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4月30号证监会和发改委，联合发布了一份工作通知，剑指基础设施领域不动产REITs。节后开盘第一天REITs板块大涨，市场炒作情绪浓厚。

闲画财经的老朋友，对REITs应该不会陌生，我们在之前的文章中简单介绍过它。REITs本质上就是一种房地产证券化。散户把钱交给专业机构，投向房地产，从而获取租金、房产增值等收益。

REITs作为一种投资产品有很多优点。

首先，它将房地产投资“化整为零”，一人之力买不起的商业地产，通过REITs，1000块钱就能投。

其次，REITs分红硬核长期回报高，它规定90%的应税收入都必须分红派发，统计它过去近40年的平均年化收益率，高达14%，远超标普500指数。


此外，REITs与其他资产关联度低（如股指、债券、黄金等大类资产），因此REITs是投资组合中不可缺少的组成部分。配置REITs可以有效分散风险，熨平短期波动。

总的来讲REITs就是一种：闻起来像房地产，看起来像债券，走起来像股权的资产。

这么好的一个投资品种，在全球40多个国家地区都有发行，规模已经达到2万亿美金。而在中国境内，却始终没有一支真正意义上的公募REITs，这不失为投资市场的一大憾事。

但这次，国内的公募REITs是真的要来了。在全球疫情带来的经济冲击下，在无风险利率逐步下行的环境中，在新一轮基建周期的开启时，它带着基建的光环向我们走来了。

截止2017年，我们的存量基建已超百亿。即便试点发行占比只有1%，基建REITs的规模也会达到万亿的量级。既然基建REITs来势汹汹，那么我们就很有必要聊聊，REITs应该怎么投资的问题。

首先，REITs是一个适合长线投资的品种。它不是那种激情四射的产品，并不适合短期投机炒作。在这样的框架下，简单来讲投资REITs有两种方式。

1、如果你只想获得这个市场的平均收益，那么最佳方案是投资主流的ETF基金。可投标的有上投摩根发达市场REITs，以及南方道琼斯美国精选REITs。

2、如果你想获得这个市场的超额收益，那么就需要具体REITs具体分析了。

这首先会涉及到REITs的板块细分。因为不同细分板块的REITs产品，会有差异显著的业绩表现。

以主流的权益类REITs举例，它大致可以分为核心与非核心两大板块。核心板块主要为：办公楼、公寓、住宅、零售、购物中心、酒店、工业物流仓储、医疗卫生、移动房屋、学生公寓、自助仓储等。非核心板块主要为：数据中心、信号塔、另类（监狱、赌场、广告牌等）

从较长的周期来看，工业类、医疗类、公寓类与零售类REITs，收益表现较好且稳定性较高
酒店类REITs平均收益低且波动大。（下图为1994-2015年的数据统计）

而通过近10年的收益统计，表现最佳和最差的REITs板块，收益的平均差竟然有45%。

极端经济环境下，板块间的差异就更加明显。

比如新冠疫情全球爆发以来，拥有聚集功能、旅游功能、服务老年人功能的REITs板块，就受到了最严重的冲击。这些板块对应购物中心、商业街、酒店、老人护理中心、学生公寓等。而受到冲击最小的REITs板块，主要有医疗保健、自助仓储、移动房屋、数据中心、信号塔等。

大家有没有发现：疫情中表现最好的板块，如数据中心，正好是互联网新经济的代表。而表现最差的板块，如购物中心，也正是没落中的线下实体。

正因为REITs板块有明显的异步周期性，因而根据商业周期的不同阶段，来选择适宜投资的REITs板块，几乎是REITs投资获得超额收益，最重要的一个决定因素。

选择板块的同时，也别忘了鸡蛋不要放在一个篮子里。板块的多样性同样必不可少，这对于降低风险和波动至关重要。在不同相关性的REITs板块分散投资，可以有效减少投资的脆弱性。

比如这次国内试点的基建REITs，提出了三点要求，也就是要聚焦在重点区域、重点行业、优质项目上。主要包括：仓储物流、收费公路、水电气热、污水垃圾处理、信息网络、高科技产业园区等。明确去除：住宅、酒店、写字楼、商业中心。整体来看，这些板块都是一些顺周期行业、新兴赛道，但又同时是多个板块的合集。

当然，板块并不是投资REITs的唯一参考。REITs与股票一样需要数据评估。股票的估值我们常用PE，REITs估值的数据指标就是P/FFO。P=REITs的价格，FFO=REITs经营产生的现金流。

举个简单的例子，一支REITs的财报中显示：净收入：800万，折旧：200万，摊销：0，非经常性损益；50万，那么FFO=800+200+0-0.5=950万。如果该REITs的市值（总价）是1.5亿，那么P/FFO=15.8。根据美国权益型REITs的历史数据统计，P/FFO的值大约在8~22之间。

不少人在投资时喜欢找“便宜的资产”，但“便宜”不等于“潜力”，从REITs估值与回报的关系来看，便宜REITs往往一直都很便宜。
 
除此之外，REITs的股息率也值得注意。高股息就代表高回报吗？NO！REITs的收益=股息分红+价格波动。过高的股息回报，往往会以牺牲股价的涨幅为代价。
 
我们同样可以通过数据统计，看看REITs高股息与回报之间的关系。购物中心、酒店、医疗保健、学生公寓等都是高股息的REITs板块，疫情加重了高股息的REITs损失，如酒店、购物中心、商业街等高股息板块，暴跌幅度几乎是低股息板块的2倍。

此外，REITs的杠杆率也非常重要，健康的资产负债，会对REITs股价影响很大，高杠杆往往会对整体回报率造成冲击。
 
疫情期间酒店、购物中心和商业街，多数已经停业，而其高额的债务更让经营雪上加霜。

整体而言REITs也是一种顺周期资产，危机来临时REITs会遭遇无差别下跌，2008年REITs的平均收益率约为-40%，今年以它的平均收益率约为-20%。

由于REITs价格暴跌而导致目前REITs股息率>投资级的企业债，但这种极端的情况往往只会短暂的出现。随后便会以高速反弹扭转。

而未来持续的低利率环境，以及美元超发将带来的通货膨胀，还将进一步为REITs产品带来利好。因此现在发行REITs可谓恰逢其时，你准备好了吗？。

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