L’immeuble, vacant ou non, est en péril lorsqu’il présente un danger réel pour la sécurité des occupants ou des passants. Il existe deux types de péril :     

Qui mobiliser ? Toute personne ayant connaissance d’une telle situation doit avertir le maire. Le maire ou le président de l’EPCI (en cas de transfert de compétence), après une procédure contradictoire, peut prendre un arrêté de péril ordinaire. Néanmoins, s’il suspecte un danger grave et imminent, il doit au préalable demander au tribunal administratif de nommer un expert afin d’établir un rapport sur la base duquel il prend un arrêté de péril imminent suivi d’un arrêté de péril ordinaire. 

À compter du 1er mars 2019, une astreinte financière d’un montant modulable est mise à la charge du propriétaire afin de le contraindre à exécuter les travaux.article anil.org)

Aménager les combles est un bon moyen pour gagner de la surface habitable. Mais attention, ces travaux sont réglementés et parfois soumis à autorisation.  

Pour que des combles soient considérés comme habitables, la pente du toit doit être supérieure à 35 degrés et la hauteur sous plafond doit atteindre 1,80 m. Si vous décidez de les aménager, c’est possible sans aucune formalité à accomplir, à condition que cela ne modifie pas l’aspect extérieur de la maison et que vos travaux ne soient pas considérés comme un agrandissement.    

Dans certains cas, vous serez néanmoins conduit à faire une déclaration préalable de travaux auprès de votre mairie qui vérifie si votre projet respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. C’est obligatoire si vous créez une (ou plusieurs) fenêtre(s) de toit puisqu’elle change l’apparence de la toiture mais aussi en raison des règles de distance à respecter vis-à-vis des propriétés voisines. Si l’ouverture vous permet de voir directement dans le jardin ou dans certaines pièces de la maison du voisin, une distance minimale de 1,9 m doit être respectée avec la limite du terrain voisin. Si la vue est oblique, vous obligeant à vous pencher à l’extérieur, la distance obligatoire est fixée à 0,6 m. A noter que certaines communes peuvent prévoir des distances plus importantes dans leur plan local d’urbanisme (PLU).  

Déclarer ses travaux selon la surface de plancher  

La surface de plancher entre aussi en ligne de compte pour savoir si vous devez, ou non, déclarer vos travaux. Si vos combles non encore aménagés disposent d’un plancher, sa surface est déjà comptabilisée dans celle totale de votre maison. Aucune déclaration n’est alors nécessaire.    En revanche, si le plafond du dessous est juste recouvert d’isolant et qu’il faut marcher sur les solives pour progresser dans le grenier, vos travaux d’aménagement auront pour conséquence de créer une surface de plancher supplémentaire. Il faudra les déclarer si la surface gagnée est comprise entre 5 et 20 m2. En zone urbaine d’une commune couverte par un PLU, ce seuil passe à 40 m2. Enfin, si la surface de plancher créée fait passer votre maison au-dessus de 150 m2, vous devez obligatoirement avoir recours à un architecte.    Quant à l’isolation de vos combles aménagés, elle doit être placée sous les rampants du toit et respecter le coefficient de résistance thermique (R) réglementaire, de 4 à 4,4m2.K/W selon les zones géographiques.     

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter le CAUE (conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement) de votre département. (article copro-immohabitat.fr APEI-Actualités)

Pour gagner des mètres carrés sans déménager, il est possible d’avoir recours à l’agrandissement de votre logement en créant un souplex. Cela sera possible si vous habitez au rez-de-chaussée de la copropriété au-dessus de la ou des caves vous appartenant ou étant possédées par d’autres copropriétaires. Toutefois, règles et méthodes doivent être respectées et des autorisations seront nécessaires pour l’élaboration d’un tel projet.

Le souplex, qu’est-ce que c’est ? Il s’agit d’un logement sur deux niveaux, dont celui inférieur et situé sous le rez-de-chaussée, c’est-à-dire sous le niveau de la terre. Il se fait également dénommer duplex inversé. Ainsi, contrairement au duplex ou l’extension se fait au-dessus du logement actuel, le souplex consiste à une extension par le bas et il s’agit donc généralement de transformer une cave en pièce à vivre.   

Gagner des mètres carrés à un prix moins élevé Créer un souplex pour agrandir son logement permet de faire des économies financières, toutefois quelques difficultés techniques et juridiques sont à prévoir. Acquérir une surface équivalente coûte en effet moitié moins cher si elle se trouve sous terre qu’au niveau du rez-de-chaussée. Ainsi, si la cave en-dessous de votre logement appartient à un autre copropriétaire, le prix d’achat sera deux fois moins cher que si vous tentiez d’acheter l’appartement au-dessus du vôtre pour créer un duplex.

Sachez que la décote de votre sous-sol transformé en pièce à vivre ne provoquera pas la décote de votre logement dans son ensemble dans le cas où vous souhaiteriez un jour vendre votre appartement. Ainsi, seule la surface sous terre conservera un prix inférieur.   

Les avantages d’un souplex: 

Lors de la création de votre souplex, il vous faudra être particulièrement vigilant quant à l’isolation de votre pièce et à son alimentation en lumière. En effet, parmi les inconvénients d’un souplex, on retrouve notamment :    

Sur le plan juridique: Les surfaces en sous-sol ne font pas partie de celles considérées habitables sur le plan juridique, toutefois il est possible de contourner cette “tradition” en s’adressant aux services de la mairie afin d’obtenir le certificat nécessaire. Il devra notamment être présenté lors d’une transaction immobilière notariée pour que la surface soit officiellement reconnue comme pièce habitable. Attention, un Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) peut également interdire la création d’un souplex. La hauteur 

Les travaux de plomberie et d’électricité risquent de réduire la hauteur de la pièce puisqu’ils passeront sous le plafond du sous-sol et seront camouflés, ce qui fera perdre de la hauteur à la cave actuelle. Lorsqu’une nouvelle pièce fait moins de 1,80 mètres, la surface ajoutée ne sera alors pas prise en compte comme surface hors oeuvre nette (SHON). Toutefois, sachez qu’une pièce à vivre doit posséder une hauteur de 2,10 mètres pour qu’il soit confortable d’y passer du temps.

Un logement insalubre est celui qui ne remplit pas certains critères. Le logement insalubre est celui qui est dangereux pour la santé et la sécurité de ses occupants et, éventuellement, pour le voisinage. Cela ressort de son état et /ou de ses conditions d’occupation (articles L.1331-1 et suivants du Code de la santé publique).

LA DIA soit la déclaration d'intention d'aliéner est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption . Elle est destinée à informer avant la vente le titulaire du droit de préemption (en principe : commune ou établissement public de coopération intercommunal) afin qu’il puisse faire valoir ses droits (droit de préemption pour la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général définies dans la délibération instituant ce droit).  Le propriétaire du bien est tenu de formaliser sa DIA de préférence sur le formulaire Cerfa "Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à l'un des droits de préemption prévus par le code de l'urbanisme", sans oublier d’y adjoindre les pièces justificatives mentionnées sur la notice d’accompagnement.

La déclaration est adressée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble (ou au président du Conseil général pour les espaces naturels sensibles) :       - en quatre exemplaires, lorsque l’envoi se fait par lettre recommandée avec avis de réception (ou fait l’objet d’un dépôt contre décharge) ;    

 - en un seul exemplaire, en cas d’acheminement par voie électronique. 

 C’est le notaire du propriétaire (en sa qualité de mandataire) qui se charge le plus souvent de rédiger cette déclaration. Il s’assure ainsi de la présence des mentions imposées par les textes ou les décisions de justice. Généralement, la déclaration constitue une véritable offre de vente notamment, lorsqu’il s’agit d’une vente de gré à gré avec précision du prix et des modalités de paiement du prix.  Mais la DIA peut constituer une simple mesure d’information lorsque l’aliénation se fait avec contrepartie en nature, ou prend la forme d’un échange, d’un apport en société ou d’une cession de tantièmes contre remise des locaux ainsi que depuis la loi Alur, en cas d’aliénation à titre gratuit. Les conditions de l’aliénation sont alors définies par la valeur estimée des biens ou le droit offert en contrepartie.          

La collectivité publique dispose de deux mois (trois mois lorsque le bien est situé en espaces naturels sensibles) à compter de la réception de la DIA pour faire savoir si elle souhaite ou non acquérir le bien. En cas de demande de communication de documents complémentaires ou de visite du bien, le délai de réponse est prorogé. La réponse du titulaire du droit de préemption est notifiée à la personne visée par la déclaration (très souvent le notaire). L’absence de réponse dans le délai imparti équivaut à une renonciation à préempter.

La signature du compromis de vente vaut vente. Le vendeur doit donc être prudent lorsqu’il signe la promesse synallagmatique de vente et prendre conscience qu’il s’engage de façon définitive. Annulation du compromis de vente par l’acheteur et le vendeur Même si le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation, il peut envisager une résiliation amiable ou judiciaire. « Annulation » amiable du compromis de vente 

Le vendeur et l’acheteur peuvent se mettre d’accord sur une résiliation du compromis de vente. 

Si le vendeur, pour cause de convenance personnelle, ne souhaite pas procéder à la réitération de la vente par acte authentique (devant notaire), il a donc intérêt à en parler avec l’acheteur afin de trouver un accord. Cette résiliation aura un effet rétroactif et les sommes déjà versées devront être restituées. 

Attention ! Même si la résiliation du compromis se fait par acte sous seing privé (sans la présence d’un notaire), les droits de mutation (y compris ceux sur la résiliation elle-même) restent exigibles si la vente était parfaite au moment de la résiliation : si des conditions suspensives ne se sont pas réalisées, la vente n’est pas considérée comme parfaite. Si le vendeur et l’acheteur décident de constater la résiliation sans en informer l’administration fiscale, cette pratique sera considérée comme frauduleuse. 

Lorsque la résiliation du compromis se fait par acte authentique (avec la présence d’un notaire), l’acte de résiliation publié par le notaire donnera lieu automatiquement à la perception des droits de mutation. « Annulation » judiciaire du compromis de vente Le vendeur a la possibilité de demander la résiliation judiciaire du compromis si l’acheteur a manqué à une de ses obligations contractuelles, c’est-à-dire à une des obligations mentionnées dans le compromis de vente.  Toutefois, ce type de résiliation suppose une mise en demeure préalable adressée à l’acheteur. Bon à savoir ! Ce type de résiliation du compromis permettra d’éviter le paiement des droits de mutation dus sur la résiliation elle-même. (article legalplace.fr)

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente!  

Qui choisit le notaire entre le vendeur et l'acquéreur?      

En théorie, celui qui paie est celui qui choisit le notaire Selon l’article 1593 du Code Civil, c’est l’acheteur qui paie les frais de notaire. C’est donc l’acheteur qui choisit le notaire.  

S’il n’a pas de notaire, comme c’est le cas de beaucoup de primo-accédants, plusieurs solutions s’offrent à lui : 

- laisser au vendeur le choix du notaire et lui faire confiance, 

- faire appel à son réseau pour se faire conseiller un notaire, 

- choisir un notaire de la commune du bien qu’il achète.  

Il suffira tout simplement d’en discuter avec son entourage ou avec le vendeur afin de prendre une décision rapidement. Le notaire étant officier de l’Etat, il ne faudra pas vous inquiéter de savoir si le notaire agit pour l’avantage de l’autre partie, le notaire est obligé d’être impartial et de respecter la valeur confidentielle des documents de chacun. Dans certains cas, il vaut mieux que le notaire du vendeur gère le dossier Le rôle du notaire ne se limite pas à la rédaction du compromis ou de l’acte de vente. En effet, il intervient également lors d’héritages ou de la division d’un immeuble en plusieurs lots.  

Dans ces cas, on privilégie le notaire du vendeur pour des raisons de praticité et de rapidité. Le notaire gère la division du bien puis la vente de chaque lot. Il assure le suivi pour un héritage. La transmission des documents entre notaires ne fait que ralentir les procédures et ce sont généralement des affaires qui comportent beaucoup de détails et pièces. Donc si l’acheteur n’y voit pas d’inconvénient, on choisit le notaire du vendeur. Deux notaires peuvent aussi encadrer la transaction Dans la pratique, il est tout à fait possible de faire intervenir deux notaires. Ils se répartiront les tâches et cela ne coûtera pas plus cher. Les honoraires de notaire sont encadrés par la loi et donc ces honoraires seront partagés entre les deux notaires. À noter que la totalité des honoraires de notaire est toujours dû par l’acheteur.  

Généralement, la répartition se fait à parts égales : 

- celui qui est géographiquement le plus proche du bien rédige la promesse ou le compromis afin d’engager les deux parties rapidement dans le processus, 

- l’autre notaire rédigera donc l’acte définitif de vente, 

- l’un ou l’autre ou les deux gèreront la levée des conditions suspensives et les diverses vérifications.(articlemarton.fr)

Bonjour à tous :)

Voici le 5ème podcast où je me dévoile et je présente l'histoire de NETDECISION!

J'ai  crée mon agence immobilière à Nanterre en 2005 . J

Je lui ai donné  un prénom :NetDecision et un Nom AttraitBiensTaux.(ma société) 

Regardez le site historique de 2005, il traduit  ma vision poétique du métier d'agent immobilier 

Pour vous, je décroche la lune avec une baguette magique ...  https://www.attraitbienstaux.com/

En 2020 je digitalise, juste pour vous tout mon savoir être et savoir Faire: https://www.netdecision.net/

 https://www.spreaker.com/show/net-dec... 

https://www.instagram.com/netdecision... 

J'ai choisi le nom de cette entreprise car dans la transaction immobilière et l'investissement en général, il faut prendre des décisions.   

C'est NET clair et précis, c'est décidé et c'est sur le NET   Les décisions sont parfois très difficile à prendre.     

Est ce le bon bien ?     Est ce le bon prix ?     Est ce le bon moment?     Est ce le bon endroit ?     Est ce la bonne offre ?     Est ce le bon notaire ?     Est ce que tout va bien se passer ? 

Quand je m'occupe de mes clients, ils auront toujours les réponses à leur questions les plus compliquées ! ‘’Je serai là, dans toutes les étapes clés, du début jusqu’à la vente  Et même après l’acte authentique chez le notaire. C'est une promesse.’’

Vous cherchez un bien à acheter ou à louer?  Vous voulez savoir le prix au m² pour savoir si les biens que vous avez cherchés sont au prix du marché? 

Netdecision vous répond et vous fait comprendre que le prix au m² varie toujours entre l'offre et le prix souhaité pour différentes raisons!

A vos casques!!!