industrial, las fibras representan una extraordinaria oportunidad para empezar a invertir. Y claro, si las condiciones patrimoniales de tu persona o de tu familia mejoran de forma sostenible, tal vez llegue el punto en el que tú digas ya tengo invertidos 10 millones de pesos, voy a retirar 5 millones de la fibra y sí voy a comprar un local comercial. y mantengo cinco en la fibra y con el crecimiento de ambas inversiones sigo teniendo más títulos de las fibras y sigo comprando más inmuebles. Ojalá ese fuera el escenario, es el que te deseo, pero para la mayoría de las personas que no tendrían los recursos para comprar solos una propiedad, un inmueble grande, la fibra es una gran oportunidad. Imagínate, además, tú me puedes decir, oye, es que yo lo hago esto con amigos, ¿no? Nos reunimos 20 amigos, compramos un terreno, construimos 10 casas, las vendemos. Con ese dinero volvemos a comprar otra cosa, la construimos, la vendemos. Estos esquemas también son muy buenos, pero conllevan riesgos mayores a los de comprar los títulos de una fibra. ¿Por qué? Pues porque tú sabes, las personas y los proyectos individuales pueden tener riesgos, pueden fallar. Alguno de los grupos de amigos puede quedarle mal a los demás. normalmente estas inversiones entre grupos de amigos no se formalizan mucho a través de un contrato, un fideicomiso, normalmente son a la buena fe o a la palabra y todo esto tiene un riesgo enorme, como te podrás imaginar. Así es que yo te invito a que consideres con seriedad si ya inviertes en la bolsa de valores, incluir títulos de fibras inmobiliarias en tu portafolio, incluso de otros países. Recuerda que en las casas de bolsa mexicanas puedes comprar títulos de otros países a través del sistema SIEC. Y diversificar tu inversión incluyendo títulos de fibras inmobiliarias. Si no inviertes todavía y quieres empezar, tienes un dinerito guardado y te interesa involucrarte en el mundo de los bienes raíces, las fibras inmobiliarias son una extraordinaria opción. para empezar a hacerlo y más hoy que como vemos los precios de los títulos de las fibras tienen un descuento interesante que hay que aprovechar muchas gracias que tengas muy bonita jornada.
