近日,由广州市交通规划研究院有限公司提供全流程技术支撑的花都区集群街2号危旧房自主更新项目作为“广州市五大创新模式盘活低效用地”实践案例成功入选广东省低效用地再开发案例集。
作为全省首例多产权危旧房屋“自筹资金、自主更新、自拆自建”试点项目,集群街2号率先探索出多产权危房“业主自主、多方协同”的拆建路径,为存量危旧房拆除重建、盘活低效用地与居民资产增值提供了可复制、可落地的实践样本。
危房困局待破解,群众安居有期盼
项目位于花都区新华街丰盛社区集群街2号,地处花都老城区、广州北站东南方向,改造范围为1栋5层混合结构建筑。建筑总占地面积328.76平方米,总建筑面积1750.20平方米,涉及5户居民,其中公房15套、私人产权10套。该建筑建于1976年,经近50年使用已鉴定为D级危房,存在砖体裸露、外墙斑驳、墙体开裂、渗水严重等问题,且梯间老旧、三线混乱、消防设施不完善,无完善配套厨卫,安全隐患突出,改造需求迫切。
为破解民生难题,解决群众急难愁盼,项目搭建区、街道、社区三级联动工作组,广交研作为核心技术支撑单位之一,深度参与项目并全方位提供专业技术保障,协同打造“业主自主筹资+国企代建+政府政策支持”的创新改造模式。
一是多方联动聚力,破解共识难题。成立区-街-社区三级工作组,通过9次居民大会、48次入户走访凝聚改造合力,以“一户一策”精准对接居民需求,解决困难、化解纠纷,动员党员业主带头签约,最终实现100%业主签约同意。
二是政策先行先试,打通改造堵点。出台全省首份《危旧房屋拆除重建试点方案》,坚持“原拆原建,增加公服”原则,优化套内户型设计、扩宽楼道、内部增设电梯,并争取到市层面出台相应细则规定,为同类项目提供政策支持。
三是高效审批服务,提升建设效能。由区属国企作为代建主体,提供“一条龙”改造服务,通过多部门联合审批实现“四证联办”,缩短办证审批时限。
在多方共同努力下,项目于2024年3月正式开工,同年12月完成全部施工建设,2025年1月完成全部交房及产权换发工作,仅9个月完成从危旧危房到品质新居的完整蜕变。
全方位提质焕新,安全宜居实现双重跃升
依托广交研精细化规划建筑设计,项目严格遵循住宅建设相关规范,完成基础设施、居住环境、资产价值全方位升级,交出民生、安全、经济三重效益兼顾的改造答卷。
基础设施全面焕新。水、电、气全面升级,重新铺设供水管网并增设二次加压设备,彻底解决老旧城区水压不足;完成“瓶改管”,新装燃气管道入户;电力容量同步增容,满足现代家电需求。消防系统依规完善,在消防安全标准不降低的前提下,遵循高度基本不变、套内面积基本不变的原则进行设计,建筑楼梯间距由原来的0.9米提升至1.2米,并增设自然通风系统、室内消防栓等消防设备,有效保障人民群众生命财产安全。片区配套协同提升,结合广州北站东侧微改造,周边将新增公共停车位、改造道路、照明、绿化,实现由“单体改善”向“片区焕新”的延伸。
居住环境品质提升。依据《住宅设计规范》,确保每户独立成套、户型方正、日照充足,使厨房面积不低于4平方米,卫生间面积不低于3平方米。同时,新增内设电梯,既方便群众出行,又避免既有建筑增设电梯侵占外部道路。
资产增值效益显著。政府激励并引导居民自主引入专业物业或准物业管理,政府对房屋物业维修资金、前期基础数据调查费等费用按比例进行补助,形成“物业服务+城市运营”的后续管养机制。集群街2号项目在减少财政支出的基础上,有效改善居住品质,实现房屋增值,成功走出了传统征拆、微改造之外的老屋新生“第三条路径”,业主满意率达100%。
低效用地盘活、老旧城区焕新是城市高质量发展的重要命题。广交研有关负责人表示,集群街2号项目的成功入选,是省、市主管部门对广交研城市更新专业技术服务能力的充分认可。后续,广交研将持续总结集群街2号项目实践经验,深耕危旧房自主更新、老城低效用地盘活赛道,持续输出标准化、可落地的专业技术解决方案,用专业技术实力赋能城市更新,接续书写城市高质量发展新答卷。
文、图|记者 董鹏程 通讯员 广交研