中南部不動產聯銷中心- K金小編

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超微股價創歷史新高，市場看好其在AI市場後起追兵的機會。而相較於NV獨佔的AI GPU市場，連接器大廠嘉澤(3533)在超微MI300高階領域(MI300A)，仍有供應Socket機會，根據超微提供的資訊，現階段以超級電腦等高端市場採用MI300A機會較大，另方面在AI伺服器領域，公司也衝刺NV陣營NVLINK的商機，

嘉澤去年算是AI伺服器崛起的受害股，因AI伺服器需求一夕崛起，供應鏈爆發搶貨潮，導致多數CSP廠資本支出重新配置，排擠傳統伺服器建置。嘉澤過往的 CPU Socket，在NV以GPU為核心的設計下遭省略，但嘉澤也積極關注AI伺服器帶動的其他連接元件動能，市場點名NVLINK架構下的PCIE等高速傳輸介面與線材，仍是嘉澤可爭取的機會。

https://www.youtube.com/watch?v=nPWiSEedPxE


在非NV陣營最引發關注的超微，MI300也獲得市場青睞，因高端MI300A是採APU架構，仍有CPU Socket的設計，嘉澤即為其中主要供應商。雖市場估計，MI300A出貨量可能僅佔MI300全系列的不及10%，但相較於NV GPU架構，仍算比較沾上邊。

法人也估計，嘉澤最快第一季營收年增率可持穩以上，第二季力拼轉正，下半年倒吃甘蔗，成長性轉強，今年將重回雙位數成長，獲利衝刺新高，每股稅後盈餘預估超過60元







嘉澤(3533-TW)，做為一家伺服器領域的重要電子連接器製造商，近期在市場上開始引起關注。過去一年，由於AI伺服器壓縮了客戶對於傳統伺服器的採購預算，導致新一代伺服器CPU平台轉換速度放緩。這一變化引起了法人對嘉澤未來前景的擔憂，自去年8月以來，該公司面臨了多次下修評等的情況


儘管嘉澤(3533-TW)要等到3/12日才會召開法說會，說明今年的全年展望，但近期法人已經開始上修獲利預估，除了因為一月營收遠高於預期以外，還有以下兩個原因：

桌機與筆電的需求回升

新平台的滲透率仍有上升跡象

關於第一點，其實是屬於短期的庫存回補需求，由於較沒有持續力，不至於讓法人上修營運預估。

真正的關鍵是，嘉澤一月營收比預期還高14%，很有可能伺服器CPU平台轉換的速度仍有一定的速度。接下來即將要公布的是2月營收，將1~2月的累計營收再與法人的預估數字比較一次，屆時就能更加確定是否成為趨勢，屆時就有機會出現更多的上修動作，市場顯然已經在預期這一點。

根據法人估計，去年新平台滲透率到了下半年之後變慢，全年僅15%，但供應鏈訪查，美國CSP業者對於嘉澤在AMD平台的需求到了第二季將顯著回升（競爭對手鴻海則是以Intel平台Socket為主），這個最新發展，使得今年滲透率有望優於法人所原本認為的情境。假如轉換順利的話，所帶來的商機將一路延續到2025年。

由於新一代晶片Socket（連接器的一種）腳數變多，這一變化預期將對嘉澤所出貨的產品單價及毛利率產生正面影響。

其次，筆電與桌機是去年的最大變數，今年則有機會不再拖累伺服器成長，也是有利的背景因素。

不過，與AI伺服器的預算排擠效應仍在，這是為什麼嘉澤雖然是資料中心概念下的核心供應商，預估本益比卻不如其他AI族群的原因。

根據法人預估2024年平均EPS，目前預估本益比約15.9倍，2025年預估本益比約13.5倍。

整體來看，除了傳統伺服器本身的成長性以外，高單價的出貨比重增加，就是嘉澤今年的兩大成長來源。

若進一步拆解的話，高單價出貨比重增加所帶來的獲利挹注，則又更為顯著。

根據MIC於去年8月時所做的預測，2024年伺服器(包含品牌與白牌)出貨量成長率約4%，2023~2027年CAGR約4.7%

CPU插槽（Socket）供應商嘉澤公告2023年第四季財報，在產品組合好轉帶動下，毛利率亮眼並超越市場預期，儘管獲利受到匯兌因素影響，無損外資研究機構看多意願，滙豐、野村、高盛證券聯手調升股價預期，最高上看1,500元。


觀察各大內外資研究機構對嘉澤看法，不難發現樂觀共識度愈來愈高，凱基投顧科技產業分析師向子慧早在法說會之前，便調升股價預期至1,460元，花旗環球、滙豐、野村、高盛證券目前給予的股價預期也全在1,400元～1,500元間。可貴的是，在前十大高價股13日全面下挫之際，居第11大高價股的嘉澤挾內外資正向觀點，終場上漲2％、收1,250元，成為千金股亮點。

在AI伺服器加速帶動下，使嘉澤新一代伺服器插槽的需求也遠超過預期，帶動2023年第四季毛利率高於市場共識2.3個百分點。高盛證券認為，嘉澤年中起將開始迎接桌機與筆電連接器需求的強勁揚升，畢竟其關鍵連接器客戶從2022年後半就著手打消庫存，預估整體產業的庫存水位將於上半年降至低點。

凱基投顧更預料，嘉澤第一季營收將優於預期，動能來自桌機與伺服器，將時間拉長，預期英特爾與超微（AMD）新CPU平台滲透率上揚，將帶動嘉澤2024～2025年營收與利潤率成長。

高盛說明，因高效能伺服器與AI伺服器需求提高，意味高階、大尺寸CPU插槽需求也會更好，未來幾季新一代CPU插槽的升級速度將會加快。

外資估算，嘉澤每股稅後純益（EPS）開啟高速連續上升周期，2024年EPS為67.48元、年增2成，2025年成長率升溫至24.5％，EPS為84.07元，2026年再躍升為98.74元，隱含每股可望賺將近十股本機會


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代工大廠廣達15日公布首季財報，合併營收2,589.39億，季減10.1％，年減2.7％，毛利率8.48％，廣達指出，主要受惠產品組合優化，毛利率較前一季成長，第1季筆電出貨1,050萬台，受惠AI伺服器需求強勁，預計今年將發38億8747.9萬元作為員工紅利。
廣達第1季合併營收2,589.39億、季減10.1％、年減2.7％；毛利率8.48％、季增0.42％、年增1.88％；營益率4.52％、季增0.42％、年增1.57％；純益率4.66％、季增1.09％、年增2.23％，其中毛利率、營益率皆創下歷年同期新高，純益率則是改寫新高；稅後純益120.68億元、季增17.4％、年增86.4％也創下歷年同期新高，EPS 3.13元。
日前董事會也決議，今年將分派38億8747.9萬元，相比去年的30億271.4萬元，增幅近30％；15日同時舉行董事會，會中決議捐贈1億元予財團法人廣達醫療科技基金會，作為營運資金

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北基(8927)旗下的太陽能電廠以及充電站服務廠商三地能源(6946)，目標在今年進行公開發行，朝IPO道路邁進，公司主要業務包括太陽能光電、儲能、充電服務以及為鴻華先進(2258)Model T電動巴士的銷售，去年前三季已是獲利表現。
三地能源為三地集團成員之一，三地能源的大股東為同樣是三地集團的北基，北基持股三地能源約68%，三地能源目前資本額為32億元，去年營收約5-6億元的水準。
三地能源去年第三季開始正式單季獲利，法人估，去年全年會是獲利表現，三地能源原先在去年11月申請創新板上市，惟主管機關評估送件案都是較為審慎態度，希望待去年全年財報審查完後，可更加完整評估審查，而以公司各業務仍符合內部預期規劃進展下，會持續與主辦券商溝通討論，評估合適的時機進行送件申請。
以去年營運結構來看，太陽能、儲能、充電以及Model T電動巴士的銷售占比重分別為63%、17%、8%以及11%。
在太陽能光電部分，三地能源的案場包括漁電共生、地面型、屋頂型，裝置總發電量達378MW，若以去年單年來看，發電量為108.18MW，三地能源總經理鐘欣倍(圖左)表示，目前規劃今年第二季台南地區7MW以及屏東地區24MW的地面型案場，以及第四季有10.5MW屋頂型案場陸續併網，三地能源今年約已掌握23個案場、容量約是270MW，擬在今年、明年陸續開工，到今年底總併網量可達140MW，中長期目標朝1GW邁進

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台南安平為觀光勝地，每逢假日飽受塞車之苦，台南市府於2年前開始規劃跨港大橋，在歷經10次流標終於決標，預計將於5月初動工、2028年完工，可望有效緩解安平舊城區交通堵塞狀況

信義房屋在地專家分析，跨港大橋規劃橫跨安平漁港，直接連通舊城區與新安平五期重劃區，除了觀光車潮排解之外，由於大橋將導引人潮行經億載金城附近的金城段，將有助此處發展，令新舊安平同時受惠。




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受惠於政府持續推動安平港區重大建設，讓該生活圈坐擁生態綠地環境、市政中心商圈與交通便利條件，加上5期重劃區完整棋盤式交通路網建設成果良好，帶動商圈穩定成長，吸引購屋買氣集中，安平5期生活圈，成為台南市區高質感透天與大樓產品推案新重鎮，推升區域房市持續繁榮。




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目前政府積極推動安平港歷史風貌園區與自由貿易港區建設計畫，整合連結亞果安平港遊艇城的港區重大建設計畫發展，刺激安平5期生活圈區域地價持續上揚，因坐擁市政府、市議會與府平公園等上萬坪綠地，對外交通便利，吸引許多消費、觀光與洽公人潮，造成餐飲業、休閒娛樂設施蓬勃發展，充裕的生活機能，成為台南市區蓬勃發展生活圈。
加上優質學區與生活便利，多金換屋客進駐意願高，慈濟完全中學校舍興建完成後，從國小到高中都是全方位的完全教育，也坐擁新南國小、新興國中、安平國中等學區，優質學風更刺激購屋買氣集中，造就該生活圈成為市區深具潛力的重點發展區。


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台南市永康區的復國商圈生活機能完善，吸納東區、北區和南科上班族群進住，房價持穩上漲，近三年來中古屋行情起碼有五成漲幅。而南科持續擴廠所帶來的新住房需求，加上鄰近的東區門戶新地標平實轉運站動工，將為當地房市進一步加持。
信義房屋台南復國店專案經理郭奕民表示，復國商圈若以地理位置劃分，大致上東以國道1號的大灣交流道為界，西到忠孝路，北至中山南路，南以小東路為界，目前共有復國和復華兩個里。
復國商圈位於發展快速的東橋商圈及平實重劃區中間點，帶動生活機能趨於完善，食衣住行均非常便利，在復國一路上有許多店家及連鎖商號像是7-11、全家、特力屋、小北百貨、全聯，也有復國黃昏市場、復華夜市，以及各式醫療診所，至於大醫院則有永康榮民醫院、成大醫院。
教育方面，除了有好幾間幼兒園外，附近學區有永信國小、南大附中、永仁高中、崑山科大。
由於鄰近的東區及北區房價相對比較高，在減輕支出考量下，加上該兩地區距離復國商圈的車程大約僅五至十分鐘，因此吸引東區及北區上班族群進住。



https://www.youtube.com/watch?v=41onUVMM2UU

至於南科工作族群方面，雖然會優先選擇毗鄰的新市區和善化區，但從生活便利性角度來看，路程僅約30分鐘的復國商圈也獲不少南科族群青睞。
郭奕民進一步說，復國商圈中古屋市場這幾年來一直維持相當不錯的成交量，進而推升房價攀升；以地坪約20多坪、屋齡20多年的透天厝為例，三年前的總價約在700萬至900萬元區間，目前漲為900萬至1,200萬元價位。
在中古住宅大樓方面，三房格局、屋齡約25年的產品，三年前每坪單價約為10萬至12萬元，現在則漲為單價每坪16萬至20萬元，漲幅超過五成

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由於2022年起央行升息，讓壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前2.095％拉升到2.845％，加上不動產價格未顯著回檔，因此符合投資收益要求的標的難尋，且壽險業面臨2026年接軌新制，投資不動產亦要精算對資本適足率的衝擊。

https://www.youtube.com/watch?v=41onUVMM2UU


去年壽險購置商用不動產及土地交易量僅64億元，其中土地交易僅53億元，為國泰人壽購入桃園中壢區普忠段、台中烏日區新站南段土地，商用不動產方面去年也僅11億元。



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危老重建紫爆！2023年北台灣推案量飆1,307億元創新高 年增7成


危老條例規畫的時程容積獎勵將於明年畫下句點在即，回顧危老案的推動，據住展雜誌統計，去年北台灣危老重建案推案量約1,307.3億元，遠超過2022年，年增幅高達71.5％，也是新高紀錄，成效不錯。
其中台北市為大宗，來到約877億元，占比67.1％，再則為新北市的282.3億元，占比21.6％。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，危老新案量佔比最大的台北市，因為腹地狹小，首都效益讓房產蓋好住滿，若要在台北市推案，幾乎都是老屋改建，而危老方案大開都更條例方便之門，還有早鳥容積獎勵，讓持有戶與建商的興致高昂，一拍即合創造量體


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陳炳辰指出，又出於台北市的身價，只要改建推案，都會有一定的量能表現，去年又不乏蛋黃區與大案加持，如大安區的「鑄慕」、「永陞韶華」，信義區的「大隱青后」，都來到50億元以上，帶動力道強勁。
新北市方面，去年危老案佔了總量兩成，蛋黃區如板橋區、新店區也各有約69.8億元與62.5億元的量能。其中新店區的「大廣豊仁」，貢獻約30億元的推案量，拉抬危老聲量。
觀察2024年的危老重建案，今年才剛過完第一季，預估北台灣已計400多億元的危老推案量，規畫在今年推出，後續還有不少量體排隊上場


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捷運岡山車站聯開案達麗得標 雙鐵共構成北高新地標

捷運局表示，RK1站西基地位於台鐵岡山火車站及捷運RK1站西側，基地面積約3498平方公尺、建蔽率70％、容積率630％，該處緊鄰臺鐵岡山站、捷運RK1站及岡山轉運站，加上RK1站預定於今年6月通車，後續更會透過跨站天橋銜接台鐵岡山車站的後站地區，享有絕佳的交通優勢。
RK1站西基地聯合開發案，捷運局於4月22日辦理開發綜合評選，結果今天公布，由達麗建設出線成最優申請人，預估投資額達27.15億元，開發量體為地下4層，地上23層之住商綜合大樓，未來開發建物將與RK1站西出口共構，預計引入店鋪、住宅、健身中心及公共托嬰中心等設施，打造岡山站前新地標。


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捷運局長吳義隆表示，在中央擘劃南部半導體S廊帶政策構想下，本案為北高雄科技走廊中極具指標性、也是北高第1件捷運聯開案，感謝各申請人提出各異其趣、富饒創意的優質提案，後續市府將持續以公平、公正、公開及友善招商的立場，為市民大眾把關全市捷運聯合開發案的開發成果。
捷運局補充，目前持續盤點全市捷運及輕軌沿線具開發潛力基地，除上個月底簽約的O13、Y10二案，以及正在進行審標作業的R20案，刻公告招商案件尚有Y15、O10／Y18衛武營站等2案指標個案。邀請國內外投資人評估參與高雄聯開案


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