DE FRANQUICIAS

A los abogados no solo nos preguntan cuestiones jurídicas, sino también cuestiones entre el derecho y la economía.

El otro día un cliente qué quiere montar una inmobiliaria me consultó, si era mejor montarla de forma independiente o a través de una franquicia

Según la RAE, , una franquicia es una "concesión de derechos de explotación de un producto, actividad o nombre comercial, otorgada por una empresa a una o varias personas en una zona determinada".

La franquicia se documenta a través de un contrato que tiene carácter mercantil

Como en todas las operaciones de inicio de negocio le manifesté que tenía que estudiar las ventajas e inconvenientes que supone estar dentro de una franquicia

Algunas de las ventajas son no tener que comenzar el negocio desde cero, know how de la franquicia, la marca, la publicidad, y el hecho de empezar acompañado en la aventura de un nuevo negocio. Eres el propietario pero empiezas con un modelo de negocio conocido y probado.

Inconvenientes que tiene, son el tener que pagar un desembolso inicial -canon de entrada- y una prima de forma temporal, según se establezca se establezca en el contrato de franquicia, y además la limitación de estar sometida a las normas que se establezcan dentro del funcionamiento de la franquicia, careciendo por tanto de cierta independencia.

Por eso, hay que valorar la situación, y estudiar todas las ventajas e inconvenientes que supone estar dentro de una franquicia.

Así cómo elegir en su caso, la franquicia adecuada para el lugar y la población dónde se va a desarrollar la actividad.

Por último como siempre digo asesorarse antes de firmar cualquier contrato.

LOS INMUEBLES EN LA DECLARACION DE LA RENTA

¿Qué es la imputación de rentas inmobiliarias?

Tienen la consideración de rentas inmobiliarias imputadas aquellas que el contribuyente debe incluir en su base imponible por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados bienes inmuebles urbanos, incluyendo las que se deriven de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles.

Requisitos de la imputación de rentas inmobiliarias

1. Que se trate de bienes inmuebles urbanos y no se encuentren afectos a actividades económicas.

2. Que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.

3. Que no generen rendimientos de capital como consecuencia del arrendamiento de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.

4. Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente.

5. Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

Determinación de la renta imputada

1. Con carácter general se aplicará el 2 por 100 sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

2. El 1,1 por 100 para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado,

- EPISODIO 23 : PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA EL AÑO 2023

Y OTRAS CUESTIONES

- Perspectivas del mercado inmobiliario para el año 2023

- Concepto de arrendamiento rústico y duración

- El precario

- Medidas extraordinarias en vivienda para el 2023

- Medidas para paliar la subida de las hipotecas

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El BOE del 23 de noviembre de 2022 publica el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual,

Principales medidas para los deudores hipotecarios

a) Deudores más vulnerables

En primer lugar, se refuerza el actual Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios vulnerables, aquellas familias con rentas inferiores a los 25.200 euros al año y un incremento del esfuerzo del 50 %, con viviendas de hasta 300.000 euros.

b) Familias con rentas inferiores a 29.400 euros

La protección se extiende a las familias de clase media que se encuentren en riesgo de vulnerabilidad como consecuencia del aumento rápido de la carga hipotecaria: el nuevo Código de Buenas Prácticas será aplicable a los hogares con renta inferior a 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) —unos 29.400 euros anuales— que tengan que hacer frente a una cuota hipotecaria superior al 30 % de su renta y que hayan experimentado un incremento de esta carga hipotecaria de al menos el 20 %.

Otras medidas

Medidas en relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado,

Dos medidas dirigidas a mejorar el conocimiento por parte de los deudores hipotecarios en dificultades de las herramientas a su disposición y de las instituciones públicas a las que puede acudir en busca de asesoramiento o apoyo.

En tercer lugar, se revisan algunos aspectos del procedimiento de subrogación de acreedor

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Desayuno 19 - Medidas extraordinarias en vivienda para el 2023

1.-. Limitación de la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.

2.-  Suspensión del procedimiento de desahucio y lanzamientos.

3.- Solicitud de compensación por arrendadores y propietarios ante la suspensión de desahucio y lanzamiento.

4.- Procedimiento para reconocimiento de la compensación por Comunidades Autónomas.

5.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

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EL PRECARIO

Hay ocasiones en las que el propietario de un bien decide dejárselo a otra persona para que lo ocupe y utilice, sin que haya título que lo regule, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación, y que la causa sea la mera liberalidad del dueño.

Esta figura jurídica es conocida cómo precario, y no aparece regulada en la ley, sino que ha sido configurada por la doctrina y las jurisprudencia.

Conviene recordar que el precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia de su propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a esa tolerancia.

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 Concepto de arrendamiento rústico y duración

- Concepto

- Norma reguladora

- Arrendamientos excluidos

- Duración

PODCAST (abogadodeinmobiliario.com)

Desayunos inmobiliarios - episodio - 16: Perspectivas AÑO 2023

- Año 2022

- Perspectivas

- Vivienda nueva

- Vivienda segunda mano

- Mercado de alquiler

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EPISODIO 22 – DURACIÓN MÍNIMA CONTRATO ARRENDAMIENTO, DOCUMENTOS INMOBILIARIOS Y OTRAS CUESTIONES

- DURACIÓN MÍNIMA CONTRATO ARRENDAMIENTO VIVIENDA HABITUAL

- DOCUMENTOS INMOBILIARIOS

- QUE HACER CUNADO SE TERMINA DE PAGAR EL PRESTAMO HIPOTECARIO

- PLAZOS DE GARANTIA DE LA VIVIENDA NUEVA

- FINANCIACIÓN PARA PERSONAS MAYORES

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15 - FINANCIACION PARA PERSONAS MAYORES

La semana pasada una persona que se había jubilado hacía un par de meses (con la pensión de autónomo), me realizó la siguiente consulta:

Sólo tengo una vivienda en propiedad , ¿cómo puedo obtener dinero para tener una jubilación más holgada económicamente y poder disfrutar de estos años, sin perder la vivienda que tengo?

Algunas de las alternativas que existen son:

- La hipoteca inversa, que está más extendida en el norte de Europa y en los países anglosajones, pero que en España no acaba de cuajar.

- La venta de la nuda propiedad de la vivienda, con lo que se queda el usufructo vitalicio.

La verdad es que no son operaciones sencillas y hay que estudiarlas con detenimiento, pero puede ser un instrumento que garantice una mejor jubilación a determinadas personas con rentas mínimas.

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LA EDAD MÁXIMA PARA PEDIR UNA HIPOTECA

El otro día un cliente me preguntaba cuál es la edad máxima para pedir una hipoteca.

En la ley no existe ninguna limitación, pero por regla general los bancos van a establecer cómo edad máxima para amortizar el préstamo hipotecario la de 75 años.

Ello supone, que si la duración mínima de los préstamos hipotecarios suele ser de unos 10 años, no te van a conceder un préstamo hipotecario si tienes más de 65 años.

Pero además teniendo en consideración la edad, lo más normal es que te digan que tienes que contratar un seguro para garantizar el pago del préstamo, aparte de tener suficientes ingresos y capacidad de endeudamiento.

El cliente tendrá que tener un buen historial crediticio para que le concedan el préstamo.

Por tanto, salvo que seas un buen cliente para la entidad financiera y que tengas solvencia y capacidad económica, va a ser difícil que una entidad financiera te conceda un préstamo hipotecario si tienes más de 60 años.