5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產

父母想把出租房留給孩子，常見兩種做法：現在就過戶送給他，或是等以後由他繼承。房子一樣、價錢一樣，孩子將來要繳的稅，可能差好幾萬美元。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一棟假設的出租房，把「送」和「繼承」的稅，各算一次。

本集重點：

• 送的（gift）：孩子接手的是父母當初的成本（carryover basis），連父母報過的折舊一起接手
• 繼承的（inheritance）：成本重新算成過世時的市價，叫稅基提高（step-up in basis）；之前的折舊，不用再回收
• 同一棟房子，孩子賣掉時，一個要繳大約六萬美元的聯邦稅，一個幾乎不用
• 在加州、德州、華盛頓州等夫妻共同財產州（community property），配偶先過世時，夫妻共有的房子兩半都可以提高稅基
• 把孩子加到房契上，等於送出那一部分：父母在世時賣房，那一部分沒有稅基提高；過世時能不能一起提高，要看共有方式和出資；還可能受孩子的債務或婚姻影響
• 每人每年送給每個人19,000美元以內不用申報；超過要報Form 709，可是終身免稅額是1,500萬美元，大部分家庭不會真的繳贈與稅；華盛頓州、紐約州另有州遺產稅，門檻低很多
• 加州第十九號提案（Prop 19）：父母傳給孩子的出租房，房產稅要按市價重新評估；只有父母自住、孩子一年內搬進去住的家，才有條件保留

你的出租房，打算怎麼留給下一代？做決定之前，有沒有算過孩子將來要繳的稅？

算一算你出租房的數字：https://reiprime.com/zht/calculator
名詞解釋：稅基提高 https://reiprime.com/zht/glossary/step-up-in-basis ・ 延伸閱讀：夫妻共同財產的稅基提高 https://reiprime.com/zht/blog/community-property-step-up

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本集稅務規定以二零二六年十月的聯邦與加州規定為準。本節目以美國市場為準，並假設聽眾為美國稅務居民；非居民的稅務處理不同，請諮詢跨境稅務顧問。以上不構成投資、稅務或法律建議。

房客五號傳訊息給你：這個月只能先付一半，剩下的十九號補上。你人在外州，房子在佛州。收，還是不收？

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一棟月租三千美元的出租房，把房東最常見的三種反應拆開來看，再用「幾個月」把最壞的情況算成錢。

本集重點：

• 不收、馬上發付租或搬離通知（pay-or-quit）：錢不會因此早一點到；而且發了通知以後再收部分房租，在佛州要給收據、寫明欠款和補繳日期，否則可能要重新發通知；在加州，發了三天通知以後收任何金額，一般會讓通知失效（各州不同）
• 收下、什麼都不寫：沒有日期的欠款，很容易越拖越大；美國消費者金融保護局（CFPB）的研究顯示，第一次被收滯納金的房客，之後幾個月帳上顯示已付清的，只有一半多一點
• 我的做法：先收錢，不發通知；寫一頁紙，記下收到多少、欠多少、哪一天補，並寫明收這筆錢不代表放棄租約上的權利；再先決定好，補繳日期一過，第二天就發通知
• 人在外州：先想好那一天由誰去送通知、找哪一位當地律師、要花多少錢
• 把最壞的情況算成月數（月數為假設，實際要問當地律師）：月租三千，快的兩個月大約八千一百美元，有爭議的半年大約兩萬零一百美元；準備金照最慢的算

你的租約裡，有沒有寫「接受部分付款不代表放棄權利」？如果房客補繳的日期過了，第二天你會做什麼？

延伸閱讀：房客五號只付一半，收不收？ https://reiprime.com/zht/now-what/half-the-rent-on-the-fifth ・ 遲繳房租的時間表 https://reiprime.com/zht/blog/late-rent-timeline ・ 用月數算驅逐成本 https://reiprime.com/zht/blog/price-eviction-in-months

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本節目以美國市場為準，並假設聽眾為美國稅務居民；非居民的稅務處理不同，請諮詢跨境稅務顧問。各州房東與房客的法律不同，採取行動前請諮詢當地律師。以上不構成投資、稅務或法律建議。

很多人聽過：二零二一年八月到今年八月，標普500指數漲了大約七成，美國典型的房子只漲了一成九。所以買房不如買指數？兩個數字都是真的，但拿來比，比錯了。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一間二零二一年八月買下的典型房子，把出租房賺錢的四個地方攤開來算，再跟同一筆錢放進指數比。

本集重點：

• 出租房賺錢的四筆帳：現金流（cash flow）、貸款本金減少（principal paydown）、增值加上槓桿（leverage）、稅（含折舊回收稅 depreciation recapture）
• 2021年8月用約30.9萬美元買下、頭期款兩成五、過戶費用（closing costs）3%、照百分之五十法則（50% Rule）算開銷：帳面上賺了你現金的85%；賣掉（約6%成本）以後是59%，一年不到10%
• 同一筆現金放進指數基金（index fund）標普500（S&P 500）：約70%，一年約11%，而且還沒算股息
• 用全國典型的房子算，指數贏約11個百分點（自住房利率）；用投資房貸款利率算約20個百分點，加上股息更多——但都遠不到51個
• 城市的差別更大：哈特福賣掉後是+141%，奧斯汀是−82%；槓桿是雙面刃
• 年紀越大，自己管越累：時間和精力也要算進去
• 今天的利率在7%以上，往回看的帳，不等於今天的決定

你算過自己出租房的四筆帳嗎？同一筆錢放進指數，現在會是多少？

用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
延伸閱讀：2021年以來各都會區的房價 https://reiprime.com/zht/blog/home-values-since-2021-by-metro ・ 你的淨值還在幫你賺錢嗎？ https://reiprime.com/zht/blog/return-on-equity-rental-property ・ 賣房前先算折舊回收稅 https://reiprime.com/zht/blog/how-to-calculate-depreciation-recapture

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買出租房之前，很多人先算一個數字：月租除以房價。到底要幾%才過關？很多人的答案是1%。可是這條線，其實跟著十年期美債走。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一間40萬美元、月租2,400美元的房子，把「租售比」（rent-to-price ratio）算到底：先扣營運成本，再跟十年期美債比。

本集重點：

• 月租除以房價是「毛」的；照百分之五十法則（50% Rule）扣掉營運成本，才是資本化率（cap rate）
• 40萬美元、月租2,400美元：月租是房價的0.6%，資本化率3.6%，比十年期美債殖利率（10-year Treasury yield）5.24%（2026年10月9日）還低
• 加五法則（+5 Rule）：資本化率至少比十年期美債高5個百分點；照10月9日的5.24%，綠燈是10.2%，黃燈是8.2%
• 換回月租除以房價（營運成本算五成）：綠燈約1.7%、黃燈約1.4%；國稅局資料顯示，個人房東實際的營運成本是房租的五成多；百分之一法則（1% Rule）是原則，不是門檻
• 全美典型房子：房價約36.9萬美元、月租約1,950美元，0.53%，不到綠燈的三分之一
• 這個比例是篩子，不是判決：沒過線還想買，要說清楚你賭的是自己做得出來的增值，還是等房價漲

你寫下的篩選標準，用的是幾%？那個數字，是哪一年的利率算出來的？

用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
延伸閱讀：租售比的三條線 https://reiprime.com/zht/blog/rent-to-price-ratio-you-need ・ 名詞解釋：租金售價比 https://reiprime.com/zht/glossary/rent-to-price-ratio

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買出租房，你身邊會有一群專業的人：經紀人、貸款專員、會計師。每個人都在給建議。可是有些建議，其實是推銷。怎麼分辨？

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin不推薦任何人、任何公司，只講三件事：他們怎麼賺錢、一個能分辨推銷的問題，還有怎麼查執照。

本集重點：

• 買方經紀人（buyer's agent）：2024年8月起，看房前要先簽書面協議，寫清楚佣金；佣金可以談
• 貸款專員（loan officer）：聯邦規定，他的收入不能跟你的利率高低綁在一起；可是公司賺的是利率和點數（points）
• 同一筆二十八萬的貸款，利率差一碼（0.25%），每個月大約47美元，三十年大約1萬7千美元；所以同一天，要三份貸款費用估算單（Loan Estimate）
• 會計師（CPA）：常見的是按小時或按案子收費；替你「推薦」投資案、拿佣金的，要特別小心
• 稅務顧問不一定有執照；有執照的是會計師（CPA）和註冊稅務師（Enrolled Agent），可在國稅局報稅員名錄查詢 irs.treasury.gov/rpo
• 要拿到貸款費用估算單要先正式申請、查信用；同一段時間裡查幾家房貸，信用分數只算一次
• 一個問題：如果我不照你說的做，你少賺多少？
• 查執照：經紀人查州政府房地產主管機關，貸款專員查NMLS Consumer Access（nmlsconsumeraccess.org），會計師查州會計師委員會或CPAverify（cpaverify.org）
• 書裡的投資團隊（Core Five）：經紀人、貸款機構、房屋管理公司、工程承包商、保險經紀人；管理公司常見收房租的8–10%加出租費，問清楚維修是否另外加價
• 保證報酬、催你快決定、要你匯款到個人帳戶，這三個訊號出現一個，就停下來

你的團隊裡，有沒有人在你說「不」的時候，會少賺錢？你查過他們的執照嗎？

用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
延伸閱讀：投資房的過戶費用 https://reiprime.com/zht/blog/investment-property-closing-costs ・ 名詞解釋：買方經紀人 https://reiprime.com/zht/glossary/buyers-agent

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《休士頓紀事報》（Houston Chronicle）引用Zillow的資料報導：休士頓過去三個月掛牌出租的獨棟房子裡，有4.3%原本是掛牌要賣的，賣不掉才改成出租。這個比例是三年前的三倍、全美平均（2.0%）的兩倍多，全美最高。美國媒體把這些屋主叫做「意外房東」（accidental landlord）。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一間假設的休士頓房子，把「現在賣」和「先租出去、等房價回來」兩條路，一筆一筆算給你看。

本集重點：

• 為什麼賣不掉：房地美（Freddie Mac）三十年固定利率房貸（30-year fixed）10月8日是7.40%；休士頓都會區房價，比2022年8月的高點低了將近5%，比去年低1.9%
• 2022年用32萬美元、5%頭期款（down payment）買的房子，現在賣掉，大約打平，頭期款沒了
• 改成出租：用百分之五十法則（50% Rule），每個月要自己貼大約670美元；用德州這種高稅、高保費州該抓的六成營運成本，大約870美元
• 真正的賭注：房價一年要漲大約1%到2%，等下去才比現在賣划算；休士頓過去一年，跌了1.9%
• 同一個休士頓：糖城（Sugar Land）77479 和 凱蒂（Katy）77494，方向不一樣

你的房子如果改成出租，每個月要貼多少？你在賭房價一年漲多少？

本週新聞：https://reiprime.com/zht/news/2026-10-12-houston-accidental-landlords-4-3-percent
百分之五十法則：https://reiprime.com/zht/glossary/fifty-percent-rule
用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
Martin的書，第七章談百分之五十法則：https://rei.pm/books

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一棟出租房，十年前四十萬美元買的，現在六十萬賣掉。很多人以為：賺二十萬，資本利得稅百分之十五，繳三萬就好。實際算下來，聯邦的稅可能是兩倍。差在哪裡？

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一筆假設的出售，把賣出租房要繳的稅，一項一項算給你看。

本集重點：

• 為什麼帳面賺二十萬，報稅時的獲利是二十七萬多：折舊（depreciation）會降低你的成本
• 聯邦分兩部分：折舊回收（depreciation recapture，unrecaptured §1250 gain）最高25%，其餘是長期資本利得（long-term capital gains）
• 沒報的折舊也會被回收（allowed or allowable）
• 賣房那一年收入超過20萬／25萬的人（這筆獲利也算收入），還有3.8%的淨投資收入稅（net investment income tax, NIIT）
• 州稅：加州把資本利得當一般收入，最高13.3%，過戶時通常先預扣售價的3又1/3%；華盛頓州的資本利得稅不適用房地產；德州沒有州所得稅
• 1031交換（1031 exchange）：只適用投資用房，45天找標的、180天完成，過戶前就要找好專門辦1031的第三方機構；是延後，不是免掉
• 自住過的房子改出租：最近五年住滿兩年，搬出後三年內賣，可能保留自住房免稅額（Section 121），但折舊的部分還是要繳

你知道自己這些年報了多少折舊嗎？賣之前，有沒有先算過稅後能拿回多少？

用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
名詞解釋：折舊回收 https://reiprime.com/zht/glossary/recapture ・ 資本利得稅 https://reiprime.com/zht/glossary/capital-gains-tax

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很多房東的篩選標準只有一行：房客收入，要有房租的三倍。好算、看起來也保守。可是換成百分比，它說的是另一件事。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一棟月租三千美元的出租房，把「收入三倍」這條規則拆開來算，再比較兩位申請人。

本集重點：

• 收入是房租的三倍，等於房租佔收入的33.3%；美國住房及城市發展部（HUD）把超過30%定義為住房負擔過重（cost-burdened）
• HUD的30%算的是「總房租」（gross rent）：房租加上房客自己付的水電瓦斯；假設每月250美元，三倍收入的房客其實是36%
• 收入三倍只看進來多少錢，不看扣掉房租和每月債務以後還剩多少；收入比較低的申請人，可能剩得比較多
• 都市研究所（Urban Institute）的調查：中等收入房客遲繳或少繳房租的比例，從2024年的14.3%升到2025年的21.6%
• 我的做法：保留三倍，寫清楚它算的是什麼；加一條「扣掉房租和每月債務，至少還剩一個月房租」；每一種收入用同樣的證明標準
• 公平住房：標準先寫下來，對每個人一樣用；加州、紐約等地保護「收入來源」，有住房補助券（Section 8）的房客，倍數通常只能算房客自己付的那一部分

你的篩選標準，寫的是收入幾倍？算的是房租，還是房租加水電？

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延伸閱讀：收入三倍房租的盲點 https://reiprime.com/zht/blog/three-times-rent-rule ・ 名詞解釋：租金收入比 https://reiprime.com/zht/glossary/rent-to-income-ratio

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頭期款準備好了，過戶前三個工作天收到結算單（Closing Disclosure），上面的數字卻多了一萬左右？那一萬，就是過戶費用（closing costs）。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一棟假設的40萬美元出租房、三成頭期款，把過戶那天要付的錢，一項一項算給你看。

本集重點：

• 貸款的費用：開辦費（origination fee）、估價費；出租房的貸款，利率或點數（points）通常比自住房高
• 產權保險（title insurance）：貸款方要的那一份大多必買；保障你自己的那一份可選，但建議買
• 政府的錢：登記費、房產轉讓稅（transfer tax）；加州縣政府每1,000美元收1.10美元，有些城市另外加
• 先付的錢：第一年保險、到月底的利息、代繳帳戶（託管帳戶 escrow account）先存的房產稅和保險
• 紐約市：貸款買房另有房貸登記稅（mortgage recording tax），常是最大的幾項之一
• 這一萬裡面，有一部分不是手續費，是預付；加上頭期款和準備金，要準備將近14萬5
• 能談的：賣方讓利（seller concessions），幫你付一部分過戶費用（出租房貸款常見上限是買價的2%）、多問幾家產權和託管公司
• 匯款詐騙（wire fraud）：匯款前，一定用自己查到的電話確認帳號
• 貸款費用估算單（Loan Estimate）和結算單，一項一項對

你的預算，有沒有把過戶費用和準備金分開算？匯款資訊突然改了，你會怎麼確認？

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名詞解釋：過戶費用 https://reiprime.com/zht/glossary/closing-costs ・ 產權保險 https://reiprime.com/zht/glossary/title-insurance

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用房租的一半，估一棟出租房的營運成本：這就是50%法則（50% Rule）。可是那一半的錢，一年到底花在哪？真的夠嗎？

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一棟假設的40萬美元、月租3,000美元的出租房，把那一半的1,500美元，一張帳單一張帳單拆給你看。

本集重點：

• 50%法則（50% Rule）包含什麼：房產稅、保險、空屋、管理、維修，還有大修的準備
• 同一個基準：房產稅和保險已經在這一半裡面，算現金流時，只再扣本金加利息
• 加州：13號提案（Proposition 13）下，房產稅按過戶時的市價（通常就是你的買價）重新計算；賣方的稅單不是你的稅單，過戶後還會收到一、兩張補充稅單（supplemental tax bill），補的是新舊稅單的差額
• 加州房產稅兩期：第一期最晚12月10日、第二期最晚4月10日繳清，不罰款
• 美國國稅局（IRS）2023年數據：個人房東的營運成本，約占房租收入的53%；用滿租房租、把空屋算成成本，約55%–57%，還不含大修。50%法則是寬鬆的估法，不是保守的估法

你看過的那棟出租房，賣方給的房產稅，是他的稅單，還是你的？如果一筆投資，要把營運成本壓到40%才算得過來，它還算得過來嗎？

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