Prawnik na budowie

Clara non sunt interpretanda – nie takie oczywiste, jak mogłoby się wydawać

"Clara non sunt interpretanda" to łacińska paremia, która może brzmieć jak tytuł włoskiego filmu, ale w rzeczywistości kryje znacznie głębsze znaczenie, które jest kluczowe dla każdego prawnika. Zasadniczo oznacza ona, że tego, co jasne, interpretować nie trzeba. Chociaż wydaje się to proste, współczesne prawo przyjmuje zupełnie odmienne podejście, zakładając, że wszystko jest interpretowalne.

Dlaczego interpretujemy nawet to, co wydaje się oczywiste?

W prawie często spotykamy się z sytuacjami, gdy na papierze wszystko wydaje się jasne. Przykładowo, w trakcie spotkań negocjacyjnych obie strony mogą być przekonane o jasności stanowiska drugiej strony, gdyż wcześniej zostało ono przedstawione na piśmie. Mimo to, często dochodzi do sporów, gdyż to, co zostało zapisane, może być interpretowane na wiele sposobów.

Jakie wyzwania niesie interpretacja umów?

Interpretacja umów to codzienne wyzwanie dla prawników. Choć litera umowy może wydawać się jasna, to w praktyce każde słowo może być interpretowane na różne sposoby. Prawo nie tylko pozwala, ale wręcz wymaga od nas, byśmy dążyli do zrozumienia zamiarów stron i celu umowy, a nie tylko polegali na dosłownym brzmieniu dokumentu.

Przykład z praktyki

Zarówno "remont", jak i "renowacja" to terminy, które mogą wydawać się jasne, lecz w praktyce budowlanej ich interpretacja może zaważyć na wyniku sporu. W jednym ze sporów sądowych, interpretacja tych słów miała kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia, czy pewne prace były objęte umową ryczałtową, czy nie.

Negocjacje i zrozumienie drugiej strony

Podczas negocjacji, zwłaszcza z inwestorami publicznymi, często spotykam się z przekonaniem o nieomylności jednej ze stron. Warto jednak pamiętać, że każda strona przekazuje swoją wersję prawdy. Rozumienie tej dynamiki i otwartość na możliwość, że możemy nie mieć racji, to klucz do skuteczniejszych negocjacji.

Dlaczego umowy nie są świętością?

Jako prawnicy często musimy wyjść poza dosłowne brzmienie dokumentów i zbadać zamiary stron. Artykuł 65 § 2 Kodeksu Cywilnego mówi, że należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie opierać się na jej dosłownym brzmieniu. To podejście pozwala na bardziej sprawiedliwe i efektywne rozwiązywanie sporów.

Znaczenie zrozumienia celu umowy

Często spory wynikają nie z niezrozumienia samej umowy, ale z różnic w interpretacji celów umowy przez obie strony. Jasne określenie celów i zamiarów w trakcie negocjacji może zapobiec wielu problemom i jest niezbędne dla skutecznej współpracy.

Sprawdź jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy w sporze budowlanym - https://prawniknabudowie.com/odblokowanie-platnosci-budownictwo-formularze/

Dostęp do platformy Prawnobudowlani: zapisz się do Listy Oczekujących -  https://mailchi.mp/kancelariamroz/zk02mzxpmb

Szkolenia Akademia Kontraktów Budowlanych 4.0: Szczegóły i rejestracja - https://prawniknabudowie.com/akb/

Wolisz oglądać? Zajrzyj na kanał Prawnik na budowie na YouTube.

Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:

• LinkedIn
• Facebook
• Instagram

"Kombinowana metoda wykładni oświadczeń woli" = 469.379,12 zł.

Zwrot w cudzysłowie wydaje się jakimś teoretycznym potworkiem, którym może być męczony student prawa w czasie sesji egzaminacyjnej. Do momentu kiedy okazuje się, że zaprzęgnięcie tej całą wykładni do pracy w praktyce pozwoliło wykonawcy inwestycji drogowej wygrać niemal pół milion złotych w sporze o roboty dodatkowe. 

Co ważne to zwycięstwo nastąpiło mimo tego, że w umowie i specyfikacji zamawiający zawarł zastrzeżenia takie jak:

🏗️ wykonawca, przygotowując ofertę i kalkulując cenę, powinien dokonać oględziny terenu i jego okolicy oraz uzyskać wszelkie niezbędne informacje co do ryzyka, trudności i wszelkich innych okoliczności, jakie mogą wystąpić w trakcie realizacji zamówienia

🏗️ wykonawca, przed przystąpieniem do wyceny, miał obowiązek sprawdzenia zgodności rzeczywistych rzędnych (nawierzchni jezdni, chodników, terenu) oraz innych danych, w tym badań niezbędnych do realizacji robót, z tymi, które określono w dokumentacji projektowej

🏗️ cena ryczałtowa oferty powinna obejmować pełny zakres robót i uwzględniać powyższe okoliczności.

🏗️ wykonawca powinien też zgłosić w trakcie postępowania przetargowego wszelkie zauważone błędy, omyłki i rozbieżności w dokumentacji projektowej i wystąpić do zamawiającego o ich wyjaśnienie

🏗️ dochodzenie roszczeń z tytułu niezgodności pomiędzy stanem rzeczywistym a opisanym w powyższych dokumentach, nie będzie możliwe

🏗️ po podpisaniu umowy wykonawca nie mógł też wykorzystywać na swoją korzyść dwuznacznych zapisów oraz dochodzić dodatkowych roszczeń wynikających między innymi z: niedoszacowania w przedmiarach i kosztorysach zamawiającego i sporządzonych na ich podstawie kalkulacji własnych, a także z błędów w ofercie, w dokumentacji projektowej i technicznej, umowie, SIWZ, (...), dokumentacji projektowej i przedmiarach; stanowiło to jego ryzyko

Mimo tych wszystkich uwag sąd doszedł do wniosku, że wykonawca powinien dostać dopłatę za roboty, które traktował jako dodatkowe. Żeby rzucić konkretnym kontekstem - chodziło o wymianę gruntu w miejscach, w których przewidywano jego wzmocnienie. A tym, co doprowadziło do tego rozstrzygnięcia była właśnie wykładnia umowy.

Sprawdź jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy w sporze budowlanym - https://prawniknabudowie.com/odblokowanie-platnosci-budownictwo-formularze/

Dostęp do platformy Prawnobudowlani: zapisz się do Listy Oczekujących -  https://mailchi.mp/kancelariamroz/zk02mzxpmb

Szkolenia Akademia Kontraktów Budowlanych 4.0: Szczegóły i rejestracja - https://prawniknabudowie.com/akb/

Wolisz oglądać? Zajrzyj na kanał Prawnik na budowie na YouTube.

Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:

• LinkedIn
• Facebook
• Instagram

Jedna z kluczowych zasad stosowanych przy sporach o znaczenie umowy brzmi:

Jeżeli nie jesteśmy w stanie ustalić znaczenia umowy przyjmujemy opcję niekorzystną dla strony, która przygotowała jej treść.

Jednak inną myślą powtarzaną przez sądy jest:

Wykonawca inwestycji publicznej ma obowiązek zadawać pytania co do wątpliwych kwestii w specyfikacji.

Nie sposób nie zauważyć, że te dwie koncepcje znajdują się na kursie kolizyjnym. Z pierwszej wynika w praktyce, że za niejasności umowy zawsze płaci zamawiający. W końcu to on jest twórcą treści umowy przedstawionej w postępowaniu przetargowym. Druga jednak nakazuje przyjąć, że skoro była niejasność to wykonawca miał obowiązek zapytać, a skoro nie zapytał to on bierze na barki konsekwencje finansowe.

W odcinku opowiadam o tym, jak Sądu Najwyższy został poproszony o rozstrzygnięcie tej wątpliwości i chociaż nie podjął się rozpoznania tematu, to między wierszami wyjaśnił jak widzi rozstrzygnięcie tego zderzenia dwóch zasad. I dorzucam jako promyk nadziej słów kilka o orzeczeniu jednego z sądów apelacyjnych, który skłaniał się do tego, że dociekliwość wykonawcy powinna dotyczyć "mięsa" przetargowego, a nie samego projektu umowy.

Sprawdź jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy w sporze budowlanym - https://prawniknabudowie.com/odblokowanie-platnosci-budownictwo-formularze/

Dostęp do platformy Prawnobudowlani: zapisz się do Listy Oczekujących -  https://mailchi.mp/kancelariamroz/zk02mzxpmb

Szkolenia Akademia Kontraktów Budowlanych 4.0: Szczegóły i rejestracja - https://prawniknabudowie.com/akb/

Wolisz oglądać? Zajrzyj na kanał Prawnik na budowie na YouTube.

Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:

• LinkedIn
• Facebook
• Instagram

Podwykonawca może żądać zapłaty za niewykonane prace od inwestora, jeśli wystąpiły przeszkody po stronie generalnego wykonawcy. Sąd apelacyjny przyznał podwykonawcy zapłatę za prace, które nie zostały wykonane z powodu błędów wykonawcy. Inwestor odpowiada tylko za wynagrodzenie, nie za odszkodowania. Odstąpienie od umowy przez inwestora może skutkować żądaniem zapłaty przez podwykonawców. Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego.

Kluczowe cytaty:

• "Czy jest coś gorszego dla inwestora niż solidarna zapłata wynagrodzenia pod wykonawcy? Tak, solidarna zapłata wynagrodzenia pod wykonawcy za roboty, których ten nawet nie zrealizował."
• "Podwykonawca powinien dostać od inwestora pieniądze tylko wtedy, jeżeli roboty fizycznie zrobił."
• "Jeżeli już Sąd Najwyższy głos zabierze, to ja chętnie siądę do mikrofonu i swój głos zabiorę, żeby podzielić się z tym."

Słowa kluczowe:
podwykonawca, zapłata, niewykonane prace, przeszkody, inwestor, wynagrodzenie, odszkodowanie, odstąpienie od umowy, Sąd Najwyższy

Sprawdź jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy w sporze budowlanym - https://prawniknabudowie.com/odblokowanie-platnosci-budownictwo-formularze/

Dostęp do platformy Prawnobudowlani: zapisz się do Listy Oczekujących -  https://mailchi.mp/kancelariamroz/zk02mzxpmb

Szkolenia Akademia Kontraktów Budowlanych 4.0: Szczegóły i rejestracja - https://prawniknabudowie.com/akb/

Wolisz oglądać? Zajrzyj na kanał Prawnik na budowie na YouTube.

Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:

• LinkedIn
• Facebook
• Instagram

Sprawdź jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy w sporze budowlanym - https://prawniknabudowie.com/odblokowanie-platnosci-budownictwo-formularze/

Dostęp do platformy Prawnobudowlani: zapisz się do Listy Oczekujących -  https://mailchi.mp/kancelariamroz/zk02mzxpmb

Szkolenia Akademia Kontraktów Budowlanych 4.0: Szczegóły i rejestracja - https://prawniknabudowie.com/akb/

Wolisz oglądać? Zajrzyj na kanał Prawnik na budowie na YouTube.

Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:

• LinkedIn
• Facebook
• Instagram

• Skoro inwestor twierdzi, że błędy przygotowanej dokumentacji projektowej były banalne do wyłapania dlaczego sam ich nie wykrył?
• Sposób działania zamawiającego był w istocie próbą przerzucenia na wykonawcę własnej niekompetencji w przygotowaniu inwestycji.
• Akceptacja przerzucania wszelkich ryzyk na wykonawcę dałaby możliwość celowego działania na jego szkodę przez inwestora.

To kilka myśli sądów, które da się wyczytać z wyroków, które omawiam w tym odcinku. Wyroków, które szczęśliwie przykładając się do stworzenia bardziej racjonalnego rynku. Takiego, w którym przyjmujemy, że nie tylko inwestor potrzebuje ochrony przed ewentualnym nadużyciami kontrahenta.

Sprawdź jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy w sporze budowlanym - https://prawniknabudowie.com/odblokowanie-platnosci-budownictwo-formularze/

Dostęp do platformy Prawnobudowlani: zapisz się do Listy Oczekujących -  https://mailchi.mp/kancelariamroz/zk02mzxpmb

Szkolenia Akademia Kontraktów Budowlanych 4.0: Szczegóły i rejestracja - https://prawniknabudowie.com/akb/

Wolisz oglądać? Zajrzyj na kanał Prawnik na budowie na YouTube.

Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:

• LinkedIn
• Facebook
• Instagram

W odcinku omawiam temat robót dodatkowych. Mówię o nich z perspektywy istotnego wyroku, w którym sąd pochylił się nad możliwością przewidzenia i oszacowania robót dodatkowych przez wykonawcę. 

Sąd stwierdził, że dla przyjęcie, że dla objęcia spornych robót ryczałtem nie wystarczy, aby możliwe było przewidzenie konieczności ich realizacji. Wykonawca musi mieć też możliwość konkretnego ubrania ich w złotówki. A co w ocenie sądu jest do tego potrzebne? Możliwość ustalenia przed wykonywaniem inwestycji konkretnej technologii i  konkretnej ilości robót nie przewidzianych wprost w dokumentacji, które trzeba będzie zrealizować. 

W nagraniu znajdziesz cytaty z wyroku oddające detale sposobu rozumowania sądu.

Najważniejsze wnioski z odcinka

• Roboty dodatkowe mogą być objęte ryczałtem, jeśli były możliwe do przewidzenia i oszacowania w złotówkach.
• Przewidzenie określonych prac oznacza możliwość określenia ich zakresu, technologii i kosztów.
• Sądy coraz częściej przyjmują bardziej realistyczne podejście do ryczałtu i rozważają konkretną możliwość przewidzenia prac dodatkowych.

Sprawdź jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy w sporze budowlanym - https://prawniknabudowie.com/odblokowanie-platnosci-budownictwo-formularze/

Dostęp do platformy Prawnobudowlani: zapisz się do Listy Oczekujących -  https://mailchi.mp/kancelariamroz/zk02mzxpmb

Szkolenia Akademia Kontraktów Budowlanych 4.0: Szczegóły i rejestracja - https://prawniknabudowie.com/akb/

Wolisz oglądać? Zajrzyj na kanał Prawnik na budowie na YouTube.

Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:

• LinkedIn
• Facebook
• Instagram

W odcinku prezentuję część materiału, który przygotowaliśmy dla firm, z którymi mamy i mieliśmy okazję współpracować. Materiał to pięć cytatów z wyroków dotyczących tematów budowlanych, które na pewno będę w 2024 troku powoływał w prowadzonych tematach.

Ten odcinek poświęcony jest cytatom pokazującym, że nie należy fetyszyzować prawnych formalizmów umownych. Omawiam to na przykładzie FIDICowego powiadomienia o roszczeniu oraz polecenia zmiany. Pozwoliłem sobie też na trochę uwag ogólnych na temat kultury współpracy na rynku budowlanym, a nawet w biznesie jako takim. 

Kluczowe Wnioski

• Nie należy fetyszyzować formalizmów w umowach budowlanych.
• Ważność notyfikacji roszczeń wykonawcy nie zawsze zależy od formalnego trybu notyfikacji.
• Warunki kontraktowe filikowskie nie są popularne wśród wykonawców.
• Alternatywne scenariusze mogą pomóc w uniknięciu prawniczych problemów.
• Polecenie zmiany może mieć skutki prawne, nawet jeśli nie jest formalnie uznane.

Rozdziały

00:00 Wprowadzenie

01:25 Materiał dla klientów

05:12 Zaspokajanie roszczeń wykonawcy

06:29 Ważność notyfikacji roszczeń

08:17 Warunki kontraktowe FIDIC

10:15 Alternatywne scenariusze

11:52 Nie fetyszyzujmy formalizmów - podsumowanie

14:08 Polecenie zmiany

19:23 Brak formalizmów po stronie zamawiającego

20:42 Broń zamawiającego - formalizmy i rygoryzmy umowne

22:03 Konieczność działania bez aneksu

23:28 Zastrzeżenie: Rób teraz, kłóć się później

24:28 Rozwiązania nieakceptowalne w praktyce

25:31 Rozstrzyganie sporów o duże sumy

26:49 Cel mechanizmów umownych

27:41 Perspektywa rynku budowlanego

28:39 Kara umowna a ingerencja sądu

30:04 Rynek stawiania pułapek

31:58 Standard uczciwego traktowania

35:12 Błąd w dokumentacji projektowej

Sprawdź jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy w sporze budowlanym - https://prawniknabudowie.com/odblokowanie-platnosci-budownictwo-formularze/

Dostęp do platformy Prawnobudowlani: zapisz się do Listy Oczekujących -  https://mailchi.mp/kancelariamroz/zk02mzxpmb

Szkolenia Akademia Kontraktów Budowlanych 4.0: Szczegóły i rejestracja - https://prawniknabudowie.com/akb/

Wolisz oglądać? Zajrzyj na kanał Prawnik na budowie na YouTube.

Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:

• LinkedIn
• Facebook
• Instagram

Sprawdź jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy w sporze budowlanym - https://prawniknabudowie.com/odblokowanie-platnosci-budownictwo-formularze/

Dostęp do platformy Prawnobudowlani: zapisz się do Listy Oczekujących -  https://mailchi.mp/kancelariamroz/zk02mzxpmb

Szkolenia Akademia Kontraktów Budowlanych 4.0: Szczegóły i rejestracja - https://prawniknabudowie.com/akb/

Wolisz oglądać? Zajrzyj na kanał Prawnik na budowie na YouTube.

Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:

• LinkedIn
• Facebook
• Instagram

Wyobraziliśmy sobie jakie postanowienia noworoczne przyjęlibyśmy na 2024, gdybyśmy działali w branży budowlanej jako inwestor, generalny wykonawca i podwykonawca. 

W tym odcinku znajdziesz postanowienia inwestorów:

• Gabriela - nie będę wierzył wykonawcy na słowo, zawrę z nim umowę, która określi wzajemne obowiązki  
• Szymon - moja rola nie kończy się na zleceniu robót i zapłacie wynagrodzenia 
• ChatGPT - integracja z planami rozwoju lokalnego i regionalnego  
• Łukasz - pogodzę się z tym, że nie ma czegoś takiego jak inwestycja z gwarancją ceny

Sprawdź jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy w sporze budowlanym - https://prawniknabudowie.com/odblokowanie-platnosci-budownictwo-formularze/

Dostęp do platformy Prawnobudowlani: zapisz się do Listy Oczekujących -  https://mailchi.mp/kancelariamroz/zk02mzxpmb

Szkolenia Akademia Kontraktów Budowlanych 4.0: Szczegóły i rejestracja - https://prawniknabudowie.com/akb/

Wolisz oglądać? Zajrzyj na kanał Prawnik na budowie na YouTube.

Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:

• LinkedIn
• Facebook
• Instagram