Robert Jarczyński Nieruchomości

Dubaj, Turcja, Hiszpania, Portugalia, Włochy — 5 rynków, o które polscy inwestorzy pytają najczęściej. W 2026 roku wszystkim pięciu mówię: nie.Nie dlatego, że są złe — dlatego, że nie przechodzą progów naszego kalkulatora IRC dla strategii cash flow. Ze 164 przeanalizowanych rynków 47 odpada całkowicie, 93 dostają status „uwaga", a tylko 24 są polecane. Te 5 popularnych do dwudziestki czwórki nie weszło: 2 na czerwono, 3 na żółto.W odcinku:– 4 filtry IRC: rentowność netto po podatkach, ryzyko prawne, ryzyko walutowe, możliwość wyjścia– Dubaj (124. miejsce, 5,36): pułapka off-plan i sprzedaż trwająca 6–12 miesięcy– Turcja (152. miejsce, 4,13): 60% inflacji rocznie kontra nominalnie wysokie czynsze– Hiszpania — Costa del Sol (54. miejsce, 6,37): średnia regionu vs Marbella i miasta golfowe– Portugalia (66. miejsce, 6,38): koniec klasycznej Golden Visa i ceny z innej epoki niż 2018– Włochy (90. miejsce, 5,86): dom za 1 €, cztery podatki i dziedziczenie na 2–5 lat– dla kogo te rynki mimo wszystko mają sens — i co z Albanią oraz CzarnogórąProgi IRC: poniżej 6,5 — „uwaga", poniżej 5,5 — wykluczenie.(00:00) „Mówię nie" — najważniejsza część pracy inwestora(00:59) 4 filtry IRC: rentowność, prawo, waluta, wyjście(01:56) 164 kraje: 47 wykluczonych, 93 pod uwagą, 24 polecane(02:22) Dubaj — 124. miejsce, status czerwony(04:34) Turcja — 152. miejsce, status czerwony(06:27) Hiszpania (Costa del Sol) — 54. miejsce, status żółty(08:23) Portugalia — 66. miejsce, status żółty(10:25) Włochy — 90. miejsce, status żółty(12:01) Wspólny mianownik: dla kogo te rynki są OK(12:44) A co z Albanią i Czarnogórą?(13:14) Progi IRC i koniec pierwszej serii(13:40) Co dalej: ranking 164 rynków i Global Rentier ClubTo szósty i ostatni odcinek pierwszej serii — od teraz cykl rotacyjny: Polska, zagranica, fundamenty, case studies. Jeśli ten odcinek był dla Ciebie wartościowy, obserwuj podcast i zostaw ocenę.

Czy Kraków w 2026 roku wciąż ma sens dla najmu długoterminowego? Tak — ale nie wszędzie i nie tak, jak myślisz.

Kraków to nie jeden rynek, tylko 18 dzielnic i 4 zupełnie różne logiki najmu: strefa uniwersytecka, biznesowa, turystyczna i mieszkaniowa. W tym odcinku biorę je pod lupę — ceny, czynsze, stopy zwrotu i ryzyka. Na danych, nie na opiniach.

W odcinku:– mediana cen na rynku wtórnym w maju 2026: 14 161 zł/m² (+1,6% r/r)– rozstrzał od 13 400 zł/m² w Swoszowicach do ok. 21 000 zł/m² na Starym Mieście– stopy zwrotu dzielnica po dzielnicy: od 3,8% do 6,5%– kawalerka pod studenta vs pod pracownika biurowego — dwie różne inwestycje– limit 180 dni najmu krótkoterminowego i jego wpływ na opłacalność– dla kogo Kraków ma sens, a kto powinien go odpuścić

Źródła danych: SonarHome, Otodom Analytics (maj 2026).

(00:00) Kraków — miasto, które wciąż ma smoka(00:29) Rynek w liczbach: mediana cen, maj 2026(00:55) 18 dzielnic, 4 strefy, 4 logiki najmu(02:04) Stare Miasto i Kazimierz — turystyczne serce i pułapka(03:05) Najem długo- vs krótkoterminowy: kalkulacja(04:05) Krowodrza, Bronowice, Prądnik Biały(05:40) Czyżyny, Dębniki, Łagiewniki — dzielnice transformacji(07:00) Nowa Huta, Bieńczyce, Swoszowice — niedoceniane(08:54) Podsumowanie: 7 dzielnic, 7 stóp zwrotu(09:29) Regulacje najmu krótkoterminowego(10:43) Kupuj / nie kupuj: dla kogo jest Kraków w 2026(11:34) Zapowiedź: 5 rynków zagranicznych

Jeśli ten odcinek był dla Ciebie wartościowy — obserwuj podcast i zostaw ocenę. W kolejnym odcinku: 5 rynków zagranicznych, które nasz kalkulator kazał odpuścić. Będzie kontrowersyjnie.

Większość ludzi nie inwestuje. Oni spekulują (i oszukują samych siebie)Spotykam wielu ludzi, którzy z dumą nazywają się inwestorami. Prawda jest jednak brutalna: w osiemdziesięciu procentach przypadków to czysta spekulacja. Nie zrozum mnie źle: spekulacja sama w sobie nie jest zła. Problem polega na tym, że jeśli nie wiesz, w jaką grę grasz i jakie obowiązują w niej zasady, przegrasz. I nie przez rynek, ale przez samego siebie.W tym odcinku zdejmujemy różowe okulary. Nie będę moralizował. Dam Ci 5 konkretnych pytań. Jeśli na którekolwiek z nich odpowiesz „nie”, będziesz dokładnie wiedział, co tak naprawdę robisz ze swoim kapitałem.Czego dowiesz się z tego odcinka?* Fundamenty: Czym różni się budowanie bezpiecznego, przewidywalnego przepływu pieniężnego (inwestycja) od liczenia wyłącznie na wzrost wartości i sprzedaż aktywa (spekulacja).* Test prawdy: 5 bezlitosnych pytań, które pomogą Ci odróżnić opieranie się na twardych danych od ulegania rynkowym narracjom.* Zasady gry: Dlaczego spekulacja powinna być tylko "wisienką na torcie", a nie głównym daniem.* Reguły bezpieczeństwa: Konkretne liczby od praktyka z trzydziesto dwuletnim stażem (zasada maksymalnie dwudziestu procent kapitału na spekulacje).* Moja strategia: Jak wygląda mój prywatny rozkład portfela (model 70/20/10).Nie kłam samemu sobie. Dowiedz się, w co grasz i zacznij świadomie podejmować decyzje.Spis Treści (Rozdziały):0:00 Brutalna prawda: W 80% przypadków nie inwestujesz, tylko spekulujesz0:40 Słownik pojęć: Realny cashflow vs obietnica wzrostu3:00 Test 5 pytań: Zdemaskuj swój własny portfel6:30 Kiedy spekulacja ma sens i jest bezpieczna?8:30 Dwie złote reguły spekulacji od weterana rynku9:45 Strategia 70/20/10: Rozkład portfela Roberta10:30 Buduj stabilny fundament i poznaj prawdę o swoich finansach

Jak porównać inwestycję w Dubaju, apartament w Hiszpanii i mieszkanie w Łodzi? Przestań zgadywać i opierać się na opiniach w stylu "Hiszpania jest super, a Cypr to dziura".

W tym odcinku pokazuję, jak działa mój autorski system IRC (International Rentability Comparison), dzięki któremu w kilka minut jestem w stanie obiektywnie ocenić 164 rynki nieruchomości na świecie. Wyjaśniam krok po kroku, dlaczego sam "Yield" (zwrot z inwestycji) to zdecydowanie za mało, by podjąć bezpieczną i zyskowną decyzję.

Omawiam 5 kluczowych składników oceny rynku i na konkretnych liczbach z 2026 roku analizuję: Dubaj, hiszpańskie Costa del Sol, Cypr Północny oraz polską Łódź. Liczby nie kłamią.

W TYM ODCINKU USŁYSZYSZ:

• (0:00) Jak analizuję 164 rynki przed śniadaniem? (System IRC)

• (0:45) Dlaczego "Yield" nie działa i co ukrywa przed inwestorami?

• (2:30) 5 twardych składników rentownej inwestycji (podatki, prawo, ryzyko operacyjne)

• (5:30) Analiza na liczbach: DUBAJ (Wynik: 8,2)

• (6:25) Analiza na liczbach: HISZPANIA / Costa del Sol (Wynik: 6,8)

• (7:20) Analiza na liczbach: CYPR PÓŁNOCNY (Wynik: 7,1)

• (8:00) Analiza na liczbach: POLSKA / Łódź (Wynik: 7,4)

• (9:30) 3 złote zasady korzystania ze wskaźnika IRC

• (11:30) Co dalej w podcastowej serii zagranicznej?

• (12:30) Jak zbudować własny, niezależny system inwestycyjny?

Pamiętaj: Wskaźnik IRC to filtr, nie porada inwestycyjna. Ten odcinek ma charakter edukacyjny. Zawsze dostosowuj decyzje o zakupie do swojego profilu ryzyka, kapitału i indywidualnej sytuacji finansowej.

Mam 23 mieszkania w portfelu i ani jednego w Warszawie. To nie przypadek — to wynik kalkulacji.

W tym odcinku rozkładam stolicę na cztery osobne rynki i tłumaczę, dlaczego przy moim modelu inwestowania Warszawa przegrywa z Łodzią, Gdynią i Cyprem. Wszystko na liczbach — cena transakcyjna, stopa zwrotu, płynność — nie na opiniach. Dane pochodzą z Otodom, Sonar Home i Narodowego Banku Polskiego (maj 2026); podaję je, żebyś mógł sprawdzić sam.

Usłyszysz m.in.:

→ Dlaczego Warszawa to nie jeden rynek, tylko cztery różne miasta — i które z nich w ogóle ma sens dla inwestora liczącego każdy procent
→ Skąd bierze się rozbieżność między ceną ofertową a transakcyjną i co naprawdę płacisz za metr
→ Porównanie stopy zwrotu między miastami: Warszawa, Łódź, Kraków, Gdynia, Bydgoszcz
→ Co rozsądnie kupić przy budżecie 300 tys., 500 tys., 800 tys. i 1,5 mln zł
→ Dlaczego „kupić tanio" to dopiero połowa równania — pułapka płynności
→ Uniwersalną zasadę, która działa tak samo w Warszawie, jak w Londynie czy Nowym Jorku

To nie jest odcinek o tym, że Warszawa jest zła. Jest o różnicy między miastem drogim a miastem dobrym do inwestowania.

Raport z danymi dla Warszawy, o którym mówię w odcinku — wszystkie liczby, dzielnica po dzielnicy — możesz pobrać tutaj:
https://globalrentier.pl/raporty-miast/warszawa/

Kolejny odcinek: Kraków. To samo okno, zupełnie inny widok.

Jeśli szukasz kolejnego eksperta, który sprzeda Ci prosty przepis na bogactwo – to nie jest odcinek dla Ciebie.

W tym nagraniu tłumaczę, dlaczego zamknąłem poprzedni projekt, jak algorytmy YouTube niszczą rzetelną wiedzę o nieruchomościach i dlaczego wracam do fundamentalnych zasad z lat 2008 i 2015.

• Dlaczego podjąłem decyzję o całkowitym resecie i zamknięciu starego kanału.

• Jak mechanizmy FOMO i pogoń za klikalnością zniekształcają obraz rynku nieruchomości.

• 5 żelaznych reguł, z których będziesz mnie rozliczać w każdym kolejnym materiale.

• Dlaczego będę otwarcie mówił o swoich nieudanych transakcjach.

• Plan działania na najbliższe 6 tygodni (Warszawa, Kraków, metoda IRC i rynki, które odpuściłem).

0:00 – Dlaczego tu jesteś? 0:30 – Co się stało ostatnio?2:00 – Moje 5 nowych reguł (Koniec z iluzją pasywnego dochodu)5:00 – Plan na najbliższe tygodnie: Warszawa, Kraków i metoda IRC7:30 – Jak możesz dołączyć do społeczności? (Ankieta i Newsletter)

Więcej o projekcie oraz nadchodzących analizach rynkowych znajdziesz w kolejnych odcinkach. Subskrybuj podcast, aby nie przegapić twardych danych.

Rynek nieruchomości w 2021 jest pełen zagadek. Czy ceny mieszkań w Polsce są wysokie? Czy to moment, żeby kupować czy sprzedawać? Czy bańka na rynku nieruchomości pęknie w 2021? Czy zakup złota nie jest bardziej opłacalny? Sprawdź sam!

Znajdziesz mnie też:

Facebook:  https://www.facebook.com/Robert-Jarczy%C5%84ski-108516234146691

LinkedIn: https://pl.linkedin.com/in/robert-jarczy%C5%84ski-1012a413b

Robert Jarczyński - wieloletni inwestor w nieruchomości z pokaźnym portfelem mieszkań na wynajem, rentier, autor książki “Żyj z Najmu” oraz szkoleniowiec. Współwłaściciel i prezes grupy spółek inwestycyjnych, wspierający początkujących inwestorów jako mentor. Jego specjalizacją jest najem, ale ma także doświadczenie we flipowaniu, podnajmie i spekulacji na rynku pierwotnym. Złoty członek stowarzyszenia mieszkanicznik, wykładowca ASBIRO.

Jak na rynek nieruchomości wpłynie podatek katastralny? Jak zareagują ceny mieszkań? Czy będzie tak jak twierdzi trader21? Jak się przygotować na zmiany czekające rynek nieruchomości 2021?  

Znajdziesz mnie też:    Facebook:  https://www.facebook.com/Robert-Jarczy%C5%84ski-108516234146691  

LinkedIn: https://pl.linkedin.com/in/robert-jarczy%C5%84ski-1012a413b    

Robert Jarczyński - wieloletni inwestor w nieruchomości z pokaźnym portfelem mieszkań na wynajem, rentier, autor książki “Żyj z Najmu” oraz szkoleniowiec. Współwłaściciel i prezes grupy spółek inwestycyjnych, wspierający początkujących inwestorów jako mentor. Jego specjalizacją jest najem, ale ma także doświadczenie we flipowaniu, podnajmie i spekulacji na rynku pierwotnym. Złoty członek stowarzyszenia mieszkanicznik, wykładowca ASBIRO.

Ceny nieruchomości decydują o tym czy powinniśmy sprzedawać czy kupować. Popularna w kręgach inwestorskich strategia kup i trzymaj nie działa, a właściwie działa nieoptymalnie. Dlaczego? Sprawdź sam!  

Znajdziesz mnie też:    

Facebook:  https://www.facebook.com/Robert-Jarczy%C5%84ski-108516234146691  

LinkedIn: https://pl.linkedin.com/in/robert-jarczy%C5%84ski-1012a413b    

Robert Jarczyński - wieloletni inwestor w nieruchomosci z pokaźnym portfelem mieszkań na wynajem, rentier, autor książki “Żyj z Najmu” oraz szkoleniowiec. Współwłaściciel i prezes grupy spółek inwestycyjnych, wspierający początkujących inwestorów jako mentor. Jego specjalizacją jest najem, ale ma także doświadczenie we flipowaniu, podnajmie i spekulacji na rynku pierwotnym. Złoty członek stowarzyszenia mieszkanicznik, wykładowca ASBIRO.

Rynek nieruchomości w 2021 jest pełen zagadek. Czy ceny mieszkań w Polsce są wysokie? Czy to moment, żeby kupować czy sprzedawać? Czy bańka na rynku nieruchomości pęknie w 2021? Sprawdź sam!   

Znajdziesz mnie też:    

Facebook:  https://www.facebook.com/Robert-Jarczy%C5%84ski-108516234146691  

LinkedIn: https://pl.linkedin.com/in/robert-jarczy%C5%84ski-1012a413b    

Robert Jarczyński - wieloletni inwestor w nieruchomości z pokaźnym portfelem mieszkań na wynajem, rentier, autor książki “Żyj z Najmu” oraz szkoleniowiec. Współwłaściciel i prezes grupy spółek inwestycyjnych, wspierający początkujących inwestorów jako mentor. Jego specjalizacją jest najem, ale ma także doświadczenie we flipowaniu, podnajmie i spekulacji na rynku pierwotnym. Złoty członek stowarzyszenia mieszkanicznik, wykładowca ASBIRO.