少子化浪潮下,學區房屋買賣是否還具保值力?高源不動產估價師陳碧源接受《媒角抵加》專訪時表示:「少子化,你說有沒有影響,或多或少會有一些影響。」但他也強調,台北市真正的明星學區,仍然有穩定支撐。包括中正、金華、龍門、敦化、介壽等國中,因建中、北一女錄取率高,長期吸引家長卡位。他舉例,中正、金華等校「100個學生裡面,有15個是建中北一女」,這就是市場願意追價的原因。
陳碧源指出,學區房背後不只是房地產,更是家長心理。他說,許多父母仍抱持「望子成龍、望女成鳳」期待,寧可搬進好學區。陳碧源說:「人家說近朱者赤、近墨者黑,搞不好遇到一個好老師,或是好同學教他,搞不好就拉起來。」也因為這種期待,明星國中周邊房價長期形成支撐。
談到滿額學校制度,陳碧源提醒,現在早已不是單純設籍就能入學。他說,政府會要求看所有權狀,若是租屋則要看租賃契約書,甚至查是否有實際居住事實。他還補充:「現在不是你是我們好朋友,你放我這裡就可以,學校會看父母、直系親屬是否持有房產,也會查爸爸媽媽與小孩戶籍是否都在當地,很嚴格的。」
陳碧源回憶,20多年前剛做估價師時,曾到中正國中學區做房貸估價,看見建商規劃極小套房,當場疑惑:「這麼小間是要給誰住?」後來才知道,這類產品是為了寄戶口、取得所有權狀。他說:「學區房與非學區房有時候價差超過10%,超過一成,而且家長一旦買進,戶籍至少可能放6年、9年甚至12年,你買了你就不會搬家,房源不容易釋出,也讓學區房更具有稀少性,所以更保值。」
不過陳碧源也提醒,不是所有滿額學校都有保值力。他直言:「是不是所有滿額學校都保值?那就不一定。」真正有支撐的仍是升學率、地段與環境兼具的明星學區。他也指出,2014至2016年房市大環境不好時,學區房也曾下跌,只是跌幅相對有限,「某種程度還是會保值。」若周邊有殯儀館、葬儀社、禮儀公司等嫌惡設施,即使學校辦學不錯,房價仍可能被壓低。
從國中學區轉到大學套房,陳碧源的提醒更直接。他表示,過去大學宿舍不足,學生外溢形成租屋市場,但現在少子化讓大學入學人數下降,錄取率甚至「接近100%、超過100%」,原因就是「生沒有那麼多了」。他指出,傳統國立名校周邊仍有需求,例如台大附近仍強,但私校若招生不足,周邊承租需求就會減少。他表示:「以前是供不應求,現在變成供過於求。因此想投資學生套房的人要小心。」
針對零虛坪政策是否影響都更,陳碧源分析:「自住戶最在意的是實際居住面積,室內一坪可以換到多少,最好是一坪換到一坪,甚至加一個車位。」但建商想法不同,因為建商不是做公益,而是「將本求利」。他說:「建商會看總坪數、總銷金額與營造成本,如果差很多他就不會賺,甚至他還是賺太少,他就不進場。」
陳碧源特別點出,台北市很多6米、8米巷道內的老公寓,都更難度更高。他直言:「你根本就沒辦法蓋高。都更必須靠容積獎勵把房子蓋高,讓部分戶數給建商銷售,用來償付營造施工費,但如果基地條件受限,頂多14層樓、15層樓就滿了,建商就會覺得不好做。」他也說:「現在營造成本很高,但房價不一定能拉高,所以這個部分他們就不會進場。」
談到買房隱形成本,陳碧源特別提醒管理費。他原以為年輕人喜歡大樓管理員,是因為倒垃圾方便,後來發現「不是倒垃圾,是為了收包裹。」他形容,現在電商購物普及,大樓一樓包裹「滿山滿海,很可怕」,管理員能代收包裹,成為年輕買方重視的生活機能。但這也代表管理費逐年升高,有些高價社區一個月甚至上萬。「一年這樣就多少,這都是成本…」
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