5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產

貸款買出租房，頭期款、過戶費用都算好了，過戶前卻被告知「錢不夠」？少的那筆錢，不是要付出去的，是要留下來的：準備金（cash reserves）。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一棟假設的40萬美元出租房，按10月1日房地美公布的30年固定利率7.28%，算出過戶之後，帳上還要留多少錢。

本集重點：

• 準備金是什麼：過戶以後還要留在帳上的錢，用「幾個月的本金、利息、房產稅、保險（PITI）」來算
• 房利美（Fannie Mae）的規定：買出租房至少6個月；度假用的第二套房2個月
• 已經有別的出租房貸款？再多留那些貸款餘額的2%
• 為什麼結算單（Closing Disclosure）上看不到它，以及最近兩個月對帳單的要求
• 全現金買房：沒有銀行要求，你要自己訂這條線
• 準備金和家庭緊急預備金（emergency fund），要分開

你算預算的時候，有沒有把「過戶之後還要留著的錢」寫進去？如果房子第一個月就要換冷氣，那筆錢從哪裡來？

用你自己的數字算一次每個月要繳多少：https://reiprime.com/zht/calculator
延伸閱讀：出租房的準備金 https://reiprime.com/zht/blog/reserves-after-closing ・ 名詞解釋：準備金（現金儲備 cash reserves）https://reiprime.com/zht/glossary/cash-reserves ・ PITI https://reiprime.com/zht/glossary/piti

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本節目以美國市場為準，並假設聽眾為美國稅務居民；非居民的稅務處理不同，請諮詢跨境稅務顧問。以上不構成投資、稅務或法律建議。

全美房地產經紀人協會的統計裡，來自中國、香港、台灣的國際買家，大約六成全現金買房。可是對住在美國、手上有一筆現金的你，十年期美債有5%、房貸在7%上下的時候，全現金還是最聰明的做法嗎？

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一棟假設的40萬美元出租房，把全現金、三成頭期款、一半頭期款三種做法，一筆一筆算給你看。

本集重點：

• 全現金的機會成本：同樣的錢放在十年期美債，一年大約多少利息
• 負槓桿：房子一年賺4.5%、貸款利率7%，借得越多，報酬越低
• 負槓桿什麼時候可以接受：你講得出來，你要怎麼自己動手，把房子的價值做上去
• 加五法則：用9月24日十年期美債的5.18%來算，這條線在8%到10%之間
• 彈性的代價：房貸之後可以多繳本金、可以重新貸款；現金放進房子，就很難拿出來

你看的那棟出租房，不借錢的報酬，贏得過美債嗎？如果要等降息、重新貸款才划算，那還算是好投資嗎？

用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
名詞解釋：負槓桿 https://reiprime.com/zht/glossary/negative-leverage ・ 機會成本 https://reiprime.com/zht/glossary/opportunity-cost ・ 50%法則 https://reiprime.com/zht/glossary/fifty-percent-rule

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美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association，MBA）九月三十號公布：三十年固定利率房貸（30-year fixed）連漲六週，到了7.3%，是2023年11月以來最高；可調整利率房貸（adjustable-rate mortgage，ARM）在申請裡的比例，升到10.3%，2025年10月以來最高。每十個申請，就有一個選了它。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一筆假設的40萬美元貸款，把固定利率（fixed）和可調整利率（ARM），一筆一筆算給你看。

本集重點：

• 為什麼越來越多人選可調整利率：同一週平均6.47%，比固定利率低大約0.8個百分點
• 40萬美元貸款：每個月的本金加利息（principal & interest）少付大約220美元，五年下來大約1.3萬美元
• 第六年開始調整：如果利率比一開始的6.47%高兩個百分點，每個月比固定利率多付大約260美元，而且這只是第一次調整
• 什麼時候它是工具，什麼時候是在賭利率；重新貸款（refinance）為什麼不是保證
• 簽約前要問清楚的三件事：固定幾年（fixed period）、第一次調整上限（initial adjustment cap）、終身上限（lifetime cap）

你看的那棟出租房，是不是只有在可調整利率的前五年才算得過來？如果五年後利率沒有降，你承擔得起嗎？

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本週新聞：https://reiprime.com/zht/news/2026-09-30-mortgage-applications-fall-6-arm-share-10-3

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利率回到7%以上，很多人的第一個反應是「再等等」。可是一組全美兩千六百多個縣的成交數字，講的是另一個故事：待售房屋比兩年前多了兩成、新掛牌沒增加、成交變少、賣方讓利變多。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin把支持「現在買」和反對「現在買」的數字都擺上桌，再用兩個基本功回答：什麼情況下，現在才算是好的買點。

本集重點：

• 跟2024年8月比：待售房屋、新掛牌、成交量，各自代表什麼
• 月付多了多少、哪些城市還在搶房
• 為什麼灣區、紐約和陽光帶，是完全不同的兩個市場
• 基本功：我們不猜底部，只用你今天拿得到的利率去算

利率還在7%，你的數字算得過來嗎？如果要等降息才划算，那還算是買點嗎？

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十年期美國公債殖利率收在5.18%，是2007年以來最高；三十年固定利率房貸回到7%以上。財經新聞講了一整週，但對手上有一筆現金、正在考慮買出租房的人來說，這兩個數字到底代表什麼？

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin把這一週影響你荷包的三則新聞講清楚，再用聯邦公開資料算一件事：當十年期美債幾乎沒有風險就有5%以上，一棟出租房要賺多少，才值得你把現金拿出來。

本集重點：

• 聯準會升息一碼，為什麼代表「便宜的錢」短期內不會回來
• 加州AB 2050：屋主協會準備金新規，可能讓你的管理費上漲
• 佛州第三號修正案：出租房估值漲幅上限，為什麼不等於稅單上限
• 基本功：資本化率（cap rate）和十年期美債，怎麼比

你在灣區、洛杉磯的出租房，淨租金報酬真的比美債高嗎？如果不是，你靠什麼補差距？

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