Právo v realitách

Koupíte byt a spolu s ním získáte i nájemníka. Co to pro vás jako nového vlastníka znamená?

V novém dílu podcastu Právo v realitách se bavíme o situaci, která může při koupi nemovitosti přinést několik nepříjemných překvapení. Nájem totiž změnou vlastníka automaticky nezmizí.

Řešíme, co když jste o nájemníkovi před koupí věděli – ale také podstatně horší variantu, kdy ho objevíte až poté. Vysvětlujeme, proč nemusí být jednoduché nájem ukončit a proč je potřeba před koupí znát nejen to, že nějaká nájemní smlouva existuje, ale také její obsah.

Samostatně se věnujeme jistotě neboli kauci. Kdo ji má nájemci po skončení nájmu vrátit, když peníze původně převzal předchozí vlastník? Jak to ošetřit při koupi bytu? A proč se vedle samotné jistoty vyplatí zajímat také o její úročení?

Na závěr vysvětlujeme i často zaměňovaný rozdíl mezi úrokem z jistoty a úrokem z prodlení.

⏱️ V epizodě:

00:00 Co se stane s nájmem při prodeji bytu
00:56 Koupě bytu s nájemníkem
01:28 Přechod nájemního vztahu na nového vlastníka
01:35 Co když kupující o nájemníkovi nevěděl
02:28 Lze nájem po koupi vypovědět?
03:31 Co může zjistit zástupce kupujícího při prohlídce
04:19 Když o existujícím nájmu předem víte
05:09 Jistota neboli kauce
06:26 Kdo jistotu po skončení nájmu vrací
06:54 Jak jistotu řešit při koupi bytu
07:46 Proč nepodcenit úročení jistoty
09:18 Nájemní smlouva a její praktické nastavení
10:04 Úrok z jistoty a úrok z prodlení
11:26 Jak funguje úrok z prodlení
12:35 Vrácení jistoty po skončení nájmu
13:36 Co před koupí pronajatého bytu prověřit
14:14 Závěrečné doporučení pro kupující

Pronajímáte? Dobře nastavená smlouva se pozná hlavně ve chvíli, kdy nastane problém. Proto naše Kompletní vzory pro pronajímatele neřeší jen samotný podpis nájemní smlouvy, ale i jistotu, předání bytu, změny v průběhu nájmu a další situace z praxe. 👉 Kompletní vzory pro pronajímatele.

Když jdete na prohlídku nemovitosti, proti vám často stojí člověk, který prodává nemovitosti každý den. Vy možná kupujete první nebo druhou v životě. A hlavně – makléř prodávajícího není na vaší straně.

Co tedy můžete udělat, abyste při prohlídce nebyli odkázaní jen na informace od prodávajícího nebo jeho makléře?

V této epizodě podcastu Právo v realitách představujeme službu Zástupce kupujícího. Člověka, který jde na prohlídku s vámi, dívá se na nemovitost zkušeným okem a ví, na co se ptát, čeho si všimnout a jaké dokumenty si vyžádat.

Probíráme konkrétní situace z prohlídek – přístupovou cestu k pozemku, nepovolené či nezapsané stavby, podezřelé praskliny nebo vlhkost – ale také to, proč samotná technická kontrola nestačí.

Důležité totiž není jen problém objevit. Je potřeba vědět, co s ním dál, zda je řešitelný a jak ho promítnout do vyjednávání a smluvní dokumentace ještě předtím, než se ke koupi zavážete.

⏱️ V epizodě uslyšíte:

00:06 – Proč je kupující při prohlídce často v nevýhodě
01:19 – Proč není dobré spoléhat jen na informace od makléře prodávajícího
02:22 – Makléř hájí zájmy prodávajícího – a je to jeho práce
03:36 – Proč má smysl mít při koupi vlastního odborníka
05:11 – Nová služba vzniklá z potřeb kupujících v praxi
06:18 – Proč řešit rizika ještě před podpisem rezervační smlouvy
08:01 – Jak funguje Zástupce kupujícího při prohlídce
08:34 – Co služba umí a proč nenahrazuje technickou kontrolu
09:33 – Co se na místě zjistí, ale z dokumentů nemusí být vidět
10:11 – Pergoly, přístavky, odstupy, vlhkost a další varovné signály
11:36 – Kdy už je na místě přizvat technického specialistu
12:35 – Pozemek pro stavbu a problém s přístupovou cestou
14:01 – Rozdíl mezi technickou kontrolou a Zástupcem kupujícího
14:31 – Proč služba dává smysl i při koupi přímo od majitele
15:08 – Jak se zjištění z prohlídky promítnou do právního řešení a smluv
15:56 – Zástupce kupujícího: jak služba funguje
16:50 – Co si z dnešního dílu odnést

Více informací naleznete zde: https://realitniadvokati.cz/zastoupeni-pri-koupi-nemovitosti/

Co všechno dělá dobrý makléř navíc, aniž byste o tom třeba i jako prodávající vůbec věděli? V druhém díle o výběru makléře probíráme jednotlivé fáze prodeje — od prověření zájemců podle AML přes odhalení právních vad nemovitosti až po nájemní vztahy, stavební dokumentaci a energetický průkaz. A ukazujeme, proč se nevyřešená vada může velmi rychle prodražit, pokud makléř něco z tohohle podcení.

Časová osa:00:00 Úvod: druhý díl o výběru makléře, tentokrát podle jednotlivých fází prodeje03:07 Zprostředkovatelská smlouva musí být písemná — přečtěte si ji před podpisem05:16 Makléř prověřuje zájemce o koupi podle AML; bez toho hrozí zpochybnění obchodu a zadržená kupní cena09:16 Odkaz na příběh z jiné epizody, kdy makléř vybral zájemkyni, o kterou majitelka nestála, odkaz na video zde: https://youtu.be/d7HaiGLIXoA10:05 Když je jeden z manželů v zahraničí, stačí k podpisu rezervační smlouvy jeho doložený souhlas na dálku12:20 Vady, které musí makléř umět odhalit: nezapsaná stavba v katastru, zahrada jako zemědělský půdní fond, nevyhovující přístupová cesta16:39 Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ — bez něj přechází dluhy na nového vlastníka17:11 Makléř zastupuje primárně prodávajícího, ne kupujícího19:28 Pojem „novostavba“ v inzerci: co skutečně znamená a proč na tom záleží23:17 Proč realitní kancelář ve sporu, který vypukne až po letech, obvykle nefiguruje — a kdo riziko nese

Prodáváte a chcete mít u sebe ještě jeden pohled navíc? Domluvte si s námi online konzultaci: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/

Obsah má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu.

Kolik makléřů řeší prodej vaší nemovitosti spíš „pankově" než profesionálně? V epizodě probíráme modelovou situaci se třemi makléři a jejich různými nabídkami, říkáme, co vám recenze a hvězdičky neprozradí, a varujeme před dvousložkovou provizí, kterou používá jedna realitní síť. Dozvíte se i to, jak dlouho reálně trvá prodej nemovitosti a kdy se vyplatí platit provizi.

00:00 Co hrozí, když makléř jde na věc „pankově"
02:04 Jak velké jsou rozdíly mezi makléři na trhu
03:52 Proč musí makléř spolupracovat s advokátem
05:33 Modelová situace: tři makléři, tři nabídky
07:15 Jak nenechat se zmanipulovat cenou nebo provizí
09:05 Co recenze a hvězdičky neřeknou
11:05 Jak profesionál staví nabídkovou cenu na datech
12:39 Varování: dvousložková provize u jedné realitky
14:44 Proč je slib rychlého prodeje špatné znamení
15:33 Jak dlouho reálně trvá prodej nemovitosti
18:26 Kdy dává smysl platit makléři provizi
19:35 Proč se vyplatí makléř znající vaši lokalitu
20:23 Makléři pro drahé a atypické nemovitosti
20:55 Kdy vám doporučíme prověřeného makléře
21:53 Příště: nejčastější chyby v práci makléřů

Chcete se poradit, kdo je pro váš prodej ten správný makléř? Ozvěte se nám na konzultaci — v případě zájmu doporučíme i konkrétního prověřeného makléře:

Může se stát, že spolu s bytem získáte také povinnost řešit dluh jeho předchozího vlastníka vůči SVJ? V nové epizodě rozebíráme, co si musí kupující před podpisem smlouvy ověřit a proč je potvrzení o dluzích souvisejících se správou domu tak důležité.

Vysvětlujeme také, zda vás může ochránit ustanovení v kupní smlouvě, podle kterého má případný skrytý dluh uhradit nebo nahradit prodávající. Věnujeme se i falešnému potvrzení, závazkům SVJ, plánovaným investicím a principu, podle kterého šikanózní výkon práva nepožívá ochrany.

Důležité části epizody:

00:44 Přechod dluhů na kupujícího
02:46 Význam potvrzení od SVJ
08:07 Šikanózní výkon práva
10:27 Úvěry a investice SVJ
11:50 Ochranná ustanovení v kupní smlouvě
12:30 Náhrada neočekávaného dluhu
13:06 Jak mohou pomoci Realitní advokáti
13:47 Právní prověření nemovitosti

Užitečné odkazy zmíněné v epizodě:

Právní prověření a kontrola kupní smlouvy:
https://realitniadvokati.cz/kontrola-kupni-smlouvy/

Bezplatný checklist pro prověření SVJ:
https://realitniadvokati.cz/checklist-provereni-svj-pri-koupi-nemovitosti/

Chystáte se koupit byt? Prověřte ještě před podpisem smlouvy právní stav nemovitosti, hospodaření SVJ i možné závazky prodávajícího. Přehled služeb najdete na:

https://www.realitniadvokati.cz/

Katastr nemovitostí je důležitým zdrojem informací, ale není zárukou, že znáte celý právní stav nemovitosti.

V této epizodě rozebíráme případ pozemku, na kterém stála vodní nádrž jiného vlastníka. Kvůli nerespektovanému předkupnímu právu vznikl soudní spor. Situaci navíc zkomplikovalo zjištění, že pozemek nebyl výlučným vlastnictvím muže zapsaného v katastru, ale součástí společného jmění manželů.

Dozvíte se, proč je nutné kontrolovat nabývací titul, prověřovat možné SJM a nespoléhat pouze na údaje uvedené na listu vlastnictví.

V epizodě uslyšíte:

00:00 Rizika spoléhání pouze na katastr
02:06 Rozdíl mezi zápisem a skutečným vlastnictvím
05:18 Význam nabývacího titulu
06:05 Příběh pozemku a vodní nádrže
06:32 Předkupní právo vlastníka stavby
08:40 Nemovitost zapsaná na jednoho z manželů
10:50 Rozhodnutí Nejvyššího soudu
11:59 Praktické doporučení pro převody nemovitostí
13:00 Právní prověření před koupí

Chystáte se koupit nemovitost? Právní prověření může odhalit rizika, která z běžného výpisu z katastru nepoznáte. Kontaktujte nás zde, se vším rádi pomůžeme:

https://realitniadvokati.cz/sluzby/

Když podepisujete zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří, nejde jen o administrativu. Jedno ustanovení může rozhodnout o tom, zda za Vás makléř podepíše rezervační smlouvu, s kým se následně budete soudit a jestli si ještě udržíte kontrolu nad prodejem vlastní nemovitosti.

V epizodě vysvětlujeme konkrétní případ, kdy prodávající nechtěla prodat nemovitost první zájemkyni, ale makléř už na základě zmocnění podepsal rezervační smlouvu. Spor se dostal až k Nejvyššímu soudu a dobře ukazuje, proč je potřeba číst zprostředkovatelskou smlouvu ještě před podpisem.

V epizodě uslyšíte:
0:00 Proč je zprostředkovatelská smlouva riziková
3:27 Proč bývá prodávající proti realitní kanceláři v nevýhodě
7:27 Kdy můžete o smlouvě ještě vyjednávat
9:00 Jak funguje zmocnění makléře k podpisu rezervace
11:58 Co se stane, když prodávající nechce konkrétního kupujícího
16:48 Jak vznikly dvě rezervační smlouvy současně
17:31 Proč vrácení rezervačního poplatku nemusí problém vyřešit
22:40 Co řešil Nejvyšší soud
26:22 Praktické doporučení pro prodávající

Užitečné odkazy:
Právní služby Realitních advokátů:
https://realitniadvokati.cz/sluzby/

Kontrola rezervační smlouvy:
https://realitniadvokati.cz/kontrola-rezervacni-smlouvy/

Právní servis pro realitní kanceláře a makléře:
https://realitniadvokati.cz/advokat-rk/

Prodáváte nemovitost a nejste si jistí zprostředkovatelskou smlouvou? Ozvěte se nám. Zkontrolujeme smlouvu, upozorníme Vás na rizika a pomůžeme nastavit bezpečnější podmínky pro prodej.

Může Vám vzniknout odpovědnost za škodu, i když smlouva ještě nebyla podepsaná?

V této epizodě si na konkrétním soudním případu ukážeme, proč není vyjednávání o smlouvě jen nezávazné „oťukávání“. Město jednalo s podnikatelkou o pronájmu nebytových prostor pro zdravotnické zařízení, jednání trvala měsíce, řešily se technické i právní detaily a druhá strana vynaložila nemalé náklady. Pak ale přišly komunální volby, změna vedení města a náhlý obrat.

Soudy řešily, zda město ukončilo jednání bez spravedlivého důvodu a zda má druhá strana nárok na náhradu škody. Epizoda je užitečná pro každého, kdo jedná o koupi, prodeji, pronájmu nebo jiné významné smlouvě a chce vědět, kdy už je potřeba postupovat velmi opatrně.

V epizodě se dozvíte:
0:00 Kdy může být rizikové ukončit jednání o smlouvě
1:56 Jak začal spor o pronájem nebytových prostor
4:50 Jaké náklady druhá strana vynaložila
5:37 Proč změna vedení města nestačila jako důvod k obratu
7:52 Co podnikatelka požadovala u soudu
11:43 Jak věc posoudil Nejvyšší soud
14:31 Kdy se vyplatí právní konzultace
15:43 Jak si chránit důkazy pro případný spor

Odkazy k epizodě:
Rozsudek NS 25 Cdo 15/2021: https://sbirka.nsoud.cz/export/sbirky/?collectionIds=21083
Online konzultace: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/
Právní servis k pronájmu: https://realitniadvokati.cz/pronajem-nemovitosti/

Pokud řešíte podobnou situaci, tedy dlouhé vyjednávání, náklady na přípravu smlouvy nebo náhlé couvnutí druhé strany, domluvte si konzultaci s Realitními advokáty.

Může se stát, že koupíte byt a krátce po převodu zjistíte, že s ním přechází i starý dluh? V dnešní epizodě rozebírám reálný případ kupující, která po koupi bytu narazila na dluh související se správou domu a revitalizací společných částí.

Dozvíte se, jak se na podobné situace dívají soudy, proč nemusí jít o právní vadu bytu a proč je při koupi důležité nespoléhat se pouze na text kupní smlouvy. Praktické poučení je jednoduché: před podpisem si vždy ověřte také případné nedoplatky u správce domu.

V epizodě uslyšíte:
0:00 Co se může stát po koupi bytu
1:27 Reálný soudní případ
4:03 Spor o slevu z kupní ceny
7:31 Závěr Nejvyššího soudu
11:09 Co si má kupující ověřit před podpisem

Řešíte koupi nebo prodej nemovitosti?

Na https://realitniadvokati.cz/ najdete právní pomoc při kontrole smluv, nastavení advokátní úschovy i bezpečném převodu nemovitosti.

Ústní dohoda při prodeji nemovitosti může vypadat jako detail, dokud jedna ze stran nezačne couvat. V této epizodě rozebírám případ z praxe, ve kterém se zájemce o koupi nemovitostí domáhal toho, že byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, přestože neexistovala v písemné podobě.

Případ se dostal až k Nejvyššímu soudu. Ten řešil zásadní otázku: musí být smlouva o smlouvě budoucí kupní na nemovitost písemná, když samotná kupní smlouva na nemovitost písemná být musí?

Výsledek je právně zajímavý, ale praktické poučení je ještě důležitější: u realitních obchodů se nespoléhejte jen na ústní sliby. Jasná písemná dohoda, dobře nastavená rezervační smlouva a právní kontrola dokumentace Vám mohou ušetřit roky soudních sporů, náklady i nejistotu.

Užitečné odkazy:
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 72/2021
Přehled právních služeb: https://realitniadvokati.cz/sluzby/
Online konzultace: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/
Advokátní úschova: https://realitniadvokati.cz/advokatni-uschova/

V epizodě probíráme:
01:41 Riziko ústních dohod
03:36 Když prodávající couvne z obchodu
06:16 Spor o písemnou formu smlouvy
08:50 Smlouva o smlouvě budoucí podle občanského zákoníku
10:42 Neúspěch u krajského soudu
13:54 Rozhodnutí Nejvyššího soudu
15:39 Proč je písemná dohoda i tak nezbytná
16:44 Co si pohlídat v rezervační smlouvě