10 MILLIONS d'€

En 1895, Gustave Le Bon expliquait pourquoi un individu raisonnable devient capable de piller ou d'incendier dès qu'il se fond dans une foule. Le 17 octobre 2026, la France l'a revu en direct.

Ce même mécanisme détruit votre patrimoine. Dans cet épisode de Podcast 10M, Fouad Berlin et Hugo AH reçoivent Rémi de Truchis de Varennes (Parlons Long Terme, PLT Family Office) pour extraire de « Psychologie des foules » des enseignements concrets pour l'investissement immobilier et boursier.

Au programme :

• Pourquoi l'intelligence d'un groupe est inférieure à celle de chacun de ses membres

• IPO SpaceX : le « pop » du premier jour et la sous-performance à 12 mois

• LMNP, défiscalisation, colocation : quand la foule pousse le législateur à changer les règles en pleine partie

• Émotion et stratégie : pourquoi on ne peut pas être les deux à la fois • Transformer des flux en capital : la compétence que presque personne ne maîtrise

• Le prestige, raccourci qui court-circuite la due diligence (Madoff, Rocancourt)

• Pensée binaire, pensée complexe et préférence pour la liquidité

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Cash flow négatif en investissement immobilier : bonne ou mauvaise affaire ? Calcul complet sur un immeuble de rapport à 1 M€ financé sans apport, avec la remontée des taux.

Un membre ambitieux (objectif 5 M€) cherche depuis quelques semaines sans trouver d'autofinancement. Biens en centre-ville sûrs mais en déficit, ou meilleure rentabilité dans des zones plus risquées ? Marseille, banlieue parisienne, frontière suisse et Luxembourg : on décortique son cas pour savoir comment arbitrer entre rendement et sécurité.

👉 Pour aller plus loin (communauté, atelier financement, cours magistral du Chiffre d'Or, étude de cas)

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Faut-il accepter un cash-flow négatif pour acheter un immeuble bien placé ? Un membre ambitieux (objectif 5 M€) cherche depuis quelques semaines sans trouver d'autofinancement. On décortique son cas, chiffres à l'appui. Avec la remontée des taux, l'arbitrage semble classique : d'un côté des biens en centre-ville, sûrs mais en déficit de quelques centaines d'euros par mois ; de l'autre, des rendements plus élevés dans des zones jugées plus risquées.

Marseille, banlieue parisienne, frontière suisse et luxembourgeoise : où chasser, et sur quels critères trancher entre rendement et sécurité ? On refait le calcul sur un immeuble à 1 M€ financé sans apport : environ 600 € d'effort d'épargne par mois pour près de 40 000 € de capital remboursé chaque année. Soit une rentabilité des capitaux propres de l'ordre de 400 %, bien loin des 8 à 10 % d'un ETF. Tu verras aussi pourquoi l'immobilier commercial mérite une place dans ton parc, pourquoi le jour de l'achat est le pire jour d'un investissement locatif, et pourquoi on ne joue pas un jeu exponentiel avec un état d'esprit linéaire.

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225 000 € versés sur un appartement sur plan à Dubaï.

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Depuis les frappes de missiles sur les Émirats, plus aucune nouvelle du promoteur.

En France, on vous dit de ne pas investir à cause des squatteurs, des loyers impayés ou de l'État qui va vous exproprier. Pendant ce temps, on vous vend Dubaï comme le paradis de l'investisseur.

Dans cet épisode de 10M, retour d'expérience sans filtre sur le pire investissement immobilier de Fouad : un appartement acheté sur plan en janvier 2025, payé à 60 %, et qui se retrouve aujourd'hui en pleine zone de conflit.

Au programme :

- L'investissement en détail : 375 000 € sur plan, 225 000 € déjà décaissés, un achat forcé en nom propre et un coût réel proche de 600 000 €

- Pourquoi le vrai danger n'est plus le risque mais l'incertitude

- Le cygne noir selon Nassim Taleb : les trois critères, et pourquoi on construit ses décisions comme s'il ne pouvait pas exister

- Dubaï, une place qui reposait entièrement sur la confiance (sécuritaire et juridique)

- L'épisode enregistré en janvier qui évoquait des missiles sur Dubaï… et publié le jour même des frappes

- Pourquoi ceux qui vendent l'étranger ont besoin de dénigrer la France

- La leçon : phase 1 / phase 2, coût d'opportunité et limites de la diversification internationale

- Ce que la France offre que peu de pays offrent : levier bancaire, stabilité du marché, sécurité juridique Avec 225 000 € d'apport à 10 %, c'est plus de 2 millions d'euros d'immobilier qu'on peut financer en France. Parfois, l'herbe n'est pas plus verte ailleurs.

Elle est même souvent moins verte.

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« Tout le monde a un plan jusqu'à ce qu'il reçoive un coup de poing dans la gueule. » Mais l'ennemi le plus redoutable pour votre patrimoine ne frappe pas de l'extérieur. Il vit à l'intérieur, et il vous sourit pendant que vous coulez : c'est votre propre ego.

🎁 Tous les liens pour aller plus loin, réunis sur une seule page (communauté, atelier de financement, Chiffre d'Or, checklist bancaire, étude de cas) : https://www.daskapital.fr/contenus-exclusifs

☎️ Audit stratégique de 55 minutes directement avec Fouad Berlin, diagnostic uniquement « le bon diagnostic, c'est la moitié du remède »  : https://www.voirgrand.fr/audit-strategique

Dans ce nouvel épisode de la série Faites entrer le pur sens du podcast 10M pour 10 millions d'euros, Hugo et Fouad Berlin reçoivent Rémi de Truchis de Varenne, de la chaîne Parlons Long Terme.

Ensemble, ils décryptent le best-seller mondial L'ego est l'ennemi de Ryan Holiday. L'objectif n'est pas de faire un simple résumé, mais une extraction stratégique brutale pour comprendre comment nos comportements psychologiques impactent directement notre capital, nos investissements en bourse, notre immobilier et notre entreprise.

Pourquoi l'ego est-il le véritable cancer de l'enrichissement ? Comment la fausse humilité, l'ivresse du succès et le besoin de validation sociale détruisent les portefeuilles les plus prometteurs ? Un échange sans filtre sur la psychologie de l'argent et la souveraineté individuelle.

Au programme de cet épisode :

• Le miroir déformant : La différence fondamentale entre la véritable confiance en soi et l'ego destructeur.
• Le piège de la toile vierge : Pourquoi annoncer vos projets à votre entourage libère une dopamine qui détruit votre capacité d'exécution.
• L'ivresse du sommet : Pourquoi le succès est statistiquement plus dangereux pour votre capital que l'échec.
• Le jeu du capital vs Le jeu de l'argent : Les erreurs fatales des nouveaux riches face à la fiscalité et au besoin de reconnaissance.
• La puissance du renoncement : Apprendre à choisir ses regrets et pourquoi les meilleures stratégies se construisent par la soustraction.
• Le Locus de contrôle interne : Pourquoi 90% des gagnants du "loto d'internet" perdent tout en cherchant des coupables externes au lieu de regarder leurs propres failles.

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Où investir en immobilier en 2026 ? Arrêtez de chercher la ville miracle et commencez par éliminer les zones à haut risque !

☎️ Audit stratégique de 55 minutes directement avec Fouad Berlin, diagnostic uniquement « le bon diagnostic, c'est la moitié du remède »  : https://www.voirgrand.fr/audit-strategique

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Dans ce nouvel épisode (toujours depuis notre studio berlinois), nous cassons les mythes des classements "clés en main" d'internet, des recommandations de ChatGPT et des influenceurs immobiliers. Vous visez un "Blitz Patrimoine" et des investissements Prime ? Oubliez la course aveugle au cashflow et adoptez la via negativa : la stratégie de soustraction pour identifier les zones sûres et rentables.

Nous vous dévoilons nos critères éliminatoires stricts pour protéger votre capital, éviter les impayés et échapper aux explosions de taxe foncière.

Dans cet épisode, vous découvrirez :

• Le piège politique : Pourquoi nous bannissons les villes gérées par les extrêmes (encadrement des loyers, arrêtés anti-expulsion, hausse de la taxe foncière).
• Le syndrome du "Cashflow à tout prix" : Pourquoi des villes ultra-rentables sur le papier (fort taux de chômage, désindustrialisation) sont des gouffres financiers.
• La règle de l'influenceur : Pourquoi il faut fuir les villes survendues sur YouTube et les réseaux sociaux.
• Les critères indispensables : Pôles universitaires, CHU, ratio taxe foncière/loyer et typologie des agglomérations (B1, B2).
• L'immobilier commercial : Pourquoi l'emplacement numéro 1 et la signature d'un locataire premium (ex: franchises internationales) écrasent l'investissement résidentiel classique.

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Bienvenue dans un nouvel épisode de 10M, le podcast pour ceux qui visent le capital optimal. Aujourd'hui, Fouad Berlin et Hugo abordent un sujet strictement jamais traité sur internet, mais qui représente la colonne vertébrale de votre patrimoine : la gestion locative stratégique.

🎁 Tous les liens pour aller plus loin, réunis sur une seule page (communauté, atelier de financement, Chiffre d'Or, checklist bancaire, étude de cas) : https://www.daskapital.fr/contenus-exclusifs

☎️ Audit stratégique de 55 minutes avec Fouad Berlin, diagnostic uniquement (Le bon diagnostic, c’est la moitié du remède) : https://www.voirgrand.fr/audit-strategique

La plupart des investisseurs voient grand lors de l'acquisition, mais négligent totalement l'encaissement de leurs loyers. Résultat ? Vacance locative, dégradation, et perte de rentabilité.

Dans cet épisode, vous allez découvrir :

• L'erreur psychologique qui pousse les investisseurs à abandonner le contrôle de leur parc immobilier.
• Comment recruter et auditer un gestionnaire locatif (carte G, comptable en interne, nombre de lots).
• La méthode exacte pour imposer vos standards à une agence immobilière (Technique des 12 emails).
• Pourquoi et comment gérer soi-même ses locaux commerciaux.
• Les signaux d'alerte (Red Flags) qui prouvent que votre gestionnaire vous fait perdre de l'argent.

Prenez de quoi noter, cet épisode est une véritable masterclass opérationnelle pour sécuriser vos investissements immobiliers.

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🔴 Le cash flow est-il vraiment le critère n°1 d'un bon investissement immobilier ?

Dans cet épisode, Fouad Berlin et Hugo AH démontent le mythe du cash flow roi — et expliquent pourquoi cette obsession bloque des milliers d'investisseurs français.

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💡 Ce que vous allez comprendre :

→ Pourquoi l'amortissement du capital est votre vrai enrichissement silencieux

→ Le calcul différentiel supprimé par le HCSF (décision D-HCSF-2021-7)

→ Comment le cash flow négatif peut générer une rentabilité des capitaux propres de 500%

→ Pourquoi les grandes fortunes sont illiquides (et pourquoi vous devriez l'être aussi)

→ La différence entre un joueur statique et un joueur dynamique

🎙️ 10M — Le podcast des investisseurs qui voient grand Avec Fouad Berlin & Hugo AH Classé 15e podcast en France (avril 2026)

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#immobilier #investissementimmobilier #cashflow #patrimoine #stratégiefinancière

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Fouad et Hugo analysent en direct le dossier bancaire d'un investisseur expérimenté : cadre au LCL, 180 000 €/an de revenus foyer, 27 biens immobiliers, et une ambition à 20 millions d'euros.

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☎️ Audit stratégique de 55 minutes avec Fouad Berlin, diagnostic uniquement (Le bon diagnostic, c’est la moitié du remède) : https://www.voirgrand.fr/audit-strategique

Comment réussir son investissement immobilier et obtenir un crédit immobilier quand on est déjà endetté ? Dans cette analyse patrimoniale, nous disséquons un dossier bancaire réel. 🚀

🛑 Dans cet épisode "scalpel", Fouad Berlin et Hugo AH dissèquent le dossier réel de "René", un investisseur ambitieux qui vise les 20 millions d'euros, mais dont la stratégie actuelle comporte des "Red Flags" critiques. Au programme de cette analyse patrimoniale clinique :

1️⃣ L'erreur du Cash à Dubaï : Pourquoi payer 250k€ comptant peut flinguer votre levier en France.

2️⃣ Le piège du LMNP en masse : Pourquoi le nom propre devient un boulet pour dépasser les 35% d'endettement.

3️⃣ Psychologie Bancaire : Pourquoi trop de transparence (rendements à 12%, jargon de marchand de biens) effraie votre banquier "Signe Blanc".

4️⃣ Optimisation de dossier : Ce qu'il faut absolument supprimer de vos présentations pour obtenir votre accord de prêt. Que vous soyez débutant ou investisseur chevronné, cette étude de cas vous montre la différence entre "gagner de l'argent" et "être finançable à répétition"

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L'argent est-il un moteur ou un frein dans votre couple ?

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Dans cet épisode sans filtre, Fouad Berlin reçoit Lémy, son épouse et ancienne "contrôleuse de gestion prudente", pour un retour d'expérience inédit sur l'investissement immobilier à deux.

Passer de la peur de la banqueroute à une stratégie de plusieurs millions d'euros ne se fait pas par hasard. Nous décortiquons les mécanismes psychologiques, les erreurs de communication et les solutions concrètes pour aligner vos ambitions financières.

Ce que vous allez apprendre dans cet épisode :

• La psychologie de l'argent : Pourquoi l'un veut accélérer (levier) quand l'autre veut freiner (sécurité).
• L’habitus de classe : Comment votre éducation influence votre rapport au risque.
• Outils de sécurisation : Contrat de mariage, caution solidaire et protection de la résidence principale.
• Le "Paradoxe Féminin" : Comment transformer la prudence en un atout stratégique pour le couple.
• Communication : Pourquoi "saouler" son partenaire avec les détails techniques est la meilleure façon de le faire fuir.

Un épisode indispensable à écouter en duo pour transformer votre couple en une véritable équipe d'investissement.

Pour aller plus loin : 

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La liberté financière a un prix, et souvent, il est fiscal. Dans ce nouvel épisode du podcast des investisseurs qui voient grand, Hugo AH reçoit son acolyte Fouad BERLIN pour une mise à nu fiscale et stratégique totalement à contre-courant.

🚀 Allez plus loin dans votre stratégie :

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☎️ Audit stratégique de 55 minutes avec Fouad Berlin, diagnostic uniquement (Le bon diagnostic, c’est la moitié du remède) : https://www.voirgrand.fr/audit-strategique

Alors que 95 % des investisseurs cherchent à minimiser leurs impôts par tous les moyens (et tombent souvent dans le piège de la "sur-optimisation"), Fouad a fait un chèque d'un demi-million d'euros à l'administration fiscale française en 2025. Coup de folie ? Défaut de conseil ?

Pas du tout. C’est le pilier central de sa stratégie de "Blitz Patrimoine" pour passer de 15 à 30 millions d'euros d'actifs.

Dans un monde où la fuite vers Dubaï est vendue comme l'Eldorado absolu, découvrez pourquoi la France, malgré sa fiscalité confiscatoire, reste le meilleur terrain de jeu au monde pour lever de la dette et s'enrichir massivement.

🎯 Ce que vous allez découvrir dans cet épisode :

• Le paradoxe de l'impôt : Pourquoi payer un maximum d'impôts est le meilleur signal que vous puissiez envoyer au cartel bancaire français.
• LTI vs LTV : Comprendre la différence cruciale entre prêter sur vos revenus (Loan To Income) plutôt que sur la valeur du bien (Loan to Value), et pourquoi la France résonne presque exclusivement en LTI.
• Le piège mortel du LMNP : Comment la volonté de "gommer" ses impôts en effondrant son Revenu Fiscal de Référence (RFR) détruit votre capacité d'emprunt à long terme.
• Le ROI de l'impôt : La mécanique mathématique exacte qui permet à Fouad de lever 15 € de patrimoine immobilier pour chaque 1 € d'impôt payé.
• L'Effet Cantillon appliqué à l'immobilier : Pourquoi les millionnaires français s'enrichissent en se plaçant au plus près du robinet de la création monétaire via le crédit immobilier.
• Expatriation & Boni de liquidation : Quand est-ce qu'il est réellement stratégique de quitter la France (spoiler : ce n'est pas quand on a 0 de patrimoine).

💡 Citations clés :

"Le montant d'imposition que vous payez révèle votre psychologie d'investisseur. Je n'optimise pas, je maximise. J'investis dans les impôts." - Fouad Berlin

"Une grosse rémunération permet d'aller sur de très grosses opérations. Si tu effaces ton revenu, tu effaces ta capacité d'emprunt." - Hugo AH

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