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最近的房地产行业有些热闹，但并不是因为销售火爆，而是因为恒大又当了一次带头大哥，全国75折挥泪甩卖，首付分期，无理由退房。这让不少人预测房企打折潮要开始了。

不管恒大是真优惠还是搞噱头，起码房企的焦虑它不是装出来的。受疫情影响，不仅是中小企业日子难熬，高杠杆、依赖线下销售的房地产行业也不好过，成交量断崖式下降。据中泰证券发布的行业周报显示：2月7日-13日，其高频跟踪的40个大中城市一手房成交，增速同比下滑86%，二手房成交增速同比下滑70%。

房地产的卡壳让地方政府也很忧虑，尽管央行放话，要保持房地产金融政策的一致性、连贯性和稳定性，落实好房地产长效管理机制，也就是说暂时不会给楼市放水。但不少地方政府显然已经扛不住了，多地给出了房地产刺激政策。比如南宁允许公积金买二套，河南调低首付比例，苏州取消现房销售和封顶销售。

房企也在拼命自救，除了搞噱头做促销、探索互联网+模式，比如AR看房、全民经纪人之外，也在千方百计的融资回血。

那么现在问题来了，对手握现金的人来讲，现在是买房的好时候吗？回答这个问题之前，我们先要搞清楚房价这个核心问题。

国内的房地产自从1998年开始市场化建设，在过去的20多年里，就一直走在一个长牛的行情里。有时甚至可以用疯狂来形容。十年十倍的房地产，无论什么时候买似乎都是对的。

然而大家有没有问过：到底是什么支撑着房价一直上涨呢？归根结底可以落到“城镇化”三个字上。城镇化体现在两方面：1、城镇人口的增加2、城镇棚户区的全面改造。

中国的城镇化率从1998年开始超过了30%，而后以每年1.4%左右的速度增长，直到2019年提前完成了60%的城镇化目标。这意味着每年，大约有超过2000万人涌入城市。

这2000万城镇新增人口，为房地产市场贡献稳定的需求，他们的购房比例，高的时候是24%，低的时候有12%。正是因为他们，市场里的供需关系稳定了，市场也就活跃了。

除了新增人口还有城市建设，2005年开始城市建设试点棚改，当的棚改主要是实物化安置也就是俗称的“以房换房”。尽管以房换房不涉及市场交易，但间接也推动了房地产的投资。

2015年棚改建设项目加速，开始推进货币化安置，也就是给拆迁居民直接发拆迁款。而补偿款的7成都被用来买房了，不少人拿着这笔钱做首付，从银行贷出更多的钱，彻底激活了房地产投资，房地产库存快速消化，房价被推动上涨。

有人说货币化棚改实际上就是央行的定向货币宽松。因此城镇化的进程实际上，让需求和货币同时涌入了房地产市场。而在财富效应的带动下，房地产链条卷入了更多的利益方。高房价的背后由土地、税金、利息、利润共同支撑。

土地和税金被谁拿走了，这部分不用说大家都知道。而土地的成本是不断在上涨的，以至于经常出现面粉比面包贵的情况。也就是平均地价接近平均房价，部分地区甚至地价高于房价。这个月，北京和上海的土拍，都拍出了非常不错的价格。

利息是归银行的，房价越高银行的利息也就越多。除此之外还有各种金融产品，帮助银行分到更多的蛋糕。比如美国的次级贷，和国内的房产二次抵押贷、消费贷等等。

利润归属房地产开发商，而其中只占小头的建安成本，又会归属到几十个相关行业。哪怕是只能跟着喝汤的建筑行业，都希望房子能够一直上涨。

更可怕的还在后面，国内的家庭平均70%的资产，都配置在房地产上，房奴也被裹挟着为房价摇旗呐喊。房子已经成为了国内老百姓的财富基石，房价轻易是跌不得的。

既然房价跌不得那么它就会一直涨吗？我们再来看看市场上的其他行业，房价和房租的上涨吸干了很多行业的利润。以至于疫情期间稍有空置，不少中小实体企业就面临破产。

中国好房东式的短期减免租金，只不过是杯水车薪。长期来看他们不涨价都不错了，因为房东们其实也在亏钱。以北京为例，20年前北京的房租回报率有20%,但现在却只有2%。

房租的收益只有2%不到，而房贷的成本却在5.5%左右，相当于房东每年亏损总房价的3.5%。如果想亏的少一点，房东就必须提高房租。

但房租的涨幅又怎么跟得上房价的涨幅呢？因此房东想从房租上赚钱是没戏的，投资房产的回报只能寄希望于房价上涨。那么这样一来就陷入了恶性循环，房租回报率更低了。

如果租金回报长期低于银行贷款利率，那么理论上讲房价就会下跌，当然这有一个前提：就是政府和央行要管得住钱，继续管控好行业资金。

理解了以上的逻辑，判断后市就一点也不难了。短期来看，因为疫情的原因，市场上的购房需求受到压制。房企的促销和地方政府的刺激，会让房价在疫情后迎来一波小反弹。

但从长期来看，只要现行的政策框架继续，城镇化保持它自有的节奏，房价就不会大幅上涨，幻想有过去10年的回报更是几乎没有可能。

现在我们回到开篇的问题：当下是买房的好时机吗？答案当然是肯定的，但这主要针对的是刚需人群。如果你是想买房投资，那么则未必是个好选择。

从国际经验来看，房价增速放缓的大背景下，资产配置从房产向金融资产转移，才是大势所趋。

曾经在2014年的夏天，一图君与一位好友在北京望京的一角，就着一碗螺狮粉切磋了彼此对于投资的看法。回来后一图君就把几乎全部的积蓄投入股市，而朋友则买了一套朝阳的学区房。

后来的故事想必大家也猜到了，那年牛市一图君没有跑赢指数，而朋友的学区房4.5万入手，最高涨到了10万/平。我的朋友从此幸福地背负了200万负债，而一图君在股市沉浮也精进了未来能用一生的本领。

在1998年修订版的新华字典里，对“前途”一词的解释，举了这么个例句： 张华考上了北京大学,李萍进了中等技术学校,我在百货公司当售货员,我们都有光明的前途。

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