L'After avec Edouard

Cet épisode est soutenu par Popety.io, la plateforme suisse d’intelligence foncière et immobilière. Repérez les parcelles à fort potentiel, estimez la valeur d’un bien et analysez les prix et loyers de chaque commune, en quelques secondes.

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L’After, le podcast qui aide les investisseurs à comprendre le marché immobilier et le business en Suisse.

« Bulle grandit, mais elle doit grandir bien. »

Comment une ville qui a pris plus de 50 % d’habitants en vingt ans peut-elle accompagner sa croissance sans la subir ?

J’accueille Maxime Pasquier, syndic de Bulle depuis cinq mois, pour comprendre de l’intérieur la stratégie d’une ville où le taux de logements vacants est passé de plus de 6 % en 2020 à 0,69 %.

Au programme :

• Pourquoi Bulle est passée de près de 1'000 nouveaux habitants par an en 2022 et 2023 à presque aucun en 2025, faute de nouvelles constructions

• Trois grands projets mêlant logements, école primaire, salle de gymnastique, commerces et services, et des centaines de logements attendus d’ici quatre à cinq ans

• Pourquoi la commune ne peut pas imposer ses vues aux promoteurs privés, et le rôle du mandat d’étude parallèle et des plans d’aménagement

• Rolex et ses quelque 2'000 emplois : recruter localement, loger les nouveaux collaborateurs et éviter la ville dortoir

• Les finances d’une ville en croissance : environ 100 millions pour trois écoles en 8 à 9 ans, une marge d’investissement qui fond et 45 % du budget en charges liées

• Un indice de potentiel fiscal passé sous les 100, la perte de 5 à 6 millions avec la réforme de l’imposition des entreprises, et le débat sur le taux d’imposition

• Le réaménagement du centre-ville : un sondage de près de 2'000 répondants, 65 % en faveur d’un centre plus apaisé, et les craintes des commerçants

• Des parkings souterrains occupés à 60-65 % seulement, l’arrivée du jalonnement et le blocage d’une liaison ferroviaire directe vers Lausanne

• Quels logements construire : plus de 4,5 et 5,5 pièces pour les familles, et des prix en hausse d’environ 5 % par an

• La révision du plan d’aménagement local prévue d’ici fin 2027, et le projet d’une gouvernance repensée pour les 25 communes de Gruyère

💡 Pour Maxime Pasquier, Bulle ne se fixe aucun objectif de croissance : la ville accompagne les projets que des promoteurs privés sont désormais en mesure de réaliser, avec les outils de l’aménagement du territoire.

Son objectif est d’en faire un lieu où l’on peut vivre, travailler et consommer, et où les familles arrivées peuvent se projeter sur vingt ans. Un message clé pour les investisseurs et les promoteurs qui regardent la Gruyère.

🎧 Bonne écoute !

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👉 « Comment vous allez dire à une dame âgée qui a vécu toute sa vie dans son appartement qu’il faut laisser la place à une famille ? Je trouve que c’est assez rude. » Comment une ville en pénurie de logements peut-elle relancer sa croissance sans brusquer ses habitants ?

J’accueille François Armada, syndic d’Yverdon depuis le 1er juillet, pour comprendre de l’intérieur la stratégie d’une ville de 30'600 habitants où le taux de logements vacants est de 0,4 %.

Au programme :

• Pourquoi Yverdon a peu grandi ces dernières années, et ce qu’il faut débloquer pour que ça change

• Le potentiel de 3'400 logements (environ 7'000 habitants) et la priorisation des plans d’affectation

• Pourquoi il faut compter environ cinq ans de préparation avant un plan d’affectation, et pourquoi c’est si ingrat politiquement

• La politique foncière : droit de préemption, fonds de 15 millions, coopératives, logements d’utilité publique et marché libre

• Comment attirer des habitants plus aisés avec un taux d’imposition à 65 points, et l’impact de la baisse d’impôt vaudoise de 12 % sur les communes

• Le parc scientifique, la HEIG-VD et le paradoxe de 2'500 emplois dont très peu d’employés habitent Yverdon

• Pourquoi construire davantage de 4,5 pièces pour les familles, alors que deux tiers des logements ont moins de trois chambres

• Les autorisations de construire : ce qui dépend de la commune, du canton, et la place de l’IA dans l’administration

💡 Pour François Armada, la clé n’est pas un seul outil mais la capacité d’une ville à utiliser le bon levier au bon moment, avec la mixité sociale comme fil rouge et un objectif d’environ 35'000 habitants. Un message clé pour les investisseurs et les promoteurs qui regardent Yverdon.

🎧 Bonne écoute !

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Cet épisode est réalisé avec le soutien de Lookmove, la plateforme suisse de data immobilière. Analysez les marchés, comparez les biens et identifiez des opportunités d'investissement grâce à des données exhaustives sur l'immobilier suisse. Les premiers rapports Market Data Report et Comparables sont gratuits et sans engagement.  https://data.lookmove.ch

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Comment une ville de 40'000 habitants se prépare à la croissance sans perdre son âme, et que doivent en retenir les investisseurs ?

J’accueille Philippe Varone, président de la ville de Sion depuis dix ans, pour comprendre de l’intérieur la stratégie d’une ville qui se rêve en capitale suisse des Alpes.

Au programme :

• Ce que signifie vraiment “capitale suisse des Alpes” et comment réconcilier la plaine et la montagne
• Pourquoi Sion n’a jamais eu de politique du logement, et le diagnostic des besoins lancé aujourd’hui alors que les taux de vacance sont très bas
• Ronquoz 21 : 60 hectares de zone industrielle qui deviennent un quartier mixte, avec 21 plans de quartier et des parkings silos réversibles
• La liaison par câble entre la gare de Sion et la montagne, visée avant 2030
• L’effet EPFL sur l’économie, la formation et la vie de la ville
• L’enjeu de la votation sur l’aéroport de Sion et la fin de la concession en 2031
• Le projet de stade de Christian Constantin à Tourbillon : la position de la ville
• Cour de gare, vie nocturne en vieille ville, zones 30 : les arbitrages d’un exécutif au quotidien

💡 Pour Philippe Varone, le maître mot du développement de Sion, c’est la mixité : une ville qui reste attractive pour les familles, les étudiants et les retraités, avec une croissance par petites touches et une vraie qualité de vie. Mais produire assez de logements, de la bonne typologie, au bon moment, sera le grand défi de son successeur.

🎧 Bonne écoute !

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L’After, le podcast qui aide les investisseurs à comprendre le marché immobilier et le business en Suisse.

👉 Publier le même bien chez plusieurs courtiers et sur plusieurs portails, « ça va cramer le bien ». Pourquoi cette pratique très répandue peut vous faire perdre de l’argent à la vente ?

J’accueille Maxime Danibert et Maxime Briend, cofondateurs de Lookmove, l’agrégateur d’annonces immobilières devenu spécialiste de la donnée immobilière en Suisse, pour comprendre ce que les annonces révèlent (et cachent) vraiment, et comment le marché a changé depuis notre dernier épisode, il y a plus de trois ans.

Au programme :

• Comment Lookmove scanne 150 sources chaque jour et pourquoi 500'000 annonces collectées se réduisent à environ 130'000 annonces uniques
• Pourquoi l’offre se fragmente : portails leaders plus chers, annonces exclusives sur les sites d’agences, portails secondaires qui montent
• Les délais de commercialisation en vente et en location, et pourquoi une moyenne nationale ne veut pas dire grand-chose
• Les baisses de prix : combien de biens à vendre sont concernés, et ce que cela dit d’un bien surévalué
• Le piège des surfaces : pourquoi le m² n’est pas calculé de la même façon partout
• Comment un gérant ou un propriétaire peut justifier un loyer cible avec des comparables fiables, et ce que 2 à 3 % d’écart changent sur la valeur d’un immeuble
• L’IA dans la recherche immobilière : de la recherche par filtres à l’assistant conversationnel
• L’avenir des courtiers : pourquoi la maîtrise de la donnée ne remplacera jamais l’expertise humaine et la connaissance du terrain

💡 Pour les deux fondateurs de Lookmove, le marché immobilier est trop organique et trop local pour se lire avec un seul chiffre national. La clé, c’est de disposer de données transparentes, traçables et segmentées, à vérifier avant chaque décision d’achat, de vente ou de fixation de loyer.

🎧 Bonne écoute !

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👉 Publier le même bien chez plusieurs courtiers et sur plusieurs portails, « ça va cramer le bien ». Pourquoi cette pratique très répandue peut vous faire perdre de l’argent à la vente ?

J’accueille Maxime Danibert et Maxime Briend, cofondateurs de Lookmove, l’agrégateur d’annonces immobilières devenu spécialiste de la donnée immobilière en Suisse, pour comprendre ce que les annonces révèlent (et cachent) vraiment, et comment le marché a changé depuis notre dernier épisode, il y a plus de trois ans.

Au programme :

• Comment Lookmove scanne 150 sources chaque jour et pourquoi 500'000 annonces collectées se réduisent à environ 130'000 annonces uniques
• Pourquoi l’offre se fragmente : portails leaders plus chers, annonces exclusives sur les sites d’agences, portails secondaires qui montent
• Les délais de commercialisation en vente et en location, et pourquoi une moyenne nationale ne veut pas dire grand-chose
• Les baisses de prix : combien de biens à vendre sont concernés, et ce que cela dit d’un bien surévalué
• Le piège des surfaces : pourquoi le m² n’est pas calculé de la même façon partout
• Comment un gérant ou un propriétaire peut justifier un loyer cible avec des comparables fiables, et ce que 2 à 3 % d’écart changent sur la valeur d’un immeuble
• L’IA dans la recherche immobilière : de la recherche par filtres à l’assistant conversationnel
• L’avenir des courtiers : pourquoi la maîtrise de la donnée ne remplacera jamais l’expertise humaine et la connaissance du terrain

💡 Pour les deux fondateurs de Lookmove, le marché immobilier est trop organique et trop local pour se lire avec un seul chiffre national. La clé, c’est de disposer de données transparentes, traçables et segmentées, à vérifier avant chaque décision d’achat, de vente ou de fixation de loyer.

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👉 « On construit trop souvent des logements pour un ménage moyen qui n’existe plus. »

J’accueille Marie-Paule Thomas, sociologue et urbaniste diplômée de l’EPFL, pour comprendre un métier de niche méconnu : la programmation urbaine, qui consiste à définir précisément qui va habiter un projet avant même de le dessiner.

Au programme :

• Les 6 grandes figures résidentielles qui structurent les choix de logement en Suisse : le champêtre ancré, le notable, l’authentique, l’engagé, le nomade digital, et le nouveau profil climatique émergent
• Pourquoi l’arrivée de ces modes de vie ne remplace jamais les précédents, mais s’y ajoute, créant une diversité croissante de la demande
• Pourquoi Vevey arrive en tête du classement UBS de l’attractivité résidentielle, devant Genève et Lausanne
• L’essor du coliving, des apparts-hôtels et de l’habitat intergénérationnel comme réponses concrètes à l’explosion des ménages solos
• Pourquoi la Suisse construit “trop bien, trop solide”, et pourquoi des bâtiments plus réversibles seraient mieux adaptés à l’évolution rapide des modes de vie
• Le vrai problème du taux de vacance en Suisse : pourquoi le chiffre officiel ne reflète ni la réalité de la demande, ni les logements occupés par des Airbnb ou des activités commerciales

💡 Pour Marie-Paule, la question centrale de tout projet immobilier n’est jamais “quoi construire”, mais “pour qui construire”. Un bâtiment pensé pour tout le monde ne séduit finalement personne.

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👉 Son père était boulanger. Lui gère aujourd'hui près de 6 milliards de francs d'actifs immobiliers en Suisse.

J'accueille Esteban Garcia, fondateur et président du groupe Realstone depuis 2004, pour retracer un parcours atypique : des crises immobilières des années 90 à la création de l'un des premiers fonds immobiliers asiatiques au monde, jusqu'à la gestion de fonds de placement 100% suisses.

Au programme :

• Comment la crise immobilière des années 90 l'a formé "dans le dur" avant même d'investir lui-même
• Pourquoi il a abandonné les fonds immobiliers cotés en bourse pour viser un ratio risque-rendement bien plus stable
• Le passage de l'immobilier commercial à l'arbitrage progressif vers le résidentiel, et pourquoi tout le marché convoite aujourd'hui les mêmes actifs
• Le modèle du cercle vertueux avec les caisses de pension suisses comme investisseurs
• L'impact concret de l'intelligence artificielle sur les métiers de l'immobilier : gain de temps, précision, et l'émergence du "single man" entrepreneur augmenté par l'IA

💡 Pour Esteban, l'IA ne remplace pas l'humain dans l'immobilier — elle libère du temps pour la vraie valeur ajoutée. Mais la concentration du pouvoir autour de quelques acteurs de l'IA reste, selon lui, un vrai sujet d'inquiétude éthique.

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1300 milliards de dette hypothécaire en Suisse. 95% vient des banques. Et seulement 1% relève de la dette privée, un marché minuscule, mais en pleine expansion.

J'accueille Frédéric Mathier, en charge du sourcing des hypothèques pour le groupe Valvest, spécialiste de la dette privée immobilière, pour comprendre ce financement alternatif que peu d'investisseurs connaissent.

Au programme :

• Ce qui différencie vraiment la dette privée d'une hypothèque bancaire classique : rang de créance, type d'actifs, échéances
• Le bridge finance : comment financer une opération en quelques semaines quand la banque ne peut pas suivre
• Pourquoi les taux peuvent grimper jusqu'à 15%, et pourquoi ça reste rentable pour l'investisseur qui débloque une opportunité
• Le vrai vide du marché suisse aujourd'hui : le financement du développement immobilier, là où les banques se retirent le plus
• Comment libérer des fonds propres depuis un portefeuille existant pour financer son prochain projet, sans jamais toucher à la banque pour l'achat du terrain

💡 Pour Frédéric, la dette privée n'est pas un substitut à la banque, mais un complément structurel — et son développement en Suisse ne fait que commencer, tant que les banques restent restrictives sur le financement du développement.

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Certains logements Minergie se transforment en four en pleine canicule. Est-ce une arnaque ?

👉 On a passé des décennies à optimiser le chauffage. Aujourd'hui, on découvre que la vraie faille des bâtiments suisses, c'est l'été.

J'accueille Ruben Varela, fondateur de VRD ingénieurs-conseils SA, spécialiste en synergie et ingénierie CVS, pour comprendre pourquoi certains bâtiments Minergie flambant neufs se transforment en radiateurs géants en période de canicule.

Au programme :

• Pourquoi le label Minergie certifie surtout la protection contre le froid, bien plus que contre la chaleur
• Le paradoxe des grandes surfaces vitrées : isolantes en hiver, mais inefficaces si la protection solaire est négligée ou bâclée
• Stores, casquettes, volets : les vraies solutions de protection estivale à intégrer dès la conception
• Le réseau GeniLac à Genève : comment rafraîchir un immeuble sans climatisation, grâce à l'eau du lac
• Les étapes indispensables avant tout projet de rénovation ou d'assainissement énergétique : anticipation, CECB, mandataires, planification

💡 Pour Ruben, le maître mot d'une rénovation réussie n'est pas la subvention ou le programme fiscal du moment. C'est l'anticipation, bien en amont, plutôt que de foncer tête baissée dans les travaux.

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Grégoire Junod, syndic de Lausanne : logement, densification, climat

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👉 « On n'a pas d'outils pour dire : là, on veut un tea-room, là on aimerait un cinéma. » Un constat révélateur sur les limites du pouvoir public face à la propriété privée en ville.

J'accueille Grégoire Junod, syndic de Lausanne, pour comprendre de l'intérieur les grands enjeux d'une ville en pleine transformation : logement, densification, climat et attractivité économique.

Au programme :

• Pourquoi la vraie question n'est pas seulement de produire plus de logements, mais de produire les bons logements — pour les bonnes catégories de population
• La question des loyers : pourquoi le taux d'effort d'un tiers du revenu est aujourd'hui inaccessible pour une grande partie des ménages
• Les quotas de logements d'utilité publique et à loyer abordable dans les plans de quartier, un outil encore jeune mais structurant
• Pourquoi le droit de préemption ne crée pas de nouveaux logements, contrairement à une idée reçue
• La difficulté de maintenir une diversité de commerces en centre-ville quand la propriété est fragmentée entre de nombreux acteurs individuels

💡 Pour Grégoire Junod, l'avenir n'est pas à la décroissance, mais à une prospérité qui a du sens économiquement, socialement et climatiquement. Une conversation qui éclaire les coulisses de la politique du logement en Suisse romande.

🎧 Bonne écoute !

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