למה בנק ישראל מזהיר מלקיחת הלוואות למימון הון עצמי לדירה ?
זוגות צעירים כמו גם משקיעים שחסר להם הון עצמי,
משלימים את ההון העצמי החסר לרכישת דירה בעזרת הלוואה.
כיום בשוק יש אפשרויות רבות לקבלת מימון לדירה בנוסף על המשכנתא וכך להגיע אפילו ל 100% מימון של רכישת הדירה באמצעות הלוואות.
ניתן לקחת הלוואות בבנקים בו מתנהל החשבון, בבנקים מתחרים, בחברות האשראי, דרך חברות ביטוח, הלוואות חברתיות ועוד…- מה שגורם לרבים לרכוש דירות להשקעה או לרכישת דירה ללא הון עצמי .
ויש כאלו שמשתמשים בהלוואות אלו להשקעות אלטרנטיביות אחרות שחלקן בסיכון גדול אף יותר.
למימון באמצעות הלוואה נוספת יש יתרונות כמו גם סכנות שחשוב להכיר,
אם חשבתם לממן דירה או השקעה בעזרת הלוואה הנה כמה דברים שחשוב לדעת לפני שעושים זאת:
מינוף פיננסי היא שיטה להגדלת הרווח בעזרת הלוואה שתהיה זולה מתשואת הנכס.
ניקח דוגמה פשוטה כדי להבין את הרעיון,
אם נרכוש דירה שעולה מיליון שח שמשאירה לנו לאחר ההוצאות רווח של 3% בשנה (שכר דירה כפול 12 פחות הוצאות חלקי מחיר הדירה) ונממן אותה בהלוואה בריבית של 1% (רק להמחשה של הרעיון, הריבית שתקבלו תהיה יקרה יותר) .
אם נממן את כל העסקה בעזרת הלוואה בריבית כה נמוכה - נרוויח בכל שנה 2% על מיליון שח בלי להשקיע הון עצמי.
גם אם נשקיע 30% הון עצמי, הרי נרוויח 2% על 700,000 שח על חשבון הבנק.
וגם כשערך הדירה יעלה נרוויח שוב על חשבון הבנק- אם ערך הדירה יעלה ב 10% הרי נרוויח (על הנייר) 100,000 שח בדוגמה הזו.
לא להתלהב- הבנקים המציאו את השיטה, לא אנחנו. הם לוקחים את כספנו ונותנים לנו ריבית נמוכה ואחר כך מלווים לנו את אותו כסף בריבית גבוהה יותר.
אם הייתרון כל כך גדול- אז מה הבעיה ?
לשיטה זו יש סיכונים משמעותיים שכל משקיע חייב להכיר
מחירי הדירות לא רק עולים הם גם יורדים- נכון התרגלנו לכך שמחירי הדירות עולים ועולים.
אבל יש כלל בכלכלה - מה שעולה גם יורד כששוק הדירות ייכנס למשבר -ומחירי הדירות ירדו,
נחזור לדירה שבדוגמה, שהייתה שווה מיליון שח אם במשבר המחיר שלה ירד ב 20% (כבר היו דברים מעולם) ואת כל הדירה שילמנו בהלוואה. אם נאלץ למכור אותה בזמן משבר נשאר עם חוב של 200,000 ש"ח
וזה מוביל אותנו לכלל חשוב:
ככל שהמינוף גדול יותר הסיכון גדול יותר !
המשמעות היא שלא כל אדם יכול להרשות לעצמו להשקיע במינוף גבוה, התשואה הגבוהה על ההון העצמי כרוכה במחיר סיכון של הפסד ניכר- לפעמים אפילו יותר מהסכום שהושקע.
תזרים מזומנים- ככל שלוקחים יותר הלוואות - ההחזר החודשי גבוה יותר.
הדירה אמנם חוסכת שכר דירה מהזוג הצעיר, או משלמת שכר דירה במקרה של משקיע.
אך החזר הלוואות במימון כה גדול - גבוה יותר משכר הדירה שהזוג הצעיר היה משלם אם היה שוכר דירה ולא קונה אותה.
וזה יוצר מצב כלכלי מסוכן למשפחה (או למשקיע) כי בכל פעם שתהיה הוצאה נוספת על ההשקעה (תיקון, דייר לא משלם, מס מיוחד, שיפוץ הבניין…) הם יכנסו לבעיה כלכלית.
יש לקחת בחשבון שהלוואה משלימה תהיה יקרה יותר- רוב ההלוואות המשלימות הן לטווח קצר של עד 10 שנים בריבית גבוהה מהריבית על המשכנתא- מה שיוצר עומס של החזר חודשי גבוה.
הלוואות כאלו עלולים לסבך זוג צעיר או משקיעים.
מה עושים, אם בכל זאת מחירי הדירות בשמיים ואיך בלי הלוואות יכול זוג צעיר להגיע לדירה?
והתשובה היא לא קונים דירה או משקיעים בעזרת הלוואות בכל מחיר.
אחת האפשרויות היא להבדיל בין דירה למגורים לדירה לשכירות.
זוג שלא יכול לרכוש דירה באזור בו הוא רוצה לגור, יכול לקנות דירה מתאימה לתקציבו במקום זול יותר להשכיר אותה ולשכור בעצמו.
מוזמנים לקרוא עוד באתר....
סוד הכסף - הפודקאסט של גיל אורלי
להרשמה להדרכה הקרובה שאני מקיים לחצו כאן
